Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно вернуть банку ипотечное жилье и закрыть долг?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Каждый потерявший работу заемщик имеет право на ипотечные каникулы. По закону их продолжительность составляет максимум полгода, по истечении этого срока платежи возобновляются. «Законом предусматривается два вида льгот (на выбор), которые максимально могут действовать до шести месяцев: либо отсрочка платежей, либо сокращение их размера. Для этого нужно оценить свои финансовые возможности, выбрать одну из двух льгот, определить срок и дату начала ипотечных каникул. Если заемщик хочет сократить размер платежей, то в заявлении должен указать срок и дату окончания каникул и сумму выплат. Также необходимо предоставить в банк документы, которые подтверждают, что он действительно оказался в трудной ситуации», — пояснил эксперт «Миэля».
Каникулы или отсрочка
В законе описаны пять критериев трудной жизненной ситуации. В соответствии с ними на льготы по выплатам могут претендовать граждане:
- зарегистрированные в качестве безработных;
- получившие инвалидность I или II группы;
- признанные временно нетрудоспособными на срок более двух месяцев.
Можно ли договориться с банком без суда?
При своевременном обращении в кредитную организацию заемщик может урегулировать вопрос напрямую с банком. Это позволит сохранить залоговую недвижимость и избежать штрафов. Следует как можно раньше уведомить кредитора о возникновении финансовых трудностей и подтвердить свои слова документами.
В таких ситуациях нужно обращаться в банк еще до появления первой просрочки или хотя бы в первый месяц после пропуска платежа.
Причины отсутствия платежей должны быть обоснованы. Например, человек попал под сокращение, серьезно заболел или его работодатель сильно урезал зарплату. Появление ребенка в семье тоже может стать смягчающим обстоятельством. А вот если заемщик просто перестал платить, долгое время не выходил на связь и не смог предъявить документы о своей неплатежеспособности, то в этом случае на компромиссное решение рассчитывать не стоит.
Позвоните в банк и объясните ситуацию
В первую очередь посмотрите, что написано в кредитном договоре. Обратите внимание на дату, после которой банк начисляет проценты и пени за несвоевременную уплату по ипотечному кредиту. Но затягивать с оплатой нельзя, т. к. придется переплачивать. Если считаете, что не сможете рассчитаться по кредиту в следующем месяце, заранее позвоните в банк. Сообщите менеджеру, что у вас финансовые сложности, поэтому нет возможности оплатить кредит.
Попросите предоставить вам кредитные каникулы. Чтобы их получить, предъявите документы о снижении дохода или потери работы. Если вам одобрили кредитные каникулы, вас могут полностью освободить от уплаты долга вместе с процентами до шести месяцев. Или будете оплачивать только проценты, а тело кредита начнете выплачивать спустя шесть месяцев. Для получения кредитных каникул не должно быть просрочек. Если была хоть одна просрочка, банк может отказать.
Страховой полис поможет рассчитаться с долгом
При оформлении ипотеки, заемщик страхует залоговый объект имущества. Другие виды страховки оформляются по желанию: страховка от потери работы, здоровья и жизни. Большинство заемщиков стараются отказаться от дополнительных страховок, чтобы уменьшить сумму оплаты. Но никто не защищен от потери работы, т. к. ипотека оформляется на 15−20 лет.
Если оформили страховку по ипотеке от потери работы и наступил страховой случай, деньги за вас обязана вносить страховая компания. При наличии страховки от потери работы, не ждите, что компания сразу предоставит вам деньги. Вам придется доказать, что наступил страховой случай и вам нужны деньги для оплаты.
В качестве доказательств подойдет справка с места работы или документы о том, что состоите на бирже труда. Но страховая компания одобрит заявку в том случае, если ваше предприятие ликвидировали или вас уволил работодатель. При самостоятельном увольнении страховка не выплачивается. Страховая компания выплачивает кредит до тех пор, пока вы не найдете работу по специальности. Если вакансии предлагают, а вы отказываетесь, страховая компания перестанет отдавать долги за вас.
В первую очередь свяжитесь со своим банком!
Для начала проблему нужно признать и понять, что она глобальна. Если не хватает денег на внесение одного платежа в полном объёме, но вы уверены, что в следующем месяце у вас уже всё будет в порядке, то лучше попробовать занять недостающие средства у друзей или родственников. Если же ваш уровень дохода существенно снизился или сложились трудные жизненные обстоятельства – обращение в банк является единственным и самым верным решением.
Никакой банк не хочет терять хорошего клиента, который собирается в течение многих лет продолжать исправно платить ему проценты, и затевать судебный процесс с последующей продажей имущества.
Соберите максимально возможное количество документов, которые бы подтверждали ухудшение вашего дохода: справки 2-НДФЛ, трудовую книжку, свидетельство о расторжении брака, больничные листы или справки от врача, подтверждающие возникновение какого-либо заболевания. Этот список может быть совершенно разным в зависимости от вашей конкретной ситуации. Поэтому возьмите всё, что считаете нужным.
