Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Где и как можно взять заём под залог квартиры?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Второй документ, который обеспечивает возврат денег по долгу, — это договор займа. В нем тоже, как и в расписке, указывают ФИО, данные паспорта и адреса регистраций по месту жительства сторон. Сумма и срок договора обязательно записываются цифрами и расшифровываются прописью. Прописываются условия полного и частичного досрочного погашения, а также размер процентной ставки по займу. В пункте про проценты рекомендуется указать условия возможного снижения ставки при условии возврата денег раньше установленного срока.
Специалисты по займовым договорам рекомендует указать и орган судебной власти, в который будет обращаться кредитор в случае необходимости.
Одним из необходимых пунктов — это способ погашения займа. Осуществлять погашения можно, как наличные средствами, так и переводом на карту или расчетный счет. Если расчет будет безналичным, то указываются реквизиты для совершения операций.
В документе надо фиксировать и факт передачи денежных средств, когда это происходит в наличной форме.
В договоре займа должен быть раздел про штрафные санкции. Необходимо указать, какие пени будет обязан выплачивать должник при нарушении сроков.
Чтобы договор имел юридическую силу, его надо подписывать в соответствующей форме. Если сумма займа превышает 10 тысяч рублей, то допускается только письменная форма.
Внимание! Когда в договоре прописана процентная ставка, то кредитору придется заплатить 13% подоходного налога.
При подписании документа могут присутствовать два свидетеля, которые подтверждают совершение сделки.
Также рекомендуется нотариальное заверение. Присутствие нотариуса при сделке гарантирует, что стороны договора совершали свои действия добровольно и в дееспособном состоянии. Соответственно, в будущем заемщик уже не сможет сослаться на то, что его вынудили на получение долга или, он не понимал, что делает.
К тому же нотариальная форма заключения отношений позволяет совершить взыскание денежных средств без привлечения органов судебной власти. В случае, если займодатель не получит деньги в указанный срок, он может обратиться к нотариусу за исполнительной надписью. После проставления соответствующей отметки можно обращаться сразу же к судебным приставам.
Самыми распространенными видами такого соглашения считаются заклад на:
- недвижимое имущество (ипотека), предметом может быть квартиры, дом, участок, комната и т.д., который находится у залогодателя;
- движимое имущество (заклад), предметом может быть транспортное средство, вещь интерьера, драгоценности и т.д., который может находится у обеих сторон, согласно пунктам соглашения;
- товары, находящихся в обороте, предмет конкретно характеризуется в тексте договора, его размер, вид, вес и т.д., который может находится и использоваться в производстве у залогодателя;
- ценные бумаги, предметом могут быть различные векселя, облигации и т.д.;
- на имущественные права, предметом могут быть соответственно права на имущества, которые сохраняются за залогодателем до момента исполнения или неисполнения обязательств.
|
Примечание: в некоторых случаях заложенное имущество или права законодательно подлежат государственной регистрации. Например, обязательной регистрации требует недвижимость, которая должна быть зарегистрировано в Росреестре, а переданная по договору доля в ООО зарегистрирована в ЕГРЮЛ. |
Преимущества оформления договора залога через нотариуса
Данное соглашение, заверенное в нашей нотариальной конторе, обладает рядом преимуществ:
- Бесплатная консультация по рассматриваемому вопросу у наших специалистов;
- Удобное время приема без очередей и проволочек;
- Проверка вашего договора на соответствие законодательству РФ и исключение ошибок в тексте документа;
- Экономия времени. Наш нотариус сможет самостоятельно запросить часть необходимых документов, и самостоятельно подать данные на регистрацию сделки в государственные органы;
- Неоспариваемость в суде;
- Проверка полномочий сторон;
- Нотариус, регистрируя сделку проверяет правоспособность, дееспособность, а также вменяемость участников соглашения.
Средний размер задатка
В среднем, в качестве задатка вносят 20-100 тысяч рублей, в зависимости от региона. Чем меньше вы внесете, тем лучше.
Если продавец требует большую сумму — узнайте, зачем нужны деньги. Если причина веская — оформите предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, лучше в присутствии нотариуса. Это даст больше гарантий, что продажа состоится или платеж вернут.
Если же что-то вызывает подозрения, лучше отказаться от сделки. Есть мошенники, которые живут именно за счет того, что берут «авансы» за квартиру.
Василиса составила с юристом предварительный договор купли-продажи и внесла продавцу задаток в 500 000 рублей. После этого собственник перестал отвечать на звонки. Василиса подала в суд с требованием вернуть деньги и выиграла процесс. Теперь продавец должен ей миллион, но перечислять будет по 20 000 рублей ежемесячно, так как он заявил, что уже все потратил. На покупку другой недвижимости Василисе пока не хватает денег, и в итоге долгожданный переезд откладывается на неопределенный срок.
