Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Поправки, вступающие в силу с 01.01.2023 года. 120 ФЗ от 30.04.2021». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если лицо имеет землю на праве собственности, в наследуемом владении или в бессрочном пользовании, то оно должно знать – участок могут изъять, то есть “забрать” себе орган местного самоуправления, субъект РФ или государством в целом.
Пользование землей после принятия решения об изъятии, но до прекращения имущественных прав
В соответствии со стат. 280 ГК РФ, собственники участков земли и лица, владеющие ими на основании других вещных прав, обладают полномочием по владению, пользованию и распоряжению землей до даты регистрации перехода имущественных прав в Росреестре в связи с изъятием.
А это значит, что правообладатель может даже продавать, обменивать, дарить или иным образом отчуждать землю до тех пор, пока она фактически не перейдет в муниципальную, региональную или федеральную собственность.
Важно! Гражданин несет риск несения всех финансовых убытков, если со дня уведомления о принятии решения об изъятии он решит произвести неотделимые улучшения, реконструировать здания, находящиеся на участке, или иным образом “вложиться”. То есть все эти траты ему не скомпенсируют.
Порядок принудительного изъятия земельного участка
Изъятие земельного участка в рамках законодательства происходит в несколько этапов. Каждый из них обязателен к исполнению. При любом нарушении собственник вправе обратиться в суд для восстановления нарушенных прав. Описать порядок поэтапно можно следующим образом:
- Инициализация процесса изъятия. Запустить его могут власти любого уровня. Собственнику отправляется уведомительное письмо о дате проверки целевого назначения земли. Также могут проводиться и внеплановые проверки.
- Поиск собственника.
- Принятие решения о конфискации. На основании инициативы уполномоченные органы принимают решение об изъятии земли. В постановлении указывается причина конфискации, собственник, у которого участок изымается, а также реквизиты этого надела: площадь, кадастровый номер и иные, дающие возможность инициировать конкретную территорию.
- Письменное уведомление собственника о том, что участок будет экспроприирован по основаниям. Параллельно с этим исполнительными органами в СМИ публикуется информация с данными по изымаемому имуществу.
- Разрабатывается соглашение. Только, достигнув всех договоренностей, составляется документ, где указываются все особенности проведения процедуры с указанием сроков. Здесь же прописывается условие замены утраченного имущества.
- Земельный участок отчуждается и производится переход прав на него. Если конфискация происходит не в результате судебного решения, по которому произойдет возмещение средств пострадавшему лицу, то хозяин земли вправе затребовать компенсацию. Расчет ее происходит по рыночной оценке, действующей на конкретной территории. Вместо денежной компенсации правообладателю, утратившему имущество, может быть предложена замена, равная по площади или цене.
У владельца имущества после уведомления имеется 3 месяца на принятие решения. За это время он может согласиться с условиями изъятия, размером компенсации или заменой на аналогичный участок. В противном случае — обратиться в судебные органы с иском о нарушенных правах. Как показывает практика, государственные органы власти имеют все законные основания для конфискации земельного участка и суд принимает решение в пользу государства.
Если земля не была зарегистрирована, владельцу дается всего 2 месяца на доказательство своих прав относительно надела. Он обязан передать в администрацию правоустанавливающие документы и заявление. Иначе земля будет признана бесхозной и передана муниципалитету.
Что касается компенсации за утраченное имущество, то она складывается из нескольких составляющих:
- рыночной оценки самого участка;
- недвижимых объектов, расположенных в границах надела. Тут следует отметить, что компенсация за них возможна только в том случае, если разрешенное использование земли предполагает размещение на них таких объектов;
- упущенной выгоды, которая могла быть получена собственником в связи с использованием земли, опять же в соответствии с разрешением;
- иных сумм убытков.
Расширение состава сведений ЕГРН
С января 2023 года меняется состав сведений о назначении объекта, которые вносятся в кадастр недвижимости. Исключаются такие назначения как: жилое строение и жилое. Добавляется «жилой дом». Теперь назначение объекта необходимо указывать из списка: нежилое, многоквартирный дом, садовый дом, жилой дом.
Кроме того, дополняются сведения о земельных участках для государственных или муниципальных нужд: образован ли участок путем перераспределения земель; решение о изъятии земельного участка или расположенного на нем объекта; о расположении земельного участка или расположенного на нем недвижимого объекта в границах территории, в отношении которой принято решение о резервировании земель.
Появится новый раздел в ЕГРН «перечень координат пунктов геодезической основы в местных системах координат кадастровых округов».
Процедура изъятия участка
Процедура аннулирования частной собственности на конкретный земельный надел состоит из 6 этапов.
