Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Условия и порядок перевода земель из одной категории в другую в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно пункту 1 статьи 77 Земельного кодекса РФ, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей ( п. 2 ст. 78 Земельного кодекса РФ).
Как можно использовать сельхозугодья
Такие земли могут быть заняты:
- внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений;
- водными объектами;
- зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;
- сельхозугодьями. В них входят пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли под садами, виноградниками и другими многолетними насаждениями. Они подлежат охране как особо ценные земли.
Комментарии к ст. 8 ЗК РФ
1. Категория земель определяется их целевым назначением. В статье 7 Кодекса, регулирующей состав земель в Российской Федерации, категории земель перечислены исчерпывающим образом (см. указанную статью и комментарий к ней). Это означает, что установление иных категорий земель возможно лишь путем внесения изменений и дополнений в Кодекс. Что же касается отнесения земель к категориям, перевода их из одной категории в другую, то эти действия совершаются на основе общих правил, установленных в ст. 8 Кодекса.
Комментируемая статья определяет субъектов, осуществляющих отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую (п. 1); устанавливает обязательные требования к некоторым видам правовых актов и документов, связанные с указанием в них категорий земель (п. 2); предусматривает юридические последствия нарушения установленного порядка перевода земель из одной категории в другую (п. 3).
Отнесение земель к категориям и их перевод из одной категории в другую осуществляются с учетом специальных норм, определяющих особенности разных категорий земель (гл. XIV — XVIII Кодекса), ст. ст. 7, 8 и других положений Кодекса. Кроме того, специальным федеральным законом, регулирующим указанные отношения, является Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Таким образом, в настоящее время правовое регулирование отношений, возникающих в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую, осуществляется Кодексом, Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», иными федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» определяет, в частности, состав и порядок подготовки документов для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (ст. 2); порядок рассмотрения ходатайств о переводе земель или земельных участков (ст. 3); основания отказа в осуществлении перевода (ст. 4); правила внесения изменений в документы государственного земельного кадастра и в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с переводом земель или земельных участков в их составе из одной категории в другую (ст. 5); порядок перевода земельных участков из состава земель одной категории в другую в случае изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ст. 6); особенности перевода каждой из семи категорий земель, указанных в ст. 7 Кодекса (ст. ст. 7 — 13).
В комментируемой статье определение органа, правомочного принимать решения о переводе земель, поставлено прежде всего в зависимость от того, в чьей собственности находятся земли, нуждающиеся в переводе. Статьей 15 Федерального закона о переводе земель из одной категории в другую установлено правило, согласно которому до разграничения государственной собственности на землю перевод находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую осуществляется Правительством РФ при переводе: 1) земель или земельных участков, необходимых для федеральных нужд; 2) земель или земельных участков в составе таких земель для установления или изменения черты городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга. В остальных случаях перевод находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую осуществляется органами исполнительной власти субъектов РФ или в случаях, установленных законами субъектов РФ, органами местного самоуправления.
Отнесение находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель к определенной категории земель до разграничения государственной собственности на землю осуществляется также органами исполнительной власти субъектов РФ или в случаях, установленных законами субъектов РФ, органами местного самоуправления, кроме отнесения к землям населенных пунктов, границы которых установлены до дня вступления в силу Федерального закона о переводе земель из одной категории в другую: оно осуществляется органами местного самоуправления без согласования с правообладателями земельных участков.
Приоритет земель сельскохозяйственного назначения обеспечивается путем установления необходимости принятия решения о переводе исключительно органом государственной власти. Это призвано гарантировать защиту сельскохозяйственных земель от необоснованного перевода в другие категории, прежде всего под застройку.
Особенность перевода земель населенных пунктов заключается в том, что установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов либо исключение земельных участков из границ населенных пунктов являются переводом земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов.
Федеральное законодательство оставляет за собой прерогативу установления порядка перевода земель из одной категории в другую. Однако необходимо отметить, что об основаниях и других условиях перевода в данном случае не упоминается, следовательно, они могут устанавливаться и субъектами РФ.
