Признание сделки с недвижимостью ничтожной

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Признание сделки с недвижимостью ничтожной». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Не следует путать расторжение с признанием договора недействительным и применение последствий недействительности сделки. Договор может быть изменен или расторгнут не только в силу его недействительности, но и по соглашению сторон или по решению суда.

Примеры и различия ничтожных и оспоримых сделок

Ничтожные сделки недействительны сами по себе и не требуют признания их таковыми через суд. Примеры ничтожных сделок:

• совершены лицом, который в силу закона не имеет права ее совершать. Например, недееспособным или ребенком до 14 лет. Если, допустим, ребенок 12 лет по собственному желанию и без ведома законных представителей продаст свой велосипед другу, эта сделка будет ничтожной.
• нарушена форма сделки, например, для завещания требуется письменная форма, и если оно составлено устно, эта сделка будет ничтожной, то есть не повлечет за собой никаких правовых последствий.
• нарушено требование о регистрации сделки, например, право собственности на недвижимое имущество должно быть зарегистрировано, в противном случае сделка будет ничтожной.

Примеры распространенных рискованных сделок

Примеры самых распространенных сценариев рискованных сделок в сфере операций с недвижимостью. Когда стоит насторожиться и на что обратить внимание и проверить правовое соответствие:

• нарушение условий приватизации — продавец квартиры не оформил в надлежащем порядке приватизацию и по факту недвижимость находится в собственности государства;
• покупка квартиры, которая получена продавцом в наследство — здесь основной риск в том, что сложно проверить всех остальных потенциальных наследников, которые могут в дальнейшем предъявлять свои требования на недвижимость;
• квартиру продает лицо, признанное недееспособным — по закону продать квартиру недееспособного гражданина может только его законный представитель с разрешения органов опеки;
• нарушены права несовершеннолетних — например, родители купили квартиру с использованием средств материнского капитала и продают квартиру, не выделив доли детям, такая сделка незаконна.
• продавец недвижимости не получил согласие супруга на продажу — квартира приобретена в браке, оформлена на одного из супругов, он ее продает, не получив согласия второго супруга.
• продают жилье, которое получили в дар — здесь важно понимать, не был ли договор дарения притворной сделкой, прикрывающей сделку купли-продажи квартиры;
• продажа квартиры, полученной по договору ренты — даже при покупке квартиры по договору исполненной ренты сложно полностью обезопасить себя от появления непрошенных родственников или наследников рентодателя, желательно проверить такие моменты заранее;
• сделкой занимается доверенное лицо — потенциальные риски в этом случае: ненадлежащее оформление доверенности, не дана ли доверенность лицом, введенным в заблуждение;
• продажа доли — подводными камнями могут быть: разногласия с владельцами остальных долей, возможное несогласие органов опеки на продажу доли в случае, если доли принадлежат несовершеннолетним;
• квартиру продает пожилой человек — здесь важно проверить, что сделка совершается по доброй воле, что на пожилого человека не оказывается давление и он не введен в заблуждение.

Сложности, возникающие при выявлении ничтожности

Ничтожность сделки доказать довольно сложно, а в судах нет однозначного решения по этому вопросу, так как в каждом отдельно взятом случае могут возникнуть разные обстоятельства. Поэтому важно собрать правильно доказательную базу и определиться четко с основаниями для признания сделки недействительной. В противном случае сделка может быть признана действительной, а это лишняя трата времени и средств. Если с несовершеннолетними и недееспособными участниками процесса вопросов в суде почти не возникает, то доказать факт наличия физического или морального давления очень сложно, так как доказательств в этом случае чаще всего недостаточно.

Это надо понимать! В случае, если в сделке присутствуют признаки оспоримости и ничтожности, последняя является превалирующей, так как наличие одного из признаков ничтожности исключает вмешательство суда.