- Подготовка оснований и условий для начала процесса изъятия. Сюда входит разработка документации по распланировке территории, создание проектов планируемых объектов. Все создаваемые документы должны рассматриваться и утверждаться уполномоченным органом, на что также требуется определённое время.
- Подготовка и подача ходатайства муниципальному органу об изъятии надела от лица заинтересованной организации, либо разработка соответствующего решения, когда инициатором процедуры выступает государство.
- Выявление собственников объектов изъятия (земли и возведённых на ней построек). Данный этап является новым в законодательстве и призван установить предполагаемых правообладателей, от которых нужно получить согласие на изъятие. Определённые сложности могут возникнуть с участками, полученными в бессрочное пользование или собственность до 1998 года. До этого периода регистрация права осуществлялась в неполной мере, из-за чего достаточно сложно сейчас найти требуемую информацию.
Для получения требуемых сведений запрашивается информация из архивов и муниципалитета, осуществляется публикация на сайте органов местной власти, в СМИ. Юридическое либо физическое лицо, получившее запрос об установлении правообладания на указанный участок, обязано подтвердить свои права в течение 5 дней с момента получения уведомления.
На данный этап отводится 2 месяца. Если с момента публичного опубликования информации о планируемом изъятии пройдет 60 дней, а сведения о владельцах не поступят в уполномоченный орган, он обращается в суд для признания данного надела невостребованным.
В результате, земля признаётся собственностью государства, субъекта РФ либо муниципалитета. Если владельцы объявятся после завершения процедуры аннулирования права, они могут требовать возмещения из бюджета.
Но для этого им придётся доказать своё право на надел и объяснить причину отсутствия своевременной подачи сведений о своём правообладании.
- Подписание решения об отчуждении органами местного самоуправления. Владелец земли должен быть уведомлен об этом в течение 10 рабочих дней с даты подписания резолюции. Также в этот период на официальном сайте муниципалитета публикуется информация о принятии документа, а владельцу направляется его копия заказной корреспонденцией (по адресу изымаемой земли). Уведомление считается произведённым с момента принятия соответствующей корреспонденции либо её возврата отправителю. Если почтовый адрес собственника неизвестен, он считается поставленным в известность с даты публикации информации на сайте. Решение об отчуждении может быть обжаловано 3 года с момента его подписания.
- Подготовка и подписание договора об изъятии. Для создания этого документа проводятся кадастровые и оценочные мероприятия с целью уточнения границ надела и определения его рыночной стоимости, а также осуществляются согласование порядка процедуры с владельцем.
В тексте подготовленного документа должна быть указана следующая информация:
- кадастровый номер;
- цель отчуждения;
- реквизиты решения;
- вид права на объект соглашения;
- период их передачи;
- объём компенсации и способ её выплаты (возможно предоставление другого надела с аналогичными характеристиками);
- указание сервитутов (если они сохраняются).
Получив свой экземпляр соглашения, собственник может его сразу подписать или уведомить муниципальные власти об отказе или желании внести изменения в условия (в письменной форме с указанием оснований).
Если владелец участка не подписал соглашение в течение 3 месяцев с даты его получения или не уведомил об отказе, орган, подписавший решение об отчуждении может обратиться в судебные инстанции с иском о принудительном аннулировании права на данный надел.
- Прекращение прав на землю и их передача государству. Результатом подписания договора об отчуждении либо вступления в законную силу судебного решения о принудительном аннулировании права на данный надел, является:
- передача права владения;
- ликвидация права пользования либо наследуемого владения наделом;
- досрочного аннулирования договора аренды либо соглашения о безвозмездном пользовании землей;
- прекращения права хозяйственного ведения либо оперативного управления наделом;
- возникновения права собственности на вновь образованные наделы в результате перераспределения земли;
- государственной регистрации правовых изменений (возникновения/перехода/прекращения права собственности);
- сноса построек, возведённых на изъятой земле.
Изъятие из чужого незаконного владения
Правомочия собственника находятся под защитой государства. Если совершаются посягательства, то они пресекаются уполномоченными на то органами власти. Изначально собственнику потребуется доказать, что он является добросовестным владельцем. Это может быть ситуация, когда участок приобретен у лица, которое не имело прав его отчуждать, например, залог земельного участка. При этом покупатель не знал и не мог знать об этом запрете.
Если приобретатель добросовестный, то закрепление его прав происходит в момент регистрации, однако исключениями являются случаи, прописанные в законе, когда реальный собственник может требовать возврата.
Человек в единственном случае может требовать возвращения надела – когда он выбыл из обладания против его воли. Примером служит, продажа по поддельной документации. В этом случае судебный орган удовлетворит иск в возврате надела в собственность реального владельца.
Возникает ли доход при изъятии имущества для госнужд?
