Как сделать из квартиры магазин или офис?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сделать из квартиры магазин или офис?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.

Как получить согласие жителей дома

Теперь, чтобы получить разрешение на перевод квартиры в нежилой фонд, нужно согласие собственников в многоквартирном доме (МКД). Такое решение принимается на общем собрании. Новые правила разбивают жильцов МКД на две группы влияния. Первая группа — непосредственные соседи, чьи квартиры примыкают к переводимому помещению, в том числе сверху и снизу. Вторая — остальные жители дома. От первых обязательно нужно получить письменное согласие каждого, с кем граничит помещение через стену, пол или потолок. Если их согласия нет, к следующим шагам можно даже не приступать.

Законопроект устанавливает разные условия для кворума общего собрания и для принятия решения. Теперь они зависят от количества подъездов в доме. Для кворума собрания надо одновременно выполнить два условия. Во-первых, участие двух третей голосов от общего количества собственников, живущих в подъезде, в котором находится переводимое помещение. Во-вторых, участие в собрании не менее 50% голосов от общего количества в доме. Для принятия решения достаточно простого большинства от общего количества голосов собрания и от общего количества голосов жителей «проблемного» подъезда.

Решение общего собрания имеет высшую силу по отношению к другим решениям собственников. Даже если собственники квартир, прилегающих к переводимому помещению, дадут свое согласие на его перевод в нежилой фонд, общее собрание может не позволить это сделать. Собрание собственников будет правомочно, если в нем участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов в доме.

Зачем переводить «жилье» в «нежилье»

В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных. Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг. Это было выгодно и продавцам, и покупателям. Поскольку продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.

В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком. В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено. К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами.

Перевод квартиры в нежилое помещение и обратно: условия

Порядок осуществления процедуры жёсткий, он регламентирован ст.22 ЖК РФ. Законодатель пошёл от противного и перечислил случаи, когда выполнить перевод жилья в коммерческий сегмент невозможно:

• дом относится к объектам социального использования;
• помещение планируют использовать для религиозной деятельности;
• отдельный доступ не через коммуникации жилых помещений невозможен;
• отсутствует техническое решение для оборудования отдельного входа;
• квартира принадлежит двум и более лицам, как минимум один из которых собирается использовать её для проживания.

И это далеко не все исключения: нужно смотреть и сопутствующие нормативные акты. Главная трудность, с которой может столкнуться владелец объекта – активное нежелание соседей.

Проблема в том, что решение о смене статуса объекта может быть отменено спустя значительный промежуток времени.

Поэтому нелишним будет поговорить с соседями заранее и узнать их мнение на этот счёт, в идеале – сразу получить письменное согласие (в процессе предварительных переговоров).

Для перевода в нежилое подойдут лишь такие помещения:

• объекты, расположенные на первом этаже;
• квартиры, расположенные выше, при условии расположения под недвижимостью только нежилых помещений.

Важно! Верно и обратное: если над объектом находятся офисы, то перевести его в статус жилья не получится.

Перевод жилого помещения в нежилое: процедура, оформление, особенности / Правоведус

Необходимость перевода жилого помещения в нежилой фонд возникает по разным причинам, в частности, в целях коммерческого использования или же для признания жилого объекта непригодным для проживания людей (Положение № 47 от января 2006 г.). Порядок перевода регулируется гл.

3 Жилищного кодекса РФ и иными нормативно-правовыми актами, касающимися градостроения в России. Отметим, что перевод жилого помещения в нежилое предполагает смену статуса и правового режима, а значит, меняется и порядок использования этого помещения.

Для того, чтобы осуществить перевод жилой квартиры в нежилой фонд, в первую очередь, необходимо собрать пакет документов, в перечень которого входят:

• документ, удостоверяющий личность заявителя;
• нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов (свидетельство о праве собственности, решение суда и т.д.);
• технический паспорт помещения и план всех этажей дома, полученные в БТИ;
• проект реконструкции помещения, переводимого в нежилой фонд; документ будет необходимо предоставить в случае дальнейшего переустройства и перепланировки нежилого помещения для коммерческого использования;
• согласие всех собственников жилого помещения на изменение его статуса и назначения, заверенное у нотариуса; официальное письменное согласие на ведение процедуры перевода одному из собственников;
• нотариальная доверенность от собственника помещения (потребуется в случае выполнения процедуры перевода иным лицом);
• оригинал и нотариально заверенные копии учредительных документов (потребуется в случае принадлежности жилого помещения юридическому лицу);
• выписка из домовой книги, подтверждающая отсутствие лиц, зарегистрированных в квартире, переводимой в нежилой фонд.