Закон предусматривает массу способов доказать, что сделка является недействительной. К примеру, если речь идет о продаже объекта недвижимости, сомнения могут возникнуть в случае, если квартира или дом за короткое время перепродавались несколько раз. При признании соглашения недействительным вступает в силу двойная реституция, а обе стороны в этом случае должны возместить материальные права друг друга. В случае отсутствия такой возможности, предусмотрена материальная компенсация, и в этом случае часто без вмешательства суда не обойтись. Обратиться с исковым заявлением при этом могут не только непосредственные участники договоренностей, но и другие заинтересованные лица.

Когда можно оспорить договор аренды?

Давайте разбираться с основаниями оспаривания договора аренды. Начать процесс, используя различные основания признания договора аренды недействительным, может любая из сторон или третье лицо (заинтересованное) в тех случаях, когда:

• не соблюдаются условия, прописанные в договоре, требованиям закона
• соглашение было заключено с лицами, не имеющими права подтверждать правомочность подобных сделок
• сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности
• сделка, совершенная гражданином, ограниченным судом в дееспособности
• сделка, совершенная гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими
• договор был подписана вследствие обмана (заблуждения) или по принуждению
• не исключена возможность оспаривания договора аренды в связи с нарушением принципов добросовестности по ст. 10 ГК РФ
• отсутствие преимущественного права на заключение договора аренды без проведения торгов
• признание торгов недействительными (ч. 2 ст. 449 ГК РФ)
• по иному основанию, которое можно будет определить на консультации с нашим адвокатом

Как признать договор аренды не действительным

Если это встречное заявление и было признание договора аренды недействительным, то по первому иску суд может отказать в большинстве предъявленных позиций.

Судебная практика Чтобы произошло признание судом договора аренды недействительным нужно в исковом заявлении опираться на несколько статей Гражданского кодекса, а именно 10, 153, 166-168,182 и 173 пункт первый.

В судебной практики часты случаи, когда недвижимое имущество компании передается в аренду без предварительного согласования со всеми акционерами предприятия. В этом случае имущественная заинтересованность одного из собственников не может являться основанием для заключения договора аренды, но может стать причиной для признания его незаключенным.

Последствия недействительности

При недействительности каждая сторона возвращает все полученное по сделке, а в случае невозможности возмещает его стоимость (двусторонняя реституция). Закон предусматривает ряд пояснений, учитываемых при признании договора недействительным, последствия применяются судом после вынесения решения о ничтожности в следующем порядке:

1. В интересах гражданина, недееспособного вследствие психического расстройства, сделка признается судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина (п. 2 ст. 171 Гражданского кодекса РФ).
2. Дееспособная сторона возмещает недееспособной стороне и понесенный реальный ущерб, если дееспособная сторона знала о недееспособности другой стороны, если сделку признали недействительной. Статья 167 Гражданского кодекса РФ закрепляет такое правило как дополнительную гарантию защиты прав недееспособных.
3. Суд вправе не применять последствия признания договора оспоримым или ничтожным, если их применение противоречит основам правопорядка или нравственности.
4. Судья вправе прекратить действие незаконной сделки на будущее время.
5. Возможно признание договора частично ничтожным: недействительность части контракта не влечет недействительности прочих его частей, то есть признание пункта договора недействительным не повлечет применение последствий для всех остальных обязательств, вытекающих из соглашения. Соглашение продолжит действовать так же, как и ранее, за исключением недействительного пункта.

Примеры применения исков

В судах общей юрисдикции чаще всего рассматривают иски о признании недействительными договоров:

• в сфере недвижимости: купля-продажи, дарение доли — чаще всего для ухода от налогов;
• займа, кредита и залога — попытки вывести часть имущества из общей долевой собственности, например, при расторжении брака; соглашения с микрофинансовыми организациями;
• совершенных с помощью обмана — сообщение ложных сведений страховой компании при страховании жизни и здоровья;
• отдельных положений договоров, ущемляющих права гражданина, по сравнению с установленными законом.

