Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что проверить перед покупкой квартиры: чек-лист». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Раньше главным страхом при покупке квартиры были прописанные в ней родственники продавцов, которые находятся в местах лишения свободы. Дело в том, что они не участвовали в процедуре приватизации квартиры и при этом не давали официального отказа от приватизации. Соответственно, все дальнейшие сделки через суд аннулировались, и добросовестный покупатель квартиры оставался без денег и без жилплощади.
Правило 7. Странное поведение продавца
Выдать недобросовестного продавца может его странное поведение — например, если он не может ответить на стандартные вопросы.
«Покупателям следует насторожиться, если собственник жилья не в состоянии объяснить им, куда он переедет после продажи своей квартиры и когда собирается зарегистрироваться на новом месте жительства. Конечно, это можно объяснить какими-то бытовыми сложностями, однако все же такую ситуацию необходимо прояснить», — рекомендует директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.
По его словам, также тревожным сигналом для потенциальных покупателей является подозрительно низкая цена квартиры — если она на 15% меньше рыночной стоимости подобных объектов. Конечно, собственник может дать покупателю значительную скидку в связи с тем, что ему нужно срочно продать квартиру из-за переезда в другой город или страну. Но в случае высокого дисконта следует перепроверить документы с особой тщательностью и не спешить выходить на сделку.
Проверяем, кому и сколько уже задолжал этот продавец
Чем больше у продавца долгов, тем выше риск, что он не сможет вернуть деньги в случае отмены сделки.
Самым известным источником информации о должниках является сайт Федеральной службы судебных приставов: в разделе «Банк данных исполнительных производств» по Ф.И.О. можно выяснить, какие непогашенные долги есть на данный момент у человека.
На портале «Единый федеральный реестр сведений о банкротстве» можно выяснить, не признан ли ваш продавец банкротом.
Установить, какие долги у него появятся в ближайшее время, можно на упомянутом портале ГАС «Правосудие», а также на официальных сайтах арбитражного суда и судов общей юрисдикции по месту его жительства (там сейчас публикуются все решения, вынесенные в отношении конкретного гражданина).
Документы, подтверждающие личность владельца
Первый документ для ознакомления — это паспорт собственника. Вы должны удостовериться, что собственник недвижимости и продавец – одно и то же лицо (а если нет, у продавца должна быть доверенность, но об этом ниже). Проверьте, что данные паспорта – серия, номер, дата и место выдачи – совпадают с теми, которые указаны в остальных документах на квартиру.
Кроме того, загляните на страницы, где отмечается семейное положение и наличие детей. Эти сведения вам тоже пригодятся.
Если у продавца есть дети, уточните, входят ли они в число собственников и использовался ли для покупки квартиры материнский капитал. Если дети также являются владельцами жилья, ознакомьтесь с их паспортами или свидетельствами о рождении.
Несмотря на то, что существует несколько видов паспортов, как минимум российских и иностранных граждан, чаще всего вам будут попадаться отечественные паспорта.
Кроме совпадения данных паспорта с содержащимися в документах на недвижимость, обратите внимание на состояние документа (если он выдан 10 лет назад, а выглядит как новенький, это подозрительно), на шрифты, водяные знаки, оттиски, наличие исправлений, наклеек и т.п. Интересно, но паспорта, где данные внесены от руки, а не напечатаны, не являются фальшивыми. Такие до сих пор можно встретить, если человек получал его давно где-нибудь в маленьком провинциальном городе.
Иностранные граждане, согласно российскому законодательству, тоже могут продавать и покупать недвижимость без ограничений. Помимо паспорта их страны они обязаны предоставить заверенный нотариусом перевод документа.
ШАГ 4. Отсутствие судебных производств
Все исполнительные производства запускаются только по решению судебных органов. Сведения о проводимых судебных процессах можно найти на сайтах судов по адресу регистрации физических лиц или по адресу объекта недвижимости. Если кратко — может быть ситуация, при которой исполнительных листов не выпущено, а физлицо уже принимает участие в судебных разбирательствах. Если продавец квартиры является ответчиком по мелким административным делам, то это не может стать причиной банкротства и опасаться нечего. Но если он выступает ответчиком по делам с имущественными последствиями (большие суммы исков, взыскание долгов кредиторами, семейные споры и пр.) — все это может обанкротить продавца в дальнейшем, а значит сделку стоит отложить или обратиться за помощью к юристам.
ШАГ 8. Семейное положение и дети
Штампы в паспортах, за исключением прописки и воинской обязанности, стали полностью добровольными. Теперь по паспорту не всегда можно узнать — состоит ли продавец квартиры в браке и имеет ли он несовершеннолетнего ребенка. Чтобы снизить свои риски, покупатель должен перед сделкой запросить выписку по квартире из ЕГРН и сверить указанных в ней собственников. Также требуется получить от продавца справку о том, что недвижимость была приобретена не в браке и что на данный объект не были использованы средства материнского капитала. Если продавец был женат или замужем на момент приобретения квартиры — потребуется нотариально заверенное согласие супруга на сделку. Если использовался маткапитал, то затрагиваются интересы детей — необходимо получить одобрение сделки со стороны органов опеки.