Срок действия справки из паспортного стола составляет 14 дней.

Условно процесс перевода жилого помещения в нежилое делится на три этапа:

1. Подготовка и подача заявления в уполномоченный орган.
2. Реконструкция, переустройство и перепланировка с согласованием в соответствующих органах.
3. Оформление права собственности на помещение, выведенное из жилого фонда.

Собранный пакет документов вместе с заявлением, оформленном в определенной форме (образец предоставляется в соответствующих учреждениях), подается в многофункциональный центр или администрацию района, где расположен объект жилой недвижимости.

Как было раньше и как сейчас

До 2019 года для того, чтобы перевести помещение в статус нежилого, формально не требовалось согласия всех жильцов МКД (если процесс смены статуса не предполагал, что с общим имуществом будут совершаться какие-либо действия). Теперь для перевода требуется наличие в помещении отдельного входа, даже если со стороны жильцов нет никаких возражений. Таким образом, одно из основных требований — это организовать все так, чтобы исключить доступ к жилым помещениям.

Также раньше для смены статуса помещения и его последующего использования в коммерческих целях было достаточно заручиться разрешением органов местного самоуправления, теперь же требуется письменное согласие непосредственных соседей. Для учета мнения всех остальных жителей потребуется проведение общего собрания собственников (ОСС).

Условия для перевода жилого помещения в нежилой фонд

Жилищный кодекс РФ предусматривает ряд условий, при которых данная процедура может быть осуществлена. Кроме того, в Жилищном кодексе РФ прописаны ограничения для изменения правового режима и назначения объекта жилой недвижимости:

• Переводимая в нежилой фонд квартира должна располагаться на первом этаже либо на 2 или 3 этажах при условии нахождения под помещением объектов нежилой недвижимости.
• Перевести из жилого фонда в нежилой можно только всю квартиру целиком, не допускается изменения статуса только одной из комнат.
• Переводимое помещение должно иметь отдельный вход или техническую возможность для оборудования отдельного свободного доступа в дальнейшем.

Когда перевести нежилой фонд нельзя

Собственникам не всегда удается осуществить перевод жилого дома в нежилое здание. Если не соблюдаются первоначальные условия, то и начинать процедуру бессмысленно. Перед инициированием процедуры советуем внимательно ознакомится с ними:

• большинство собственников жилья и/или непосредственные соседи против перевода;
• квартира возведена на 2 и более этаже;
• объект находится в наемном доме для социального использования;
• помещение планируют перевести в нежилое для осуществления религиозной деятельности (независимо от религии);
• невозможно оборудовать отдельный вход, без использования жилых помещений.

Технические условия перевода

Собственник может перевести квартиру в нежилое помещение, если выполняются тех.требования. Они утверждены законодательством РФ. Отклонение от данных нормативов не допускается:

• объект находится на 1 этаже, за исключением ситуаций, регламентированных действующим российским законодательством;
• есть возможность оборудовать отдельный вход;
• квартира полностью изолирована от других жилых помещений;
• нет препятствий для использования общего имущества, например, лестницы, лифта, лестничной клетки и др.;
• землю, где расположен дом, не запрещено использовать для ведения коммерческой деятельности.

Оформление перевода жилого помещения в нежилое

Процедура перевода жилого помещения в нежилой фонд должна строго соответствовать ЖК РФ. Согласно законодательству, необходимо подготовить такую документацию:

• заявление, заполненное согласно образцу;
• документы, подтверждающие право собственности;
• техническое описание плана (подробное);
• план дома (поэтажный);
• при необходимости, документ, подтверждающий факт согласования намерений перевода с людьми, проживающих в доме;
• план перепланировки (если в этом есть необходимость).

Первым этапом перевода жилого помещения в нежилое, является подача соответствующего заявления в органы муниципалитета. Решение предоставляется через 45 дней, путем отправки заявителю уведомления. Если было принято положительное решение, в уведомлении может быть указан перечень обязательных работ, выполнив которые удастся узаконить перевод.

