Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли купить земельный участок в рассрочку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор купли продажи недвижимости с рассрочкой платежа разрабатывается грамотным юристом, которому хорошо известны все нормы действующего законодательства. Главным отличием этой сделки является накладывание обременения на отчуждение жилья до полного погашения долговых обязательств по договору, которое осуществляется на этапе регистрации права собственности на приобретенную недвижимость. Это регламентируется п.5 ст. 488 ГК РФ. Проданная в рассрочку квартира будет под обременением продавца. Для его снятия после полного погашения покупателем своих долговых обязательств требуется повторное обращение к государственному регистратору.
Особенности договора купли продажи в рассрочку
Рассрочка, то есть оплата частями может вноситься ежемесячно, еженедельно, ежеквартально и т.д., то есть так, как договорятся покупатель с продавцом – это обязательно прописывается в ДКП, равно как и окончательный срок погашения общей суммы. Данный формат сделки практикуют, реализуя:
- неликвидную недвижимость, которую сложно продать за реальную цену;
- родственникам или друзьям в благонадежности и платежеспособности которых можно не сомневаться;
- дорогостоящее жилье, на которое сложно найти покупателя.
Договор купли продажи жилой недвижимости с рассрочкой платежа должен содержать подробное описание прав и обязанностей обеих сторон, это потребуется в случае подачи иска в суд при несвоевременном погашении платежей согласно прилагаемому графику.
Риски для обеих сторон
Даже грамотно и аккуратно составленный договор купли продажи квартиры в рассрочку не исключает риски для сторон, связанные с неисполнением договорных условий. Покупателю перед оформлением сделки нужно иметь ввиду следующую информацию:
- при несвоевременном внесении очередных платежей продавец имеет право забрать свое имущество обратно;
- продавец может заявить о непоступлении платежей на счет, хранить все платежки и расписки, подтверждающие внесение средств нужно обязательно;
- покупатель не имеет права совершать никакие сделки по отчуждению купленной таким способом недвижимости до внесения последнего платежа по договору;
- при несвоевременном внесении платежей есть риск получить внушительные финансовые санкции.
Что касается рисков для продавца, то связавшись с недобросовестным продавцом свои деньги придется ждать годами. Хозяйственный суд РФ довольно долго рассматривает дела, связанные с несвоевременным внесением платежей при данном формате сделок с недвижимостью.
Как продать недостроенный дом с земельным участком
Иногда достроить дом и продать его в готовом виде выгоднее, чем в недостроенном. Продажа недостроя занимает много времени, потому что меньше покупателей заинтересованы в такой покупке. Но если дом не готов, вы всё равно можете его продать.
Оформите дом как oбъeкт нeзaвepшённoгo cтpoитeльcтвa и зарегистрируйте право собственности. Для этого подайте заявление в БTИ, получите кадастровый паспорт и подайте его в МФЦ вместе с документами на землю. После оформления заявления и оплаты госпошлины вы получите выписку из EГPH о праве собственности на недострой.
Пocлe oфopмлeния дoкyмeнтoв внесите недостроенный дом в дoгoвop купли-продaжи и передайте пpaвo coбcтвeннocти. Недвижимость не будет считаться жилой. Чтобы использовать её по назначению, потребуется офopмить aкт o ввoдe в эксплуатацию и скорректировать данные в кaдacтpoвoм пacпopтe и Pocpeecтpe.
Расчёты производятся согласно договору купли-продажи. Выплаты производятся покупателем в указанные сроки, могут быть произведены наличным способом или переведены на банковский счёт продавца; так, как стороны оговорили это. Необходимо чётко придерживаться подписанного графика платежа во избежание конфликтных ситуаций.
Если есть необходимость быстро продать участок, предложение с рассрочкой – законодательно защищённый вариант. Подготовка пакета документов может потребовать некоторого времени от продавца. Также требует отдельного внимания качественно составленный договор купли-продажи.
На самом деле, отличия сделки с рассрочкой отличаются всего несколькими пунктами от обычной, и что действительно имеет значение – полностью узаконена.
Договор купли-продажи с рассрочкой платежа образец бланк
В договоре купли-продажи должны оговариваются особые условия, на которых передается право владеть имуществом за определенную стоимость. Иногда подобная сделка осуществляется путем рассрочки основного платежа.
Договориться об оплате покупки должны обе стороны договора. Для этого необходимо оформить договор купли-продажи с рассрочкой платежа соответствующим образом, чтобы в дальнейшем не возникало споров и разногласий.
Что необходимо указать в договоре купли-продажи с рассрочкой платежа
Сам договор составляется в письменном виде и подписывается обеими сторонами. Пункты, прописанные в документе, должны неукоснительно выполнять как продавец, так и покупатель.
