Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка недвижимости в России гражданином Белоруссии». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Так что же такое обмен квартиры? В классическом и юридическом понимании — это сделка с жильем, при которой каждая из сторон обязуется передать жилое имущество в собственность другой стороне (статья 567 ГК РФ). До приватизации обмен квартиры был единственным способом изменения жилищных условий, но сегодня в большинстве случаев обмен происходит через куплю-продажу. Обменять квартиру классическим способом — дело весьма сложное и хлопотное, поскольку необходимо найти такой вариант, который бы устроил обе стороны одновременно. Если же в обмене участвует более двух сторон, то сложность сделки возрастает в несколько раз.
Обмен (будем использовать этот укоренившийся в обиходе термин) считается довольно сложной операцией. Дело здесь не в процедуре: набор документов не отличается от купли-продажи.
Главное затруднение возникает при подборе адекватного объекта (одного или нескольких). На вторичном рынке более или менее близкий эквивалент — редкость. Комбинация большого количества параметров (включая возраст дома, перепланировки, необходимость ремонта, характер отделки, наличие неисправностей, репутация соседей и т. д.) делает каждый лот если и не уникальным, то куда менее стандартизированным по сравнению с жильем в новостройках. Привязка к определенному району, высотности, строительному материалу еще сильнее сужает выборку. Кроме того, вкусы и цели у людей, участвующих в обмене, совпадают довольно редко. И это еще одна причина, почему прямой обмен уступает место альтернативным типам сделок.
Как обменять квартиру на другую?
В целом для обмена квартирами нужно сделать следующее:
1. Найти потенциального контрагента с подходящим вариантом для обмена (через риелторскую компанию).
2. Составить договор мены или купли-продажи, который содержит всех дополнительные обязательства по доплате и точные характеристики участвующих в процедуре объектов.
3. Собрать пакет документов:
- паспорт,
- правоустанавливающие документы,
- выписку из ЕГРП,
- кадастровый паспорт,
- справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам,
- справку о составе семьи,
- свидетельство о регистрации или расторжении брака,
- письменное согласие со стороны супруга,
- проект договора,
- квитанцию об оплате госпошлины,
- заявление на регистрацию сделки.
4. Подать документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.
Поменять квартиру на… квартиру: многообразие вариантов
Вариантов обмена квартир существует множество, и у каждого из них есть свои особенности, которые необходимо учесть перед заключением.
Контроль за сделкой и регистрация
Когда вы продаете недвижимость по доверенности, это не значит, что вы полностью лишаетесь контроля за жильем и сделкой. Юридически вашей недвижимостью (в рамках полномочий, указанных в доверенности) распоряжается доверенное лицо. Но по факту клиенты все равно захотят поговорить с владельцем жилья, потому что остается элемент недоверия.
«У меня были такие случаи, когда люди отказывались покупать квартиру, если узнавали, что она продается по доверенности. Но приходили и менее тревожные, покупали без проблем», — говорит Ирина Марголина.
Если работать с агентством, то в этой схеме продажи доверенное лицо будет выполнять сугубо юридическую функцию. Человек придет на сделку и поставит подпись на договоре. Поиском клиентов и показом может заниматься агентство, а вы сможете подключаться к переговорам по видеосвязи или в мессенджерах.
Также в агентстве под роспись можно оставить на хранение и оригиналы документов. Без них доверенное лицо не сможет продать квартиру, то есть сделка будет защищена с нескольких сторон. Но стоит отметить, что агенты не могут выступать в качестве доверенного лица. Это тоже страховка от мошеннических схем.
Если вы решите отозвать доверенность, то это можно сделать послав письмо с заявлением нотариусу. Кроме этого, хотя это в большей степени касается покупателей, стоит проследить за тем, чтобы в день сделки доверенность была действительной. Проверить можно на сайте Белорусской нотариальной палаты.
Подоходный налог с продажи квартир
Согласно НК Р. Беларусь, иностранные лица и граждане государства могут быть освобождены от уплаты налога при реализации недвижимости один раз в 5 лет. Даже если квартира находится в собственности менее указанного срока, но за последние 5 лет мигрант не совершал подобные сделки, он вправе не платить подоходный налог, при этом предоставлять декларацию все равно придется.
Указанное выше правило распространяется только на резидентов Беларуси – людей, проживающих там более 183 дней в году. Если вы за указанный срок выезжали за пределы территории государства и некоторое время жили в другой стране, при этом количества дней недостаточно, вы не можете получить статус резидента и будете считаться нерезидентом. Проживание в течение 183 дней подтверждается миграционными документами.
Нерезиденты подоходный налог уплачивают в обязательном порядке. Его размер составляет 13% от разницы между суммой, потраченной на покупку жилья, и вырученной суммой при продаже.
Пример №1: расчет подоходного налога при продаже имущества в Белоруссии
Гражданин РФ купил в Минске квартиру стоимостью 20 000 долларов в 2013 году. Через несколько лет он решил ее продать, от сделки получил 30 000 долларов. Следовательно, его прибыль составляет 10 000 – именно от этой суммы производится расчет:
10 000 х 13% = 1 300 долларов – размер налога к уплате.
Важно! Для определения статуса резидента или нерезидента учитывается календарный год, который длится с 1 января по 31 декабря. Например, если вы проживали в прошлом году в Беларуси более 183 дней, но в начале года решите продать жилье, налоговый орган вас сочтет нерезидентом.
Оформление доверенности
Начать придется с оформления и пересылки генеральной доверенности из-за рубежа, что займет определенное время. За границей она оформляется так:
-
Прием у консула РФ. По законодательству, он в состоянии выполнять функции нотариуса. Текст будет только на русском языке, консул его заверит. Потом надо отправить доверенность в Россию.
Минусы: до консула бывает сложно добраться, а стоимость его услуг относительно высока. -
Услуги местных нотариусов. В этом случае придется осуществить перевод на два языка (русский и страны пребывания), а также применить апостиль – международную форму заверения документов.
Плюсы: меньшая стоимость, чем у консула.
Минусы: дополнительные расходы за перевод, длительная процедура.
В большинстве стран СНГ для предъявления в России не потребуется апостилировать документ: достаточно только нотариального заверения. Эти моменты стоит уточнить заранее, чтоб не выполнять лишней работы и максимально сэкономить.
Оформление сделки. Договор купли-продажи
Это основной документ, по которому переходит право собственности. Перед его заключением много волнения и переживаний, а всё ли там чисто с квартирой. Здесь главное иметь необходимые документы. Какие именно – зависит от того, кто будет удостоверять сделку.
Каждый выбирает для себя сам – нотариус или регистратор БТИ. Учитывая, что последующий шаг — обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество, которая осуществляется в БТИ, то обратились мы именно туда. Первоначально нужно договориться о времени сделки. С трудом дозвонившись (несколько дней), нам назначили дату и время, а также проконсультировали какие иметь с собой документы. Записались мы на один день и на продажу и на покупку.
Если доля владельца эквивалента какой-либо из жилых комнат в квартире, то он может сдавать ее в аренду. Однако здесь есть нюанс: согласно Жилищному кодексу Республики Беларусь, для официальной сдачи комнаты и заключения договора найма жилого помещения нужно согласие всех собственников.
То есть, если вы хотите сдавать свою долю, то для начала необходимо поговорить с другими владельцами долей и получить от них согласие. Их присутствие понадобится при оформлении и регистрации договора о сдаче комнаты в ЖЭУ. Как вариант – если позволяют обстоятельства, можно предложить другим собственникам сдавать квартиру целиком и делить доход пропорционально долям в жилом помещении.
Если один из собственников самовольно решил сдать свою часть квартиру без согласия других владельцев, то они вправе обратиться с жалобой в милицию или в налоговую инспекцию.
Как проходит процедура обмена
Обычно сделки с недвижимостью проводятся через договора купли-продажи. Особенность случая (обмениваются квартира с домом) состоит в документальном оформлении, когда в качестве правоустанавливающего документа используется сразу 2 договора по купле-продаже. В одном из них продавцом будет числиться владелец квартиры, а покупателем – хозяин дома, в другом – они поменяются местами. То есть произойдёт одновременная покупка (не обмен) сторонами договора интересующей недвижимости.
Процедура обмена для владельцев квартиры состоит из следующих этапов:
- Подбора загородного дома с необходимыми условиями для проживания.
- Получения устного согласия на сделку от его собственника.
- Сбора пакета документов на квартиру.
- Проверки документации на дом, представленной его собственником.
- Составления договоров у нотариуса с прописыванием условий.
- Подписания договоров.
- Регистрации в государственном органе (Росреестр).
После прохождения государственной регистрации обменивающиеся стороны получают свидетельства и становятся законными собственниками нового жилья.
Какие документы понадобятся собственникам?
Для заключения соглашения по обмену квартиры на дом (и обратно) нужно подготовить следующий пакет документов:
- Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость: свидетельство, выписка ЕГРН, договор купли-продажи или наследства или дарения;
- Выписки из БТИ и из паспортного стола;
- Согласие (разрешение) мужа/жены на совершение сделки и отказы от претензий на собственность от других жильцов;
- Кадастровый паспорт;
- Домовая книга;
- Паспорт;
- Выписка из ЖЭКа (или ТСЖ, УК, СНТ) об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
- Документы на право владения землей, кадастровый паспорт;
- Акт проведения межевания земельного участка.
Все бумаги должны быть предоставлены обязательно в оригинале. Далее с них снимаются копии и заверяются нотариусом.
Зачем обменивать квартиру?
Обмен квартиры, в отличие от продажи, дает возможность переехать в новое жилье, не имея на руках полную сумму для его покупки. Кроме того, обмен — единственная возможность улучшить условия для тех, кто проживает в неприватизированной квартире по договору социального найма.
Можно ли обменять приватизированную квартиру на неприватизированную и наоборот?
Как правило, обмен муниципального жилья на частное не практикуется. Запрета на обмен на приватизированную квартиру нет, однако и разрешения на нее нет, а значит, такие случаи можно провести только при наличии разрешающих постановлений в отдельных регионах (в Москве такое было возможно до 2005 года) или по решению суда.
Налог с продажи недвижимости для нерезидентов. Информация для риэлторов
Иногда риэлторам предлагают продать недвижимость клиенты, которые проживают вне территории РФ, то есть за границей, но являются собственниками данного жилья на территории РФ.
В этом случае, риэлтору необходимо разобраться, является гражданин резидентом или нерезидентом, эта информация важна для налогообложения доходов, полученных от продажи недвижимости.
- Продажу такого объекта можно осуществить беспрепятственно, однако риэлтору необходимо разъяснить некоторые детали своим клиентам-продавцам, так как клиент может попасть на оплату 30% налога от стоимости продажи объекта недвижимости.
- В случае проживания человека за границей РФ 183 дней подряд ( 6 месяцев), вне зависимости от его гражданства, человек автоматически приобретает статус нерезидента и в обязательном порядке уплачивает налог 30% от общей стоимости недвижимости после ее продажи.
- Процентная ставка для резидента составляет 13%, для нерезидента – 30% (регламентируется статьей 224 НК РФ).
Рассмотрим наглядно: гражданином Белоруссии была получена по наследству двухкомнатная квартира, находящаяся в Российской Федерации. Он решил ее реализовать и попросил помощи у риэлтора.
Грамотный и опытный риэлтор перед тем, как приступать к работе дал консультацию своему клиенту.
Продажа недвижимости налоговым нерезидентом, налог 30% — 2019 г
Илья Назаров, партнер
В конце 2018 года в сети появилась новость о том, что в 2019 году при продаже российской недвижимости налоговые нерезиденты якобы приравняются в правах к налоговым резидентам в части ставки 13%, а также в части остальных особенностей (срока владения более 5 лет и права применять к вычету расходы на первоначальную покупку). Вопрос, действительно, крайне актуален для тех граждан РФ, которые уехали на ПМЖ в другую страну, но при этом, у которых в РФ осталась недвижимость, которую возможно когда-то необходимо будет продать.
Давайте разберемся, что же в действительности поменялось для налоговых нерезидентов с 2019 года в отношении их российской недвижимости и КАК максимально правильно продать российскую недвижимость, являясь налоговым нерезидентом РФ.