Исследуемой нами теме посвящена глава 7 («Законный режим имущества супругов») Семейного кодекса РФ. В целом законодательство исходит из простого и понятного принципа: все то, что было приобретено в браке, является совместно нажитым имуществом. Покупка квартиры, конечно, подходит под это определение: для нее ведь использовались деньги, которые получены во время семейного сосуществования. Даже если муж заработал эти деньги сам (например, трудится на высокооплачиваемой работе, а жена пребывает в статусе домохозяйки) и в свидетельстве о собственности он фигурирует один, имущество все равно окажется совместным: предполагается, что свои богатства мужчина сумел заработать лишь благодаря тому, что жена обеспечивала ему крепкий семейный тыл. Всегда это справедливо или нет – тема для отдельного разговора (любопытствующих можно отослать к истории о том, как Ирина Абрамович при разводе отсудила у супруга $6 млрд – в СМИ тогда активно обсуждался вопрос, была ли ее семейная жизнь настолько тяжела, чтобы заслуживать такой компенсации), но закон, как известно, есть закон…
А что же не является совместным имуществом? Во-первых, конечно, то, что было приобретено до брака. Во-вторых, то, что получено уже в браке, но бесплатно – юристы называют такие сделки безвозмездными. Например, квартира была одному из супругов подарена или получена им по наследству. В этом случае за нее не пришлось отдавать драгоценные совместно нажитые деньги – и недвижимость признается единоличным имуществом этого супруга.
Еще важный момент: собственность может стать абсолютно единоличной в случае, если между супругами заключен брачный договор. Наличие такого документа позволяет распоряжаться имуществом без согласия супруги.
Выход есть: согласие!
«Жесткие» варианты взаимодействия супругов (жена подает в суд, требует себе половину имущества) характерны для вполне определенных жизненных ситуаций – разводов. Мы же, к счастью, изучаем другие условия: отношения в семье нормальные, а один из супругов продает принадлежащую ему собственность. Или покупает – в этом случае он собирается распорядиться совместно нажитыми деньгами. Как тут быть?
Ответ находим все в том же Семейном кодексе: жена должна дать согласие на сделку. Требований к этому документу немного, но они есть. Прежде всего, обязательно его нотариальное удостоверение. «Согласие на покупку/продажу обязательно составляется и удостоверяется нотариусом, — говорит Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». – Для оформления этого документа необходимо иметь оригинал свидетельства о браке, штампа в паспорте для нотариуса будет недостаточно».
В самом согласии, продолжает Светлана Бирина, обязательно указываются паспортные данные супругов, данные о регистрации брака (т.е. номер и дата выдачи свидетельства о браке). Также необходимы данные по объекту – чтобы избежать недоразумений по поводу того, какой именно объект жена разрешает своему мужу продать. Что касается покупки, то, отмечает Наталья Киселева («ИНКОМ-Недвижимость»), тут возможна и формулировка вроде «любая квартира в городе Москве».
В целом, отметили наши консультанты, нотариусы отлично справляются с задачей по составлению подобных согласий. «Во всех нотариальных конторах есть устоявшиеся шаблоны данного документа, поэтому можно не опасаться его недействительности вследствие каких-то ошибок в формулировках, — говорит Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». – В квалификации нотариусов сомневаться не приходится, поскольку нотариусы до назначения на должность сдают квалификационный экзамен и должны иметь определенный стаж работы по юридической специальности».
При всем уважении к опрошенным нами экспертам, я бы так однозначно утверждать не стал. Приходилось мне видеть документы, в которых составлявшие их господа называли себя «нотаруис». Встречались и другие «косяки» — например, при реальном адресе «дом 5, кв. 26» трудящиеся нотариата писали: «дом 5, корп. 2, кв. 26». Понятно, что «корп.» сохранилось у них в компьютере с момента оформления предыдущего согласия – но клиенту от этого вряд ли легче. Одним словом, отправляясь оформлять подобное согласие, я бы порекомендовал как минимум предварительно почитать выложенные в интернете типовые документы. А также внимательно посмотреть на то, что там выдал вам нотариус – на всякий случай.
Проверьте состояние квартиры
Серьезные перепланировки (смена стен или окон) собственник должен был согласовать с Жилищной комиссией или муниципалитетом. Если он этого не сделал, а вы купили квартиру, у вас могут быть проблемы.