Нормы п. 1 комментируемой статьи имеют императивный характер, что не предполагает возможности принятия решений об отнесении земель к категориям и переводе их из одной категории в другую иными помимо указанных в статье субъектами. Причем такие решения должны приниматься в строгом соответствии с полномочиями, предоставленными данным субъектам п. 1 ст. 8 Кодекса.
2. В развитие нормы п. 2 комментируемой статьи Федеральным законом о переводе земель из одной категории в другую (ст. 14) определены нормы, регулирующие порядок установления категории земель в тех случаях, когда отсутствует соответствующая запись в документах государственного кадастра недвижимости.
Если при этом категория земель указана в правоустанавливающих документах на земельные участки или документах, удостоверяющих права на землю, то на основании их по заявлениям правообладателей земельных участков вносятся изменения в документы государственного кадастра недвижимости и в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В случае противоречия между данными о принадлежности земельных участков к землям определенной категории, указанными в документах государственного кадастра недвижимости, и данными, указанными в правоустанавливающих документах на земельные участки или документах, удостоверяющих права на землю, применяется следующее правило. Если документы на земельный участок получены до вступления в силу Федерального закона о переводе земель из одной категории в другую, то отнесение земельных участков к землям определенной категории осуществляется на основании данных, указанных в правоустанавливающих документах на земельные участки или документах, удостоверяющих права на землю, по заявлениям правообладателей земельных участков.
Если же категория земель не указана ни в документах государственного кадастра недвижимости, ни в правоустанавливающих документах на земельный участок или документах, удостоверяющих права на землю, то принимается нормативный правовой акт органа местного самоуправления об отнесении земельного участка к землям определенной категории в зависимости от цели использования, для которой он предоставлялся. При этом действует следующее правило: земельные участки, расположенные в границах населенных пунктов, подлежат отнесению к землям населенных пунктов, а вне границ населенных пунктов — к определенной категории земель в зависимости от документально подтвержденного фактического использования земельного участка.
Проблемные аспекты при переводе земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию земель
Судебная практика подтверждает, что для перевода земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель лесного фонда наличия мнения правообладателя недостаточно, необходимо получение его согласия.
Так, 9 октября 2008 г. Правительством Ярославской области принято Постановление N 537-п «О переводе земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель лесного фонда». В качестве приложения к данному Постановлению утвержден Перечень земельных участков, переводимых из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель лесного фонда.
Сельскохозяйственный производственный кооператив «Призыв» (далее — СПК «Призыв») обратился в суд с заявлением об оспаривании указанного выше акта, ссылаясь на то, что перевод поименованного в нем земельного участка из одной категории земель в другую противоречит требованиям ЗК РФ и ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», произведен без согласия кооператива и нарушает его право постоянного (бессрочного) пользования данным участком.
Решением Ярославского областного суда от 11 декабря 2009 г. требования СПК «Призыв» удовлетворены, признаны не действующими с момента вступления решения суда в законную силу соответствующие пункты перечня земельных участков, переводимых из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель лесного фонда.
В кассационной жалобе заинтересованное лицо (Правительство ЯО) утверждало, что при разрешении вопроса о переводе земельного участка из одной категории в другую учету подлежит лишь мнение собственника такого участка; отсутствие согласия правообладателя не является основанием к отказу в переводе земельных участков из одной категории в другую.
ЭКСПЕРТИЗА СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ. ЭКСКЛЮЗИВНО!
Дорогие и уважаемые наши Заказчики!
Хотим довести до вашего сведения одну очень важную информацию. Наше Правительство, заботясь о качестве предоставляемых в строительстве услуг, а также беспопокоясь о некотролируемом росте стоимости строительства, особенно за бюджетные деньги, внесло в Градостроительный Кодекс Российской Федерации некоторые изменения. Отныне, с 01.01.2020 года, сметную оценку стоимости строительства имеет право проводить только эксперт-сметчик, обладающий квалификационным аттестатом по направлению «Ценообразование и сметное нормирование», выданным Минстроем России.
