Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое отчуждение земельного участка?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Это передача квартиры, дома, земельного участка или другого объекта недвижимости в собственность другого лица или нескольких лиц. Право собственности бывшего владельца (или владельцев, если их было несколько) при отчуждении прекращается. Отчуждение — неотъемлемая часть для целого ряда сделок с недвижимостью, как возмездных (купля-продажа, рента), так и безвозмездных (дарение, пожертвование), как заключаемых по воле собственника, так и принудительно (взыскание за долги). В последнем случае чаще применяется термин «изъятие», но юридически смысл тот же: имущество отчуждается в пользу третьих лиц. Важно, что право собственности при отчуждении передается не на время, а бессрочно.
Отчуждение имущества несовершеннолетнего
Есть целый ряд частных случаев отчуждения имущества, которые связаны с особыми условиями. Например, недвижимость несовершеннолетних можно отчуждать только в исключительных случаях. Это же касается лиц, которые находятся под опекой или попечительством.
«К таким случаям относятся принудительное обращение взыскания на жилье в рамках исполнительного производства, а также отчуждение недвижимого имущества по возмездным сделкам, если такое отчуждение соответствует интересам подопечного и на совершение сделки дал согласие орган опеки и попечительства», — поясняет юрист ProLegals Иван Лукин.
Получить согласие опеки на такую сделку можно только в случае, когда на имя ребенка или подростка покупается другое жилье — равноценное или большее по площади. Иногда допускается и покупка меньшей по площади недвижимости, но при условии, что на счет ребенка или подростка вносится определенная сумма, компенсирующая эту разницу. Воспользоваться средствами можно будет по достижении 18 лет.
Когда отчуждение имущества могут запретить
В ряде случаев отчуждение недвижимости невозможно. «Как правило, запреты и ограничения на произвольное отчуждение жилья связаны с наличием обременений (ипотека, арест в рамках исполнительного производства, запрет на совершение регистрационных действий) или необходимостью защитить ту или иную группу лиц (к примеру лиц, над которыми установлена опека или попечительство, или лиц, для которых данное жилье является единственным пригодным для проживания)», — говорит Иван Лукин.
Изъятие единственного жилья за долги действительно под запретом, но он не касается недвижимости, купленной в ипотеку. Ее можно принудительно отчуждать, например в рамках дел о банкротстве должников.
«Определенные ограничения связаны с отчуждением недвижимости в пользу иностранных граждан, — добавляет Евгений Арапов. — Эти запреты касаются в первую очередь земельных участков и жилых домов на них. Так, иностранцам запрещено приобретать в собственность земельные участки в приграничных территориях, перечень которых определен президентом РФ, а также земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения».
Недвижимость нельзя отчуждать и в случае, если властями наложен запрет на совершение сделок. Это может случиться из-за:
- долгов по кредитам и займам
- коммунальных задолженностей
- неоплаченных штрафов ГИБДД
- задолженностей по возмещению ущерба
- неоконченных судебных тяжб по разделу имущества
В этих случаях собственнику недвижимости надо будет снять обременение (арест или запрет на сделки). Обычно нужную для этого информацию можно получить у судебных приставов.
К имуществу согласно гражданского законодательства РФ относятся:
- недвижимые вещи: земельные участки и прочно связанные с ними строения, в том числе здания, сооружения, дома, надворные строения и сооружения, квартиры, гаражи, сараи, садовые дома и другие нежилые помещения;
- любые движимые вещи, в том числе: автомобили, мотоциклы, прицепы, лодки, катера, ценные бумаги, деньги, доли в уставных капиталах ООО, предметы искусства, инструменты, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, охотничьи ружья, предметы домашней обстановки и обихода;
- права на интеллектуальную собственность и иные неимущественные права.
Согласно Гражданского Кодекса Российской Федерации отчуждение земельного участка – это сделка, которая обязательно должна быть оформлена в установленном законом порядке, по её итогам право собственности от владельца переходит другому лицу.
Отчуждением не могут считаться сдача в аренду земельных наделов или доверенное управление правами земли, поскольку собственник остается прежний. А также:
- Землю у владельца могут забрать по решению суда, когда его согласие и вовсе не нужно.
- Отчуждение земельного надела классифицируется по признаку возмездной передачи прав.
Отчуждение земельного участка с переходом прав собственности иному лицу должно соответствовать обязательным условиям, которые прописаны в законах РФ:
- любые договоренности должны быть согласованы сторонами;
- отчуждение происходит на участок, который указан в кадастровом плане;
- сделку может проводить как собственник земли, так и доверенное лицо (обязательно должна быть доверенность от нотариуса);
- отчуждать можно только тот участок земли, который не запрещён законодательством Российской Федерации;
- при принудительном отчуждении должны быть обязательно указаны причины и основания.
Процесс отчуждения почему наступает и человека какого нельзя считать полноправным собственником земли? Земельные площади часто сдаются в аренду.
ВНИМАНИЕ! Коммерсант может на этих территориях заниматься сельским хозяйством, агробизнесом, использовать земли в других целях (с учетом видов разрешенного использования), но он не является собственником, не может продавать, менять категорию участка.