Заключая такой договор необходимо прописать, что покупка не подразумевает под собой выплату процентов и не осуществляется в кредит. В документе необходимо полностью указать сумму первоначальной выплаты, а также остаточной суммы, которую покупающее лицо обязуется выплатить продавцу.
В договоре должны быть обозначены соответствующие даты, по которым будут производиться платежи, а также устанавливается число, когда покупатель сможет начать распоряжаться своей покупкой.
Очень важно как можно подробнее указать отличительные черты покупки. Их можно оформить дополнительным приложением к договору или же прописать в документе отдельным разделом.
В документе должны обозначаться положения, которые вступают в действие, когда покупатель отказывается платить установленную денежную сумму. Можно указать, что в таком случае, покупатель обязан передать в собственность свое имущество: машину, участок земли или, например, гараж.
Особенности договора купли-продажи с рассрочкой платежа
Основные преимущества такого вида договора:
- Беспроцентная оплата.
- Оплата без комиссий и дополнительных платежей.
- Нет необходимости страховать жизнь.
- Не требуется собирать пакет определенных документов.
Как правило, наряду с достоинствами, присутствуют и характерные недостатки такого оформления сделки. Не все готовы предоставить продажу имущества в рассрочку. Люди боятся обмана со стороны покупателя.
Так как иногда лица, осуществляющие покупку, не всегда правильно оценивают свои возможности по выплатам. Особенно это касается дорогостоящих покупок, таких как машина или квартира.
Чтобы обезопасить себя, продавцы часто прописывают конкретные условия в договоре, которые запрещают покупателю полноправно пользоваться имуществом до окончания сделки. Кроме того, не лишним будет указать штрафные санкции, применимые к недобросовестному плательщику.
Плюсы и минусы для сторон
Продавцу имеет смысл продавать участок в рассрочку, например, тогда, когда цены на рынке недвижимости падают. Продавая свою землю сегодня, он определяют цену на данный момент, и уже ничто её поменять или снизить не сможет.
Важно: договор, утративший свою юридическую силу из-за задержки ежемесячного платежа покупателем, расторгается.
Недвижимость передается продавцу, а покупателю уплачиваются денежные средства с обязательным вычетом штрафа в размере 0,03% (или другая сумма, прописанная в договоре) от стоимости участка за каждый календарный день, прошедший с даты заключения сделки купли-продажи.
Что касается покупателя, для него появляется возможность приобрести землю по выгодному предложению. Сама по себе рассрочка не несёт каких-то новых рисков. Но необходимо помнить о подводных камнях самой сделки купли-продажи – проверить продавца у нотариуса: нет ли возможных обременений, честен ли он, разумно ли составлен договор (о том, как правильно проверить участок перед покупкой, мы рассказывали тут). И важно понимать, рассрочка лишена страховки, она не защищает в случае болезни, отсутствия работы и прочих проблем.
Расчёты производятся согласно договору купли-продажи. Выплаты производятся покупателем в указанные сроки, могут быть произведены наличным способом или переведены на банковский счёт продавца; так, как стороны оговорили это. Необходимо чётко придерживаться подписанного графика платежа во избежание конфликтных ситуаций.
Если есть необходимость быстро продать участок, предложение с рассрочкой – законодательно защищённый вариант. Подготовка пакета документов может потребовать некоторого времени от продавца. Также требует отдельного внимания качественно составленный договор купли-продажи.
На самом деле, отличия сделки с рассрочкой отличаются всего несколькими пунктами от обычной, и что действительно имеет значение – полностью узаконена.
Особенности предварительного договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа
Если вас интересуют случаи, когда предварительный договор данного вида может быть заключен с рассрочкой платежа, то изучая внимательно общее правило, можно придти к выводу, что договор предусматривает, то что действительно одна из сторон передает противной стороне, то или иное имущество. Под возмездностью принято понимать то, что продавец в итоге получает определенную сумму денег.
Приобретая квартиру, денежные средства передаются продавцу до момента, когда будет подписан договор, но нередко возникают и иные ситуации с которыми следует ознакомиться.
Например, если на данный момент у покупателя нет той суммы денег, которой бы хватило на покупку нового имущества, то выход из ситуации есть. Ведь всегда можно воспользоваться услугами кредитной организации, взяв денежные средства по ипотечному кредиту.
В результате чего возникает такая ситуация? Естественно, все желают избежать мошенничества и сделать это вполне возможно, если подходить к подобным вопросам отвественно. Как правило, современные банковские организации перечисляют денежные средства по подобным сделкам, это происходит в тот момент, когда собственник вступает в права.
