Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Земельный участок с подрядом и без: описание, преимущества и недостатки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Земельный наделы без подряда, регистрируются следующим образом, заключается договор купли продажи и в нем указывается только сумма самого участка. Надо знать, что стоимость строительных работ не учитывается и не должна включаться в документы. Все объекты в таких поселках межуются, после чего оформляется договор и только потом происходит регистрация в Росреестре.
Что необходимо учитывать при выборе земли под строительство жилища?
Основные ошибки, с которыми сталкиваются 60% покупателей. Если Вы нашли место, которое Вас устраивает, к примеру, по цене и по своему месторасположению, инфраструктуре и т.д. Вы обязаны в первую очередь запросить у застройщика градостроительный план на данный земельный надел, для чего это нужно? На таком плане есть зона разрешённой застройки на данном участке, т.е. есть там ограничения по застройки или их нет, зачастую бывают случаи, когда на половине объекта возведение чего-либо просто запрещено, так как там, может проходить красная зона и в дальнейшем, там закладывался проект по прокладке каких-то линий передач.
Половина покупаемого объекта может быть просто не ликвидным. Градостроительный план застройщик предоставляет бесплатно и никаких проблем с этим быть не должно, но если девелопер сопротивляется вашей просьбе, значит, есть определённые нарушения и Вам стоит хорошо подумать идти на такую сделку или нет. Так же немало важно знать есть ли на покупаемой территории уклоны, так как любой уклон, даже самый незначительный, ведёт за собой дополнительные расходы по строительным материалам и работой спец. техники.
Чем ровней территория, тем выгодней Ваша будущая постройка. Еще один момент, на который важно и нужно обращать внимание это уровень дороги по отношению к участку, он так же может удорожить Вам постройку. Изучайте обязательно грунт на том месте, который Вы планируете приобретать, грунт не должен быть насыпным, так как при строительстве дома Вам придется демонтировать весь грунт и это опять, будет являться дополнительным расходом. Как видите очень много тонкостей и нюансов. Будьте внимательны при покупке земельного участка.
При покупке загородной недвижимости люди часто сталкиваются в описаниях с аббревиатурами. Разберемся, какие понятия в них зашифрованы и почему это важно знать, чтобы выбрать дачу.
Терминология:
- ИЖС: индивидуальное жилищное строительство. Это вид разрешенного использования земельного участка. Подходит для земель под капитальное строительство. Всегда располагается в населенном пункте, СНТ или ДНП.
- ЛПХ: личное подсобное хозяйство. Вид разрешенного использования земельного участка, которые подходит для земель под сельское хозяйство.
- СНТ и ДНП: садовое некоммерческое товарищество или дачное некоммерческое партнерство. Некоммерческие организации, объединение собственников участков, чтобы управлять общим имуществом.
Участок без подряда понятие не совсем официальное и в широком смысле подразумевает, что строительство будет происходит без стороннего застройщика.
Грубого говоря, возведение здания будет вестись своими силами.
Что такое подряд? Это определенный договор, который обязывает одну сторону выполнить работу согласованную с другой стороной. Условный застройщик сдает заказчику объект и получает полный расчет по окончанию строительства.
Продажа участка без подряда не подразумевает каких-либо дополнительных условий, кроме обозначенных законодательством. Для оформления достаточно обычного договора купли-продажи.
ВНИМАНИЕ! После оформления договора земельного участка без подряда покупатель становится единоличным (есть исключения!) владельцем и волен распоряжаться угодьями как пожелает
Единственное ощутимое препятствие для нового владельца — это отсутствие разрешения (запрет) на возведение любого устроения на участке. Отметим основные преимущество, которое принесет строительство на участке без подряда:
- Возведение здания происходит полностью своими силами или с привлечением наемной бригады. Этот факт существенно снизит стоимость строительства. К тому же цена на подобные участки ниже. Своеобразная скидка достигает порой 30%.
- Владелец вправе выбирать свой собственный стиль для постройки. Единственное ограничение — финансы и границы участка. Коттедж можно возвести в любом стиле. Владелец может заказать индивидуальный проект здания и быть единственным в своем роде в поселке. Строительные материалы и прочие предметы обихода гражданин подбирает самостоятельно, опираясь на предпочтения и бюджет строительства.
- Владелец вправе самостоятельно определить время работ. Он может временно приостановить стройку, например, на зимний период. Или проводить ее постепенно на протяжении несколько лет своими силами. Так же владелец устанавливает любые разумные сроки для возведения здания сторонней организацией.