Чтобы осуществить такие сделки с землей, следует оформить ее отчуждение и перевести права на себя. Арендатор обладает правом отчуждения, как и многие другие лица.
Еще одна особенность – переведение прав на отдельный участок при долевом управлении земельной площадью. Если нужно передать другому собственнику права на часть участка, его сначала следует выделить, заказать работы по межеванию и установлению границ.
Понятие отчуждения земли
В результате отчуждения землевладения права на него переходят к другому владельцу. Им может являться гражданин, организация, муниципалитет или государство.
Если по условиям сделки новый владелец не может им свободно распоряжаться (продавать, дарить и т. д.), то ее нельзя рассматривать как отчуждение имущества. Иначе говоря, аренда недвижимости не может быть признана отчуждением, поскольку в собственность арендатора объект не переходит.
Передача прав на отчуждаемый участок всегда оформляется в письменном виде. Это может быть договор купли-продажи, дарственная, завещание, административный акт муниципального образования или судебное решение.
Земля может отчуждаться на возмездной основе либо безвозмездно. Закон допускает как добровольную передачу угодья, так и его принудительное изъятие.
Добровольная передача права собственности на участок
В случае добровольного отчуждения владелец земельного надела своим волевым решением передает его в собственность другому лицу. Это происходит при совершении одного из следующих юридически значимых действий:
- передача прав на недвижимый объект осуществляется в соответствии с договором купли-продажи;
- гражданин оформил добровольный отказ от принадлежащего ему надела (это можно сделать в местном представительстве Росреестра). Если объект достался ему по наследству, допускается отказ в пользу другого наследника. В случае отсутствия правопреемника права на участок перейдут к государству;
- землевладение передается акционерному обществу или иному объединению в виде вклада в уставный капитал. В данной ситуации его новым владельцем будет являться юридическое лицо;
- участок был безвозмездно оформлен в собственность нового владельца по дарственной;
- собственник по договору мены передал свой надел другому лицу, взамен получив от него какой-либо соразмерный по стоимости имущественный объект;
- земля подлежит передаче новому обладателю в соответствии с условиями договора ренты, которую последний обязуется выплачивать до конца жизни ее получателя либо до достижения оговоренной соглашением суммы;
- вступление наследника в свои права.
После оформления бумаг о передаче прав собственности на землю новому владельцу переходят все права и обязанности, связанные с ее использованием.
Комментарий к Статье 52 Земельного кодекса РФ
В соответствии с ч. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
Отчуждение собственником имущества другим лицам происходит по договорам купли-продажи, мены, дарения. При купле-продаже продавец передает земельный участок за плату в собственность покупателя; по договору мены каждая из сторон передает в собственность другой стороны один земельный участок в обмен на другой; по договору дарения даритель безвозмездно передает одаряемому земельный участок в собственность.
Порядок заключения и исполнения этих договоров регулируется соответствующими статьями ГК РФ с учетом особенностей, устанавливаемых земельным законодательством.
Так, ст. 37 ЗК РФ закреплены дополнительные требования к договорам купли-продажи и мены земельных участков: например, о том, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, и что продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Особый порядок совершения сделок по продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения установлен ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ст. 8). Поскольку преимущественное право покупки такого участка имеет субъект РФ (в случаях, установленных законом субъекта РФ, — муниципальное образование), продавец земельного участка обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ (орган местного самоуправления) о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.
Этим же ФЗ (ст. 5) установлены случаи, когда лицо обязано произвести отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, — если в собственности лица по основаниям, допускаемым законом, оказался земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и это влечет за собой нарушение требований ст. 3 или п. 2 ст. 4 данного ФЗ о запрете собственности иностранцев и иностранных юридических лиц на сельскохозяйственные земли и о предельных размерах земельных участков из таких земель.
Процесс отчуждения почему наступает и человека какого нельзя считать полноправным собственником земли? Земельные площади часто сдаются в аренду.
ВНИМАНИЕ! Коммерсант может на этих территориях заниматься сельским хозяйством, агробизнесом, использовать земли в других целях (с учетом видов разрешенного использования), но он не является собственником, не может продавать, менять категорию участка.
Чтобы осуществить такие сделки с землей, следует оформить ее отчуждение и перевести права на себя. Арендатор обладает правом отчуждения, как и многие другие лица.
Еще одна особенность – переведение прав на отдельный участок при долевом управлении земельной площадью. Если нужно передать другому собственнику права на часть участка, его сначала следует выделить, заказать работы по межеванию и установлению границ.
Участок должен быть зарегистрирован в Кадастровом реестре. Но без выделения часть участка может быть просто сдана в аренду, например. Такая форма управления землей не предусматривает получение прав собственности на имущество.
- Принимается решение об отчуждении, о необходимости такой процедуры. Составляется акт по данному вопросу.
- Акт передается в регистрационный орган, и с этого момента вступают в силу ограничения на любые сделки с участком.
- В печати и СМИ размещается информация о предстоящем отчуждении земли.
