Аренда жилья: как выбрать выгодный режим налогообложения

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда жилья: как выбрать выгодный режим налогообложения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Сущность ПСН состоит в покупке патента на определенный срок по конкретному направлению деятельности (обычно – из области розничной торговли или услуг населению), заменяющего собой уплату некоторых налогов. Патент довольно широко применяется во всем мире по причине его удобства для малого бизнеса: не нужно вести бухгалтерский и налоговый учет, соответственно – нанимать бухгалтера. Кроме того, во всем мире патент стараются максимально точечно привязать к конкретному виду деятельности, поэтому налоговая база рассчитывается дифференцированно. В большинстве случаев патент – это самая популярная форма для частных предпринимателей.

Условия работы на патенте в 2023 году

При нарушении условий применения ПСН предприниматель лишается права на использование спецрежима, после чего переходит на основную систему налогообложения – ОСНО, УСН или ЕСХН.

Все актуальные ограничения можно разделить на следующие группы:

1. Предельный размер доходов. С начала календарного года сумма доходов ИП не должна превышать 60 млн руб. При этом, если предприниматель совмещает «упрощенку» и патент, то считается выручка от обоих спецрежимов. При совмещении с другими (например, ОСНО или ЕСХН) – только доходы от ПСН.
2. Средняя численность работников – не более 15 человек за налоговый период по всем видам деятельности ИП, включая подрядчиков и внешних совместителей.
3. Местные ограничения: еще раз напомним, что регионы могут вводить свои лимиты, например, на площадь сдаваемых в аренду участков или помещений, единиц транспорта у перевозчика, количества точек торговли или общепита и пр.

Условия получения патента на сдачу помещений в аренду

Воспользоваться патентом можно лишь при выполнении следующих условий:

• договор заключен на имя индивидуального предпринимателя, приобретающего патент;
• коммерсант обладает исключительными правами собственности;
• сумма выручки, полученной по итогам аренды, не превышает лимит в 1 миллион рублей за календарный год;
• период оформления разрешительного документа устанавливается как 10 дней, но на практике можно столкнуться с более продолжительными сроками (до месяца);
• квартиры, должны размещаться на территории одного региона;
• не допускается использование доверенностей, изготовленных на другого предпринимателя.

Патент разрешающий заниматься предоставлением жилой площади квартирантам на платной основе содержит отметку о виде деятельности, который в ОКВЭД зарегистрирован за номером 70.20.1. На основе патента можно сдавать квартиру совместно с машиноместом, расположенном в паркинге, который при этом рассматривается обособленным объектом.

Основания для отказа в выдаче патента

Бизнесмену могут отказать в получении патента по нескольким причинам. Среди них:

1. Если выбранная коммерсантом сфера не относится к категории, указанной в НК РФ как разрешенная для патентной системы налогообложения.
2. Нарушение условий по переходу на данную систему, прописанные в НК РФ.
3. Указание неверных сроков функционирования патентной системы.
4. Лишение прав на установление патентной системы в данном календарном году.
5. Неточности и нарушения при заполнении документации на установление патента.
6. Наличие задолженностей по оплате налога, касающегося пользования патентной системой.

Стоимость патента на работу для иностранцев в Москве и МО в 2023

Все регионы, которые пользуются спросом у иммигрантов, подняли стоимость патентов в текущем году. Только в Ненецком автономном округе цена снизилась на 2747 рублей, по сравнению с 2019 годом. Теперь установлена сумма в 5313 рублей. В предыдущем году трудовые иммигранты платили 8060 рублей.

Максимальное повышение стоимости разрешения зафиксировано в Кабардино-Балкарии. Тут цена выросла до 6527 рублей (увеличение на 2377 рублей). В 2019 году за разрешение платили 4150 рублей.

В Москве цена увеличилась на 390 рублей. Так, в прошлом году ежемесячно иммигранты платили за продление срока действия трудового патента 5000 рублей. Соответственно в текущем, нужно платить 5390 рублей.

Что касается Московской области, то еще в ноябре 2019 года появилась информация, что стоимость трудового патента тут останется на прежнем уровне. Это 4750 рублей. Но уже точно известно, что цена для региона также вырастет на 350 рублей. Поэтому трудовые иммигранты в 2021 году в Московской области будут платить за патент 5100 рублей.

Что нужно знать о ПСН?

