Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как расторгнуть договор аренды, чтобы не нажить проблем». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Расторжение договора найма жилого помещения по соглашению сторон оформляется в письменной форме, должно содержать все условия расторжения договора, в отношении которых между сторонами достигнуто согласие.
Согласно п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Республики Беларусь соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из законодательства, договора не вытекает иное.
Требования, предъявляемые к договору найма жилого помещения, закреплены в ч. 1 п. 1 ст. 52 ЖК, а именно письменная форма и регистрация соответствующими местными исполнительными и распорядительными органами.
Перечни административных процедур, осуществляемых в отношении граждан и юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, предусматривают процедуру регистрации также и дополнительных соглашений к договорам найма (п. 1.8 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 N 200, п. 8.2 единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 N 156).
Расторжение договора найма жилого помещения нанимателем в одностороннем порядке
По инициативе нанимателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время в порядке, предусмотренном ЖК РБ, после выполнения всех принятых на себя обязательств (оплата найма квартиры за период до расторжения договора, погашение задолженности за коммунальные услуги и т.д).
В случае, если наниматель и члены его семьи выехали из занимаемого по договору найма жилого помещения, однако не оформили в надлежащей форме расторжение договора найма жилого помещения, Наймодатель вправе в судебном порядке обратиться с исковым заявлением о расторжении договора найма жилого помещения в связи с выездом нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи на место жительства в другое жилое помещение. При этом предварительное предупреждение со стороны наймодателя до предъявления иска о расторжении договора найма жилого помещения не требуется (п.9 ПП ВС от 26.06.2014 N 11 «О применении судами законодательства о договорах найма жилых помещений государственного жилищного фонда»).
В практике могут возникнуть ситуации, когда не все члены семьи нанимателя желают совместно с ним выехать в другое место жительства в результате расторжения договора найма жилого помещения по соглашению сторон (инициативе нанимателя). В таких случаях, при расторжении договора найма жилого помещения по соглашению сторон или по инициативе нанимателя один из проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи с письменного согласия оставшихся проживать совершеннолетних лиц вправе требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма жилого помещения вместо первоначального нанимателя жилого помещения.
После расторжения договора найма жилого помещения у Нанимателя и членов его семьи утрачивается право проживания. При расторжении договора найма наниматель обязан в течение трех суток освободить жилое помещение, если иной срок для добровольного выселения не был оговорен в соглашении.
В случае отказа в добровольном порядке освободить жилое помещение, бывший наниматель и члены его семьи подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Расторжение договора аренды арендатором
По общему правилу расторжение договора аренды арендатором возможно досрочно в судебном порядке в нескольких случаях.
Так, расторжение договора аренды арендатором в судебном порядке возможно, если арендодатель не предоставил имущество арендатору или препятствует в его пользовании по условиям договора или по назначению.
Также в судебном порядке расторжение договора аренды арендатором возможно, если имущество, переданное в аренду, имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.
Расторжение договора аренды арендатором в судебном порядке возможно и когда арендодатель не выполняет своих обязанностей по производству капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а если таковые в договоре не установлены – в разумные сроки.
Наконец, расторжение договора аренды арендатором в судебном порядке возможно, если имущество окажется в состоянии, не пригодном для использования, в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.
Кроме того, в судебном порядке досрочное расторжение договора аренды арендатором возможно и по общим основаниям, предусмотренным законодательством для расторжения договора в судебном порядке по требованию одной из сторон: при существенном нарушении договора аренды другой стороной, в иных случаях, прямо предусмотренных законодательством или договором.
Расторжение договора аренды в судебном порядке
Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:
– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;
– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;
– когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;
– когда арендатор существенно ухудшает имущество;
– когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
– когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.
При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.
Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.
Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным. И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом. При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.
Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.
Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.
Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.
Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.
Как правильно составить договор аренды квартиры
После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:
- Предмет договора
В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.
- Стороны договора
Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.
- Срок действия договора
Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.
- Особенности оплаты
В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно, по 10-м числам, наниматель перечисляет деньги на карту. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть выдачу расписки. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата — входят ли в нее платежи за интернет и коммунальные услуги и какие именно. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку.
- Порядок внесения и возврата депозита
В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.
- Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность
Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и содержать ту в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, для организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке. Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.