Оценка недвижимости как залога для кредита
Чтобы получить кредит наличными под залог недвижимости, нужно правильно оценить залоговое имущество. Именно оценка имущества является одним из самых сложных и спорных шагов во всей процедуре. Но при этом он очень важен, поскольку позволяет понять, на какое количество наличных сможете претендовать от банка. А банк не выдает наличные просто за красивые обои на кухне в старой квартире. Все зависит от рыночной стоимости объекта. Оценить её может только специализированная экспертиза.
Можете не тратить деньги и время то, чтобы оценить квартиру или автомобиль самостоятельно. Какой бы новой и стильной не была квартира, банк не примет данные. Причем даже если они будут иметь официальный характер. Квартира будет оценена банком. Для этого используются услуги аккредитованных оценочных организаций, выводам которых можно доверять как самому банку, так и клиентам.
В качестве основы вычислений используются не наличные, что готовы выставить потенциальные покупатели за квартиру, а то, какая у объекта кадастровая стоимость. В этом и скрывается загвоздка, поскольку актуальная и кадастровая цена недвижимости способна сильно различаться. В итоге, получите меньше, чем могли бы, если бы продавали квартиру. Но в то же время недвижимость все ещё будет находиться в вашей собственности, пусть и уже с обременением в виде залога.
Результат оценки должен быть зафиксирован в банковских бумагах и это не наличные, которые можете получить после продажи. Но даже при этом банк выдает в виде кредита только до 75% от оценочной стоимости объекта. Остальные деньги направлены на погашение возможных рисков. Потому если оценочная стоимость недвижимости составляет 2 миллиона рублей, то согласно условиям кредитной программы, получите только ¾ рассматриваемой суммы, то есть 1,5 млн.
Если заемщик не платит, банк может продать заложенное имущество, вернув себе одолженные деньги и покрыть свои расходы за счет оставшейся суммы. Если банк будет выдавать кредит в полном размере стоимости залоговой квартиры, ему такие операции перестанут быть выгодными. Особенно, если оценочная стоимость объекта со временем упадет.
Как оформить договор залога недвижимости
При обеспечении займа недвижимым имуществом необходимо оформление договора залога. Это дополнительный документ, который обязателен к составлению. Объединить оба документа в один нельзя.
Залог – это дополнительное обязательство к договору займа. Если займ признается недействительным, то залог аннулируется.
Типовой формы договора, установленной законодательно, нет. При составлении необходимо ориентироваться на особенности сделки и детали конкретной ситуации. В договоре займа при этом прописывается, что «в целях обеспечения надлежащего исполнения обязательств по возврату суммы займа в установленный срок заемщиком предоставляется в качестве залога имущество: (идентификационные сведения об объекте недвижимости)».
Далее указывается, что договор залога является приложением к договору займа. Соответственно, договор залога недвижимости оформляется во вторую очередь.
Договор залога составляется в простой письменной форме. В некоторых случаях может потребоваться нотариальное заверение. Текст документа должен содержать:
- дату и место составления;
- ФИО сторон, их паспортные данные и адрес постоянного места проживания;
- сведения об основном договоре (вид, реквизиты);
- описание предмета залога – тип, идентификационные данные, оценочная стоимость;
- права и обязанности сторон;
- порядок замены предмета залога другим имуществом;
- объем долга, который обеспечивается предметом залога;
- ответственность сторон при нарушении условий;
- порядок хранения залогового имущества;
- срок действия договора;
- порядок внесения корректировок и расторжения;
- дополнительные условия – может ли залогодатель распоряжаться имуществом, нужно ли одобрение займодержателя для замены залогового имущества и т.д.;
- подписи сторон.
Текст документа составляется деловым юридическим языком. Лучше воспользоваться для этих целей помощью специалиста.
Хранение объекта залога
Сторонам необходимо определиться, кто будет хранить залоговое имущество до выплаты долга. В соответствии со ст. 338 ГК РФ, объект остается у залогодателя, если иной порядок не был предусмотрен договором. В некоторых случаях допускается передача имущества для хранения третьим лицам.
Сведения о порядке хранения также прописываются в тексте документа. Если этот пункт не был предусмотрен в договоре, то по умолчанию недвижимость остается у заемщика.
При возникновении сложностей или споров обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.
Теперь вы знаете, как оформляется договор залога недвижимости в обеспечение договора займа. Рекомендуется обратиться за составлением документа к профессиональному юристу. Это поможет избежать проблем в будущем.
Какая недвижимость принимается к залогу?
Помимо требований к заемщику, банки предъявляют требования к имуществу, которое выступит обеспечением. У каждого кредитора свой перечень критериев, по которому оценивается недвижимость.