Это является логичным и правильным условием, так как эти денежные средства принято считать целевыми. Все что остается продавцу, так это немного подождать, чтобы можно было заполучить денежную сумму в полном объеме.
Как составить договор купли-продажи квартиры в рассрочку
Начнём с того, что его можно написать как в стандартном виде, так и заверить с помощью нотариуса. В последнем случае на стороны лягут дополнительные расходы по нотариальному оформлению сделки.
Теперь остановимся по пунктам на том, что же должно быть прописано в самом договоре. Само собой, это преамбула, где содержатся сведения относительно продавца и покупателя с указанием их паспортов, ИНН.
Затем следует предмет договора, где подробно описывается предмет продажи (адрес, этаж, число комнат, размер жилой и общей площади). Необходимо указать и реквизиты тех документов, в силу которых жилье является объектом собственности продавца.
Следует также отразить порядок передачи недвижимости в собственность с учётом того, что она будет предоставлена с рассрочкой платежа. В частности, в соглашении разрешается прописать, что жилье передаётся одновременно с заключением договора.
Нелишним будет прописать условие о том, что до момента полной оплаты, объект недвижимости находится в залоге у продавца в силу п.5 ст. 488 ГК РФ. Данная норма права дисциплинирует покупателя, ведь продавец может инициировать процедуру реализации проданной квартиры через суд в целях обеспечения обязательств покупателе по полной оплате.
В суд поступило исковое заявление о возврате суммы предоплаты по предварительному договору купли-продажи от Шибановой Д. к Люлькевич А.
Истец пояснила, что между ней и ответчиком в феврале 2022 г. был заключен ПДКП, согласно которому стороны договорились заключить договор купли-продажи загородного дома с участком до апреля 2022 года.
В целях обеспечения исполнения обязательств Шибановой был внесен задаток в размере 100 тыс. рублей.
В марте 2022 г. Люлькевич продала имущество другому лицу. Шибанова обратилась к ней с претензией и потребовала вернуть задаток в двойном размере. Однако ответчик возвратила истцу только 100 тыс. руб.
В процессе рассмотрения дела, установил, что между сторонами действительно заключен ПДКП. Люлькевич нарушила его исполнение, заключив ДКП с третьим лицом.
В свою очередь, в деле имеет соглашение о внесении задатка, подписанное обеими сторонами. В связи с этим, сомнений о том, что уплаченная сумма является именно задатком, а не авансом, нет.
Согласно условиям статьи 381 ГК РФ, если в не заключении договора купли-продажи по предварительному соглашению виновна сторона, которая приняла задаток, она обязана вернуть денежные средства в двойном размере.
Рассмотрев материалы дела, заслушав мнения сторона, суд пришел к выводу о том, что требования Шибановой Д. законный и удовлетворил иск в полном объеме.
При оформлении договора купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа закон защищает обе стороны сделки. Весь процесс регламентирован Гражданским Кодексом в статьях:
- 460-й. В этой статье описаны требования передавать недвижимость без обременений, кроме тех случаев, когда сам покупатель согласен принять её с обременениями;
- 488 и 489. В этих статьях указано, что объект находится в состоянии залога, пока покупатель не погасит долговые обязательства;
- 549 и 550 определяют форму договора продажи недвижимости;
- 551-я. Эта статья определяет процесс регистрации права собственности на недвижимость;
- 554-я статья определяет предмет договора;
- Требования к отображению цены в купчей указаны в статье 555;
- В 557 статье указана ответственность за передачу недвижимости в ненадлежащем состоянии.
Помимо этих разделов Гражданского кодекса, отношения по оформлению купчей регулирует Земельный кодекс РФ.
Предварительный договор с задатком
На самом деле договор о намерениях не дает участникам договора никакой гарантии, что сделка будет совершена в будущем, поскольку ничто не может ограничить право гражданина на отказ от совершения сделки. А это значит, что вполне возможно такое развитие событий, при котором покупатель и продавец впустую потратят время и деньги, подготавливаясь к договору, который так и не будет заключен.
Некоторая компенсация издержек в подобном случае может быть гарантирована условием внесения покупателем задатка в счет будущей сделки. В соответствии с действующим законодательством, задаток может служить если не гарантией того, что договор будет заключен, то гарантией, что затраты стороны, невиновной в разрыве сделки, будут возмещены.
Так, сумма задатка не будет возвращена покупателю продавцом, если тот откажется от сделки в одностороннем порядке.
Как зарегистрировать договор
Продажа недвижимости в рассрочку, как и договор продажи с отсрочкой платежа, оформляется в письменном виде. В противном случае сделка признается недействительной. Переход права собственности по договору купли-продажи и возникающий залог квартиры подлежат обязательной государственной регистрации в органах Росреестра (п. 1 ст. 339.1, п. 1 ст. 551 ГК РФ; п. 2 ст. 1, ст. 2 Закона №102-ФЗ; ч. 1, 2 ст. 14, 28 Закона №218-ФЗ).
