Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Подводные камни при покупке коммерческой недвижимости физлицом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Описание помещения в договоре (предмет) — существенное условие сделки, без которого она считается незаключенной. Помимо предмета договора, существенной является договоренность участников сделки о продажной цене объекта недвижимости — помещения.
Pиcки cдeлки c юpидичecким лицoм
Ecли нe yчecть ocoбeннocти cдeлки c opгaнизaциeй, дoгoвop кyпли-пpoдaжи мoгyт aннyлиpoвaть в cyдe. Пpaвo coбcтвeннocти вepнeтcя к пpeжнeмy влaдeльцy, a пoкyпaтeлю пpидeтcя взыcкивaть c нeгo дeньги.
Дoгoвop кyпли-пpoдaжи пoдпиcaл coтpyдник, y кoтopoгo нe былo нa этo пpaв. Oбычнo cдeлкy c нeдвижимocтью зaключaeт гeнepaльный диpeктop, диpeктop или пpeдceдaтeль пpaвлeния. Ecли дoкyмeнты пoдпиcывaeт дpyгoй coтpyдник, нaпpимep, глaвный бyxгaлтep — y нeгo дoлжнa быть дoвepeннocть.
Opгaнизaция — бaнкpoт. Ecли кoмпaния пpoxoдит пpoцeдypy бaнкpoтcтвa, ee имyщecтвo peaлизyют нa ayкциoнe, a выpyчeнными дeньгaми зaкpывaют дoлги. Нeкoтopыe фиpмы пытaютcя caмoвoльнo пpoдaть нeдвижимocть, нo кpeдитopы мoгyт ocпopить cдeлкy в cyдe.
Особенности покупки коммерческой недвижимости физлицом
Коммерческая недвижимость — это объекты нежилого фонда, которые предназначены для получения прибыли (склады, офисы, магазины).
Сразу отвечу «да» на вопрос: «Может ли физическое лицо купить коммерческую недвижимость?» По закону, приобрести КН может и «физик», и физлицо в статусе ИП, и юридическое лицо.
Покупая склад или здание бизнес-центра на физлицо, обратите внимание на следующее:
- Усли Вы планируете владеть объектом меньше пяти лет, то в момент продажи придется уплатить налог (13% от разницы между ценой продажи и покупки).
- При разводе КН будет считаться совместно нажитым имуществом.
- Для покупки объекта понадобится согласие супруги (супруга).
Условия договора и регистрация права собственности на помещение
В соглашении об отчуждении нежилого здания, строения и другого недвижимого имущества указываются основание возникновения права собственности у продавца и ссылка на документ-основание возникновения права собственности (решение суда, договор купли-продажи, мены, дарения помещения). Если имущество находится в залоге, сдается по договору аренды, пункт об обременении нежилого помещения также следует предусмотреть в договоре, внесите в текст пункт о порядке и сроках передачи объекта продажи (по акту приема-передачи). Кроме того, важный аспект сделки по продаже нежилого объекта недвижимости — правомочия продавца в отношении земельного участка, на котором расположено нежилое помещение.
· Если земельный участок — собственность продавца, то вместе с помещением предметом продажи будет земельный участок, на котором оно расположено. В таком случае с передачей прав собственности на помещение к покупателю переходят права на землю.
· Если участок чужой, покупатель по договору купли-продажи помещения может пользоваться участком, на котором расположено нежилое помещение, на тех же условиях, что были у продавца. Например, если земельный участок используется на основании договора аренды, покупателю нежилого помещения следует перезаключить договор с собственником участка.
· Если помещение приобретается в собственность несколькими покупателями, то порядок пользования ими земельным участком определяется в соответствии с размером доли каждого собственника или по сложившемуся порядку пользования участком (ст. 35 Земельного кодекса РФ).