- Собственник должен быть оповещен официально.
- Участок оценивается как имущество.
- Определяется размер компенсации за отчужденную земельную площадь. Она выплачивается бывшему собственнику.
- Оформляется соглашение по вопросу отчуждения. Сторонами такого соглашения выступают собственник и орган государственной власти.
- Последний шаг – регистрация уже новым собственником прав на участок.
Можно использовать несколько способов, разрешенных законом, для добровольной передачи прав собственности на участок.
- Добровольный возврат участка земли государству по желанию его владельца.
- Сделки гражданско-правового плана.
- Смена собственников при сделках безвозмездного вида.
Если земля находится в собственности государства, ее отчуждение возможно только в результате приватизации. Приватизация проводится на торгах или без них, зависит от обстоятельств.
Чаще всего добровольно участок передается по завещанию, при дарении, при купле-продаже. Права собственности новый владелец получает на основании подписания бывшим собственником определенных документов. Но нужно учитывать, что новый владелец вместе с землей получает и обязательства, связанные с ней.
Основные критерии, которые стоит соблюдать при отчуждении, прописаны в 52 главе Земельного кодекса Российской Федерации. Основные критерии проведения:
- все соглашения, на основании которых осуществляется отчуждение – это желание собственника, принятое без стороннего давления;
- процедура может быть проведена относительно тех участков, которые прошли межевание, и поставлены на учет в Росреестре;
- сделка будет признана законной и состоявшейся, если в ней принимает участие собственник, или его официальный представитель;
- на территорию, которая не считается частной собственностью, может претендовать государство, муниципалитет;
- отчуждаться не могут участки, которые относятся к заповедной зоне, на которой размещены линии электропередач, охраняемые объекты;
- граждане, которые не осуществляют официально зарегистрированной фермерской деятельности, не имеют право отчуждать землю, предназначенную для этих целей;
- правом обладания отчуждаемой территории обладают только лица, имеющие гражданство Российской Федерации, либо юридические лица, компании и организации, в которых доля иностранного владения не превышает 50%.
Принудительное отчуждение проводится только при условии наличия соответствующего документа о решении суда.
Отчуждение земельного участка
Отчуждение земельного участка — это передача прав собственности владельцем данной территории иному лицу либо изъятие этого надела против воли собственника.
Отчуждение земельного надела может быть добровольным или принудительным. Оно может проводиться с возмещением стоимости земли или безвозмездно.
Закон гласит, что такое действие подразумевает прекращение права частной собственности на участок.
Если владелец решил передать свой надел, часть территории или долю другому лицу во временное пользование (сдав в аренду, оформив доверительное управление), это не является отчуждением. Ведь при таких действиях не передаются все права собственности на данную территорию.
Вот какие могут быть основания для отчуждения:
- административные акты;
- сделки;
- решения суда;
- нецелевое использование земли и т.д.
Виды зон с особыми условиями использования
ЗОУИТ — это территории, где действует особый правовой режим и могут быть ограничения, например по строительству или эксплуатации участков. Такие территории нужны, чтобы обеспечить безопасность и благоприятные условия для жизнедеятельности человека, а также ограничить негативное воздействие на окружающую среду.
Всего по закону существует 28 видов ЗОУИТ. Перечислю некоторые:
А вот какие территории в законе не упомянуты, но тоже являются ЗОУИТ:
Такие территории никогда не указываются на публичных кадастровых картах и картах правил землепользования и застройки как ЗОУИТ. Но они ограничивают размещение дома на участке. Например, по санитарным правилам с точки зрения допустимой напряженности электрического поля от дома до высоковольтной ЛЭП должно быть от 20 до 55 метров.
На территориях ЗОУИТ действует особый режим. Например, есть участки, где нельзя размещать дома. Такие участки лучше не покупать: построить дом на них все равно не получится. А если и построите, то в лучшем случае будете просто пользоваться домом, но не сможете его согласовать, а в худшем — его обяжут снести как самовольную постройку. Даже если дом уже зарегистрирован в Росреестре, но установленный для ЗОУИТ режим не соблюдается, такой дом тоже могут снести по решению суда.
Вот список основных ЗОУИТ, в которых запрещено размещать дома:
На практике могут встречаться исключения. Так, чаще всего в санитарно-защитных зонах дом построить можно. Но в любой момент разрешения на строительство могут перестать выдавать, и оспорить это не получится, ведь по закону строить в таких зонах в принципе нельзя. Иногда можно увидеть дома рядом с высоковольтными ЛЭП. Это тоже частные случаи. Строить в охранной зоне высоковольток можно, если владелец ЛЭП дал на это согласие. Но пока нет критериев, по которым такое согласие реально получить.
С ЗОУИТ не работают рассуждения исходя из здравого смысла: мол, если деревня целиком попала в особо охраняемую природную или другую зону, то на участке для ИЖС или ЛПХ дом все равно строить можно.
Еще одно частое заблуждение покупателей: если в выписке из ЕГРН нет ограничений, а в жизни они есть, но не внесены в ЕГРН, то покупатель виноват не будет. Увы, такой подход не работает.