В арбитражных судах часто рассматриваются дела по признанию недействительными:

• договоров аренды;
• купли-продажи имущества юридического лица и процентных займов в процессе банкротства или ликвидации юридических лиц;
• контрактов, заключенных с нарушением положений закона № 223-ФЗ, без соблюдения закупочных процедур и размещения информации о закупке, в ущерб интересов юридического лица;
• контрактов, заключенных от имени юридического лица представителями с ограниченными полномочиями;
• соглашений об уступке права требования.

По официальным статистическим данным арбитражных судов, признание сделки незаконной происходит в менее чем 50% от рассмотренных дел этой категории.

Ничтожная сделка недействительна в момент ее совершения в силу нормы права, поэтому она недействительна независимо от признания ее таковой судебным решением. Ничтожность сделки тождественна ее несуществованию для права.

Иными словами, ничтожная сделка и до решения суда не имеет юридической силы. Суд, признавая сделку ничтожной, лишь устраняет неопределенность в правоотношениях, но не превращает ничтожную сделку из действительной в недействительную.

В отличие от оспоримой сделки, суд не может признать ничтожную сделку недействительной лишь на будущее время. Как разъясняется в абз. 2 п. 84 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. N 25, «в связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения».

Таким образом, ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и никогда не порождает правовых последствий.

Ничтожность имеет по общему правилу необратимый характер: ничтожная сделка не может быть «исцелена» давностью (даже в случае применения к требованию исковой давности, сделка остается ничтожной, и на ничтожность можно ссылаться, например, в порядке возражения против иска).

Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года (п. 1 ст. 181 ГК РФ), однако момент начала его течения зависит от того, кем предъявлен иск — стороной сделки или иным лицом, не являющимся стороной (п. 101 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

Для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной трехлетний срок исковой давности исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, т.е. одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая — к принятию такого исполнения.

Течение срока исковой давности по названным требованиям, предъявленным лицом, не являющимся стороной сделки, начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать 10 лет со дня начала ее исполнения.

По смыслу п. 1 ст. 181 ГК РФ, если ничтожная сделка не исполнялась, срок исковой давности по требованию о признании ее недействительной не течет.

Если сделка признана недействительной в части, то срок исковой давности исчисляется с момента начала исполнения этой части (п. 101 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

Последствия признания договора аренды незаключенным

Так как права и обязанности по такому договору не возникли, большинство его условий нельзя применить. Так, стороны не могут:

• требовать исполнения договора (внесения арендной платы, передачи имущества);
• применять договорную ответственность за неисполнение обязательств.

В качестве исключения могут применяться условия:

• о договорной подсудности (п. 12 информписьма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165);
• возмещении имущественных потерь, которые не связаны с нарушением обязательств (п. 3 ст. 406.1 ГК РФ);
• неустойке за недостоверность заверений об обстоятельствах (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ);
• об арбитражной оговорке (ч. 11 ст. 7 закона «Об арбитраже в РФ» от 29.12.2015 № 382-ФЗ).

Особенности недействительности договоров

Применительно к договорам ст. 431.1 ГК РФ вводит некоторые особенности для предпринимательских договоров:

1. Участник договора, принявший добросовестное исполнение другого участника, но не выполнивший свою обязанность, не может заявлять требование о признании договора недействительным (кроме случаев, указанных в ст. 173, 178, 179 ГК РФ). См. пример в судебной практике — постановление АС СКО от 04.02.2016 № Ф08-9628/2015.
2. Стороны вправе соглашением, не затрагивающим интересы третьих лиц и публичные интересы, определить последствия состоявшегося признания судом договора недействительным, отличающиеся от общих последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ. Эта норма пока не нашла широкого применения в практике. Кроме того, не вполне понятно, что именно здесь имел в виду законодатель. Возможно, мировое соглашение.

Кроме того, допускается установление в нормах о договорных видах иных правил. Например, в соответствии со ст. 566, 663 ГК РФ двухсторонняя реституция применяется к договору аренды предприятия, если не нарушаются интересы кредиторов сторон договора, других лиц и общественные интересы.