На сегодняшний день, таких экспертов-сметчиков у нас в стране единицы. Но, Экспертный центр «ИНДЕКС», как ведущая экспертная организация России, в области строительства, заранее побеспокоилась об этом и все наши эксперты-сметчики прошли данную аттестацию. Поэтому в штате нашей организации имеется целый ряд квалифицированных аттестованных специалистов по ценообразованию и сметному нормированию.
Мы, всегда будем рады помочь вам, в любых, даже самых сложных вопросах обоснования сметной стоимости строительства, а также в спорных ситуациях, в том числе с ведомственными и надзорными органами, а также в случае судебных разбирательств.
Основания, позволяющие изменить категорию
Решение о переводе территории в иную категорию зависит от того, кому принадлежит земельный участок. Если территория находится в федеральной или государственной собственности, то ее перевод может быть произведен только по решению Правительства Российской Федерации (вынесенному постановлению). Право перевода участков, находящихся в собственности субъектов РФ, принадлежит исполнительной власти тех субъектов, в чьем ведении находится территория.
Такие же правила распространяются на участки сельхоз назначения, независимо от того, в чьем ведении они находятся: органов местного самоуправления или субъекта. Муниципалитеты могут осуществлять перевод территорий, находящихся в их собственности.
С переводом незарегистрированных (запасных) земель особых проблем не возникает, их проще всего перевести в любую категорию. Что не скажешь о сельхозугодиях, водных и лесных фондов – здесь все довольно проблематично. Касаемо особо охраняемых природных территорий, их вообще нельзя продавать или совершать любые другие операции, так как они находятся на государственном учете.
Среди весомых оснований, по которым можно сменить категорию земельного участка, можно выделить следующие:
- Возведение промышленного объекта на участке.
- Включение участка в состав водного, резервного или лесного фонда.
- Корректировка площади территории.
- Обеспечение безопасности и усилие защиты государства.
- Выполнение консервации участка.
- Постройка зданий (жилых, подсобных) или дорог.
Процедуру смены категории участка могут начать следующие лица:
- Местный муниципалитет.
- Юридические и физические лица, имеющие разрешение на застройку, готовые приступить к постройке объектов на определенной территории.
- Лица, добывающие полезные ископаемые на определенном участке.
- Владельцы дачной собственности (участков).
- Лица, в чьей собственности находится определенная территория.
- Остальные заинтересованные лица (например, при составлении акта купли-продажи).
Лес становится населенным пунктом
1. Особый интерес вызывает вопрос о переводе земель лесного фонда, находящихся в пределах населенного пункта, в земли населенного пункта. Суды считают, что Закон не предусматривает возможности без соблюдения надлежащей правовой процедуры перевода земель лесного фонда в земли поселения в случае изменения городской черты. То есть при изменении черты города в данном случае следует одновременно подавать ходатайство о переводе земли лесного фонда в землю населенного пункта.
2. На практике часто возникают вопросы: вправе ли орган местного самоуправления изменить черту поселения таким образом, что в результате часть единого участка окажется в новой черте города, а часть — за чертой? Является ли это основанием для перевода части земельного участка, оказавшегося в черте города, в категорию земель поселения, в то время как оставшаяся часть этого участка сохраняет прежнюю категорию (земли промышленности) или иную категорию?
ФАС СКО отметил, что землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель иных категорий (ст. 83 ЗК РФ). Землями промышленности и иного специального назначения признаются земли, которые расположены за чертой поселений (ст. 87 ЗК РФ). Земли поселений, земли промышленности и иного специального назначения составляют самостоятельные категории земель РФ (ст. 7 ЗК РФ). Черта городских, сельских поселений представляет собой внешние границы земель городских, сельских поселений, отделяющие эти земли от земель иных категорий (ст. 84 ЗК РФ). Установление черты поселений проводится на основании утвержденной градостроительной и землеустроительной документации.
Черта поселений должна устанавливаться по границам земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам.
Черта поселений должна устанавливаться по границам земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам, поэтому орган государственной власти не вправе изменить черту поселения таким образом, что часть земельного участка окажется в новой черте поселения, а часть — за чертой (ст. 84 ЗК РФ).
Разделение земельного участка, в результате которого часть участка будет отнесена к земле другой категории, приведет к невозможности использования части участка по целевому назначению. Поскольку черта поселения не может быть изменена таким образом, что часть земельного участка окажется за его чертой, то отсутствуют основания для перевода части земельного участка из земель поселений в земли промышленности.