Право собственности на здания, строения, сооружения, жилое и нежилое помещение — любые объекты недвижимости — подлежит регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Для регистрации возникновения, ограничения и перехода права (в связи с заключением договора) необходимо обратиться в МФЦ, чтобы передать документы в Росреестр. Кстати, если до основного договора о продаже нежилого помещения заключался предварительный договор, то отдельно обращаться с ним в регистрирующий орган не нужно. Кроме подписанного договора и заявления на регистрацию понадобятся документ-основание возникновения права собственности, доверенность, если сделка совершалась через представителя, и др. Важно, что регистрирующий орган не вправе требовать дополнительные сведения и документы, если заявитель передал документы, соответствующие требованиям статьи 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Если сделка совершается между юридическими лицами, пакет документов будет больше.
Документы на регистрацию по нотариально удостоверенным договорам направляет нотариус. За такую подачу сведений плата нотариусом не взимается, это делается в рамках одного нотариального действия. Причем нотариус, удостоверяя договор, проверяет законность сделки, правоспособность юридических лиц и дееспособность граждан, полномочия представителей, устанавливает личности обратившихся к нему граждан и представителей, разъясняет продавцу и покупателю смысл, значение и последствия заключаемого договора (что исключает возможность подписания договора под влиянием заблуждения), проверяет, соответствуют ли намерения сторон нормам закона и реальные намерения сторон тем, что отражены в тексте договора.
Нотариально удостоверенный договор продажи нежилого помещения процедуру регистрации проходит быстрее, чем обычная сделка:
· после удостоверения договора нотариус незамедлительно, в этот же день, направляет заявление о государственной регистрации прав и соответствующие документы в электронной форме в Росреестр. Иные сроки могут быть установлены в договоре;
· срок регистрации — всего 1 день при подаче документов в электронном виде, не более 3 дней — при подаче документов на бумажных носителях (п. 9 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ).
Регистрация договора купли продажи нежилого помещения в росреестре 2019
- непосредственно договор купли-продажи нежилого помещения. Количество экземпляров такого договора должно на один превышать количество сторон, участвующих в сделке (так как один экземпляр должен остаться в архиве Росреестра).
- Заявление о проведении государственной регистрации сделки.
- Документы, которые смогут подтвердить личность как продавца, так и покупателя.
- Правоустанавливающие документы на продаваемый объект недвижимости (свидетельство о праве собственности, документы, подтверждающие перевод жилого помещения в нежилое и т.д.).
- Согласие супруга (или отказ от имущественных претензий бывшего супруга), если данное недвижимое имущество было приобретено в браке.
- Квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию (если речь идет о приобретении помещения или строения в долевую собственность – госпошлина уплачивается из расчета 2000 рублей при покупке недвижимости одним человеком, 1000 рублей на каждого – при покупке двумя и т.д.).
При уклонении от регистрации в переходе прав собственности одной из сторон, суд вправе принять решение о правомочности другой стороны, о возмещении убытков, связанных с этими действиями. Договор купли-продажи недвижимости должен быть подписан всеми участвующими в сделке сторонами.
Проверка собственности
Коммерсант решивший приобрести недвижимое имущество для осуществления предпринимательской деятельности может использовать её с различными целями:
- Для организации собственного производства или в качестве офисного помещения.
- Для сдачи помещения в аренду.
Это наиболее типичные случаи использования недвижимости находящейся в собственности, которая должна приносить прибыль. Для покупки недвижимости заключается договор купли-продажи в письменном виде с учетом всех особенностей.
Для этого необходимо выполнить ряд действий:
- провести тщательный анализ пакета документации подготовленной продавцом на реализуемую недвижимость;
- осуществить проверку и оценку недвижимого объекта на соответствие запрашиваемой цене выставляемой продавцом;
- подготовить договор купли-продажи;
- провести приемку недвижимости с составлением приемо-передаточного акта.
Для тщательной проверки документации многие коммерсанты привлекают специалистов юридических компаний способных выполнить весь объем необходимой работы в кратчайший срок.
Особенности покупки коммерческой недвижимости физлицом
Коммерческая недвижимость — это объекты нежилого фонда, которые предназначены для получения прибыли (склады, офисы, магазины).