Для регистрации достаточно обратиться в МФЦ или Росреестр. Подготовьте документы на недвижимость. Возьмите с собой:
- паспорт или иной документ, подтверждающий личность;
- договор купли-продажи;
- квитанцию об оплате госпошлины;
- заявление (рекомендуем оформить заявления прямо в МФЦ).
В связи с распространением коронавирусной инфекции в г. Москве ограничено предоставление услуг в помещениях органов власти и государственных учреждений, в том числе МФЦ. Услуги, получение которых предусмотрено в электронном виде, предоставляются только в электронном виде. Росреестр тоже рекомендует воздержаться от личных визитов в его отделения и получать услуги онлайн (п. 3.5 Указа Мэра Москвы №12-УМ от 05.03.2022; информация Росреестра). Аналогичные меры принимаются и в регионах. Уточните по телефону порядок обращения граждан в отделения МФЦ или Росреестра.
Купля-продажа – это сделка, включающая в себя ряд последовательных действий:
Заключение соглашения. Оно всегда составляется в форме письменного документа, ратифицируется сторонами. Если условие не соблюдено, сделка не считается действительной.
В договоре отражаются его обязательные условия. Без этого она также недействительна
Особое внимание следует уделить характеристикам земельного участка:
- местонахождение;
- площадь;
- ВРИ;
- категория земель;
- номер по кадастру.
Кроме того, в договоре отражаются дополнительные условия. Например, важны данные о порядке взаиморасчетов между сторонами. Договор составляется в 3 экземплярах. По одному – в Росреестр, и для каждой их сторон.
- Пакет собранных документов передается в Росреестр. Фактическая передача возможно несколькими способами:
- личное посещение Росреестра;
- отправление пакета через почту заказным письмом с уведомлением о вручении;
- передача документов на сайте регистрирующего органа.
Регистрация – эта услуга, предоставляемая от имени государства. Соответственно, за нее нужно платить. Это государственная пошлина, взимаемая с населения. Ее размер зависит от вида разрешенного использования земельного надела.
| ЛПХ | Огородничество | Садоводство | ИЖС | с/х |
| 350 руб. | 350 руб. | 350 руб. | 350 руб. | 350 руб. |
Для остальной категории земель пошлина составляет 2000 рублей.
Предоставлять квиток не нужно, но лучше его сохранить. Сотрудник Росреестра или МФЦ (в зависимости от того, куда будут переданы документы) выдает заявителю расписку о том, что они получены. В расписке будет указан день, когда необходимо прийти за бумагами.
Можно ли и как купить и продать землю с домом и без с рассрочиванием платежа?
Купля-продажа земельного участка может осуществляться в рассрочку об этом указано в статье 336 ГК РФ. Естественно, если продажа земли в принципе невозможна, о рассрочке нет смысла говорить.
К таким относятся ситуации, когда участок является государственной или муниципальной собственностью, а также если земля считается заповедником или имеет историческое значение (числится в списке объектов для последующей процедуры раскопок) и т.п. Во всех остальных случаях по желанию продавца, при условии его правомерного владения участком, рассрочка допускается.
Разница будет лишь в описании способа платежа, долговых обязательств и в том, что условием в Росреестре будет значится невозможность продажи, дарения, наследования до момента закрытия долгового обязательства перед продавцом.
Внимание: особое внимание покупателю стоит уделить, когда на участок официально зарегистрировано обременение, а именно залог или сервитут.
Тогда заказывается справка из Росреестра, в которой будет указано необходимое условие, и именно такое же условие необходимо прописать в последующем договоре купли-продажи. Если на земле отсутствует строение, для оформления договора потребуется стандартный набор документации.
Отдельно стоит сказать про порядок совершения купли-продажи в рассрочку, если на участке есть дом. В таком случае будет подготовлено две сделки и два договора, так как дом неразрывно связан с земельным участком, их продажа будет производиться одновременно (исключение составляет случаи, прямо предусмотренные законом); все условия рассрочки и порядка оплаты будут прописаны в двух договорах купли продажи.
Несмотря на общую правовую судьбу, правоустанавливающие документы дома и земельного участка имеют самостоятельный и независимый характер, так как данные объекты недвижимости имеют свои отдельные кадастровые номера в реестре ЕГРН.
Полный перечень документов, который понадобится при купле-продаже ЗУ с домом, мы приводили в этом материале, а вопрос о том, в каких случаях землю можно продать отдельно, без стоящего на ней дома, мы рассматривали в отдельной статье.