- Владелец земельного участка без подряда исключает любые денежные риски. Небольшой аванс строительной бригаде, но основная часть суммы выплачивается только по факту после принятия здания.
Возможность полностью контролировать процесс строительства, начиная со строительных материалов и заканчивая выбором наемной бригады, делает покупку участка без подряда очень популярной и выгодной.
Выбирая такой земельный надел, собственник заключает договор с определенным застройщиком и полностью, положившись на его действия, дожидается возведения своего дома. С одной стороны, это очень удобно, не требуется никаких самостоятельных действий по закупке стройматериалов, строгого контроля процесса стройки и хлопот, связанных с подведением коммуникаций к коттеджу. Все трудности берет на себя застройщик.
Но, с другой стороны, многие застройщики терпят банкротство, и в итоге владелец лишается и денег, и дома. Даже если банкротство полностью исключается в связи с известным и проверенным именем застройщика, само строительство может растянуться надолго или «заморозиться» благодаря, скажем, очередному кризису.
В этом случае владелец, набравшись терпения, вынужден будет дожидаться возобновления строительства собственного коттеджа или пытаться расторгнуть договор подряда в судебном порядке, что грозит ему изрядной тратой времени и нервов.
Требования к земельному участку
Прежде чем приступать к строительству дома, нужно выяснить несколько важных моментов, поскольку не все земельные участки подходят под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). В данном случае необходимо, чтобы участок относился к категории земель населенных пунктов, а вид разрешенного использования предусматривал ИЖС.
Узнать категорию земельного участка и вид разрешенного использования можно, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости или воспользовавшись онлайн-сервисом. С помощью выписки можно также узнать наличие обременений в отношении земельного участка. Перед строительством следует убедиться, что участок, на котором планируется строительство, имеет границы — то есть было проведено межевание, рекомендовала юрист Надежда Локтионова. Это исключит вероятность спорных ситуаций при строительстве дома. Информация о межевании также содержится в выписке из ЕГРН.
Кроме того, земельный участок под ИЖС должен быть подключенным к коммуникационным сетям, иметь рядом развитую инфраструктуру и беспрепятственный подъезд автомобиля. Также земельный участок должен быть поставлен на кадастровый учет, а ИЖС должен быть указан в качестве основного или условно разрешенного вида использования, добавил вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов. Кроме того, участок должен соответствовать предельным максимальным и минимальным размерам, установленным в ПЗЗ. Его минимальный размер не может быть меньше трех соток.
Ипотечный кредит на строительство собственного дома позволяют оформить льготные программы. Например, с помощью семейной ипотеки можно получить льготный кредит на индивидуальное жилищное строительство по ставке до 6% годовых. Сельская ипотека позволяет оформить кредит на строительство частного дома по ставке еще ниже — до 3% годовых. Получить кредит на строительство и покупку дома можно также по дальневосточной ипотеке по минимальной ставке — до 2% годовых.
В 2020 году институт жилищного развития «Дом.РФ» запустил в дочернем банке пилот льготной ипотеки на ИЖС. Сейчас программа в банке «Дом.РФ» завершена в связи с исчерпанием лимита по субсидированию льготных ставок. Механизмы, отработанные в рамках пилотной программы, банк использует по другим своим ипотечным программам ИЖС. «Был создан механизм аккредитации застройщиков, которые занимаются строительством частных домов. Сейчас их количество превысило 1 тыс. Для прохождения проверки застройщики должны работать не менее двух лет и иметь портфолио успешно реализованных проектов», — добавил директор розничных продуктов банка «Дом.РФ»
В июле 2021 года к пилотной программе «Дом.РФ» присоединился Сбербанк. Ставка по кредиту составляет 6% годовых. Строительство дома должно осуществляться по договору подряда с подрядной организацией из списка рекомендованных банком. Программа продлится до 1 декабря.
В конце октября правительство распространило льготную ипотеку на частные дома. До этого льготная ипотека под 7% годовых действовала только на рынке новостроек. В этой программе участвует в том числе банк «Дом.РФ»: заемщики могут оформить ипотеку на строительство индивидуального жилого дома на собственном или приобретаемом в кредит от банка земельном участке и на готовый загородный дом. Минимальная ставка — 5,95%.