В практике встречаются споры, связанные с оспариванием расторгнутых договоров. Об этом см. подробнее в нашем материале Признание расторгнутого договора недействительным.

Договор аренды признан незаключенным… по формальным основаниям. Правовые последствия

Итак, договор аренды был заключен с уполномоченным лицом, но по причине нарушения требований законодательства был признан незаключенным. Несмотря на «юридические пороки», «арендатор» пользовался арендованным имуществом, использовал его в предпринимательской деятельности, а собственник или другое уполномоченное лицо имели право на получение платы за передачу своего или закрепленного за ними имущества в пользование. Может ли «арендатор» по такому договору потребовать уплаченные за пользование имуществом суммы назад, ссылаясь на недействительность договора аренды?

Обратимся к арбитражной практике. В результате исполнения ничтожной сделки общество фактически пользовалось предоставленным ему помещением. Арендная плата является формой оплаты за пользование переданным в аренду имуществом. В связи с чем отказ в иске о взыскании в пользу общества арендных платежей следует признать правильным — к такому выводу пришел ФАС МО в Постановлении от 20.01.2005 N КГ-А40/12160-04. Таким образом, суд отказал «арендатору» в иске. Но являются ли эти суммы арендными платежами? Для классификации этих расходов согласно пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ — в целях исчисления налога на прибыль, пп. 4 п. 2 ст. 346.5 НК РФ — при исчислении единого сельскохозяйственного налога (ЕСХН), пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ — в целях исчисления единого налога, уплачиваемого налогоплательщиками в связи с применением УСНО, ответ на этот вопрос немаловажен. В названных нами нормах налогового законодательства речь идет об арендных платежах, а не о любых, полученных за пользование имуществом. Рассматривая вышеприведенное дело, суд указал, что арендная плата, которую «арендатор» уплатил «арендодателю» по ничтожному договору, является формой оплаты за пользование переданным в аренду имуществом.

Однако можно ли назвать эти платежи арендными в полном смысле этого слова или в данном случае можно говорить лишь о плате за пользование имуществом?

Особенности недействительности договоров

Применительно к договорам ст. 431.1 ГК РФ вводит некоторые особенности для предпринимательских договоров:

1. Участник договора, принявший добросовестное исполнение другого участника, но не выполнивший свою обязанность, не может заявлять требование о признании договора недействительным (кроме случаев, указанных в ст. 173, 178, 179 ГК РФ). См. пример в судебной практике — постановление АС СКО от 04.02.2016 № Ф08-9628/2015.
2. Стороны вправе соглашением, не затрагивающим интересы третьих лиц и публичные интересы, определить последствия состоявшегося признания судом договора недействительным, отличающиеся от общих последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ. Эта норма пока не нашла широкого применения в практике. Кроме того, не вполне понятно, что именно здесь имел в виду законодатель. Возможно, мировое соглашение.

Как признать договор ничтожным

Существуют следующие варианты, позволяющие добиться признания договора ничтожным:

1. В п. 3 ст. 166 ГК РФ прямо предусмотрена возможность предъявить иск (в т. ч. встречный) с таким требованием и тем самым закреплен подход, выработанный многолетней судебной практикой. Сделать это может заинтересованное лицо, т. е. согласно определению КС РФ от 15.04.2008 № 289-О-О такое лицо, в чью правовую сферу наличие такой сделки вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять.
2. Кроме того, может быть предъявлен иск о применении последствий ничтожности сделки. До признания возможности первого иска эта практика была распространенной. В этом случае истец указывает в качестве требования последствия, предусмотренные п. 2 ст. 167 ГК РФ.
3. Заявление о ничтожности договора может быть сделано также в возражениях против предъявленного иска. Суд обязан проверить их по существу при рассмотрении спора.

Земельный кодекс РФ закрепляет за арендатором обязанность при аренде земельного участка у государства или местных властей строить жилые, производственные, культурно-бытовые и другие здания и сооружения в соответствии с целевым назначением земли, утвержденным в договоре.

