Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить переуступку права аренды земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
У многих граждан вызывает сложность правильного определения правовых вопросов по переуступке права на аренду. В данном случае предметом рассмотрения являются арендные права, а не права на собственность.
Особенности процедуры
К частым случаям переуступки относят реализацию строений, расположенных на землях, переданных на правах длительной аренды. Продажа собственности происходит без фактического уведомления владельца участка, однако о произошедших изменениях оповестить в письменном виде все-таки нужно.
Регистрация уступки аренды
Помимо подписания договора о переуступке, надлежит его зарегистрировать. Это позволит считать договор вступившим в силу, если срок действия превышает 12 месяцев. Более краткосрочное соглашение позволяет обойтись без регистрации.
При регистрации вовлеченные в процесс стороны оплачивают обязательную госпошлину равную 2000 рублей (для обычных граждан) или 22000 рублей (для организаций). Данная мера определена положениями гл.25.3 налогового законодательства.
Результатом проведения регистрационных действий станет выдача свидетельства на аренду.
Переуступка прав и обязанностей по договору аренды ведет к некоторым последствиям. Так, уступающая сторона после заключения соглашения или регистрации сделки, теряет возможность пользоваться переданным имуществом и освобождается от обязанности оплачивать арендные платежи.
В свою очередь, новый арендатор, получает возможность:
- пользоваться земельным участком по назначению и в течение времени, регламентированному основным соглашением;
- выкупить участок, в порядке, предусмотренном действующим законодательством и договором;
- возводить новые объекты недвижимости на участке, если земля имеет соответствующее целевое назначение.
На что обратить внимание
- Согласно статье 284 ГК земельный участок может быть изъят, если он не используется по назначению в течение 3-х лет. Данное ограничение действует с момента подписания договора аренды и распространяется на всех следующих арендаторов, которые вступили в права аренды по переуступке.
- Оплачивать пошлину за переуступку права аренды должен новый арендатор и именно со своей банковской карты, либо наличными через отделение банка, но с предъявлением паспорта. В противном случае, документ регистратор РосРеестра не примет.
- Соглашение о переуступке обязательно оформляется в письменной форме. Основное правило, требующее соблюдения, — это соответствие договору аренду (оно не должно ему противоречить – срок действия нового документа не может быть больше срока аренды). Условия по расторжению соглашению точно также не должны иметь различий с зафиксированными в первоначальном договоре условиями.
- Если любая из сторон нарушает условия договора, то она автоматически отстраняется от участия в арендных отношениях. Информация об этом содержится в статье под номером 22 Земельного кодекса (ЗК).
- Землю не допускается использовать не по её назначению: например, если надел предназначен для ведения сельхозработ, строить на нем жилые дома запрещено. Если арендатор планирует строительство, то он обязан заручиться разрешением собственника (муниципалитета).
- Арендованный участок не запрещается передавать в субаренду, но, опять же, закон не разрешает осуществлять подобные сделки без согласования с собственником (муниципалитетом).
- При продаже дома покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Это означает, что если право собственности на дом было зарегистрировано в Росреестре, то новый собственник автоматически становится арендатором по договору аренды на тех же условиях, что и старый арендатор — это называется универсальное правопреемство. Другими словами — вы можете продать дом не оформляя переуступку права аренды на землю.
Переоформление участка без права собственности
Если земля предоставлена гражданам на временной или постоянной основе без возникновения права собственности, переоформление на других лиц будет существенно сложнее. Выделим способы, которыми допускается переход права пользования к иным лицам:
- по арендному договору – переоформление допускается, если участок выделялся не по итогам аукциона (например, если земля предоставлялась для ИЖС отдельным категориям граждан);
- при аренде по условиям аукционов – возможно переоформление прав на участника аукциона, занявшее второе или последующее место, если победитель отказался от пользования землей;
- для пожизненного владения – допускается переоформление участка на аналогичном праве, либо с регистрацией прав собственности по итогам наследственного дела.
В перечисленных случаях участок находится в муниципальном земельном фонде. Поэтому закон не допускает возможность выплаты денежного вознаграждения первоначальному владельцу. Если стороны договариваются между собой о такой выплате, наличие расписки не повлечет никаких правовых последствий для принятия решения муниципальным органом.
Процедура переоформления прав через муниципалитеты выглядит следующим образом:
- подаются заявления от владельца участка и лица, желающего получить права на землю;
- при подаче заявления подтверждаются основания для переоформления прав;
- документы рассматриваются в срок, не превышающий 30 дней;
- для принятия положительного решения первоначальный владелец должен полностью погасить задолженность по платежам (например, по арендной плате);
- переоформление прав фиксируется путем заключения договора с новым владельцем или издания муниципального акта о выделении земли другому лицу.
Типичным вариантом переоформления прав является заключение договора аренды на участок под ИЖС после развода супругов. Если изначально земля выделялась на имя жены, она может подать заявление о переоформлении участка на бывшего супруга. Так как участок выделялся с учетом состава семьи, для переоформления прав не нужно проводить повторный аукцион или дополнительное согласование. Для принятия муниципалитетом решения достаточно заявления от обеих сторон.
Для переоформления таких участков могут потребоваться следующие документы:
- распорядительный акт местной власти о выделении земли;
- первоначальный договор, подтверждающий условия выделения земли;
- платежные документы, подтверждающие оплату всех обязательств предыдущим владельцем;
- межевой план участка.
Нужно ли оформлять участок с ПНВ в собственность
Обязательного переоформления никто не требует, но если вы планируете участок продать или, например, подарить, стоит оформить его в собственность. Тем более что закон допускает возможность бесплатного оформления земли с правом ПНВ в собственность. Необходимо только уплатить стандартную пошлину, как в любых других случаях.
Потребуется пакет документов, подтверждающих право на владение:
- акт о предоставлении участка государством;
- свидетельство о праве гражданина на объект;
- выписка из похозяйственной книги;
- кадастровый паспорт;
- документы о межевании;
- удостоверение личности владельца;
- заявление;
- квитанция об оплате пошлины.
Передача земли при наличии права пользования
Участки, которые находятся не в собственности, а на праве пользования, передаются другим лицам иными способами:
- арендный договор – регистрируется в муниципалитете, которому принадлежит земля;
- по наследству можно передать участок с сохранением формы права. Муниципалитет в этом случае достаточно просто уведомить о том, что право пользования перешло к наследнику;
- арендный договор после аукциона – возможна передача прав только участникам того же аукциона, занявшим второе, третье и последующие места. Передача третьим лицам, не участвовавшим в аукционе, невозможна.
Чтобы передать право на землю, нужно обратиться в муниципалитет с документами:
- заявление от обладателя участка;
- заявление от принимающей стороны;
- указание основания для передачи прав;
- подтверждение отсутствия долгов за землю.
Подобный вид передачи права не может быть возмездным.
Налогообложение при аренде
Особенностью определения налогов является исключение суммы погашения задолженности за предыдущего арендатора. Так как сумма не указывается в новом соглашении, исчисление налогов ведется без учета данных платежей, т.е. эти расходы не декларируются.
Основное правило налогообложения определяет возможность установления налога на добавленную стоимость при передаче прав на имущество. Данный порядок установлен подпунктом 1 пункта 1 ст.146 налогового законодательства.
В отличии от прямой аренды, не предполагающей безоговорочного взимания НДС, переуступка делает непринципиальным определение арендодателя. Налог исчисляется исходя из суммы, выплаченной в пользу арендатора, согласно заключенному соглашению. Полученные платежи признаются доходом, подлежащим налогообложению согласно подпункту 10 пункта 1 ст.208.
В зависимости от того, кто является участником отношений, определяется порядок декларирования. Если плату получает физическое лицо, доход декларируется арендатором. При переуступке в пользу организации исчислением и выплатой подоходного налога занимается юрлицо.
Передача прав на аренду земель имеет множество нюансов и требует тщательного соблюдения федерального законодательства (Налогового, Земельного и Гражданского Кодекса).
Переоформление без права собственности
При предоставлении ЗУ в пользование (постоянное или временное) без присвоения права собственности, переход другим лицам может осуществляться:
- по договору аренды ЗУ являющегося муниципальной собственностью;
- при аренде на основании аукциона – переход в пользование участникам, занявшим второе или третье место при отказе победителя;
- на основе пожизненно наследуемого права владения – переоформление осуществляется при сохранении аналогичной правопреемственности.
Особенность передачи прав на ЗУ по данным типам соглашений в том, что территория находится в ведении органов местного самоуправления. Следовательно процедура переоформления выглядит несколько иначе:
- Подача заявки в местную администрацию о передаче ЗУ.
- Подтверждение оснований для передачи прав.
- Обращение рассматривается до 30 дней.
- С новым владельцем заключается соглашение о передачи прав или издается муниципальный акт о распределении участка другому землепользователю.
Типичным вариантом является переоформление прав, если участок в аренде под ИЖС на одного из супругов, которые впоследствии развелись. Так как ЗУ выделялся на семью, для переоформления прав на другого супруга не требуется проведения дополнительных процедур. Достаточно подачи заявления обеими сторонами в муниципалитет и документов:
- первоначальный распорядительный документ выделении участка указанным лицам;
- квитанции или другие платежные поручения, подтверждающие отсутствие задолженностей;
- межевой план заявленной территории.
При наличии недостроенного объекта, данный факт фиксируется в акте, составленном в присутствии специалистов администрации и в техплане.
Процедура переоформления прав через муниципалитет является безвозмездной услугой, а условия владения землей останутся для нового владельца неизменными. Получить другой статус правообладания новый собственник может после передачи ему ЗУ.
Переоформление участка на родственника: порядок и особенности
Самым выгодным для обеих сторон вариантом будет смена собственника через дарение. Можно оформить и купчую, но потребуется уплата налогов и сборов. Основные отличительные моменты передачи ЗУ родственнику:
- несовершеннолетние родственники могут принять землю только в дар;
- при продаже земли физическому лицу, состоящему в родственных связях, налог 13% не возвращается;
- процедура продажи облагается налогом, если надел в собственности менее 3 лет;
- заключение договора дарения освобождает от налогов;
- участвовать в дарении могут только официальные супруги — в отношении сожительствующих людей действуют общие правила;
- в случае совместного владения ЗУ обоими супругами для сделки необходимо нотариально заверенное согласие каждого.
Для успешного проведения передачи необходимо документальное подтверждение родства.
Тонкости переоформления
Собираясь переоформлять землю, стоит проверить:
- есть ли в договоре детальное и точное описание всех строений, имеющихся на участке;
- все постройки считаются неделимым целым и, переоформляя землю, новый владелец обязан закрепить и их, как будущую собственность;
- если участок собираются переоформлять в семье, на супруга, нужна консультация от юриста, ведь сделку затруднит положение о совместной собственности (как известно, у супругов все, приобретенное после брака, автоматически считается совместным имуществом);
- заручиться поддержкой специалиста, ведь даже подсказки соседей не всегда актуальны, как известно, законы и требования меняются.
Как оформить право собственности на землю в СНТ в 2021 году
Под аббревиатурой СНТ подразумевают садовое некоммерческое товарищество. Владельцы таких наделов имеют на руках специальную книжку, куда вносятся отметки об уплаченных ними членских взносов. Руководство СНТ осуществляет управляющая компания. Ее утверждают на собрании собственников.
В процессе их проведения принимаются также решения о водоснабжении, обеспечении электричеством и газом, обустройстве дорог, организации охраны территории. Все перечисленные работы по благоустройству оплачиваются из собранных средств.
Право собственности на надел приобретается на основании договоров купли-продажи, дарения или передачи его по наследству. Изначально такие участки раздавались предприятиями своим сотрудникам. Многие из них считали, что наличие садовой книжки подтверждает их право распоряжения угодьями. На самом деле это не так.
Участнику товарищества нужно сначала оформить в собственность земельный участок в СНТ. Как это сделать, мы расскажем дальше.
Каковы последствия, если право собственности не переоформлено
Если процедура переоформления по принадлежности права собственности участка не проводилась, то недвижимый объект не имеет юридической силы. Его ни продать, ни подарить.
- Физическое лицо, даже в роли несостоятельного собственника, сохранит право эксплуатировать землю. Но если случится его отчуждение, независимо от причины, компенсации он не получит, и рассчитывать на нее не вправе.
- Юридическое лицо понесет взыскание за незаконное использование земельного участка, так как для него существует жесткое требование – если с органом местного или регионального управления не подписан договор аренды, а право собственности надлежащим образом не переоформлено, эксплуатация надела нелегальна.
Когда участок меняет владельца, переоформление прав собственности превращается в неизбежную процедуру. Переоформить право возможно на себя и на другое лицо, даже несовершеннолетнее. Не избежать этой процедуры, когда участок земли достался по наследству.
Можно ли переоформить земельный участок?
Конечно, если земля находится в собственности, то переоформить ее не составит труда. Если участок не приватизирован, то сразу передать ее другому лицу будет невозможно. В этой ситуации следует начинать с получения права собственности на землю. В настоящий момент действует программа, которую называют «дачная амнистия», то есть желающие, которые еще не воспользовались своим правом на бесплатную приватизацию, могут получить землю в собственность по упрощенной схеме.
Мы рассмотрим вопрос, как переоформить участок, если он уже является собственностью. Собственно, ничего нового мы не сообщим, то есть для передачи земли другому хозяину должны быть основания. Чаще всего заключают договора дарения или купли-продажи. Как это все должно происходить, рассмотрим ниже.
Переоформление земельного участка на другое лицо договором дарения
Данный вариант больше подходит тем, кто желает передать участок родственнику, то есть такое соглашение не предполагает обмена материальных средств на недвижимость. Заключать договор лучше всего в присутствии нотариуса, хотя по закону данное условие не является обязательным, так как потом предстоит оформление участка в ФУГРЦ.
Важно! Если вы не хотите, чтобы в будущем договор был опротестован или отменен, вам лучше заручиться поддержкой юриста, который проверит текст соглашения, внесет правки и изменения, проследит, чтобы в договоре не было условий, которые можно воспринять двояко.
Также следует знать, если дарение происходит между родственниками, то такая сделка не облагается налогом. Недостаток данного варианта в том, что даритель может разорвать договор, такая процедура предусмотрена законом.