- Заключение договора
Оформление иска в суд
До подачи иска стороны должны попытаться уладить ситуацию мирным путем без обращения в судебный орган. Пострадавшая сторона оформляет уведомления — о нарушении, а потом о намерении разорвать договор. Если нарушитель не предпринимает шаги по решению возникшей проблемы, можно обращаться в суд.Для этого нужно составить исковое заявление. Документ заполняется от руки или печатается на ПК. Он оформляется на листе А4 с указанием суда, куда подается запрос, указанием сведений арендатора и арендодателя. Свою позицию нужно излагать кратко и по сути без эмоциональной составляющей. Рекомендуется указать нормы законодательства, нарушенные второй стороной. Вместе с иском подаются документы, используемые судьей для рассмотрения вопроса и принятия решения. В конце ставится дата и подпись.Вместе с исковым заявлением передаются следующие бумаги:
- паспорт (копия)
- действующий договор, подлежащий расторжению (копия)
- акт приемки-передачи арендуемого имущества
- чеки, подтверждающие расходы на ремонт, оплату услуг ЖКХ и т. д.
- квитанции о перечислении полной суммы госпошлины
Наличие полного пакета бумаг позволяет ускорить рассмотрение дела. После изучения иска и документации судья передает постановление. Оно действует по истечении 10 суток. Этот период дается проигравшей стороне для апелляции, если определение суда ее не устраивает. В некоторых случаях истец вправе требовать компенсации убытков от упущенной выгоды или неустойки.
Расторжение договора по инициативе нанимателя
С точки зрения закона, прекращение аренды по инициативе нанимателя проще. Если он решит съехать из занимаемого помещения, владелец жилья препятствовать ему не вправе.
Расторжение договора по инициативе наймодателя
Если в договоре не указан срок его окончания или основания, по которым владелец жилья может отказать квартиранту в дальнейшем проживании, выселить нанимателя без его согласия будет проблематично. Если сторонам не удастся достичь соглашения, сделать это можно только через суд, при этом список оснований ограничен законом:
- уклонение от арендной платы. При краткосрочном найме достаточно двух просроченных платежей подряд, если договор заключен на срок более года основанием будет задержка не менее 6 месяцев;
- жилец использует квартиру не по прямому назначению;
- систематическое нарушение нанимателем общественного порядка;
- порча имущества владельца.
Согласно правилам исполнительного производства, исковое заявление направляется в федеральный суд, расположенный по месту проживания ответчика. Если речь идет о физических лицах, то местом жительства является адрес постоянной или временной регистрации.
Допускается направление иска в инстанцию, расположенную по адресу жительства истца, но только при наличии малолетних детей, неудовлетворительном состоянии здоровья или при необходимости ухода за близким родственником.
Когда участниками спора выступают юридические лица или индивидуальные предприниматели, рассмотрением материалов будут заниматься арбитражные суды. Правило касательно подсудности остается прежним, то есть ходатайство передается в суд, действующий в регионе регистрации ИП.
Мы уже слегка затронули тему причин, но далее раскроем их полностью отдельно для каждой стороны. Государство в лице местного муниципалитета может лишить гражданина права на проживание и пользование жилым помещением по договору социального найма в связи со следующими обстоятельствами:
- Наниматель намеренно ухудшает состояние жилья.
- Не заботится о его состоянии, не проводит текущий ремонт.
- Наниматель причиняет ущерб общедомовому имуществу и имуществу соседей.
- Не платит по коммунальным счетам. Основанием может стать отсутствие платежей за 6 месяцев в течение года, либо наличие долга, который превышает сумму 3 средних плат за месяц.
- Препятствует ремонту различных систем обеспечения жилья.
- Ведет аморальный образ жизни, чем нарушает права и интересы остальных граждан.
- Содержит помещение в ненадлежащем состоянии, захламляет его, тем самым ухудшая его состояние.
- Использует квартиру не для проживания, а для других целей.
- Выехал на другую жилплощадь и данным помещением не пользуется.
- Гражданину выделено другое жилье в связи с утратой прежнего, либо признании его непригодным.
- Наниматель утратил основания для предоставления такого жилья, перестал быть малоимущим, уволился с работы, благодаря которой было получено жилье и прочее.