При аренде земли у частного лица целевое назначение определяется только с его согласия.

Если арендатор использует земельный участок не в соответствии с его целевым назначением или условиями договора, арендодатель вправе требовать расторжения договора и компенсации.

Целевое назначение устанавливается Земельным кодексом РФ, иными законодательными актами, в том числе местными решениями органов власти субъектов РФ.

Признание предварительного договора недействительным

Одним из элементов гражданского права является предварительный договор.

Непосредственному регулированию соответствующих правоотношений в ГК РФ посвящена всего одна статья, однако и судебная практика, и цивилистическая наука порой сталкиваются с определенными проблемами, связанными с применением соответствующих норм.

Весьма интересны вопросы соотношения предварительного договора и основного договора. Вопрос связанности этих двух обязательств крайне расплывчат. Кроме того, в ГК РФ нет указаний о влиянии недействительности предварительного договора на основной договор.

На страницах юридической литературы уже высказывалось мнение о недопустимости использования задатка в качестве обеспечения исполнения обязательства, вытекающего из предварительного договора. Тем не менее арбитражные суды часто занимают противоположную позицию. Так, в Постановлении ФАС Уральского округа от 06.09.

2004 по делу N Ф09-2878/2004-ГК, в котором рассматривался иск о применении последствий недействительности предварительного договора, указывается, что задаток является «средством платежа» по предварительному договору купли-продажи недвижимости. Такое понимание юридической сущности задатка и предварительного договора не основано на нормах закона.

Соглашение сторон в предварительном договоре устанавливает только одно обязательство — обязательство сторон в будущем заключить договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор).

Никакой платеж в обеспечение предварительного договора и в доказательство его заключения не может осуществляться, поскольку предварительный договор сам по себе не содержит денежное обязательство (такое обязательство может предусматриваться только основным договором).

• Тем не менее поскольку задаток:
• а) является обязательством, обеспечивающим основной договор;
• б) является доказательством заключения договора;
• в) засчитывается в сумму платежа по основному договору, то можно говорить о том, что в рассматриваемом деле также возникает вопрос о связи предварительного и основного договора и влиянии недействительности первого на недействительность последнего (ведь задаток, выданный в обеспечение недействительного обязательства, также будет являться недействительной сделкой).

Предварительный договор как сделка может быть признан недействительным либо являться ничтожной сделкой. Каковы же последствия недействительности предварительного договора? Влечет ли недействительность предварительного договора недействительность и основного обязательства?

Понятно, что если предварительный договор опорочен существенными условиями основного договора, то оба договора — и основной, и предварительный — будут недействительны (например, обязательство заключить договор купли-продажи имущества, изъятого из оборота).

Однако в этом случае нельзя непосредственно сделать вывод о том, что одно обязательство недействительно в силу недействительности другого, поскольку в данном случае трудно опровергнуть довод о том, что каждая из сделок имеет самостоятельные основания недействительности.

Тем не менее предварительный договор может являться недействительным и в силу иных причин, не связанных с недействительностью включаемых в него существенных условий предварительного договора.

Вывод о недействительности основного договора вследствие недействительности предварительного договора можно сделать только в том случае, если доказать, что между этими договорами существует тесная связь. Для этого требуется определить юридическую природу предварительного договора.

Напомним, что предварительный договор по отношению к основному договору устанавливает исключение из принципа свободы договора — т.е. установленная добровольно принятым на себя сторонами обязательством возможность понуждения к заключению основного договора.

С этой особенностью предварительного договора связан следующий аргумент в пользу выдвинутого тезиса о влиянии предварительного договора на действительность основного. Как известно, законодателем сформулирована следующая классификация недействительных сделок: оспоримые и ничтожные сделки.

Предположим, существуют основания для признания предварительного договора недействительной сделкой, т.е. предварительный договор является сделкой оспоримой. Напомним, что до такого признания предварительный договор полагается действительным, т.к. действительность или недействительность сделки устанавливается в этом случае решением суда.

