Решение «земельного вопроса» при УСНО

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Решение «земельного вопроса» при УСНО». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Доход от перепродажи земли

2. Оформление результатов торгов

3. Бухгалтерский учет земель сельхозназначения

4. Постановка на баланс участка земли

5. Можно ли учесть на УСН (доходы минус расходы) работы, выполненные на земельном участке, предназначенном для перепродажи

6. Сроки и порядок сдачи отчетности и уплаты земельного налога

7. Вопрос – ответ по теме

8. Как начисляется земельный налог ИП на УСН

9. Как рассчитать налог с продажи земельного участка

10. Решение «земельного вопроса» при УСНО

Напомним, земельные участки относятся к недвижимости. Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ и п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи к покупателю регистрируется в Едином государственном реестре прав. Поэтому покупатель становится земельным собственником только после государственной регистрации. За этим строго следят, и при нарушениях может быть наложен штраф на граждан в размере от 1500 до 2000 руб., на должностных лиц — от 3000 до 4000 руб., на юридических лиц — от 30 000 до 40 000 руб.

До момента его последующей реализации данный земельный участок в соответствии с п. 2 ст. 256 НК РФ не подлежит амортизации.

Учитывая, что согласно п. 2 ст. 38 НК РФ под имуществом в Налоговом кодексе понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с Гражданским кодексом РФ, и принимая во внимание, что ст. 130 ГК РФ земельные участки отнесены к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость), земельные участки для целей налогообложения относятся к имуществу.

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ при реализации прочего имущества (за исключением ценных бумаг, продукции собственного производства, покупных товаров) налогоплательщик вправе уменьшить доходы от такой операции на цену приобретения (создания) этого имущества, а также на сумму расходов, указанных в абз. 2 п. 2 ст. 254 НК РФ.

При реализации имущества и (или) имущественных прав, указанных в ст. 268 НК РФ, налогоплательщик также вправе уменьшить доходы от таких операций на сумму расходов, непосредственно связанных с такой реализацией, в частности на расходы по оценке, обслуживанию реализуемого имущества.

Таким образом, налогоплательщик имеет право учесть стоимость земельного участка, приобретенного у организаций или физических лиц, в расходах для целей налогообложения прибыли при его реализации (данная позиция подтверждена совместным Письмом ФНС РФ от 07.06.2012 г. N ЕД-4-3/9380@ и Минфина РФ от 28.05.2012 г. N 03-03-10/57 и Письмом Минфина РФ от 30.08.2012 г. N 03-03-06/1/443).

Несмотря на то, что п. 2 ст. 268 НК РФ установлено, что если цена приобретения имущества, указанного в частности в пп.2 п.1 этой статьи, с учетом расходов, связанных с его реализацией, превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения, налоговые органы в письме ФНС РФ от 09.07.2010г. N ШС-37-3/6383@ разъясняют, что убыток, полученный от реализации земельных участков указанной категории, учитывается в соответствии со ст. 283 НК РФ, то есть переносится на будущее в течение десяти лет, следующих за тем налоговым периодом, в котором получен этот убыток.

Доход от перепродажи земли

Перепродажа земли характерна не только для риелторских компаний, но также при реализации инвестиционных проектов, для сельскохозяйственных производителей, строительных компаний. При перепродаже земельного участка образуется доход, который важно правильно учесть в бухгалтерском и налоговом учете.

Земельный участок может учитываться в качестве объекта учета на основании документов, подтверждающих право на земельный участок. Следует при этом отделять правоустанавливающие и правоутверждающие документы.

К правоустанавливающим документам можно отнести:

договоры и акты приема-передачи земельного участка;
решения судов, вступившие в законную силу;
свидетельства о праве на наследство;
решения, постановления, акты органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Оформление результатов торгов

По результатам торгов составляется протокол, который в день проведения должны подписать организатор, аукционист (если на аукционе применялась открытая форма подачи предложений) и победитель. Составляется два экземпляра: один забирает победитель, второй — организатор. В документе указывают:

регистрационный номер предмета торгов;
местоположение (адрес), кадастровый номер земельного участка, данные о государственной регистрации прав на него;
предложения о цене;
наименование победителя и реквизиты (юридического лица) или паспортные данные (гражданина);
цена приобретения участка;
срок уплаты, если продажа в кредит (с отсрочкой платежа);
порядок, сроки и погашаемые суммы (график платежей), если продажа в рассрочку.

