Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести коммерческую недвижимость в жилую в 2023 году?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В г. Москве государственную услугу по переводу нежилого помещения в жилое предоставляет Департамент городского имущества. В регионах наименования компетентных органов, дающих разрешение на изменение статуса жилого помещения, могут разниться, и о том, куда именно нужно обратиться с заявлением, следует уточнить в органах местного самоуправления.
Необходимые документы
Для перевода нежилого помещения в жилое потребуются следующие документы:
- запрос (заявление) на предоставление государственной услуги о переводе нежилого помещения в жилое;
- документ, удостоверяющий личность заявителя, или документ, удостоверяющий личность и полномочия представителя заявителя;
- правоустанавливающие документы на помещение, права на которое зарегистрированы до 31 января 1998 г. (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
- проект переустройства или перепланировки помещения (в случае необходимости);
- протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. К протоколу следует приложить: уведомления о проведении собрания, документы, подтверждающие вручение уведомления каждому собственнику, лист регистрации участников собрания, решения собственников по вопросам, поставленным на голосование, списки собственников, доверенности (если в голосовании на общем собрании собственников принимали участие представители);
- заключения уполномоченных организаций о соответствии переводимого нежилого помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям;
- решение органа опеки и попечительства, подтверждающее полномочия законного представителя, — если собственником переводимого помещения является несовершеннолетний;
- свидетельство о рождении или соответствующий документ — в отношении детей-сирот, а также если свидетельство или документ, подтверждающий факт рождения и регистрации ребенка, были получены не в г. Москве.
Некоторые документы из вышеприведенного списка уполномоченное должностное лицо может запросить самостоятельно в порядке межведомственного информационного взаимодействия.
Таким образом, документы из списка ниже заявитель может предъявлять опционально (по своей инициативе), если не желает затягивать процедуру рассмотрения заявления:
- сведения о правоустанавливающих документах на помещение (если право на него зарегистрировано в ЕГРН);
- поэтажный план с экспликацией;
- выписку из технического паспорта;
- справку органа технического учета о состоянии здания/помещения;
- поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
- выписку из ЕГРН;
- свидетельство о рождении (за исключением свидетельств детей-сирот, а также случаев, когда свидетельство или соответствующий документ были получены не в г. Москве);
- заключение Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы. Вы вправе представить эти документы по собственной инициативе (п. п. 2.5.1.2 — 2.5.2 Административного регламента).
Какие предъявляются требования?
Перевод здания из нежилого в жилой фонд возможен только при удовлетворении некоторых значимых условий. Данный вопрос рассматривается местными органами власти. К основным таким требованиям относятся:
- Не допускается наличие на этом объекте какого-либо обременения, представленного арестом или залогом.
- Если владелец помещения еще не погасил ипотеку, которая изначально оформлялась для покупки этого объекта, то не допускается внесение каких-либо кардинальных изменений в документы на эту недвижимость.
- Процесс перевода не может выполняться арендатором, так как такой возможностью обладает только непосредственный владелец объекта.
- Имеющееся помещение соответствует многочисленным санитарным и техническим нормам, поэтому действительно может использоваться в качестве места для постоянного проживания людей.
- Требуется наличие противопожарной системы.
- К этому зданию должны быть подведены все необходимые коммуникации, к которым относится отопление, канализация, газоснабжение и электричество.
- Объект должен находиться в пределах жилой зоны с развитой инфраструктурой.
- Территория, прилегающая к этой недвижимости, должна быть безопасной для использования.
Даже если не удовлетворяется хотя бы одно вышеуказанное условие, то это является основанием для отказа в переводе. Рассматривается возможность перевода специально созданной комиссией, которая изучает все особенности имеющегося объекта. Поэтому владелец помещения должен первоначально позаботиться о том, чтобы привести недвижимость в порядок и подготовить к планируемому процессу.
Какие требуются бумаги?
Необходимые для перевода здания из нежилого в жилое документы, подтверждающие обоснованность и возможность данного процесса, подготавливаются непосредственным заявителем. К ним относится следующая документация:
- паспорт владельца объекта или доверенного лица;
- доверенность, если процессом занимается представитель собственника;
- правоустанавливающие документы на объект;
- если проводилась перепланировка, то нужен соответствующий проект;
- заключения работников пожарной инспекции и санэпидстанции о том, что объект действительно соответствует всем требованиям, поэтому может применяться для постоянного проживания людей;
- бумаги, полученные из организации технического учета;
- иные справки, подтверждающие, что объект соответствует разным требованиям.