Патентная система налогообложения (ПСН) — это специальный налоговый льготный режим для ИП. Вместо уплаты налогов и сдачи налоговой декларации предприниматель оплачивает патент. Это фиксированная сумма, которая рассчитывается исходя из вида и места ведения деятельности. Один предприниматель может купить патенты сразу на несколько видов деятельности.

Патент заменяет и освобождает от уплаты налогов (п. 10, п.11 ст.346.43 НК РФ):

• Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)*

• Налог на имущество физических лиц*

• НДС

Порядок приобретения патента

Переход на режим осуществляется по письменному заявлению предпринимателя. Обращаться следует по месту жительства. Сделать это необходимо за 10 дней до фактического начала деятельности (п. 2 ст. 346.45 НК РФ). В нашем случае определяющим фактором становится адрес недвижимости. Если объект, передаваемый в аренду, расположен в другом регионе, документы для приобретения патента примет любая территориальная инспекция. Аналогичное правило действует в городах федерального значения. Здесь привязки к адресу проживания не будет (ч. 2 п. 2 ст. 346.45 НК РФ).

Обратите внимание! Купить патент разрешено одновременно с постановкой предпринимателя на государственный учет. Впоследствии вывести бизнес на режим можно в любое время. Подавать заявление в налоговую инспекцию разрешается в течение года – за 10 дней до фактического начала деятельности.

Способы перехода на режим остаются стандартными. Статья 346.45 НК РФ допускает предоставление документов:

• лично;
• почтой;
• доверенным представителем;
• телекоммуникационными каналами с условием удостоверения квалифицированной цифровой подписью.

Стоимость патента на арендное жилье

Нередко начинающие индивидуальные предприниматели интересуются стоимостью патента. Сумма будет зависеть от месторасположения недвижимого имущества и его площади.

Обратите внимание! Возможность приобретения свидетельства, позволяющего сдавать недвижимое имущество, есть только у ИП. Патент на сдачу жилья в аренду для физических лиц пока не может быть приобретен.

Возможно, в скором времени физлица тоже смогут приобретать свидетельство, позволяющее сдать имущество. А вот на сегодняшний момент свидетельством активно пользуются владельцы большого количества квартир, которые являются ИП.

Стоимость патента зависит не только от предполагаемой суммы дохода, но и от места расположения недвижимого имущества, которое планируется сдавать. На ценовую политику также оказывает влияние площадь квартиры. К примеру, патент на сдачу однокомнатной недвижимости в Саратове обойдется в среднем в 12 000-16 000 рублей. Патент на такие же апартаменты в Московской области стоит 32 000-38 000 рублей.

Рассчитать величину можно только с учетом расположения недвижимого имущества. Специалисты рекомендуют воспользоваться формулой для расчета стоимости: П = ПВГД * 6%. ПВГД считается в данном случае потенциально возможным годовым доходом. Установлен ПВГД местной властью, которая руководствуется средней стоимостью аренды жилой недвижимости в регионе.

На данный момент фиксированная стоимость документа не установлена, эта величина зависит от месторасположения недвижимости. Формула для расчета стоимости:

П = ПВГД * 6%,

где ПВГД – это потенциально возможный годовой доход. Он устанавливается местными органами власти на основании средней стоимости аренды жилплощади. Например, за жилье, расположенное в центре Москвы, нужно будет отдать большую сумму, чем за то, которое находится на окраине или в другом городе.

Оплата происходит в два этапа:

• первая треть стоимости вносится на протяжении 90 дней с момента его оформления;
• остаток суммы – 2/3 – выплачивается до окончания срока действия документа.

Примеры расчета платежей

Наиболее выгодный вид налогообложения выбирается с учетом стоимости квартиры. Например, стоимость аренды квартиры 50 тыс. руб. в месяц, платит налог физлицо, получаем: 50 000*13%*12 месяцев = 78 000 — сумма налога. Если платить как ИП, то получится: 50 000*6%*12месяцев = 36 000, к этой сумме необходимо прибавить обязательные годовые платежи по ИП, что составляет около 30 тыс. руб., плюс каждые три месяца подавать декларации в налоговую, плюс открытие ИП.

В целом уплата налогов через патентную систему выгодна владельцам больших и дорогих квартир в наиболее близких к центру локациях Москвы. Например, владельцы квартиры в ЖК «Шуваловский» (Мичуринский проспект, ЗАО) и в Можайском районе этого округа столицы заплатят по патенту за квартиру 85 кв. м одинаковую сумму — 60 тыс. руб. При этом разница в арендной плате для данных локаций — 125 тыс. против 65 тыс. руб./мес. Таким образом, стоимость патента для владельца данной квартиры в «Шуваловском» составит 4% от его дохода от аренды за год, а для владельца квартиры в Можайском районе — 8%.

По данным «Азбуки Жилья»

Минусом упрощенной системы и патентов являются затраты времени по регистрации ИП, а также наличие помимо ставки налога страховых взносов, считают риелторы. Еще один минус патентной системы — возможные убытки, которые возникают в случаях, когда арендодатель оплачивает патент на определенный период городу, а арендодатель съезжает раньше запланированного срока. С другой стороны, владелец квартиры в этом случае освобождается от уплаты имущественного налога на нее, сдав в аренду, поясняет Александр Шибаев.

«Выгоднее всего приобрести патент или платить налог по ставке 6% как индивидуальному предпринимателю. Стоимость патента также примерно этим 6% и соответствует. Однако владелец патента сразу уплачивает за него соответствующую сумму и уже не беспокоится о заполнении деклараций», — поясняет Мария Жукова.

Другой вопрос, что не каждый человек готов заниматься получением статуса индивидуального предпринимателя, а патент на данный момент может приобрести только гражданин в статусе ИП, добавляет эксперт. «Обычное физическое лицо пока этого сделать пока не может. Для многих граждан это было бы выходом, поскольку на сегодняшний день многие граждане не платят налоги не потому, что не хотят, а потому что не желают проходить подчас утомительную процедуру заполнения налоговых деклараций, тратить много времени на поездки в налоговую инспекцию и стояние в очередях. Возможность покупки патента упростила бы для многих эту процедуру», — считает Мария Жукова.

Во-первых, для получения статуса ИП необходимо зарегистрироваться в установленном законом порядке. Для этого нужно обратиться в регистрирующий орган с соответствующим комплектом документов. После регистрации вам присвоят статус ИП.

Как получить патент на 2022 год?

Предпринимателям, кроме всего прочего, стоит учесть, что подать заявление на ПСН в 2022 году можно лишь выполнив следующие условия:

Условия	Уточнения
Число работников — 15 человек	Количество наемных рабочих ИП строго не должно превышать 15 человек. Учитываются все рабочие по всем видам деятельности.
Доходы за год не выше 60 млн рублей	Если сумма доходов ИП превысит 60 млн рублей за год, он не сможет воспользоваться патентной системой.
Деятельность предприятия	Налоговая служба четко регламентирует список деятельностей, для которых доступно получение патента (ст. 346.43). Однако региональные власти могут вносить свои корректировки в этот список, но зачастую он совпадает с федеральным.Пониженная ставка, равная 15 процентам (10 из которых предназначены для пенсионного страхования, а 5 для медицинского), будет применяться к выплатам для сотрудников, заработная плата которых превышает минимальный размер оплаты труда.

Для осуществления визита в ММЦ Сахарово можно воспользоваться, как общественным транспортом, так и услугами такси наравне с личным авто. Что же касается первого способа – автобусы МЦ 1 и 2 отправляются ежедневно согласно расписанию от станции метро Лесопарковая.

Стоимость проезда в одну сторону составляет – 60 рублей. Также автобусы отправляются от станции метро Прокшино. Если есть желание доехать до организации на собственном авто, то достаточно вбить в навигаторе – город Москва, Варшавское шоссе, поселение Вороновское, 64-й километр, строение 47.

Особенности патентной системы налогообложения

Патентная система налогообложения используется при ведении опредёленных видов предпринимательской деятельности. Ключевая особенность данного варианта – расчёт планируемого дохода, исходя из которого и выводится сумма налоговых взносов.

Уплата взносов по патенту отличается от других режимов налогообложения тем, что вносить её нужно не по истечении определённого срока, а авансом.

Список видов предпринимательской деятельности, которые можно осуществлять на основе патента, приводится в ст. 346.43 НК РФ. Сдача квартиру в аренду также входит в этот перечень.

Патент может получить любой арендодатель/наймодатель, зарегистрировавший ИП, для сдачи своего объекта недвижимости в аренду, если он является его собственником.

Что такое патент на аренду жилья? Как получить?

Патентная система налогообложения используется при ведении опредёленных видов предпринимательской деятельности. Ключевая особенность данного варианта – расчёт планируемого дохода, исходя из которого и выводится сумма налоговых взносов.

Уплата взносов по патенту отличается от других режимов налогообложения тем, что вносить её нужно не по истечении определённого срока, а авансом.

Список видов предпринимательской деятельности, которые можно осуществлять на основе патента, приводится в ст. 346.43 НК РФ. Сдача квартиру в аренду также входит в этот перечень.

Патент может получить любой арендодатель/наймодатель, зарегистрировавший ИП, для сдачи своего объекта недвижимости в аренду, если он является его собственником.

Патент на сдачу жилья в аренду для физических лиц можно прибрести на срок от 1 до 12 месяцев, при условии, что период приходится на 1 календарный год. По закону стоимость патента не является фиксированной и рассчитывается в виде процента от возможного дохода.

Патент на сдачу в аренду нежилого помещения также приобретается максимум на 1 год. К примеру, если патентное разрешение получено в самом начале января, то срок его действия составит 12 месяцев, если в июле — 6 месяцев, а в декабре документ будет выдан только на 1 месяц.

Арендодатель – физическое лицо

Физические лица могут сдавать квартиры или иные жилые помещения в аренду без дополнительной регистрации. При этом налог придется заплатить в размере 13% от полученного дохода.

Раз в год до 30 апреля надо подать в ФНС по месту регистрации декларацию по форме 3-НДФЛ, в этой декларации учитываются доходы, полученные за предыдущий год, а сам налог надо заплатить в срок до 15 июля.

Если квартирой владеют несколько собственников, то каждый из них должен подать декларацию и оплатить налог пропорционально своей доле.

Расчет налоговой нагрузки при этом выглядят так: 60 000 рублей х 12 месяцев = 720 тысяч рублей – это доход за год. Ставка налога 13%, соответственно, 720 000 х 13% = 93 600 рублей. Именно такую сумму придется заплатить в доход государства.

Как получить патент на 2022 год?

Предпринимателям, кроме всего прочего, стоит учесть, что подать заявление на ПСН в 2022 году можно лишь выполнив следующие условия:

Условия	Уточнения
Число работников — 15 человек	Количество наемных рабочих ИП строго не должно превышать 15 человек. Учитываются все рабочие по всем видам деятельности.
Доходы за год не выше 60 млн рублей	Если сумма доходов ИП превысит 60 млн рублей за год, он не сможет воспользоваться патентной системой.
Деятельность предприятия	Налоговая служба четко регламентирует список деятельностей, для которых доступно получение патента (ст. 346.43). Однако региональные власти могут вносить свои корректировки в этот список, но зачастую он совпадает с федеральным.Пониженная ставка, равная 15 процентам (10 из которых предназначены для пенсионного страхования, а 5 для медицинского), будет применяться к выплатам для сотрудников, заработная плата которых превышает минимальный размер оплаты труда.

Что такое патент на аренду жилья? Как получить?

— Проживание в квартире лиц, не являющихся ее владельцами, не подтверждает коммерческий наем жилья. Ведь собственник может предоставить помещение безвозмездно, например для проживания своих родственников или знакомых. Закон не ограничивает граждан в праве распоряжения своим имуществом по собственному усмотрению. Однако если жильцы часто меняются или их проживание вызывает недовольство соседей — например, они шумят или иным образом привлекают внимание, — то вероятность того, что собственником заинтересуется ФНС, растет. Есть и другие источники, из которых ФНС может узнать о получении собственником нелегализованного дохода. Например, регулярные денежные переводы на банковский счет.

Если факт получения дохода будет доказан, то, независимо от наличия оформленного договора, ФНС вправе начислить налог, исходя из средней рыночной цены аренды аналогичного помещения в данном регионе, а также взыскать с налогоплательщика штраф.

Существуют четыре основных способа легальной сдачи квартиры в аренду: путем уплаты НДФЛ как физическое лицо, в качестве индивидуального предпринимателя, где можно уплачивать 6% по УСН (плюс страховые взносы), как самозанятый либо через приобретение патента на 1–12 месяцев.

Сейчас в Москве, по оценке риелторов, порядка 90% участников рынка цивилизованной аренды уплачивают налоги путем подачи налоговых деклараций, остальные — через патенты. Риелторы отмечают, что вариант уплаты налогов зависит от стоимости жилья и для разных рантье будут выгодны свои способы.

В первую очередь уплачивать налог важно тем, кто сдает свои квартиры юридическим лицам, а также тем, кто переводит полученные деньги на счета в иностранных банках, отмечает управляющий директор сети офисов «Миэль» Мария Жукова. По ее словам, для таких операций необходимы документы из налоговой инспекции. Как правило, это владельцы дорогой недвижимости, которые предпочитают оформлять статус индивидуального предпринимателя (ИП), уточняет эксперт.

— Ранее собственники, которые сдавали жилье в аренду, вынуждены были в любом случае платить НДФЛ при получении дохода от продажи квартиры — независимо от срока владения, так как объект использовался в предпринимательской деятельности. С 1 января 2019 года ситуация для собственников-арендодателей (физлиц) улучшилась, они получили право не платить НДФЛ при соблюдении минимального срока владения (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Обращаю внимание, что Налоговый кодекс содержит большое количество «но» и «если». Возникновение налогооблагаемой базы оценивается в каждом конкретном случае исходя из фактических обстоятельств дела.

Рынок аренды жилья существует в серой зоне, можно сказать, с момента своего формирования и об этой проблеме знают все. О том, что необходимо решить эту проблему и легализовать рынок говорят уже давно. Основная причина такой ситуации, конечно же, в желание сэкономить на уплате налогов. Другая причина — массовое сознание, сформировавшееся на протяжении длительного времени, о том, что граждане ничего не должны государству.

С введением специального налогового режима для самозанятых некоторые стали выходить из тени, но далеко не все, поскольку данный режим введен в качестве эксперимента и многие опасаются, что после завершения программы собственники будут вынуждены платить налоги по повышенной ставке, а программа была введена исключительно с целью получения информации о доходах граждан.

Патентная система налогообложения

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — налог, который уплачивается с любого вашего дохода. Чаще всего (например, когда вы получаете зарплату) отчисления в налоговую инспекцию делает организация или индивидуальный предприниматель, от которой или которого вы получаете доход (работодатель). Если же вы сдаете жилье, НДФЛ вам нужно уплатить самостоятельно. Ставка — 13%.

Для этого вам нужно сначала задекларировать доход, подав налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, а потом — уплатить подоходный налог.

Если вам подходит такая система налогообложения, выполните следующие действия:

Шаг 1. Заключите договор найма (поднайма, аренды).

Шаг 3. Подайте налоговую декларацию, а затем уплатите НДФЛ.

Налог на профессиональный доход (НПД) — это специальный налоговый режим, который применяется с 2021 года. Он рассчитан на тех, кто получает доход от самостоятельной деятельности, в частности — от сдачи жилья в аренду. Перейти на него могут физические лица и индивидуальные предприниматели. Ставка — 4%, если сдаете жилье физическому лицу, 6% — если юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.

Договор найма заключается с физическими лицами. Договор аренды заключается, если арендатор — юридическое лицо (при этом арендатор может использовать жилое помещение только для проживания граждан).

Договор может заключаться в свободной форме, но должен быть составлен письменно. В нем нужно по максимуму отразить все договоренности, достигнутые сторонами в результате переговоров.

Рекомендуем вам указать:

• фамилии, имена, отчества и паспортные данные сторон;
• подробное описание объекта, который сдается (адрес, площадь, количество комнат, этаж и этажность дома); сведения о документах, подтверждающих право собственности владельца на квартиру. Можно приложить к договору и фотографии, иллюстрирующие состояние квартиры;
• размер суммы, которую арендатор платит ежемесячно, и условия ее пересмотра (сколько раз в год, на каких основаниях);
• порядок оплаты коммунальных услуг;
• предельное количество проверок, визитов хозяина квартиры (в месяц, в год) и условия таких визитов;
• назначение аренды (найма) (фиксация факта, что квартира предоставляется именно для проживания арендатора, а не для субаренды или других нужд);
• перечень лиц, которые могут постоянно проживать вместе с арендатором;
• основания для расторжения договора;
• срок аренды квартиры;
• другие подробности.

Особенности патентной системы налогообложения

Патентная система налогообложения используется при ведении опредёленных видов предпринимательской деятельности. Ключевая особенность данного варианта – расчёт планируемого дохода, исходя из которого и выводится сумма налоговых взносов.

Уплата взносов по патенту отличается от других режимов налогообложения тем, что вносить её нужно не по истечении определённого срока, а авансом.

Список видов предпринимательской деятельности, которые можно осуществлять на основе патента, приводится в ст. 346.43 НК РФ. Сдача квартиру в аренду также входит в этот перечень.

Патент может получить любой арендодатель/наймодатель, зарегистрировавший ИП, для сдачи своего объекта недвижимости в аренду, если он является его собственником.

Похожие записи:

• Как правильно обжаловать постановление ГИБДД
• Сроки эксплуатации кирпичных жилых домов
• Исковое заявление об изменении размера алиментов