Сразу отвечу «да» на вопрос: «Может ли физическое лицо купить коммерческую недвижимость?» По закону, приобрести КН может и «физик», и физлицо в статусе ИП, и юридическое лицо.
Покупая склад или здание бизнес-центра на физлицо, обратите внимание на следующее:
- Усли Вы планируете владеть объектом меньше пяти лет, то в момент продажи придется уплатить налог (13% от разницы между ценой продажи и покупки).
- При разводе КН будет считаться совместно нажитым имуществом.
- Для покупки объекта понадобится согласие супруги (супруга).
Важный момент! Для покупки коммерческой недвижимости необязательно регистрировать ИП. Если Вы будете зарабатывать на аренде нежилого помещения, то достаточно регулярно платить стандартный НДФЛ с доходов.
Классификация коммерческой недвижимости
Для удобства восприятия разделим коммерческие объекты на виды:
- Свободное назначение: это те, которые используются в сфере обслуживания. Например, рестораны, бары, кафетерии, фитнес-клубы, гостиницы.
- Торговые: магазины, супермаркеты.
- Офисные: помещения предназначены для работы предприятий, организаций, компаний.
- Индустриальная: в этих помещениях юридические лица и граждане занимаются производственной деятельностью. Это заводы, складские помещения.
- Социальные: поликлиники, детские сады, вокзалы, аэропорты.
Особенность коммерческой недвижимости состоит в том, что она редко продается. В основном, сдается в аренду. Стоимость сделок (купли-продажи, аренды) зависит от определенных факторов, к которым относятся:
- Район месторасположения помещений. В центре цена квадратного метра традиционно выше, чем в спальном районе.
- Проходимость. Если недвижимость находится на оживленной точке, то прибыль от реализации продукции торгового или производственного помещения повышается. Соответственно, от прибыли зависит и стоимость объекта недвижимости.
Но при определении цены на объект коммерческой недвижимости ключевую роль будет играть не только потенциальный доход. Если предприниматель решил приобрести в собственность помещение складского назначения, то его стоимость будет складываться не только по параметрам площади и места, но удобства располагающейся рядом инфраструктуры. Это наличие магистралей, подъездных путей.
Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности. Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.
Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин. «Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения. Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.
Расходы по оформлению
Перечень расходов сторон зависит от нескольких нюансов.
- Если договор оформляется нотариально, потребуется проведение независимой оценки рыночной стоимости нежилого помещения. Она нужна нотариусу для расчета размера госпошлины. Как правило, нотариус сравнивает кадастровую стоимость с рыночной и берет пошлину с большей из них. Если собственник один, а продавцов несколько, то «виновником» нотариальной формы является продавец, и наоборот. Если стороны спорят о том, кто какие затраты несет, то есть основания возложить затраты по оценке и по оплате госпошлины на «виновника». Оценка – от 3000 рублей, госпошлина с техническими работами – от 10 000 рублей.
- В случае, если НП приобретается с привлечением займа, банк также запросит независимую оценку стоимости НП. В данном случае расходы на оценку несет покупатель, потому что кредит берет он.
- В случае, если НП приобретено продавцом в браке (за исключением дарения или завещания), потребуется нотариальное согласие второго супруга на продажу НП.
Пошаговая инструкция оформления
Ипотека на нежилую недвижимость выдается при личном обращении заявителя в отделение кредитной организации. Нужно учитывать тот факт, что процедура достаточно сложная и за один день оформить сделку невозможно. Как показывает практика, операция осуществляется в следующем порядке:
- клиент консультируется с сотрудником банка о возможности получения коммерческой ипотеки;
- потенциальный заемщик подает заявление и документы на кредит;
- кредитная организация рассматривает заявление и выносит предварительное решение (одобрение или отказ);
- в случае получения одобрения, клиент подбирает объект, которое отвечает требованиям банка;
- далее потенциальный заемщик передает документы на недвижимость банку, кредитная организация оценивает объект, а если все в порядке, одобряет его;
- на следующем этапе заключают ипотечный договор, в котором четко прописан объект, на приобретение которого выданы денежные средства;
- покупатель и продавец заключают договор купли-продажи;
- клиент регистрирует переход права собственности на объект и обременения в Росреестре;
- недвижимость страхуют.