Только на основании этой документации осуществляется официальный перевод здания из нежилого здания в жилое.
Запрещается вывод помещения из нежилого в жилой фонд в следующих случаях:
- это отдельное строение, расположенное на землях сельхозназначения;
- один из собственников против (если объект находится в долевой собственности;
- перевод невозможен технически;
- помещение находится в залоге;
- владелец еще не выплатил кредит и объект находится под обременением;
- коммуникационные системы располагаются в зоне доступа и могут причинить вред людям;
- конструкции имеют повреждения и могут представлять опасность;
- отсутствует система коммуникаций (электричество, вода, отопление, канализация).
Возможностью инициации процесса перевода наделяется исключительно собственник. Арендатор, пользователь и другие лица, использующие объект на законном праве, не наделяются таким правом.
Ольга Эттлер, член Ассоциации юристов России:
— Принятые изменения значительно осложнили перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые, притом что установлен запрет на использование жилых помещений в МКД для оказания гостиничных услуг. Изменения коснулись как получения согласия собственников при требуемом кворуме, так и согласия всех владельцев примыкающих к указанной квартире помещений. Помещение должно соответствовать санитарным и техническим нормам.
Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если: у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно; оно является частью жилого помещения; в нем кто-то постоянно проживает; оно обременено правами каких-либо лиц. Изменить статус помещения на нежилое можно, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми.
Жилые и нежилые помещения
Тенденция такова, что довольно часто происходит возвращение коммерческой недвижимости в жилой фонд. Чтобы понять, можно ли изменить целевое назначение помещения, нужно понять, какие требования предъявляет законодательство к жилым объектам.
Помещение признается жилым, если соответствует следующим характеристикам:
- изоляция от других объектов недвижимости;
- располагается в жилой зоне;
- отвечает требованиям безопасности для проживания людей и сохранности инженерных коммуникаций;
- подключено к жизненно необходимым коммуникациям – электричество, газоснабжение, водоснабжение и т.д.;
- имеет соответствующий уровень гидро-, шумо-, вибро- и теплоизоляции;
- отвечает санитарным нормам и требованиям пожарной безопасности;
- высота размещения потолка не менее 2,5 метров;
- имеет естественное освещение.
Не допускается размещение жилых помещений в подвальных или цокольных этажах, а также располагать санитарные помещения над жилыми комнатами. Использовать объекты, предназначенные для проживания, для других целей не допускается.
Перевод нежилого помещения в жилое: оформление, процедура / Правоведус
Сегодня многие задаются вопросом о том, как перевести нежилое помещение в жилое, как правило связано это, в первую очередь, с появлением возможности для увеличения жилого пространства.
Переводу в жилой фонд подлежат различные коммерческие помещения (торговые, складские, производственные, пристройки, объекты социального значения и др.), а также дачные дома и иные постройки, возведенные на землях, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство.
Отсутствие официального оформления перевода нежилого объекта в жилой фонд не позволит владельцам помещения осуществлять какие-либо регистрационные действия, а также выполнять любые действия, связанные с отчуждением собственности (дарение, Договор купли-продажи квартиры/земли и другое).
Процедура перевода помещения из нежилого фонда в жилой определена жилищным законодательством РФ, непосредственно порядок перевода в жилое помещение регулируется ст. 22 ЖК РФ.
В чем состоит процедура?
Только если возведенный в СНТ дом соответствует параметрам капитального строения, его могут признать жилым. Для этого и придется пройти процедуру, которая может занять 2-3 месяца.
Как рассказали в Кадастровой палате, она состоит из нескольких шагов.
1. Потребуется собрать пакет документов. Прежде всего составить в произвольной форме заявление о признании садового дома жилым. В нем обязательно нужно указать кадастровый номер дома, кадастровый номер земельного участка, на котором расположен дом, почтовый адрес заявителя или адрес его электронной почты, способ получения решения муниципалитета об изменении назначения помещения (почтовым отправлением с уведомлением о вручении, по электронной почте, лично в МФЦ, лично в уполномоченном органе местного самоуправления).