Рассмотрим требования к недвижимому имуществу:
-
заемщик является собственником;
-
квартира не заложена и не под арестом;
-
год постройки дома, в котором находится квартира, — не ранее 1950-1975 годов;
-
износ здания не превышает 60%;
-
в квартире должны быть все удобства — санузел, канализация, электричество, отопление, водоснабжение.
Таблица основных отличий денежных гарантий от имущественных
| Критерий | Залог денег | Залог недвижимости |
| Частота использования | Редко | Довольно часто |
| Ценность с точки зрения банка | Низкая (поскольку одни денежные знаки просто меняют на другие. Кроме того, невозможно полностью грамотно оценить их стоимость) | Высокая |
| Объект залога | Различные денежные знаки (иностранная валюта, старинные монеты, имеющие вес на рынке антиквариата) | Любые объекты недвижимости |
Как составить договор залога недвижимого имущества в 2020 году
Составление ДЗ осуществляется по стандартному алгоритму:
- Оформление кредита, после предоставления документов, и договоренности с условиями обслуживания займа и прочее.
- Заполнение ДЗ и его подписание сторонами.
- Регистрирование ДЗ в Росреестре с предоставлением нужных документов и квитанции об оплате госпошлины.
При оформлении ДЗ нужно обратить внимание на следующее:
- ДЗ обязан быть оформлен в письменном виде.
- Залогодателем может стать должник или третье лицо.
- Участники сделки сами устанавливают перечень требований для обеспечения залога.
- Цена заложенного предмета устанавливается также участниками соглашения.
- Залогом может быть любое недвижимое имущество (усадьба, квартира, земельная делянка). При этом, нельзя использовать в качестве залога наркотические и психотропные вещества, оружие, химикаты и т.д.).
- Заложенная недвижимость, обычно остается у залогодателя.
- Залогодатель вправе использовать предмет залога по его назначению и отвечает за непредвиденную ликвидацию или повреждение залога.
- Заложенная недвижимость может быть застрахована от риска порчи или разрушения.
Более наглядно с условиями ДЗ можно ознакомиться, посмотрев видео.
Для полного восприятия происходящего события следует понимать, что такое договор займа с заверением. Под это понятие попадают соглашения, заключенные на условиях, когда одна сторона передает визави оговоренную денежную сумму на условиях ее возврата в обозначенный момент. При этом за получателем закрепляются проценты за владение деньгами и обеспечение в виде квартиры, земельного участка или транспортного средства.
Такой вид взаимодействия предусмотрен законодательством, именно в ГК прописаны следующие статьи относительно этого вида сделки:
- Статья 807 – раскрывающая исчерпывающее понятие уговора.
- Формат заключаемых условий обозначен в статье 808.
- Существующие стандартные особенности собраны в статье 809.
После заполнения ДЗ недвижимости, сторонам необходимо пройти процедуру регистрирования сделки. Для этого рекомендуется выполнить следующие шаги:
Этап 1: Подготовка ДЗ
Заполняется ДЗ, как правило, в 3-х экземплярах – по одному для каждого участника сделки и один экземпляр для Росреестра.
Этап 2: Подготовка документов для регистрирования ДЗ
На данном этапе осуществляется сбор документации для ее отправки в Росреестр. Сюда относится:
- Ксерокопия паспорта подателя запроса с предъявлением оригинала.
- Оформленный ДЗ.
- Правоустанавливающие материалы на недвижимость, передаваемую в залог.
- Квитанция о перечислении госпошлины.
- Разрешение супруга или супруги заявителя (при потребности).
- Согласие попечительного ведомства (при потребности).
Как оформить залог при покупке квартиры и можно ли продать такую недвижимость?
Квартира может оказаться не только в залоге у банка, но и у продавца. По общему правилу, если не указано иного в договоре, залог предполагается в случае отсрочки платежа. Этим инструментом нужно правильно воспользоваться, чтобы снизить риски при проведении сделки.
Залог – это способ продавцу снизить свои риски при получении оплаты. Если договором предусматривается отсрочка или рассрочка оплаты, продавец рискует не получить свои деньги и одновременно остаться без недвижимости. Например:
- оплата в течение некоторого времени после государственной регистрации права собственности на покупателя;
- оплата по жилищному сертификату;
- оплата по аккредитиву или счету-эскроу.
Образец формы договора купли-продажи заложенной квартиры и образец расписки.
Часто при таких условиях на время с момента государственной регистрации и до полной оплаты квартиры оформляется залог на продавца. Закон в данном случае страхует бывшего владельца недвижимости, ведь без такого обременения ему пришлось бы годами судиться и выбивать из недобросовестного покупателя оплату, теперь сделать это намного проще.