В пятидневный срок после подписания протокола с победителем заключается договор купли-продажи. Внесенный задаток засчитывается в оплату приобретаемой земли, другие же участники получают его обратно в течение трех банковских дней.

Активному внедрению рыночных отношений в нашу жизнь уже 15 лет, а налог на недвижимость все эти годы оставался на уровне, при котором большая часть населения могла его заплатить без ущерба для своего кошелька. Однако, с 2016 года ситуация меняется и ежегодный налог становится ощутим как для граждан, так и для бюджета государства.

Суть новых правил проста — налог будет взыматься исходя из суммы кадастровой, а не инвентаризационной стоимости земельного участка. Новое правило принято с 1 января 2015 года. Рассчитываться по новым правилам налог будет только в 28 субъектах Российской Федерации. Остальные решили пока взимать налог по инвентаризационной стоимости, но с 2020 году на новую форму расчёта перейдёт вся страна.

Бухгалтерский учет земель сельхозназначения

Сложность учета земель сельхозназначения обусловлена необходимостью ведения обширного аналитического учета. Они являются средством и предметом труда одновременно. Необходимо определять эффективность их использования.

Первичный учет угодий ведут в карточках, списках, актах на оприходование, инвентаризационных описях и т. д.

Участок включают в основные средства (ОС) при соблюдении ряда требований:

Объект применяется в производственном процессе, для нужд управления или для сдачи в аренду;
Земля используется продолжительное время (более 12 месяцев);
Не подразумевается перепродажа земли;
Впоследствии объект принесет экономическую пользу.

Земля не теряет стоимости, поэтому амортизацию по ней не начисляют. Для бухучета объектов землепользования применяются следующие основные счета:

Номер (Счет, субсчет, аналитика)	Наименование
Объекты землепользования в собственности
01-6	«ОС», «Земельные участки и объекты природопользования»
01-6-1	«ОС», «Земельные участки и объекты природопользования в собственности»
01-6-1-1	«Пашня»
01-6-1-2	«Многолетние насаждения»
01-6-1-3	«Залежи»
01-6-1-4	«Сенокосы и пастбища»
01-6-1-5	«Орошаемые земли»
Арендованные объекты (в т. ч. земельные доли сотрудников)
001	«Арендованные ОС», «Земельные угодья»
Земли хозяйства, находящиеся в обороте по прочим основаниям (для сдачи в аренду)
01-6-2	«ОС», «Участки, сданные в аренду»
01-6-2-1	«Пашня» и т. д.

Аналитику ведут в гектарах по видам угодий. Эти показатели отражают в регистре — земельной кадастровой книге предприятия. Для ее заполнения используют правоустанавливающие документы на землю: межевой план, акты перевода участков и т. д.

Постановка на баланс участка земли

Приобретенный участок земли, как и прочие активы, необходимо поставить на учет. Сначала определяют стоимость участка. Эта информация содержится в договоре купли-продажи или иных сопровождающих сделку документах. Если нужных данных нет, проводят экспертную оценку земли. Участок нужно распределить по видам угодий в гектарах.

Далее, создается специальная комиссия со специалистами по земельным вопросам в составе. Она составляет акт на оприходование угодий (ф. № 111-АПК). В него заносят все данные об участке: площадь, вид, местонахождение, плодородие почв, стоимость по балансу, основания покупки и т. д.

Документ заверяют подписями члены комиссии и директор. Его передают в бухгалтерию. На основании акта делается запись в земельную книгу, и земля включается в состав ОС организации. Проводка имеет вид:

Дт 01-6 Кт 91 — поставлен на баланс купленный участок земли.

Если организация получила участок от государства не в собственность, а в бессрочное распоряжение, то он учитывается за балансом. Это касается земли и под зданиями, переданными бюджетным организациям в оперативное управление.

Можно ли учесть на УСН (доходы минус расходы) работы, выполненные на земельном участке, предназначенном для перепродажи

Вопрос: Организация, применяющая УСН с объектом налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов», осуществляет куплю-продажу земельных участков (ОКВЭД 70.12.3).