Также необходимо предоставить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Если право собственности заявителя на садовый дом не зарегистрировано в ЕГРН, то необходимо иметь правоустанавливающий документ на садовый дом или нотариально заверенную копию этого документа.
Потребуется заключение по обследованию технического состояния объекта, которое подтвердит, что дом надежен и безопасен (с точки зрения внутренних коммуникаций, строительных конструкций, пожарной безопасности). Документ выдают специалисты-инженеры, выполняющие работы по обследованию объектов недвижимости (индивидуальные предприниматели или юрлица). При выборе специалиста стоит обратить внимание, состоит ли он в саморегулируемой организации по инженерным изысканиям.
Нотариальное согласие третьих лиц на признание садового дома жилым понадобится, если дачей владеет не один человек, а несколько.
Все эти документы необходимо предоставить в уполномоченный орган местного самоуправления (в администрацию, на землях которой расположен дачный кооператив) или в многофункциональный центр (МФЦ) района.
2. Когда документы сданы, нужно дождаться решения администрации о признании или об отказе в признании садового дома жилым. Это процесс занимает не более 45 календарных дней со дня подачи заявления.
Отказать могут по следующим причинам: заявитель представил неполный пакет документов, с заявлением о признании садового дома жилым обратился не собственник этого объекта, виды разрешенного использования земельного участка не предусматривают размещения на нем жилого дома. Так, например, земельный участок должен быть для садоводства, а не огородным. На огородном участке могут размещаться только хозяйственные постройки. Также заявителю откажут, если в доме нет жизненно важных коммуникаций, фундамента, окон и так далее, о чем говорилось выше.
Важно понимать разницу между садоводством и огородничеством
Решение об отказе в признании садового дома жилым выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения. При отказе заявитель либо просто представляет дополнительные документы, достраивает дом по всем правилам, подводит недостающие коммуникации, либо может обжаловать решение в судебном порядке.
3. Если местная администрация считает, что в доме вполне можно жить круглый год, то она направляет свое решение заявителю, а также в орган регистрации прав для внесения соответствующих изменений в сведения о садовом доме, содержащиеся в ЕГРН.
Если вдруг по каким-то причинам местные чиновники забудут это сделать, то владелец дома сам может обратиться в Росреестр для внесения сведений в ЕГРН.
Как изменить статус нежилого помещения?
Порядок перевода нежилого помещения в Жилое помещение потребуется тем гражданам, которые решили реорганизовать частное здание. Это касается тех домов, которые не предназначены для проживания людей и не относятся к федеральному жилому фонду. Проживание в таких объектах категорически запрещено. Кроме этого в 2018 году с такими помещениями не получится:
- оформить прописку и снятие с квартирной регистрации лица;
- утвердить новый проект сооружения (без подачи заявления на перевод недвижимости в статус жилого объекта);
- продать, подарить, передать по наследству.
Полноценное использование помещения для проживания граждан получится осуществить лишь после того, как завершиться перевод данного дома (квартиры) из нежилого помещения в жилое.
Стоимость перевода нежилого помещения в жилой фонд
Что касается стоимости этого процесса, то она зависит от региона и конкретно взятого случая.
Однако можно высчитать примерные расходы:
- большая часть денег уходит на ремонт и переоборудование.
Стоимость в данном случае зависит от изначального состояния склада или производственного корпуса, а также от проекта и ваших предпочтений;
- стоимость разработки проекта у специалиста также сугубо индивидуальная. Цена зависит от выбора инженера, а также от сложности задачи;
- получение кадастрового паспорта обойдется вам примерно в 1000 руб;
- поэтажный план – от 1200 руб;
- при регистрации свидетельства на право владения оплачивается госпошлина в размере 350 руб. Если вы юридическое лицо, то сумма возрастает до 1000 руб;
- заверение документов у нотариуса – около 1000 руб.
Порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое
Порядок перевода помещений предусмотрен в ст. 23 ЖК РФ.
Не позднее чем через 45 дней со дня представления заявителем документов органом, осуществляющим процедуру перевода помещений, должно быть принято решение о переводе или об отказе в переводе помещения. Если документы представлены через многофункциональный центр, то срок принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий процедуру перевода помещений.