Если же решение принято отрицательное, в уведомлении указываются причины отказа. Например, чаще всего заявители получают отказ по таким причинам:

• несоблюдение требований, касающихся перевода жилого помещения в нежилое;
• предоставление неполного пакета документации;
• незаконность проектных документов, касающихся перепланировки и т.д.

Если в помещении осуществляется перепланировка, после ее завершения оформляется акт приемки. Только после этого строение переводится в нежилой фонд.

Как видите, процедура перевода помещений с жилого в нежилой фонд достаточно сложная. Именно поэтому лучше на начальных этапах обращаться к специалистам, которые проверят строение на соответствие всем законодательным предписаниям, подготовят акт перепланировки, а также займутся сбором пакета необходимой документации. В таком случае, процедура перевода займет намного меньше времени, что сбережет не только нервы заявителя, но и его финансы.

Вопросы эксперту по теме, как осуществляется перевод жилого помещения в нежилое

Не всегда предприниматели в полной мере понимают, сложно ли довести начатую процедуру до конца. И нуждаются в консультации специалистов.

Можно ли взыскать с собственников МКД расходы, если они отказали в согласовании перевода

Нет, потому как эти затраты не подлежат взысканию.

Могут ли собственники отозвать свое согласие на перевод помещения в другой статус

Принятый протокол обратной силы не имеет.

Можно ли сначала провести все строительные работы, а потом начать согласования

Нет, узаконить уже сделанные изменения нельзя.

Какие предусмотрены штрафы, если не делать перевод

В размер 50-200 МРОТ. Одновременно будет вынесено постановление о выселении собственников-нарушителей.

Существуют ли виды предпринимательской деятельности, которые можно осуществлять в жилом помещении без его перевода

Да. Но важно, чтобы они не нарушали:

• Во-первых: интересы жильцов;
• Во-вторых: требования к использованию жилых зданий.

Какие жалобы жильцов на неудобства, которые им доставляет нежилое помещение после его перевода из жилого, являются законными и справедливыми

Любые, связанные с нарушениями СНиПов и ГОСТов. В этот список попадают:

1. превышение уровня шума;
2. использование S не по назначению;
3. нарушения установленного рабочего графика и пр.

Требования, которые предъявляются к недвижимости чтобы вывести её из жилого фонда

Перед переводом жилого помещения в категорию нежилых, нужно убедиться, соответствует ли оно следующим требованиям:

1. В помещение не должно быть прописанных граждан.
2. У недвижимого имущества должен быть единственный владелец, только он может заниматься процедурой перевода.
3. Помещение не может располагаться над жилой квартирой.
4. Запрещено выведение жилплощади в нежилую в подлежащих сносу или находящихся в аварийном состоянии домах.
5. Есть возможность оборудовать отдельный вход с улицы.
6. Квартира не может быть заложена или куплена в ипотеку, во втором случае требуется письменное согласие банка кредитора.

Из закона следует, что жилым помещением считается то, что является изолированным и относится к недвижимому имуществу. Сама квартира или дом должны быть пригодными для проживания людей, а значит соответствовать определенным санитарным и техническим нормам. Стоит отметить, что как такового определения нежилого помещения нет, хотя если исходить из норм законов, которые регулируют данный вопрос, можно сделать вывод, что нежилым называют изолированный объект, в котором проживать просто невозможно. Хотя он также будет относиться к недвижимому имуществу.
Существенным отличием этих двух понятий является то, что в жилом помещении могут проживать люди, но оно не может быть использовано в коммерческих и предпринимательских целях, а нежилое подходит для открытия кафе, офиса.

Если же говорить о структуре, которая будет заниматься выводом квартиры из одного фонда в другой, то зачастую этим занимается комитет по управлению имуществом, управление жилищной политики вашего города или района и так далее.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно!

Какое помещение можно сделать нежилым?

Переделать, перевести (вывести) из жилой категории в нежилую можно только ту недвижимость, которая обладает для этого необходимыми условиями. Если условий нет – их нужно создать.

Примерный порядок условий таков:

• помещение должно иметь отдельный вход со стороны улицы (если такого входа нет, должна быть возможность его создания);
• все собственники должны быть согласны с изменением категории;
• недвижимость соответствует требованиям и условиям главы 3 ЖК РФ;
• право собственности на помещение не обременяется договорами залога, аренды и прочими.