В I квартале 2011 г. организация продала земельный участок.
При заключении договора купли-продажи было подписано соглашение о том, что на участке будут произведены следующие работы: укреплены канавы, сделаны дорожки, площадки и возведен забор.

Это отразилось на стоимости реализации участка. Работы выполнялись подрядной организацией. Материалы покупались организацией и передавались подрядчику для выполнения вышеперечисленных работ.

Земельный участок учитывался в качестве товара.

Организация считает, что так как работы, выполненные на реализованном участке, являлись условием его продажи, то сумма оплаченных субподрядных работ и материалов может учитываться как расходы, связанные с реализацией земельного участка (пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Правомерна ли позиция организации?

Сроки и порядок сдачи отчетности и уплаты земельного налога

Периодичность и сроки уплаты земельного налога устанавливаются региональными законами, которые принимаются муниципальными властями (пп. 1 и 2 ст. 397 НК РФ). А в п. 9 ст. 396 НК РФ говорится о том, что муниципальный законодательный орган может даже отменить поквартальную уплату авансов для некоторых категорий налогоплательщиков.

В ст. 397 НК РФ определены граничные сроки для уплаты налога и сдачи отчетности. Предельный срок для сдачи налоговой декларации — 1 февраля. Что касается самого налога, юридические лица не могут уплатить его ранее этой граничной даты. Уточнить сроки уплаты земельного налога в вашем регионе можно на официальном сайте ФНС.

ВАЖНО! С 2020 года земельный налог для юрлиц будут рассчитывать налоговики на основании имеющихся у них сведений, полученных из службы Роскадастра. Если у юрлица есть льгота, оно обязано уведомить об этом ФНС. Если компания имеет участок, но не получила сообщение о налоге, с 01.01.2021 года она обязана уведомить ФНС об имеющихся землях. Если сообщение не будет отправлено в срок, налоговики выпишут штраф в размере 20% от суммы налога. Подробности см. в материале «Организациям придется сообщать в налоговую о транспорте и земельных участках».

Налогоплательщики — физические лица с 2020 года должны рассчитаться с местным бюджетом до 1 декабря года, следующего за отчетным (закон от 23.11.2015 № 320-ФЗ «Об изменениях в НК РФ»).

ВАЖНО! С 01.01.2021 на всей территории РФ устанавливается единый срок уплаты замельного налога и авансов по нему для юридических лиц — 1 марта года, следующего за отчетным для уплаты годового налога, и последнее число месяца, следующего за отчетным кварталом — для перечисления авансов. Подробности см. здесь.

Вопрос – ответ по теме

Вопрос: ИП Сидорчук имеет участок в собственности, за который он ежегодно оплачивает налог. Сидорчук не использует землю в предпринимательской деятельности. Сидорчук – плательщик УСН (доходы за вычетом расходов).

Ответ: Да, использование земли в процессе ведения деятельности на признание расходов не влияет. Сидорчук имеет право уменьшить базу НДФЛ за счет суммы налога на землю.

Вопрос: ООО «Фортуна» зарегистрирована в г. Воронеж, но имеет обособленное подразделение в г. Белгород (не выведено на отдельный баланс). «Фортуна» использует земельный участок в предпринимательских целях.

Перейти Льготные категории граждан приоплате налога на наследство

Ответ: Так как участок территориально находится в Белгородской области, рассчитывать налог необходимо по ставкам и в порядке, установленном в данном регионе. В связи с тем, что Белгородское представительство не имеет отдельного баланса, платежи осуществляет головная компания, при этом получателем средств выступает бюджет Белгорода.

Для расчета земельного налога необходимы данные о кадастровой стоимости участка. Она определяется либо на начало года, либо на момент регистрации объекта. Если участок расположен на территории нескольких субъектов, то кадастровая стоимость определяется по каждому в установленных границах.

Налоговый период — год. Если в течение этого срока произошло изменение стоимости участка, налогоплательщик все равно будет рассчитывать налоговую базу по оценке на 1 января. Это требование не касается корректировки стоимости в случае ошибки органа, осуществляющего кадастровую оценку и учет.