Автор: Гришина О. П., эксперт информационно-справочной системы «Аюдар Инфо»
Иногда случается, что имущество, принадлежащее компании (как правило, земельные участки, объекты недвижимости), изымается для государственных или муниципальных нужд. В таких случаях бывшему владельцу выплачивается денежная компенсация за изымаемое имущество. Казалось бы, при этом у владельца не возникает никакой экономической выгоды, а значит, нет и оснований считать сумму компенсации доходом для целей налогообложения. Тем более что такой подход к решению данного вопроса был озвучен Президиумом ВАС еще в 2009 году. Однако чиновники Минфина до сих пор не готовы согласиться с ним. Доказательство – Письмо от 10.09.2018 № 03-03-06/1/64481.
Сразу отметим: тот факт, что в комментируемом письме рассматривался обозначенный вопрос применительно к налогу на прибыль, значения не имеет. Ведь основной аргумент финансистов – перечень необлагаемых доходов в ст. 251 НК РФ, которым при исчислении налоговой базы наравне с плательщиками прибыли руководствуются и «упрощенцы» в силу п. 1 ст. 346.15 НК РФ. Следовательно, данное обстоятельство позволяет распространить изложенную финансистами в Письме № 03-03-06/1/64481 позицию (а также высказываемые судами и ФНС в отношении нее контраргументы) на плательщиков «упрощенного» налога.
Основания для изъятия земель
Ст. 49 ЗК РФ определяет причины, по которым органы власти могут получить право на участки, принадлежащие частным лицам. К ним относятся строительство и реконструкция следующих объектов:
- энергетические системы общегосударственного или локального масштаба;
- АЭС;
- оборонные сооружения, включая системы защиты государственной границы;
- транспортная инфраструктура, включая инфраструктуру железных дорог;
- объекты космической отрасли;
- обеспечение естественных монополий;
- коммуникации общегосударственного или локального масштаба, включая электричество, газопроводы, водо- и теплоснабжение;
- автодороги.
Процедура изъятия участка
Аннулирование частной собственности на конкретный земельный участок происходит в шесть этапов:
- Подготовка оснований для начала процедуры изъятия. Сюда входит разработка документации по планированию территории, формирование проектов. Документы создаются и утверждаются уполномоченным органом государственной власти.
- Подготовка и подача соответствующего решения об изъятии земельного участка.
- Выявление собственников объектов, которые планируется изъять. Это необходимо для получения у них согласия на отчуждение.
- Подписание решения об отчуждении земли муниципалитетом.
- Подготовка и подписание договора об изъятии.
- Прекращение прав на земельный участок и его передача муниципалитету или государству.
На этапе выявления собственников объектов, которые будут изъяты, возможны некоторые сложности. В частности, это касается земель, право на использование которых возникло до 1998 года. До этого момента регистрация имущественных прав осуществлялась не всегда, поэтому возможны сложности с поиском информации.
Необходимые сведения запрашиваются из государственных архивов и муниципалитета. Кроме того, осуществляется публикация на сайте органов местного самоуправления и в СМИ. Физическое лицо или организация обязаны подтвердить свои права в течение пяти дней с момента получения уведомления.
Поиск собственников происходит в течение двух месяцев. Если за этот период сведения о владельцах не будут получены, то уполномоченный орган обратиться в суд для признания земельного участка невостребованным. В итоге надел признается собственностью муниципалитета или государства.
Может случиться так, что владелец найдется уже после аннулирования права собственности. В этом случае он может требовать выплаты компенсации из бюджета. Однако для этого потребуется доказать право на надел и объяснить причину своего отсутствия.
Выявленный собственник уведомляется о принятом решении об отчуждении в течении 10 рабочих дней. В течении этого времени также публикуется информация на официальном сайте муниципалитета о принятии документа.
Уведомление собственника считается произведенным с момента принятия уведомления. Если почтовый адрес владельца неизвестен, он будет считаться оповещенным с момента публикации данных на официальном сайте. Принятое решение может быть обжаловано в течение трех лет с момента подписания.
Для формирования договора об изъятии проводятся специальные кадастровые и оценочные мероприятия, цель которых состоит в уточнении границ участка и определения его рыночной стоимости.
В тексте договора прописывается:
- цель изъятия;
- данные участка – кадастровый номер, площадь, вид права, адрес местоположения и т.д.;
- реквизиты принятого решения;
- срок передачи имущественных прав;
- объем и способ выплаты компенсации;
- указание сервитутов, если они есть и сохраняются.
Соглашение составляется в двух экземплярах – по одному для каждой стороны. После получения своего экземпляра собственник вправе его сразу же подписать, уведомить власти об отказе или изъявить желание внести корректировки (с указанием оснований).