Это решение не позднее чем через 3 рабочих дня доводится до сведения заявителя путем выдачи или направления по почте уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого помещения в нежилое. Если же заявления о переводе помещения подавалось через многофункциональный центр, то уведомление направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем.
Форма указанного уведомления утверждена постановлением Правительства РФ от 10.08.2005 № 502 «Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение».
Кроме того, орган, осуществляющий перевод помещений, принятое решение доводит до сведения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято решение о переводе.
Получение уведомления подтверждает, что перевод помещения закончен, и его можно использовать в качестве нежилого (либо, напротив, жилого). Однако из этого правила есть исключение. Если для использования помещения в качестве нежилого требуются его переустройство, перепланировка и (или) иные работы, уведомление является основанием для проведения этих работ. Завершение переустройства и (или) перепланировки, либо иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений. Акт приемочной комиссии подтверждает завершение переустройства и (или) перепланировки и должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.
В каких случая возможен перевод
Статья 23 ЖК Российской Федерации гласит о том, что перевод возможен лишь в том случае, если собственник помещения сам проявляет инициативу.
Также, если есть совладельцы, должны написать об заявление, которое заверяется у нотариуса.
- Следующим условием для перевода является то, что нежилое помещение не должно находиться в залоге. Если данное помещение было приобретенное в кредит, то на время перевода владелец должен полностью погасить задолженность.
- Всё, что есть в постройке, должно находиться в исправном состоянии.
- Помещение должно соответствовать техническим нормам.
- Помимо, самого здания прилегающая территория также должна быть безопасной.
- Вход в здание жильцам и аварийным службам ничего не должно загораживать.
Если будет нарушен хотя бы один из пунктов, государство даст запрет на переоформление помещения.
Обязательна ли перепланировка?
После того, как комиссия осмотрит помещение, ею будут установлены определенные требования, без выполнения которых перевод в жилое помещение будет невозможным. Как показывает практика, довольно часто одним из ключевых требований является перепланировка помещения.
В данном случае владельцу недвижимости нужно не просто создать желаемый проект здания, но и получить одобрение от комиссии. Процесс согласования и подготовка проектов может занять довольно много времени и сил. Также это повлечет за собой серьезные расходы.
Внимание! Ключевое требование, на основании которого происходит оценка предоставленного плана – безопасность конструкции.
Как правило, если разработку проекта делает специализированный кадастровый инженер, знающий все тонкости этой сферы, то проект одобряется с первого раза и не требует дополнительных корректировок. Что же касается самостоятельных проектов, то добиться одобрения будет довольно трудно.
Перевод Из Нежилого В Жилое В 2019
- Заявление от собственника (ссылка на образец приведена ниже). В нём должна быть изложена просьба о переводе.
- Кадастровый паспорт, который подтверждает права собственности на помещение. Разрешается предоставлять заверенные у нотариуса копии документа.
- Тех. паспорт на недвижимость.
В нём должны быть описаны все технические описания объекта. Если в данном помещении проводились какие-либо проектные работы, то они должны быть отражены в тех. паспорте.
- План многоэтажного дома. Его можно получить в ЖЭУ. Специалисты по ней проверяют сведения о том, какие последствия могут быть при смене статуса объекта для всего дома.
- Письменное согласие соседей.
- Если необходима перепланировка — подготовленный заранее проект перепланировки.
Наиболее проблематичной стороной данной процедуры является составление проектной документации. Зачастую юристы, по желанию заказчика, выполняют именно эту работу.
Их помощь считается весьма удобной, поскольку с их стороны всегда учтены все тонкости перевода помещения.
Отвечает юрисконсульт офиса «Арбатское» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Ирина Андрейченко:
Помещения свободного назначения (ПСН) были спроектированы под различные цели их использования, без какой-либо конкретной специализации, что позволяет застройщику при строительстве здания не следовать специальным пожарным и санитарным нормам и правилам, а также расширяет возможности приобретателя в эксплуатации такого помещения.
Перевод ПСН в жилое помещение, на наш взгляд, – довольно сложная операция, учитывая, что жилое помещение должно соответствовать определенным санитарно-эпидемиологическим, гигиеническим и противопожарным требованиям, предусмотренным жилищным законодательством.
В первую очередь, необходимо проверить, соблюдаются ли условия для такого перевода, а именно:
В переводе может быть отказано, если: