Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Доверительное управление: как сдавать квартиру таким способом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Между собственником объекта и доверительным управляющим подписывается официальный договор – соглашение. В нем указывается, что учредитель управления (собственник недвижимости) передает доверительному управляющему свое имущество для доверительного управления на оговоренное время.
Статья 884. Субъекты доверительного управления имуществом
1. Учредителем может быть собственник, а также субъект иного вещного права или компетентный орган, уполномоченные на передачу имущества в доверительное управление.
2. Доверительным управляющим может быть любое лицо, если иное не предусмотрено законодательными актами.
Назначение доверительным управляющим может быть произведено только с его согласия.
3. Выгодоприобретателем (лицом, в интересах которого осуществляется управление имуществом) может быть любое лицо, не являющееся доверительным управляющим, а также государство или административно-территориальная единица.
4. Если иное не предусмотрено законодательными актами или договором доверительного управления имуществом, выгодоприобретателем является учредитель доверительного управления имуществом.
Статья 885. Объекты доверительного управления имуществом
1. Объектом доверительного управления может быть любое имущество, включая деньги, ценные бумаги и имущественные права, если иное не предусмотрено законодательными актами.
2. Доверенное имущество подлежит учету доверительным управляющим отдельно от имущества, принадлежащего ему на праве собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления).
3. Имущество, приобретенное и (или) полученное доверительным управляющим в процессе осуществления возложенных на него обязанностей, включается в состав доверенного имущества.
4. Обращение взыскания по долгам учредителя на имущество, переданное им в доверительное управление, не допускается, за исключением случаев, предусмотренных статьей 1081 настоящего Кодекса, а также банкротства этого лица.
5. Передача заложенного имущества в доверительное управление не лишает залогодержателя права обратить взыскание на это имущество.
2.1. Доверительный управляющий, при осуществлении прав и исполнении обязанностей, вытекающих из настоящего Договора, обязан действовать добросовестно и тем способом, который является наилучшим для интересов Учредителя управления. Отношения, возникающие между сторонами в связи с выполнением настоящего Договора, характеризуются особым доверием, оказываемым Учредителем управления Доверительному управляющему как лицу, которое способно, по мнению Учредителя управления, грамотно и профессионально управлять Доверенным имуществом.
2.2. Доверительный управляющий имеет исключительное право определять, какой способ его действия в отношении Доверенного имущества является наилучшим с точки зрения интересов Учредителя управления.
2.3. Доверительный управляющий осуществляет Доверительное управление собственными силами, а также вправе привлекать третьих лиц, за действия которых несет ответственность перед Учредителем управления.
5.1. В процессе осуществления доверительного управления имуществом Учредителя управления, Доверительный управляющий обязан оплачивать налоги, предусмотренные Налоговым законодательством Республики Казахстан, непосредственно связанные с осуществлением предпринимательской деятельности по доверительному управлению, а также предусмотренные условиями настоящего Договора.
5.2. Суммы налогов, уплаченные Доверительным управляющим, в соответствии с п. 5.1. настоящего Договора, исключаются им из сумм, подлежащих перечислению Учредителю управления.
5.3. Доверительный управляющий имеет право на возмещение всех расходов, связанных с доверительным управлением, за исключением тех, которые были вызваны его непрофессиональными, непродуманными действиями, в соответствии с п. 6.2. настоящего Договора, если такие последуют.
5.4. Суммы расходов по доверительному управлению имуществом подлежат исключению из сумм, подлежащих перечислению Учредителю управления. Документы, подтверждающие произведенные затраты, должны быть направлены вместе с очередным отчетом Учредителю управления.
5.5. Доверительный управляющий осуществляет доверительное управление имуществом, в соответствии с условиями настоящего договора, на безвозмездной основе.
5.6. Передача Доверительному управляющему имущества Учредителем управления по настоящему договору не является реализацией такого имущества и не признается доходом доверительного управляющего.
5.7. Возврат имущества Доверительным управляющим, при прекращении действия настоящего договора, не является реализацией такого имущества и не признается доходом (убытком) Учредителя управления.
6.1. Убытки, возникшие в результате нормального предпринимательского риска, несет Доверительный управляющий.
6.2. Убытки, возникшие у Учредителя управления в процессе доверительного управления в результате непродуманных, непрофессиональных действий Доверительного управляющего, совершенных с превышением предоставленных настоящим Договором полномочий, подлежат возмещению Доверительным управляющим.
Доверительный управляющий не несет ответственность за причинение убытков, если эти убытки произошли вследствие непреодолимой силы, либо действий Учредителя управления или выгодоприобретателя, либо третьих лиц.
6.3. Обязательства по сделке, совершенной Доверительным управляющим с превышением предоставленных ему настоящим Договором полномочий или с нарушением установленных ограничений, несет Доверительный управляющий лично. Если участвующие в такой сделке лица не знали и не должны были знать о превышении полномочий или об установленных ограничениях, возникшие обязательства подлежат исполнению в порядке, установленном в п.6.4. настоящего Договора. Учредитель управления в этом случае может потребовать от Доверительного управляющего возмещения понесенных им убытков.
6.4. Долги, возникшие у Учредителя управления в процессе доверительного управления в результате превышения Доверительным управляющим, предоставленных настоящим Договором, полномочий, подлежат возмещению Доверительным управляющим лично.
6.5. Доверительный управляющий не несет ответственности за неисполнение третьими лицами обязательств по сделкам, заключенным Доверительным управляющим при исполнении настоящего Договора.
6.6. Ни одна из Сторон не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему Договору, если такое неисполнение или ненадлежащее исполнение является следствием обстоятельств непреодолимой силы. Под обстоятельствами непреодолимой силы Стороны понимают такие обстоятельства, которые возникли после заключения настоящего Договора в результате непредвиденных и неотвратимых, при данных условиях, событий чрезвычайного характера. К подобным обстоятельствам Стороны относят также действия органов государственной власти и управления, а также судебных органов, делающие невозможным, либо несвоевременным исполнение Сторонами своих обязательств по настоящему Договору, включая невозможность совершения сделок с Доверенным имуществом, а также прекращение, приостановление расчетных, торговых и иных операций, включая наложение арестов, ограничение в распоряжении Доверенным имуществом.
6.7. При нарушении одной из сторон своих обязательств в случаях, предусмотренных настоящим Договором, вторая сторона вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке путем направления в адрес первой стороны соответствующего уведомления. Договор считается расторгнутым по истечении одного месяца, с момента получения адресатом указанного уведомления.
6.8. В иных случаях ответственность Сторон регулируется действующим законодательством Республики Казахстан.
Учредитель передает доверительному управляющему ТОО (общеустановленный режим, неплательщик НДС) имущественный комплекс — объект. Согласно договору передача объекта в доверительное управление не влечет право собственности на него к доверительному управляющему.
Также, по договору доверительный управляющий обязан:
-
исполнять налоговое обязательство по налогу на имущество, земельному налогу и налогу на транспортные средства по передаваемому объекту, за исключением передачи в доверительное управление без права последующего выкупа коммунального имущества, закрепленного на балансе государственного учреждения;
-
направлять часть чистого дохода, полученного от управления объектом на укрепление материально-технической базы, после уплаты отчислений от части чистого дохода в бюджет;
-
за счет собственных средств проводит обеспечение учебных мастерских и цехов для учебного процесса и профессиональной практики.
При продаже имущества используется определенная форма договора. Такая же форма используется и для составления договора на доверительное управление.
ВНИМАНИЕ! Необходимо не только составить договор, но и зарегистрировать изменение типа управления недвижимости. Регистрация должна быть государственная.
Действие договора начинается с того момента, когда произошла фактическая передача имущества от одного лица (собственника) другому, тому, кто теперь становится доверенным управляющим. Согласно статье 433 ГК необходимо и составление, подписание договора, и передача непосредственная имущества.
Какое действие считается передачей недвижимого имущества? Вещи могут быть непосредственно вручены управляющему. Также передачей считается вручение вещей перевозчику, который доставит их другому лицу для управления. Когда предмет поступает во владение приобретателя, считается, что он вручен.
Так как недвижимость не может просто вручаться, как вещь, передача ее в управление другому лицу выполняется с составлением акта передачи. Передача недвижимого имущества подлежит регистрации согласно пункту 2 статьи 1017 (Гражданский Кодекс).
Регистрация в Росреестре выполняется по такой же процедуре, что и регистрация перехода прав собственности.
Несмотря на то что переданное в доверительное управление имущество учитывается на отдельном балансе управляющего, оно не подлежит у него обложению налогом на имуществост. 378 НК РФ.
Как и в бухучете, управляющий должен вести учет поступлений и затрат в рамках договора доверительного управления отдельно от собственных доходов/расходовст. 332 НК РФ.
Все участники договора доверительного управления обязаны при расчете налога на прибыль определять доходы и расходы только по методу начисленияабз. 2 п. 4 ст. 273 НК РФ. Если до заключения такого договора применялся кассовый метод, то все доходы и расходы нужно пересчитать по правилам метода начисления с начала года, в котором был заключен договор.
Права и обязанности управляющего
При передаче недвижимости в доверительное управление обязательно составляется договор между сторонами сделки, такая операция подлежит регистрации. Есть две стороны сделки – учредитель (собственник) и доверительный управляющий.
У управляющего складывается определенный круг функций:
- Для получения прибыли он ищет выгодных арендаторов. Важно, чтобы они отвечали требованиям собственника недвижимости.
- Управляющий подготавливает договор аренды с учетом законодательства.
- Он регулярно получает плату за аренду. В обязанностях такого лица – следить за тем, чтобы арендная плата вносилась вовремя и в полном объеме.
- В обязанностях управляющего – решение конфликтов с арендаторами, контроль над сохранностью имущества, оказание бытовых услуг, касающихся квартиры. Он должен заниматься и страхованием объекта.
Обязательно ли регистрировать договор доверительного управления имуществом
Стороны соглашения Договор доверительного управления создается между учредителем (владельцем имущества) и доверительным лицом, управляющим переданным имуществом, так же существует некое третье лицо выгодоприобретатель, которое не участвует в оформлении документа, но получает выгоду от переданного в доверительные руки имущества. Есть исключения относительно того, что учредителем может быть не собственник, а иное лицо. ГК РФ описано, что если имущество требует постоянного его ведения, а учредитель есть недееспособным к этому, управление перенимает служба опеки и попечительства. Нюансы в зависимости от объектов сделки Каждый из видов передачи управления имеет нюансы, которые могут благоприятно повлиять на имущество или привести к убыткам.
Управление финансами всегда достаточно рискованное дело, так как можно совершенно их потерять.
Особенности доверительного управления недвижимостью
Счет может быть создан на: Фондовый рынок Самый использованный среди всех Рынок Форекс Один из самых агрессивных в ведении дел рынок Доля в ООО Управляющий имеет все полномочия на управление ООО в интересах владельческого лица. Специальной формы для такого документа законодательством не установлено. Тем не менее, обязательно указывается размер передаваемой в управление части доли.
Передается она на срок указанный в договоре, но не более пяти лет. Максимальный срок действия Договор доверительного управления может быть заключен на неопределенный период. Но гражданским законодательством установлен максимальный срок договора пять лет.
Если в таком договоре не указан срок его действия, то условно он будет считаться, как пять лет. Также период действия соглашения может быть продлен снова на пять лет при его постоянном использовании.
Регистрация договора доверительного управления имуществом
Хотел бы знать ваше мнение относительно гражданско-правовой ответственности доверительного управляющего и учредителя управления перед третьими лицами. Ответственность доверительного управляющего перед третьими лицами наступает тогда, когда доверительный управляющий совершает обязательства по сделке с превышением полномочий либо с нарушением установленных ограничений (п. 2 ст. 1022 ГК РФ). Если следовать аналогии закона, сделка, совершенная доверительным управляющим при превышении полномочий, считается заключенной от имени и в интересах доверительного управляющего, если только учредитель управления прямо не одобрит данную сделку (п.
1 ст. 183 ГК РФ).
Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации прав), которая носит название «Доверительное управление и опека, связанные с недвижимым имуществом», в сущности, не определяет порядка совершения соответствующего регистрационного действия. Более того, в ней содержится весьма неопределенная формулировка: «Любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением им на условиях доверительного управления или опеки, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договоров или решения суда». Указанная норма может создать впечатление, что договор доверительного управления порождает у управляющего некое право, подлежащее государственной регистрации.
Доверительное управление земельным участком
При переходе к рыночной экономике в 90-х годах в Казахстане сложилась сложная экономическая ситуация. Силы специалистов аграриев, экономистов и юристов направлены на поиски механизмов подъема агропромышленного комплекса. Правовое регулирование отношений частной собственности на землю в зарубежных странах свидетельствует о том, что законодательство ведет поиск гармоничного сочетания гарантий интересов и свободы поведения собственника с общественным интересом сохранения земли как уникального природного ресурса, национального богатства общества. Регулирование отношений земельной собственности подчинено эффективному функционированию сельскохозяйственных структур, поэтому государство активно вмешивается в реализацию таких прав, как, например, право наследования, право аренды.
Очевидной проблемой, связанной с введением частной собственности на землю, стало рациональное использование этого ценного ресурса Республики Казахстан. Мы бы хотели предложить один из способов профессионального использования земли путем введения института доверительного управления имуществом применительно к праву собственности на землю и праву землепользования. Несмотря на некоторые императивы, содержащиеся в казахстанском земельном законодательстве, мы полагаем, что собственник или другой владелец титула на землю вправе передать земельный участок в доверительное управление. С другой стороны, государство вправе также предусмотреть случаи, когда такое отношение может возникнуть из закона на обязательной основе.
Правовое регулирование и особенности реализации доверительного управления недвижимостью
Несмотря на все преимущества доверительного управления помещениями и другими недвижимыми объектами, реализация этого механизма на практике может вызвать у собственника помещений немало трудностей.
Чтобы их избежать, необходимо четко следовать нормам гражданского законодательства, регулирующего правоотношения по доверительному управлению.
Правовой основой, на которой строятся отношения владельца недвижимости (учредителя управления) и доверительного управляющего является договор доверительного управления недвижимостью. Требования к форме, порядку регистрации и условиям данного договора установлены в 53 главе российского ГК.
На основании этого соглашения:
- Учредитель управления передает принадлежащую ему недвижимость в доверительное управление другой стороне, то есть доверительному управляющему, на обозначенный в договоре срок;
- Доверительный управляющий в свою очередь берет по договору на себя обязанность осуществлять управление вверенным ему имуществом с учетом интересов собственника помещения либо иного указанного им гражданина (или юридического лица), который в данном случае буде выступать выгодоприобретателем.
Согласно нормам ГК соглашение о доверительном управлении недвижимостью должно заключаться в той же форме, что и соглашение о продаже недвижимости. Следовательно, доверительное управление должно быть оформлено письменно в виде одного документа, на котором ставится подпись сторон.
Несоблюдение данного требования может повлечь для сторон неблагоприятные правовые последствия, а именно признание заключенного соглашения недействительным.
Передача объекта недвижимости от собственника к доверительному управляющему требует осуществления государственной регистрации, которая проводится в том же порядке, что и по соглашению о продаже недвижимости. При этом регистрируется не сам договор, а непосредственная передача прав.
Общая характеристика договора доверительного управления имуществом
1. Сущность доверительного управления имуществом состоит в следующем: собственник имущества передает свои правомочия в отношении данного имущества управляющему для получения экономической выгоды от его использования. Обычно собственника к этому побуждает некомпетентность в данных вопросах, отсутствие времени и т.д. Доверительный управляющий, являясь, как правило, профессионалом в области операций с соответствующим имуществом, в свою очередь получает вознаграждение за свои услуги.
В других случаях доверительное управление имуществом устанавливается в связи с особыми обстоятельствами, когда собственник самостоятельно не может осуществлять данную функцию (например, если гражданин признан безвестно отсутствующим).