Если собственник не подписал договор в течение трех месяцев с момента его получения или не уведомил об отказе, то муниципалитет или государственный орган вправе обратиться в суд. В такой ситуации будет подан иск о принудительном аннулировании права собственности на земельный участок.
После подписания договора или в результате судебного решения произойдет фактическое прекращение прав на надел. При этом подразумевается:
- передача права владения;
- аннулирование права пользования или пожизненного наследуемого владения;
- аннулирование договора аренды или соглашения о безвозмездном пользовании;
- прекращение права хозяйственного ведения или оперативного управления;
- снос строений, воздвигнутых на изъятом участке;
- государственная регистрация юридических изменений.
Если условиями договора предусмотрена компенсация, то все последствия наступят только после полной выплаты.
Согласно статье № 49 ЗК России, земля может быть изъята у владельца в пользу государства или администрации, но только серьезной необходимости в этом, а еще при наличии некоторых оснований:
- Выполнение договоров международного уровня России.
- При возведении, реконструкции строений, имеющих важное муниципальное или государственного типа значение.
Но при условии полного отсутствия других вариаций ведения застройки, работ по обновлению таких объектов, как:
- объект энергетики атомной;
- объект системы энергетической;
- оборонный объект;
- транспортный;
- линейный;
- трассы разных типов.
- При наличии других оснований, которые указаны в Федеральном Законодательстве России.
Случаи изъятия участков земли
Приобретая право собственности на землю, владелец также берет на себя некоторые обязанности. Согласно , люди, которые владеют участком земли, имеющим целевое назначение, обязаны использовать его в соответствии с указанными целями. При несоблюдении требований этой статьи, муниципалитет вправе изъять участок земли.
В зависимости от обстоятельств изъятия участка, инициатором процесса могут являться органы федерального или местного уровней. Иногда землю забирают у собственника в упрощенном режиме, без вмешательства суда.
Законодательством предусмотрено четыре случая изъятия земли: в виде реквизиции, конфискации, для нужд муниципального или государственного характера или из-за неиспользования участка.
Изъятие для государственных и муниципальных нужд
Подобное основание возникает в случаях, когда земельный участок по тем или иным причинам требуется федеральным или муниципальным органам власти. При этом законом допускается изъятие необходимого объекта в ускоренном порядке, без обращения инициатора в суд.
Соответствующее решение предъявляется собственнику в письменном виде не позднее, чем за двенадцать месяцев, предшествующих процедуре изъятия.
В данном случае передача участка государственным либо муниципальным органам осуществляется на возмездной основе. При этом собственнику земли предлагается компенсация в размере рыночной стоимости объекта. Помимо этого, владелец земли вправе требовать возмещения упущенной коммерческой выгоды.
Окончательная сумма компенсации определяется судом, исходя из следующих расходов: рыночной и оценочной стоимости объекта, величины убытков, которые понесет собственник в случае изъятия, а также размера упущенной выгоды.
Предоставление муниципального земельного участка в аренду
В государственной собственности находятся массивы, принадлежащие федеральным или муниципальным органам, управляющим земельной собственностью. Это наделы, которые не оформлялись в собственность физических или юридических лиц. Земельная государственная собственность может передаваться в аренду физическим и юридическим лицам, в том числе, если они являются представителями иностранных государств. Случаи передачи земель в аренду установлены в статье 39.6 ЗК РФ. Процедура передачи арендных прав может происходить:
- при участии в торгах;
- без участия в торгах.
Обозначенная статья Настоящего кодекса не претерпела изменений. Зато изменения были внесены в статью 39.7 ЗК РФ, указывающую на назначение суммы арендной платы. Он оглашает в п. 5 указанной статьи, что в определённых случаях арендная плата не должна превышать размер земельного налога. К таким случаям относится передача земельного участка:
- Если он передаётся для использования в государственных или муниципальных интересах. Или земли ограничены в обороте.
- Когда территория застройки относится к территории развития населённого пункта.
- Для некоммерческих организаций, социальных домов и учреждений.
- Если граждане имеют право на получение участка вне очереди на иных льготных основаниях.
- Если с застройщиком заключён договор об освоении территории.
В перечисленных случаях земли передаются без организации торгов. В статье 38.9 ЗК РФ, устанавливающей сроки аренды участков, появились небольшие изменения. В силу изменения земельного законодательства был упразднён п. 5 настоящей статьи, а также изменились некоторые сроки аренды для разных категорий арендаторов.
Эта же статья в п. 7.1 дополнена следующими положениями: если на арендуемой территории расположен объект недвижимости, подлежащий сносу, арендатор обязан провести его демонтаж за счёт собственных вложений.