Теперь рассмотрим, какие плюсы и минусы у участков под ИЖС. Главное преимущество — расположение земли. Это территории населенных пунктов, за которыми следят местные муниципалитеты, имеют по отношении к ним обязанности. Это места с инфраструктурой, наличием больниц, школ, детских садов рядом или поблизости.
Другие плюсы:
-
есть адрес, можно зарегистрироваться;
-
возможность купить дом на участке ИЖС в ипотеку, в том числе под залог этой недвижимости;
-
более ликвидное имущество, если сравнить с объектами в СНТ или ДНП;
-
проще получить разрешение на строительство дома;
-
нет обязательства вести на участке какую-либо деятельность.
Недостатки:
-
можно возвести только капитальный дом, соответствующий установленным нормам;
-
более дорогой объект по сравнению с другими участками;
-
нельзя возводить дуплексы и таунхаусы, например, на две семьи.
Приобретение отдельного участка
А вот купить участок вблизи небольшого населенного пункта, отдельно стоящий участок или участок в живописном месте (берег реки, озера, уникальный ландшафт) вполне возможно. Естественно, для возможности проведения строительных работ и последующего оформления дома как объекта жилой недвижимости земельный участок должен иметь соответствующий статус. Под статусом принято понимать категорию земли (земли населенных пунктов или земли сельхозназначения), а также вид разрешенного использования (для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства или для дачного строительства).
В этом случае владелец участка не ограничен условиями, диктуемыми единственно возможным застройщиком, и может вести строительные работы самостоятельно или с привлечением той строительной бригады (подрядной организации), которая ему по душе. Однако некоторые ограничения все же имеются, поскольку владельцу участка придется решать множество вопросов, которые, в случае приобретения участка с подрядом, решаются застройщиком (фактически, без участия владельца участка). А именно – еще до приобретения участка нужно точно знать, получится ли подвести к дому необходимые коммуникации (электричество, водоснабжение, газ, канализацию).
Кроме того, нужно будет самому заниматься выбором проекта, а также получением разрешения на проведение строительных (пусконаладочных) работ, оплачивать услуги привлекаемых организаций. Оформить документы можно и после окончания строительства, однако процесс в этом случае будет сопровождаться множеством препятствий, в некоторых случаях эти препятствия будут непреодолимыми или требующими значительных финансовых и временных затрат.
Немаловажным фактором для тех, кто планирует приобретение загородной недвижимости, является не только общая сумма денежных средств, но и порядок оплаты. Хорошо, когда на руках имеется вся сумма, необходимая для оплаты дорогостоящей покупки, однако так бывает далеко не всегда. Часть потенциальных покупателей хотели бы привлечь кредитные средства, для некоторых граждан наилучшим решением стала бы поэтапная оплата, а в некоторых случаях будущие владельцы недвижимости желали бы вкладывать деньги по мере их появления.
Итак, приобретение участка с готовым домом предполагает необходимость оплаты за все и сразу, одновременно проводится две сделки – покупка участка и покупка дома. Однако в данном случае присутствует возможность привлечения банковского кредита, залоговым обеспечением будет служить приобретаемый дом и участок. При этом все расходы можно очень точно подсчитать заранее, поскольку никаких строительных работ уже не предвидится, известна конечная стоимость.
Приобретение участка без подряда связано с относительно небольшими затратами, вносится оплата за участок, с которым его владелец может поступать так, как пожелает (в рамках действующего законодательства). То есть, владелец не обязан сразу же начинать строительство (и оплачивать работы, материалы), участок может ждать несколько лет до тех пор, пока у его владельца появятся деньги на строительство. Возведение дома может вестись поэтапно (по мере появления денег) – в первый год заливается фундамент, еще через год можно выстроить «коробку» с крышей, после чего возможно заморозить строительство на неопределенное время.
Однако, в конечном счете, владелец участка без подряда потратит больше денег на строительство (с учетом подведения коммуникаций и расходами, связанными со сдачей дома в эксплуатацию), чем в случае приобретения готового дома или участка с подрядом. Положение осложняется еще и тем, что конечную сумму расходов подсчитать крайне сложно. Кроме того, привлечь банковский кредит в данном случае проблематично – нужно залоговое обеспечение, в качестве которого земельный участок банк вряд ли станет рассматривать.
Покупка участка с подрядом уже предполагает привлечение банковского кредита (аккредитованные застройщики), и конечную сумму расходов можно подсчитать более или менее точно. С другой стороны, во время приобретения участка с подрядом нельзя проводить поэтапное строительство – застройщику нужно наперед заплатить за материалы и работу. Правда, в некоторых случаях предоставляется небольшая рассрочка. В конечном итоге приобретение участка с подрядом (плюс банковский кредит) является наиболее оптимальным способом приобретения недвижимости в денежном отношении.
Выбор коттеджного поселка
Мы сразу решили, что будем покупать участок в новом коттеджном поселке, без посредников, напрямую у девелопера. Девелоперы — это компании, которые выкупают много земли сразу, разрабатывают проект будущего жилого массива, подводят коммуникации, делят землю на участки, регистрируют их, а потом распродают. Таких компаний в Подмосковье десятки, у всех есть сайты. Ищите по запросу «коттеджный поселок в Подмосковье».
Чтобы подобрать участок, мы искали на сайтах девелоперов раздел «Генплан» или «Участки»: там можно посмотреть планировку и цены.
Иногда девелоперы выкладывают только описание поселка без каких-либо подробностей. Мы в таком случае оставляли заявку с просьбой перезвонить. Но надо быть готовым к тому, что, если условия вас не устроят, менеджеры потом будут периодически названивать с новыми предложениями.
Главное, от чего зависит цена участка, — это как далеко поселок расположен от Мкада. Еще на цену влияет наличие в поселке коммуникаций: газ, канализация, вода, электричество. Бывает, что коммуникаций еще нет, но девелопер планирует подвести их позже. Все сроки должны прописываться в договоре купли-продажи.
Мы не хотели переплачивать за коммуникации, поэтому искали участок, где было бы только электричество и газ. Септик для канализации можно установить самому, а для воды пробурить скважину — все это нам потом обошлось в 300 тысяч рублей. Если же купить участок без газа и сделать электрическое отопление, то придется платить за электроэнергию в 10—20 раз больше.
Наш девелопер сильно затянул с подведением газа, первые годы зимой пришлось пользоваться электрическим отоплением — это обходилось в 10—15 тысяч в месяц. За газовое платили бы тысячу.
Как минимизировать риск
Если покупатель все же решил приобрести участок с подрядом, то для минимизации риска потери собственных средств ему необходимо:
- проверить застройщика – ознакомиться с уже готовыми проектами строительной компании, изучить документы на землю, обратить внимание на репутацию фирмы;
- проверить участок – убедиться, что на землю не наложены обременения, а территория подходит для возведения жилого дома;
- привлечь для составления договора подряда опытного юриста, который поможет учесть все нюансы;
- не пускать ход строительства на самотек, а контролировать каждый этап.
Важно предусмотреть в договоре штрафы в отношении подрядной организации за недобросовестное выполнение принятых на себя обязательств.
Какой вариант заключения сделки по покупке земельного участка – с подрядом или без него – выбрать, покупатель решает самостоятельно:
- если клиент желает проживать в коттеджном поселке, выполненном в едином архитектурном стиле, а также не желает тратить время на оформление документов и строительство, то ему подойдет приобретение земли с одновременным заключением контракта на строительство частного дома;
- если клиент желает реализовать собственные фантазии в строительстве, у него достаточно времени и опыта в возведении коттеджей, то ему лучше купить участок без дополнительных условий. Это позволит сэкономить и реализовать самые смелые проекты.
Плюсы и минусы участка без подряда
Конечно, УБП не были бы так популярны, если бы не ряд преимуществ.
Плюсы УБП:
- Самая низкая цена на загородном рынке
Для большинства людей стоимость товара по-прежнему является главным фактором для решения о покупке. По данным специалистов, 40% клиентов на «загородке» выбирают участок ценой до 0,5 млн руб., 45% – от 0,5 до 2 млн руб. и всего 15% – больше 2 млн руб. Рассматривая предложения УБП, можно даже встретить варианты с ценником ниже ста тысяч рублей. Но помните – бесплатный сыр бывает только в мышеловке! От участка с подобной стоимостью нельзя ожидать ничего хорошего: скорее всего, он не просто находится в неудобном месте без проведенных коммуникаций, но и имеет юридические проблемы. Вполне вероятно, что на нем вообще запрещено что-либо строить. Поэтому, если вы смотрите лоты с низким ценником, обязательно проверяйте все документы и не верьте пустым обещаниям. Но все-таки безопаснее рассматривать предложения, находящиеся на уровне рынка, т.е. стоимостью примерно от миллиона рублей.
- Шанс сэкономить при постройке дома
При самостоятельном возведении коттеджа можно попробовать сэкономить на строительстве: заказывать более доступные материалы, выполнять некоторые работы собственными силами и т.д. Однако здесь есть большое «но»: решаться на это стоит, только если у вас есть опыт в строительном деле. Иначе велик риск возвести дом, жить в котором будет некомфортно, а то и небезопасно.
- Возможность получить дом мечты
При покупке УБП вы можете построить дом по индивидуальному проекту. Конечно, тут речь об экономии уже не идет, т.к. и создание проекта у архитекторов, и возведение коттеджа по личным предпочтениям могут обойтись в круглую сумму. Однако если вы всегда мечтали об уникальном доме и у вас есть средства на реализацию этой мечты – почему бы не воплотить ее в жизнь.
Минусы УБП:
- Мало качественного предложения
К сожалению, до 90% появляющихся проектов с УБП – это лоты без коммуникаций. Возможно, вам придется потратить на организацию всех удобств гораздо больше денег, чем вы заплатите непосредственно за участок. В некоторых случаях самостоятельное проведение коммуникаций и вовсе крайне затруднено. А значит, проживание в таком месте вряд ли будет комфортным.
- Низкая ликвидность
Если вы решите, что поторопились с покупкой, то продать УБП выгодно будет непросто: на «первичке» средняя стоимость такого участка составляет около 2,7 млн руб., а на вторичном рынке – порядка 1,5 млн руб.
- Меньше комфорта
- Застройщик самостоятельно осуществляет не только строительство, но и подготовительный этап. Например, сбор и оформление документов, не нужно будет составлять технический план, заботиться о коммуникациях. Но стоимость в этом случае возрастает в разы т.к все прочие издержки компания положит на плечи потенциального владельца.
- Будущий владелец не может вносить коррективы в строительство. Изменить архитектуру или этажность (возможны исключения, но только по договоренности с застройщиком). Гражданин вправе заниматься внутренней отделкой. В выборе обоев, материала для пола и прочих ремонтных вопросах он полностью свободен и действует на свое усмотрение.
- Сроки возведения могут быть увеличены. Например, если застройщик одновременно занимается несколькими домами в поселке. Или требуется возвести дополнительное строение (баню, гараж). Правда в этом есть и своеобразный плюс. Застройщик может приобрести стройматериалы по себестоимости (если проектов несколько), что существенно снизит итоговую цену.
- В большинстве случаев оплата за услуги вносится сразу и за земельный участок, и за дом. Не будем говорит о недобросовестных фирмах. Их репутация перед оформление договора следует тщательно проверить, благо в средствах массовой информации и интернете достаточно сведений. Застройщик может объявить себя банкротом и вернуть деньги за недостроенный дом будет проблематично.
Большие риски, не смотря на очевидные плюсы, практически свели на нет договор с подрядом в эконом-классе. Добросовестный застройщик, конечно, может застраховать имущество, но это существенно увеличит затраты. Но граждане, которые приобрели участок без подряда стараются экономить по максимуму. Иная ситуация в премиум сегменте — там господствуют договоры с подрядом.
– Участки без подряда делятся на две принципиально разные категории: с подведенными коммуникациями и без них – отмечает Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенское» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость.
– Когда в кризисном 2009 году рынок недвижимости «застыл», крупные землевладельцы раздели большие наделы на участки и стали активно продавать их с обещанием подвести коммуникации в ближайшее время. В результате на этот вид земельных наделов образовался ажиотажный спрос. Многие эксперты предрекали скорое снижение интереса к данному продукту в сфере недвижимости, но время показало, что и сегодня участки без подряда находятся на пике продаж.
Самые выгодные участки расположены в посёлках, строительство которых почти окончено. Их хотят заполучить большинство застройщиков, чтобы построить здесь дома и выгодно перепродать уже с подрядом. Сегодня в общей сложности на первичном рынке Подмосковья насчитывается более 62 000 загородных объектов и более 70 процентов составляют участки без подряда.
Что такое участок без подрядаПродать подобный участок месте со зданием можно будет по очень привлекательной цене, что покроет, как минимум, часть расходов. Но для наглядности обратимся к некоторым ограничениям, которые принесет строительство на земельном участке без подряда: Если правило будет нарушено, то регистрационная палата не выдаст документы на дом. Вы ищете возможность жить за городом, близко к природе, в экологически чистом районе? Или, может быть, Вас интересует возможность отдыха с семьёй и друзьями в комфортабельном доме в живописной местности Ленинградской области?