Чтобы убедиться, что в квартире не было незаконных перепланировок, проверьте технические документы:
- справка о законности перепланировки, если ее делали. Чтобы проверить это самостоятельно, сверьте обстановку квартиры с техническим планом;
- кадастровый паспорт, в котором указаны кадастровый номер квартиры, ее адрес, информация о собственники и техническое описание помещения;
- технический паспорт, в котором приведен план квартиры (поэтажный план и экспликация) и указаны все технические характеристики квартиры: материалы, дата постройки и пр.;
- техплан, который включает данные техпаспорта и информацией для кадастрового учета.
Не обязательно запрашивать все документы. Самым оптимальным будет технический паспорта квартиры.
Самостоятельно проверьте, что площадь квартиры одинакова во всех документах, не было незадокументированных планировок (расположение стен и окон соответствует действительности). Если какие-то изменения не отображены в документах, попросите продавца их обновить.
Например, часто бывает, что площадь квартиры в разных документах расходится на одну десятую — такое могут счесть за незаконную перепланировку.
Документы, которые необходимо проверить:
- паспорта собственников;
- нотариально заверенное согласие на продажу каждого из них, включая согласие супруги или супруга, если собственников несколько,
- отказ дольщиков от приоритетной покупки, если покупаете долю одного из собственников;
- разрешение органов опеки на продажу квартиры, если одним из собственников является несовершеннолетний или недееспособный взрослый;
- справка о полной выплате пая, если квартиру купили через участие в жилищном кооперативе;
- доверенность от собственника, если квартиру продают по доверенности;
- выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о переходе права собственности. До июня 2016 г. вместо выписки выдавали Свидетельство о государственной регистрации права;
- правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, акт приема-передачи, наследства, приватизации и пр.);
- копия Финансово-Лицевого счета и справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
- справка из налоговой об отсутствии долгов, если продавец получил квартиру в наследство или в дар;
- справка о законности перепланировки, если ее делали;
- кадастровый и технический паспорта, техплан;
- справки из психо-неврологического диспансера, наркологического диспансера или психиатра о признании продавца дееспособным
- выписка из домовой книги о количестве людей, которые прописаны в квартире;
- официально оформленный отказ от участия в приватизации других жильцов, если квартиру приватизировали.
- Наличие всех документов на квартиру, а именно: правоустанавливающие документы; свидетельство о праве собственности; кадастровые и технические планы и паспорта (если нет паспорта, продавец должен заказать их).
- Наличие разрешения соответствующих органов на переоборудование/перепланировку квартиры. Если перепланировка не узаконена, вы столкнетесь с рядом трудностей, например банк не одобрит вам ипотеку.
- Разрешение на продажу от органов опеки и попечительства, если собственник несовершеннолетний гражданин или ограниченно дееспособный.
- Нотариальное согласие супруга(ги) на продажу, если квартира приобретена в период брака. В противном случае, второй супруг может оспорить сделку через суд.
- Если квартира досталась продавцу по наследству, обратитесь к нотариусу, который вел дело и убедитесь, что других наследников, не вступивших в наследство нет. В противном случае, новоиспеченные наследники имеют право требовать через суд оспорить сделку.
- Если продавец представил вам доверенность на совершение сделки, обязательно убедитесь не была ли она отозвана. Для этого стоит только найти в справочнике номер телефона нотариуса, выдавшего доверенность, связаться с ним и назвать данные доверителя, номер бланка и дату составления. Кроме этого проверьте полномочия представителя по доверенности, имеет ли он право получить деньги и т.д.
Ситуация №3: собственник банкрот
Вы купили квартиру и не удостоверились в том, что продавец – добросовестный плательщик. Сделка прошла успешно, ее зарегистрировали. Прошло два года, вы живете в своей квартире и вам приходит повестка в суд. Оказывается, сделку признали недействительной. Потому что бывший владелец квартиры накопил огромные долги, не смог с ними справиться и признал себя банкротом.
Что говорит закон
- по ст. 61.2. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», все сделки, которые были совершены в течение трех лет до или после того, как продавец признал себя банкротом, могут быть признаны недействительными;
- в той же самой статье говорится, что если цена была существенно занижена, как в случае, описанном выше, а собственник признал себя банкротом, то суд потребует расторгнуть сделку, которая была заключена в течение одного года до или после подачи заявления о банкротстве.
В полученной выписке из ЕГРН найдите документы, на основании которых регистрировалось право (договоры), и проверьте давность регистрации прав. Посмотрите сами правоустанавливающие документы. Наиболее пристальное внимание нужно уделить квартирам, полученным в наследство, а также приватизированному жилью.
Еще один важный раздел выписки — ограничения и обременения. Чаще всего это залоги (ипотека), а также аресты и запреты регистрационных действий. Учтите, что для продажи заложенной квартиры потребуется письменное согласие залогодержателя — банка или другой организации, которой принадлежит закладная. Наличие запретов или арестов станет поводом для приостановки регистрации.