Чем отличается одностороннее расторжение договора от отказа исполнять обязательство
Иной раз, осуществляя хозяйственную деятельность, с точки зрения получения наиболее благоприятного исхода или материальной выгоды, целесообразно не расторгнуть в одностороннем порядке договор, а отказаться от обязательств по нему. На первый взгляд под «расторжением договора» и «отказом от исполнения» можно усмотреть некоторое сходство. Но право определяет эти термины как самостоятельные институты.
Действующие правовые нормы не допускают возможность одностороннего отказа от сделки. В противном случае появилась бы возможность нарушить стабильность всей хозяйственной системы, что недопустимо. Однако при наличии особого соглашения между сторонами арендных правоотношений, отказ исполнить обязательства реален. Единственное условие для этого – обеспечение несогласия гарантией выплаты определенной денежной суммы. Важная оговорка – такое несогласие, применим только при исполнении предпринимательского договора.
Процедура расторжения договора
Во избежание судебных разбирательств и конфликтных ситуаций, следует знать, как расторгнуть договор найма жилого помещения, не нарушив права сторон. Поскольку порядок прекращения отношений арендатора и арендодателя регулируется законодательно, необходимо соблюдать следующий порядок действий:
Адресовать письменное уведомление второй стороне договора.
В том случае, когда инициатива исходит от владельца квартиры, он обязан оформить в письменном виде свои претензии к арендатору и дать ему возможность исправить ситуацию. Если законные требования хозяина квадратных метров не будут удовлетворены, договор будет расторгнут.
Внимание! Срок на исправление ситуации, указанной в претензиях, должен быть достаточным и дающим возможность нанимателю сохранить правоотношения, устранив причину недовольства со стороны арендодателя.
Если расторгнуть договор найма жилья желает квартиросъёмщик, сообщить наймодателю о своих намерениях он обязан не менее чем за 90 дней до даты освобождения жилплощади. В этом случае от дальнейшей уплаты арендных взносов он освобождается. Если наниматель съезжает из жилого помещения незамедлительно, не уведомив хозяина, закон обязывает его выплачивать полную стоимость аренды до тех пор, пока не будет найден новый арендатор.
Дождаться решения второй стороны.
Законодательством не предусмотрены конкретные сроки, в которые стороны обязаны прийти к совместному решению, однако считается, что времени должно быть достаточно для поиска новых жильцов наймодателем или устранения замечаний арендатором.
Заключить мирное соглашение.
Стороны могут самостоятельно найти решение, которое удовлетворит их обоих: на практике выхода всего два: заключение дополнительного договора об отсутствии взаимных претензий или расторжение договора найма помещения.
Законом ограничено право владельца сдаваемого в аренду жилья на обращение в судебную инстанцию: до подачи искового заявления обязательным условием является уведомление нанимателя. Лишь в случае отсутствия ответа от второй стороны или неисполнения требований по устранению замечаний будет принято решение по назначению судебного разбирательства.
Как правильно расторгнуть договор найма жилого помещения?
Последние изменения: Январь 2019
Аренда жилья давно стала простым и популярным средством решения жилищных проблем. Такая сделка выгодна для обеих сторон. Однако со временем ситуация может измениться: у нанимателя отпадает необходимость снимать жилье, перестают устраивать условия аренды или местоположение квартиры. Наймодателя больше не устраивает квартирант, нет дальнейшей возможности предоставлять в аренду помещение или он вообще собирается продать жилплощадь. Возникает необходимость расторжения договора найма жилого помещения. Хорошо, если обе стороны согласны с этим. Но что делать, если одна из сторон хочет расторгнуть договор досрочно, а другую это не устраивает?
С точки зрения закона, прекращение аренды по инициативе нанимателя проще. Если он решит съехать из занимаемого помещения, владелец жилья препятствовать ему не вправе.
Национальный правовой Интернет-портал Республики Беларусь
Если сумма дохода, полученного в течение 2018 года, превысила 6116 руб., то гражданину необходимо не позднее 1 марта 2019 г. представить в налоговый орган по месту своей регистрации налоговую декларацию (расчет) по подоходному налогу и не позднее 15 мая 2019 г. произвести доплату подоходного налога (в данном случае размер подоходного налога исчисляется по ставке 13% от общей суммы дохода, полученного от сдачи внаем (аренду) помещений, за вычетом уплаченных за 2018 год фиксированных сумм подоходного налога).
Отметим, что согласно подп. 1.41 п. 1 ст. 163 НК наймодатели, которые заключают договоры найма жилого помещения с молодым специалистом, молодым служащим (рабочим), освобождаются от оплаты такого налога.
Шаг 6. Вносим изменения в договор найма жилого помещения (в случае необходимости).
В случае необходимости (увеличение стоимости договора, изменение сроков оплаты и т.д.) в договор найма жилого помещения могут быть внесены изменения.
Внесение изменений в договор найма жилого помещения осуществляется по соглашению сторон (ст. 59 ЖК). Отметим, что на основании Указа Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200 «Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан» внесение изменений в договор найма жилого помещения подлежит регистрации в регистрирующем органе в таком же порядке, как и сам договор найма жилого помещения.
Таким образом, для внесения изменений в договор найма жилого помещения необходимо составить дополнительное соглашение и зарегистрировать его в установленном порядке (аналогичном порядку заключения данного договора) в регистрирующем органе – ЖЭСе по месту нахождения жилого помещения (см. приложение 1).
Шаг 7. Расторгаем договор найма жилого помещения.
Важно! Следует отличать основания прекращения договора найма жилого помещения от оснований расторжения такого договора.
Так, в силу ст. 60 ЖК договор найма жилого помещения прекращается в следующих случаях:
- в связи со смертью, а также признанием судом безвестно отсутствующим или объявлением умершим нанимателя жилого помещения, в случае если в жилом помещении не остались проживать совершеннолетние члены его семьи, имеющие право требовать заключения договора найма жилого помещения и признания их нанимателями жилого помещения на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения;
- с истечением его срока, установленного в договоре;
- по иным основаниям, предусмотренными ЖК и иными законодательными актами или договором найма жилого помещения (ст. 60 ЖК).
Помимо случаев прекращения договора найма жилого помещения, в законодательстве закрепляются основания расторжения договора найма жилого помещения.
Так, согласно Форме договора найма жилого помещения частного жилищного фонда граждан, утвержденной постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.09.2006 № 1191 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. № 497», указанный договор может быть расторгнут:
- по соглашению сторон;
- по требованию наймодателя в случае нарушения нанимателем и (или) проживающими совместно с ним членами его семьи существенных условий договора, а также в случаях, если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи, граждане, которым нанимателем предоставлено право владения и пользования жилым помещением на основании договора поднайма жилого помещения, систематически (три и более раза в течение календарного года со дня принятия первого административного воздействия) разрушают или портят жилое помещение, либо используют его не по назначению, либо систематически допускают нарушение требований Жилищного кодекса Республики Беларусь, что делает невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном жилом доме;
- по инициативе нанимателя с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи в любое время после исполнения своих обязательств перед наймодателем;
- в иных случаях, предусмотренных законодательными актами.
Расторжение договора аренды возможно в одностороннем порядке, по соглашению сторон и в судебном порядке. Если расторжение договора аренды происходит не по соглашению сторон, то расторжение договора аренды возможно по основаниям, предусмотренным законодательством или договором. Рассмотрим подробнее некоторые случаи, в которых возможно расторжение договора аренды.
Одностороннее расторжение договора аренды возможно в нескольких случаях. Так, одностороннее расторжение договора аренды возможно, если договор аренды заключен на неопределенный срок, т.е. в договоре не определен срок аренды. В этой ситуации одностороннее расторжение договора аренды возможно по инициативе любой стороны. При этом по общему правилу сторона, инициирующая одностороннее расторжение договора аренды, должна предупредить об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Договором можно предусмотреть иной срок для предупреждения об одностороннем расторжении договора аренды.
Одностороннее расторжение договора аренды возможно также в случаях, прямо указанных в договоре аренды.
Изменение и прекращение договора найма жилого помещения
До момента предоставления жилья в пользование нанимателю договор найма должен быть зарегистрирован.[∗] пункт 1 статьи 53 Жилищного кодекса Республики Беларусь
По вопросу регистрации договора найма необходимо обращаться в исполком или организацию жилищно-коммунального хозяйства (как правило это Расчетно-справочный центр ЖРЭО).[∗] подпункт 1.8 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200
Для регистрации договора найма необходимо предоставить следующие документы:[∗] подпункт 1.8 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200
- заявление, подписанное собственником (собственниками Если жилое помещение находится в общей долевой собственности) жилого помещения (как правило заявление заполняется непосредственно при приеме документов);
- паспорт Или другой документ, удостоверяющий личность собственника жилого помещения;
- три экземпляра договора найма (бланки договоров могут быть выданы для заполнения непосредственно пери приеме документов);
- технический паспорт и свидетельство о госрегистрации права собственности на жилое помещение;
- письменное согласие всех собственников жилого помещения – в случае, если сдается жилое помещение, находящееся в общей собственности.
Договор найма регистрируется в течение 2 дней со дня представления всех документов. В некоторых случаях, когда для регистрации необходимы дополнительные документы и они запрашиваются по системе «Одно окно», регистрация осуществляется в течение 10 дней.[∗] подпункт 1.8 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200
Передавать жилье в пользование нанимателю можно только после того как договора найма будет зарегистрирован.
По желанию (не обязательно) наймодатель и наниматель могут составить акт о приеме-передаче во владение и пользование жилого помещения. Акт составляется в 2-х экземплярах, один из которых хранится у наймодателя, второй — у нанимателя. В акте указываются:[∗] часть 2 пункта 1 статьи 54 Жилищного кодекса Республики Беларусь
- сведения о сторонах договора найма жилого помещения (фамилия, имя, отчество, место жительства собственника и нанимателя);
- адрес, по которому находится жилое помещение;
- количество комнат в жилом помещении, его общая площадь и другие его характеристики (по усмотрению сторон);
- сведения о состоянии жилья на момент его передачи нанимателю;
- другие данные (по усмотрению сторон).
Составленный акт о приеме-передаче может в будущем позволить избежать разногласий между собственником и нанимателем (например, при окончании договора найма и возврате жилья обратно собственнику).
Размер платы за пользование жилым помещением и срок её внесения являются существенными условиями договора найма и в обязательном порядке должны быть в нем указаны.
Сумма платы за съём жилья должна быть указана в договоре найма только в белорусских рублях. Сами расчеты также должны осуществляться только в белорусских рублях. В то же время сумму платы по договору найма можно указать как эквивалент этой суммы в иностранной валюте или в условных денежных единицах. Например, в договоре можно прописать, что наниматель обязан вносить плату за пользование жилым помещением в сумме, эквивалентной 100 (ста) долларам США по курсу Национального банка Республики Беларусь на день платежа. В договоре найма также можно установить дату определения курса, а также банк, по курсу валюты которого производятся расчеты.[∗] пункт 1 статьи 298 Гражданского кодекса Республики Беларусь
Обратите внимание что расчеты в иностранной валюте запрещены и влекут административную ответственность Незаконное принятие иностранной валюты в качестве платежного средства, а равно иное незаконное использование ценных бумаг и платежных документов в иностранной валюте —
влекут наложение штрафа в размере от пятидесяти до ста базовых величин с конфискацией предмета административного правонарушения или без конфискации, а на индивидуального предпринимателя или юридическое лицо — от ста до двухсот базовых величин с конфискацией предмета административного правонарушения или без конфискации.
Те же действия, совершенные повторно в течение одного года после наложения административного взыскания за правонарушение, предусмотренное в части первой настоящего подпункта, —
влекут наложение штрафа в размере от ста до двухсот базовых величин с конфискацией предмета административного правонарушения или без конфискации, а на индивидуального предпринимателя или юридическое лицо — от ста пятидесяти до трехсот базовых величин с конфискацией предмета административного правонарушения или без конфискации.
(подпункт 1.2 Указа Президента Республики Беларусь от 09.02.2015 N 49).
Во избежание разногласий между сторонами по поводу оплаты, такую оплату стоит осуществлять путем перечисления безналичных денежных средств через банк. При расчетах наличными деньгами целесообразно требовать у наймодателя расписку.
Перед заключением договора (для подтверждения намерения сторон в его заключении) наниматель может предоставить наймодателю задаток.
Задаток является гарантией для нанимателя и наймодателя в том, что стороны не откажутся от своих намерений заключить договор найма. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.[∗] статья 351 Гражданского кодекса Республики Беларусь
Если после выплаты задатка договор найма заключен не будет, то ответственная за это сторона:[∗] пункт 2 статьи 352 Гражданского кодекса Республики Беларусь
- потеряет сумму задатка (если ответственна сторона, давшая задаток);
- должна будет уплатить другой стороне двойную сумму задатка (если ответственна сторона, получившая задаток).