Продажа недвижимости для погашения ипотечного кредита
Поскольку продажа квартиры на аукционе после изъятия очень невыгодна для ее владельца, то пока события не приняли такой оборот, можно попытаться продать жилье самому, чтобы выплатить задолженность и избежать большой просрочки по кредиту.
Даже если придется сделать небольшую скидку из-за обременения, эта сделка все равно будет выгоднее, чем продажа на торгах. Реализовать имущество до выплаты задолженности заемщик сможет, только если банк одобрит такую сделку.
Можно найти покупателя самостоятельно или обратиться в специальные организации, которые выкупят квартиру, а затем перепродадут.
Чтобы погасить ипотечный кредит за счет средств от продажи квартиры, надо будет предпринять следующие действия:
- получить согласие банка на продажу имущества, находящегося в залоге;
- выписать из квартиры всех проживающих, в том числе детей;
- получить у покупателя аванс за квартиру и заверить предварительный договор нотариально;
- добиться снятия отметки о том, что квартира заложена? в Росреестре;
- заключить договор с покупателем и перерегистрировать на него право собственности.
Если ипотека не выплачена полностью, то покупатель также может переоформить обязательства на себя, но для этого необходимо будет получить согласие банка, которое тот может и не дать.
Также дополнительные трудности при продаже квартиры могут возникнуть, если для первоначального взноса был использован сертификат материнского капитала. В этой ситуации нужно будет доказать, что у прописанного в квартире ребенка есть другое место для проживания, условия которого не уступают тем, которые имеются в продаваемой квартире.
Как договориться с банком
Ипотечный кредит – сложный и долгосрочный финансовый продукт. Банки готовы выдавать несколько миллионов рублей на 15-20 лет под небольшие проценты, что само по себе – уже большой риск. Соответственно, при возникновении проблем кредиторы будут по максимуму пытаться урегулировать их, прежде чем идти в суд и продавать квартиру с торгов.
Оптимальный вариант для заемщика, у которого возникли проблемы – уйти на ипотечные каникулы. Они появились в 2019 году и предполагают приостановку платежей на срок до 6 месяцев – без штрафных санкций, лишних процентов и испорченной кредитной истории. Как рассказывает Надежда Коркка из компании «Метриум», условия ипотечных каникул такие:
- нужно, чтобы материальное положение заемщика ухудшилось. Оснований может быть несколько: потеря работы, снижение доходов на 30% и больше, появление новых иждивенцев, больничный дольше 2 месяцев, оформление инвалидности I или II группы. Все это подтверждается документами;
- заемщик должен обратиться в банк с заявлением и подтверждающими документами (автоматически кредитные каникулы не включаются);
- жилье должно быть единственным для заемщика;
- платежи снижаются или останавливаются на срок до 6 месяцев, а срок действия кредитного договора продлевается на срок каникул;
- воспользоваться каникулами можно только один раз за весь срок действия кредитного договора.
Важно, что эти каникулы никак не связаны с коронавирусом – в 2020 году действовали еще одни каникулы (не только для ипотеки), но оформить их уже нельзя.
Если же на каникулы уйти не получается (по формальным причинам, или если они уже использованы), следующий шаг, который предложит банк – это реструктуризировать кредит. Стоит понимать, что реструктуризация – это не рефинансирование. При реструктуризации сумма платежа снижается не за счет снижения ставки по кредиту (она может даже вырасти), а благодаря увеличению срока кредитования.
Банкротство физ. лица – этот вариант в определенных ситуациях, когда у человека имеется пару кредитов самый простой. Каждый может запустить процедуру банкротства. Это происходит когда:
- долг свыше 500 тыс. рублей;
- у заемщика отсутствует ликвидное имущество;
- ежемесячные выплаты по заему высокие, в сравнении с размером заработной платы.
Помните, что банкротство платная процедура. Стоимость, который минимум 40 тыс. рублей. Лучше всего начинать процесс банкротства после того, как пройдена консультация с опытным юристом. Учтите, что этот метод неуплаты задолженности имеет ряд негативных последствий для заемщика:
- исправить КИ не получится;
- исключительно МФО способны оформить заем, банки вероятней всего откажут;
- запрещен выезд за рубеж на полгода;
- 3 года нельзя занимать руководящие должности.
Что делать заемщику, если он понимает, что у него нет денег, чтобы выполнить свои обязательства? В первую очередь внимательно перечитать кредитный договор. Именно там прописывается дата, после которой банк начнет начислять пени, штрафы и готовить уведомление о расторжении договора.
Что делать если нет возможности платить ипотеку? Как советуют специалисты, заемщику не стоит откладывать поиск решения в «долгий ящик», чтобы впоследствии не выяснить, что сумма пеней и штрафов превышает основной долг. В этом случае даже продажа квартиры не всегда решает проблему. Не стоит забывать, что вырученными деньгами сначала гасятся штрафные санкции, потом основной долг. В зависимости от условий кредитного договора может оказаться, что должник остается и без квартиры, и с задолженностью перед банком.
Важно понимать, что кредитор в любом случае взыщет свои деньги. Чем дольше заемщик задерживает платежи, тем больше становится размер штрафов.