Итак, когда не допускается перевод ?

Помещение нельзя перевести в нежилое:

1. Помещение, в котором на постоянной основе прописаны люди. Сначала они должны выписаться, а уже потом – подавать заявление на перевод.
2. Часть квартиры коммунального типа. Перевести в нежилую можно только всю коммунальную квартиру целиком, а часть – нельзя ни при каких условиях.
3. Квартира, отданная в залог или аренду. Для успешного перевода необходимо расторгнуть все договора, обременяющие право собственности.
4. Квартира, под которой расположены жилые помещения. В этой ситуации перевод могут разрешить, но происходит это нечасто и зависит от особенностей эксплуатации будущего нежилого пространства.

Проще всего осуществить перевод, если помещение технически жилое, но по факту непригодно для проживания.

Пригодное для жизни помещение легко сделать нежилым лишь в том случае, если оно находится на 1 этаже. На этажах повыше будут серьезные затруднения и высокая вероятность отказа.

Резюме: сложно, но можно

Итак, соблазн изменить целевое назначение квартиры высок: в ряде случаев цена квадратного метра может вырасти вдвое. Но воплотить задачу в жизнь реально лишь в домах малой этажности, с небольшим количеством собственников. Мало того, что все «смежные владельцы» должны дать письменное согласие на процедуру. Придётся проводить общее собрание, заручившись поддержкой 2/3 жильцов подъезда и 50% – всего дома.

Поэтому прежде, чем пускаться в авантюру, советуем взвесить все «за» и «против». Реализация услуги отнимет несколько сотен тысяч рублей (главным образом – на подготовку проекта и его воплощение). А риски потерять инвестиции нельзя назвать низкими. Как бы то ни было, вопрос с изменением назначения недвижимости в России решаем. Но редко без услуг специалистов и посредников.

Порядок действий для перевода

Для перевода индивидуального жилого дома в нежилое здание нужно:

• Подготовить заявление о переводе из жилого в нежилое в соответствующий орган, осуществляющий перевод, по месту нахождения дома (п. 1 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ). Такими органами являются органы местного самоуправления. Единой формы заявления не установлено.
• Подготовить необходимые документы. Исходя из ч. 2, 1 ст. 23 ЖК РФ для перевода индивидуального жилого дома в нежилое здание вам понадобится:
  • правоустанавливающий документ на дом (подлинник или нотариально засвидетельствованная копия), если право собственности на него не зарегистрировано в ЕГРН. Если же оно зарегистрировано в ЕГРН, то такой документ вы можете представить по своей инициативе;
  • технический паспорт. Его вы можете представить по своей инициативе.
• Если документы, которые подаются по вашей инициативе, вы не представите, то уполномоченный орган запросит их в порядке межведомственного взаимодействия. Более детальный перечень документов для получения услуги по переводу вы можете найти в местных регламентах. Если потребуется перепланировка или переоборудование здания, то в первую очередь согласовываем данный вопрос, а затем уже подаем заявление на перевод.
• Далее необходимо подать заявление и необходимые документы в уполномоченный орган – в Симферополе Департамент городского хозяйства при Администрации г. Симферополя или можно подать через МФЦ. После подачи начинает течь 45- дневный срок, в течении которого госорган принимает решение – перевести жилое в нежилое или отказать в переводе. Если принято решение о переводе, то в течении 15 дней по дня получения необходимых документов госорган автоматически вносит измененные сведения в ЕГРН.

Что такое жилое и нежилое помещение

Что такое жилое помещение, определено законом: это изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания людей, отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства (п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ).

Посмотрим, какие это могут быть помещения.

Жилое помещение (ст. 16 ЖК РФ)	Характеристика
Квартира (ее часть)	Обособленное помещение в многоквартирном доме, состоящее из одной или нескольких комнат, предназначенное для проживания людей
Жилой дом (часть дома)	Обособленное строение, предназначенное для удовлетворения бытовых и иных нужд граждан, связанных с проживанием в нем
Комната	Часть помещения в доме или квартире, предназначенная для проживания человека

Похожие записи:

• Строительство жилья на сельскохозяйственных землях
• Как и где получить пенсионное удостоверение
• Как посчитать и получить неустойку по алиментам