При долевой собственности размер земельного налога устанавливается пропорционально доле владения. Налогоплательщик сам рассчитывает налог, пользуясь сведениями из кадастрового реестра.

Налоговые ставки для земельного налога определяют местные органы власти. Но законодательством регламентированы предельные размеры:

0,3% — для с/х земель, садоводств, разведения животных, строительства жилых зданий.
1,5 – для всех остальных категорий земель.

В определенных ситуациях для расчета налога необходимо использовать коэффициенты.

Как начисляется земельный налог ИП на УСН

Оформлять много бумаг не надо, как и сдавать отчетность и осуществлять расчеты. При этом стоит учитывать несколько моментов.

Согласно упрощенной системе, земля не включается в расходы. Затраты, связанные с оформлением сделки по купле или продаже, могут быть частично или полностью возвращены.

Особое внимание при расчете упрощенного налога уделяется таким расходам:

средства, потраченные для оформления бумаг и заверения их у нотариуса;
деньги, которые пошли на оплату услуг учреждений, изготавливающих бланки кадастрового учета;
покупка документов, которые должны подтверждать право владения земельным участком;
различные налоги и сборы, которые были выплачены при приобретении участка.

Данные расходы, подлежащие возврату по системе «упрощенки», законодательно закреплены и оговорены в Налоговом кодексе Российской Федерации.

Земельным налогом должны облагаться следующие виды недвижимости, принадлежащие индивидуальному предпринимателю:

участки, которыми владеет бизнесмен;
земля, на которую человек имеет право пожизненного владения и может свободно передавать по наследству;
участки, которыми пользуются на бессрочной основе.

Каковы особенности земельного налога? Согласно установленным правилам, налог на землю ИП на УСН не предусматривает подачу земельной декларации. С начала 2021 года в налоговое законодательство были внесены некоторые поправки относительно этого пункта.

Ранее ИП сам должен был заполнять и относить документ в инспекцию.

Обратите внимание!

С 2015 года физические лица, в том числе предприниматели, не должны рассчитывать налог на землю самостоятельно. Это обязанность возложена на ИФНС. Уплата производится по налоговому уведомлению.

Земельный налог рассчитывается по следующей формуле:

Земельный налог = Кст x Д x Cт x Кв

Кст

– кадастровая стоимость земельного участка (ее можно узнать на официальном сайте Росреестра или при помощи кадастровой карты).

– размер доли в праве на земельный участок.

Ст

– налоговая ставка (узнать налоговую ставку в вашем регионе можно на этой странице).

Кв

– коэффициент владения земельным участком (применяется только в случае владения земельным участком в течение неполного года).

Система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход применяется в отношении определенных ст. 346.26 НК РФ видов деятельности. К ним относятся, например, розничная торговля, услуги общественного питания, ветеринарные услуги, бытовые услуги, услуги по перевозке грузов и пассажиров. Перечень носит закрытый характер, то есть только в отношении доходов от указанных видов деятельности можно уплачивать ЕНВД.

Деятельность по продаже недвижимости или транспорта вмененкой не облагается. Это означает, что доходы от реализации будут облагаться по иной системе налогообложения: общей системе налогообложения или упрощенной системе налогообложения (в случае, если предпринимателем было подано соответствующее уведомление, и в Едином государственном реестре имеются подходящие виды экономической деятельности (ОКВЭД)).

Нужно сказать, что продажа коммерческой недвижимости на ЕНВД влечет за собой неприятные налоговые последствия по общей системе налогообложения в размере 13% налога на доходы физических лиц и 20% налога на добавленную стоимость.

Как рассчитать налог с продажи земельного участка

Резиденты обязаны платить налог с продажи земельного участка независимо от того, где он расположен – в России или за рубежом. Не резиденты – только при условии продажи участка, находящегося на территории РФ.

Социальную льготу для подоходного налога – 10 тысяч рублей.
Фиксированный налоговый вычет, составляющий 1 млн рублей и применяемый для участков земли, находящихся в собственности менее 5 лет.
Сумму расходов на приобретение проданного участка в собственность. Расходы нужно будет подтвердить, и, естественно, это применимо только для случаев покупки (выкупа) земельного участка. Случаи наследования, дарения сюда не подходят.