В стандартном варианте банк действует по следующему алгоритму:
- отправляет уведомления о наличии задолженности, требования погасить ее;
- начисляет пени и штрафы;
- уведомляет о досрочном расторжении договора, требует вернуть всю сумму;
- перепродает задолженность коллекторам или обращается в суд для взыскания задолженности в принудительном порядке.
Длительность каждого периода определяется положениями кредитного договора, общей политикой банка, поведением должника, дополнительными факторами: проведением различных акций и т. д.
Попросите реструктуризацию
Попробуйте реструктуризировать долг — переоформить условия кредитного договора в пользу заемщика. Для этого потребуются веские причины (потеря работы, длительный больничный), в силу которых доходы существенно сократились и нет денег на погашение ипотечного кредита. Все причины должны быть документально подтверждены и обоснованы.
Вариантов реструктуризации может быть несколько. Например, банк может увеличить срок кредита за счет уменьшения ежемесячного платежа, снизить процентную ставку, отменить штрафы и другие санкции за просрочку оплаты.
Запомните — банку важно вернуть свои деньги, поэтому он создаст все условия, чтобы вы смогли погасить ипотеку добровольно. В противном случае, передаст дело в суд и вернет долг принудительно.
Попросите поддержку у государства
Мало кто знает, что государство определило категорию созаемщиков, которым оно окажет помощь, если нет денег на оплату кредита по ипотеке.
Право на поддержку получили:
- родители или опекуны несовершеннолетнего ребенка-инвалида (или те, кто воспитывает усыновленного ребенка-инвалида);
- ветераны боевых действий;
- студенты на очной форме обучения.
Условия получения помощи:
- квартира — не более 45 квадратных метров;
- квартира или дом — ваше единственное жилье кредитный;
- договор заключен более года назад;
- после уплаты взноса по ипотеке на каждого члена семьи остается меньше двух прожиточных минимумов.
Получить поддержку можно только один раз на сумму до полутора миллионов рублей.
Как избавиться от ипотеки, если нечем платить
Для семей с ограниченным доходом государство предусмотрело ряд программ, предусматривающих:
- выплаты субсидий (малоимущим, молодым семьям, военнослужащим);
- снижение процентной ставки (например, льготные кредиты при покупке жилья в сельской местности);
- получение маткапитала (федерального и регионального) при рождении детей;
- налоговый вычет по процентам и имущественный.
Кроме государственной поддержки можно самостоятельно предпринять меры для организации бесперебойных платежей по ипотеке, даже если заемщик потерял работу, или его доход снизился:
- Сдать жилье в аренду, временно переехав к родителям или более дешевое жилье. Перед сдачей следует проверить договор на предмет наличия в нем пункта с запретом сдачи ипотечного жилья.
- Продать квартиру с согласия банка (покупателя ищут самостоятельно, либо передают полномочия банку). Перед сделкой понадобится снять залоговые ограничения, договорившись с покупателем о внесении суммы долга на кредитный счет при частичных расчетах по сделке.
- Найти дополнительные источники заработка, которые помогут справиться с обязательствами. Это может быть подработка у основной работодателя, заработок от хобби.
Советы юриста в случае невозможности оплатить ипотечный кредит
Если заемщик задолжал по ипотечному кредиту и нет возможности ликвидировать задолженность в течение ближайшего месяца, рекомендуется прислушаться к следующим советам юристов:
- Не избегать общения с банком, объясняя причины неплатежей. Стоит предложить свой вариант реструктуризации с учетом изменившейся ситуации.
- Проанализировать финансовое положение и дальнейшие перспективы по получению дохода. Возможно, достаточно получить 3-6 месячную отсрочку – ипотечные каникулы, чтобы решить финансовые проблемы и продолжить дальнейшие платежи.
- При оформлении ипотеки рекомендуется оформить страховку от наиболее распространенных страховых рисков.
- При отсутствии возможности продолжать выплаты, стоит посетить юриста и проконсультироваться о дальнейших действиях.
Юридическая помощь особенно важна, если впереди маячит потеря жилья в счет погашения долга, и чем быстрее удастся согласовать с банком вариант выплат, тем меньше окажутся начисленные штрафные санкции.
В какой срок заберут квартиру
Пока нет решения суда, никто не вправе отбирать у заемщика его ипотечную квартиру. Быстро судебные дела по выселению должника закрывать не могут.
Юридическая консультация от директора по развитию агентства взыскания: С учетом сроков, установленных российским законодательством, закрытие дела по ипотеке может быть проведено уже через два месяца. Судья принимает соответствующее решение, и оно вступает в силу еще спустя 1 мес. В итоге, только спустя 3 мес. как минимум после обращения в суд, банк вправе отнимать ипотечное жилье через ФССП путем принудительного выселения заемщика.
Если же ответчик-должник подает жалобу на судебное решение о его выселении, то дело может рассматриваться больше 1 года. В итоге, в течение 12 мес. как минимум никто не сможет выселить заемщика из занимаемой квартиры (частного дома).