Вопрос: Может ли вновь созданный ИП принять в расходы стоимость объекта коммерческой недвижимости?
Ответ: Физические лица — индивидуальные предприниматели, освобождаются от внесения налога НФДЛ в том случае, если речь идет о доходах от реализации имущества, которое является их собственностью на протяжении не мене трех лет.
При этом подобное послабление не относится к реализации коммерческого имущества, т.е. такого, которое используется для осуществления предпринимательства (статья 217 НК России).
Средства, вырученные от такой продажи, относятся именно к доходам, полученным от предпринимательской деятельности, и облагаются налогом.
Но во многих случаях, когда речь идет о реализации объектов нежилого фонда (к примеру, склада или офиса), которые применялись в коммерции, большинство предпринимателей игнорируют эту норму законодательства.
Однако все, кто рискует не вносить в бюджет государства положенные суммы налогов могут пострадать — ведь налоговики обязательно доначислят и пеню, и штраф, и все необходимые взносы, если факт подобного сокрытия будет установлен.
Вопрос: Всегда ли коммерческая недвижимость облагается налогом?
Как составить договор?
Договор составляется сторонами, в зависимости от предпочтений и сопутствующих обстоятельств:
- в агентстве по работе с недвижимостью;
- в юридической консультации;
- в нотариальной конторе;
- самостоятельно.
При обращении к агенту, юристу или нотариусу стороны получают полностью подготовленный к пользованию документ. При самостоятельной его подготовке нужно обратить внимание, чтобы в него были включены все необходимые сведения. К ним относятся:
- Предмет договора, с указанием персональных и паспортных данных покупателя и продавца, места проживания каждого из них.
Регистрация начинается с оплаты госпошлины, которая взимается с покупателя. В зависимости от статуса покупателя, пошлина составляет:
- для физ. лиц – 2 тысячи рублей;
- для юр. лиц – 22 тысячи.
Контрагенты подходят в МФЦ совместно, передавая регистратору 3 экземпляра договора, свои паспорта, представители – доверенности. Продавец прилагает:
- правоустанавливающий и право удостоверяющий документ;
- учредительную документацию;
- техническую и кадастровую документацию.
По усмотрению регистратора может быть затребована любая документация, участвовавшая в сделке.
- согласие остальных собственников на продажу квартиры.
Обратить внимание нужно на следующее:
- есть ли нотариально заверенное согласие супруга;
- если в семье есть несовершеннолетние дети, есть ли разрешение органов опеки и попечительства.
Возможные проблемы с налогом на продажу нежилого помещения
Оплатить налог на доходы после продажи нежилого помещения, которое находилось в использовании менее трех лет, является непреклонной обязанностью физического лица. Уклонение от него на законных основаниях невозможно. Отказ от выплат и подачи декларации приведет к наложению административного наказания. Размеры штрафов начинаются с отметки в 1 тыс. рублей. Они напрямую зависят от суммы налога, сроков задержки сдачи декларации, получения повторного отказа физического лица от добровольной оплаты.
Неоднозначную реакцию у сотрудников налоговой службы вызывает продажа нежилого помещения сразу же после закрытия ИП. Здесь стоит сказать, что налог с продажи имущества юридического лица отличается от аналогичных начислений на доходы физических лиц. Таким образом, некоторые предприниматели специально закрывают ИП, чтобы сэкономить на выплате налогов и заполнении документов для ФНС. Несмотря на это, с юридической стороны сделка является прозрачной, запретить ее проведение не вправе ни один уполномоченный орган. Как правило, по ее результатам происходит выплата налога в размере, установленном для физических лиц.