До такого решения предварительный договор имеет обязательную для сторон силу. Получается, что до того как сделка была признана недействительной, ею было установлено обязательство сторон заключить основной договор.

Затем такой договор ввиду опасений одной из сторон о возможности понуждения к заключению договора и применению мер ответственности (взыскание убытков) сторонами заключается.

Далее, по иску одной из сторон предварительный договор признается недействительным (с момента его заключения). Договор недействителен, а между тем сторонами исполнен, следовательно, нарушен принцип свободы договора и автономии воли участника гражданского правоотношения, т.к.

в данном случае «добровольно принятое на себя обязательство», предусматривающее обязанность заключить договор и возможность понуждения к заключению договора, отпало.

Таким образом, заключение основного договора вступает в определенное противоречие с императивно установленными в законе принципами гражданского права, а, следовательно, можно сделать вывод о его ничтожности.

Следует также отметить и то, что, конечно, предварительный договор порождает не столько возможность понуждения к заключению основного договора, сколько взаимные права и обязанности сторон по его заключению.

Следовательно, до признания предварительного договора недействительным у сторон по договору нет оснований его не исполнять (законом не установлена возможность не исполнять оспоримую, по мнению одной из сторон, сделку). Почему же сторона не должна исполнять сделку, которая еще не признана действительной?

Однако подобные рассуждения вряд ли могут объяснить последствия ничтожности предварительного договора. В этом случае стороны не могут ссылаться на то, что считали обязательство действительным, поскольку действует презумпция знания закона.

Но ведь недействительная сделка не должна исполняться сторонами, поскольку не влечет юридических последствий, а значит, и обязанностей по ее исполнению. Полагаем, что заключение основного договора во исполнение предварительного договора является мнимой сделкой, как сделка, совершенная без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

1. Законодателем сформулирована следующая классификация недействительных сделок: оспоримые и ничтожные сделки.
2. По нашему мнению, основной договор — это не самостоятельное обязательство, а сделка, которая совершается во исполнение предварительного договора.
3. Вывод о самостоятельности основного договора можно с уверенностью сделать только в том случае, если этот договор заключен за пределами установленного в предварительном договоре срока или заключен на условиях, не включенных в предварительный договор (но в последнем случае предварительный договор не будет считаться заключенным).

Сделка, совершаемая между теми же сторонами во исполнение другого недействительного обязательства, также не может считаться действительной (поскольку недействительное обязательство не влечет никаких юридических последствий).

Если же мы полагаем, что основной договор заключается не во исполнение предварительного, а является полностью самостоятельной и независимой от предварительного договора сделкой, то в чем же тогда заключается исполнение предварительного договора?

Таким образом, исполнение недействительного договора не может прекратить обязательство, им установленное, поскольку это обязательство недействительно. По сути, заключение договора в пределах сроков, установленных в недействительном предварительном договоре, и на условиях, в нем указанных, представляет собой исполнение недействительной сделки.

Недействительная сделка не является акцессорным обязательством (она не обеспечивает исполнение основного обязательства, а обеспечивает его возникновение). Следовательно, нет оснований ссылаться на то, что недействительность акцессорного обязательства не влияет на действительность основного.

Предварительный и основной договоры не являются частями одной сделки, и поэтому нельзя ссылаться на то, что недействительность части сделки не влечет недействительности сделки в целом, если, можно предположить, последняя была бы заключена и без включения в нее соответствующей части (предварительный договор и основной договор — это две связанные между собой сделки).

• Следовательно, недействительность предварительного договора во всех случаях влечет недействительность основного договора, заключенного в его исполнение.
• Читайте еще по этой теме:
• В. Богданов

Похожие записи:

• Как узнать ИНН по номеру СНИЛС
• Как получить дубликаты учредительных документов: процедура запроса
• 14 дней и другие сроки для возврата бытовой техники по закону