Чтобы не терять время впустую, обязательно требуйте от продавца снятия арестов и запретов регистрационных действий еще до подачи документов на сделку.
Аресты и запреты могут выставляться судом в качестве обеспечительной меры или судебными приставами в рамках исполнительного производства.
- Судебные аресты. Для их снятия обязательно придется обращаться в суд — собственник может подать ходатайство об отмене обеспечительных мер в рамках того же процесса, в котором они были установлены. Продавцу нужно будет получить в суде заверенную судом копию определения об отмене обеспечительных мер. Это определение нужно сдать регистратору в составе пакета документов по сделке.
- Аресты приставов. Снять наложенный приставами арест или запрет регистрационных действий иногда можно, просто обратившись к приставам. Однако если приставы откажутся снимать аресты, их действия придется обжаловать начальнику отдела приставов или в судебном порядке. Постановление приставов об отмене арестов или запретов регистрационных действий также нужно будет предоставить в общем пакете документов по сделке.
Какую информацию надо получить по недвижимости в новостройке?
На рынке новостроек нужно обращать внимание на две вещи:
- Для постройки дома используются качественные материалы, и он соответствует всем установленным нормам.
- Возведение производится надежным застройщиком.
Узнайте, как долго застройщик работает на рынке недвижимости, как о нем отзываются клиенты, сколько объектов успел сдать и сколько находится в работе, а также были ли судебные разбирательства на предмет результатов строительства.
Если по результатам проверки вы не видите никаких отрицательных характеристик застройщика, то приступите к проверке документов, которые продавцу нужно предоставить вам при заключении договора, а именно:
- Форму договора по продаже жилья.
- Проектную документацию.
- Выписку из реестра на здание.
- Инвестиционный контракт.
- Правоустанавливающие документы на земельный участок или договор долгосрочной аренды.
- Разрешение на строительство.
- Учредительные документы застройщика.
Что надо изучить прежде чем купить?
Проверка квартиры при покупке обусловлена возможностью оспорить сделку и лишить покупателя права владения недвижимостью. Задача предварительной проверки – максимально обезопасить покупателя от риска лишения новой собственности.
Перед совершением сделки обязательно следует проверить ключевые пункты, имеющие решающее значение.
- Личность продавца:
- достоверность паспорта;
- наличие справки из психоневрологического диспансера в качестве подтверждения дееспособности;
- проверка подлинности доверенности, если продавец – представитель собственника, а не владелец.
- Документы, подтверждающие право собственности:
- выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в соответствии с пунктом 1 статьи 28 закона № 218-ФЗ;
- договор о покупке, дарении, наследовании или приватизации недвижимости в качестве основания для права реализации.
- Факт отсутствия дополнительных претендентов на продаваемую собственность:
- выписка из домовой книги с перечнем всех зарегистрированных жителей;
- выписка их ЕГРН об истории жилья (наложенные аресты, обременение жилья и споры о нем).
- Состояние недвижимости:
- соответствие кадастрового и техпаспорта реальной планировке;
- согласование перепланировки в соответствии со статьей 26 Жилищного кодекса, если она имела место.
Пошаговая инструкция проверки юридической чистоты квартиры
Проверить правоустанавливающие документы на квартиру
Главное – уточнить право собственности продавца на объект недвижимости. Доказательством такого права есть свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество.
Попросите у владельца документ и внимательно с ним ознакомьтесь. Проверьте, нет ли там недостоверной информации, незаверенных исправлений, помарок, прочее.
Внимание! Документы, которые свидетельствуют о праве собственности человека на недвижимость:
- выписка из ЕГРН, выданная в Росреестре, подтверждает, что у данного лица есть право на данную квартиру;
- официальные бумаги, удостоверяющие способ приобретения жилья: на основании договора купли-продажи, договора дарения или обмена, договора ренты, приватизации, наследования имущества;
- нотариально заверенная доверенность, которая подтверждает права иного лица представлять интересы собственника при продаже жилья;
- заверенное у нотариуса согласие супруги (супруга) на продажу жилой недвижимости, приобретенной в браке (если не подписан брачный договор);
- Проверить госрегистрацию договора и историю объекта.
Узнать о том, имеет ли продавец право на недвижимость и сделки с ней, можно, изучив выписку из ЕГРН, представленную собственником. Эту выписку можно получить самостоятельно, без продавца.
Для этого потребуются: письменное заявление, паспорт или другое удостоверение личности, квитанция об оплате услуги по предоставлению выписки и кадастровый номер объекта.
Полученная покупателем выписка будет не настолько развернутой, чтобы можно было уточнить детали. Поэтому лучше, если ее представит владелец квартиры, так как он получит в Росреестре расширенный вариант.