Установление или изменение черты поселений является переводом земель поселений или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли поселений (ст. 8 Закона N 172-ФЗ). Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с момента внесения изменений о таком переводе в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ч. 3 ст. 5).
В Арбитражном суде Новосибирской области рассматривался иск компании к местным властям, не согласовавшим территорию для строительства объекта развлекательного отдыха граждан.
Аргумент – испрашиваемая земля относится к категории земель сельскохозяйственного назначения. Обществу указано, что без перевода земель сельхозназначения в другую категорию выбор участка для ведения бизнеса незаконно. Апелляционный суд встал на сторону общества.
ФАС Западно-Сибирского округа (на стадии кассации) встал на сторону суда района. ФАС обратил внимание, что нормами земельного права запрещается выдача земельного участка, если надел не переведен в категорию, позволяющую застройку.
Перевод земель призван обеспечивать разумное и эффективное пользование земельными ресурсами. Владельцу, съемщику или потенциальному хозяину надела рекомендуется изучить ФЗ №172 «О переводе земель» и уточнить возможности и требования к переводу из той или иной категории.
Стоимость перевода категории земли
Для расчета стоимости услуг наших адвокатов по переводу земель из одной категории в другую необходимо воспользуйтесь ниже приведенной информацией:
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Статья 7. Особенности перевода земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию
1. Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:
1) с консервацией земель;
2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;
3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;
4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов, за исключением размещения на землях, указанных в части 2 настоящей статьи;
5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;
6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее — линейные объекты) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;
7) с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;
8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;
9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.
Статья 10. Особенности перевода земель особо охраняемых территорий и объектов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию, а также перевода земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли особо охраняемых территорий и объектов
1. Перевод земель особо охраняемых территорий и объектов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию осуществляется при наличии положительных заключений государственной экологической экспертизы и иных установленных федеральными законами экспертиз в соответствии с законодательством Российской Федерации об охране окружающей среды в случае, если их использование по целевому назначению ввиду утраты ими особого природоохранного, научного, историко-культурного, эстетического, рекреационного, оздоровительного и иного особо ценного значения невозможно.
2. Перевод земель другой категории или земельных участков в составе таких земель в земли особо охраняемых территорий и объектов (за исключением земель населенных пунктов) допускается в случае:
1) создания особо охраняемых территорий;
2) создания туристско-рекреационных особых экономических зон;
3) в иных установленных Земельным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами случаях.
3. Установление или изменение границ туристско-рекреационной особой экономической зоны, а также включение земельных участков в границы туристско-рекреационной особой экономической зоны либо исключение земельных участков из границ туристско-рекреационной особой экономической зоны является переводом земель особо охраняемых территорий и объектов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли особо охраняемых территорий и объектов.
4. Сведения о кадастровых номерах земельных участков, включенных в границы туристско-рекреационной особой экономической зоны или исключенных из границ туристско-рекреационной особой экономической зоны, направляются в порядке, предусмотренном статьей 5 настоящего Федерального закона, органом управления особой экономической зоной в орган, осуществляющий деятельность по ведению государственного земельного кадастра, для внесения соответствующих изменений в документы государственного земельного кадастра.
Органы власти, осуществляющие перевод земель из одной категории в другую
На данный момент задача по первоначальной установке точной категории конкретного земельного участка уже не является первоочередной. Сейчас все больше внимания уделяется задаче по правильному организационно-правовому сопровождению перевода земель из одной категории в другую.
В качестве критерия для выбора компетентного органа, осуществляющего отнесение земель к категориям, на законодательном уровне было определено использовать понятие собственность земель.
- Так, к примеру, если речь идет об участке, находящемся в федеральной собственности, то исключительно Правительство РФ имеет право принимать решение об осуществлении перевода.
- Если же рассматривается земельный участок, находящийся в собственности определенного субъекта государства, то вопросами о его переводе должен заниматься исполнительный орган данного конкретного субъекта.
- В случае, когда речь идет об участке, находящемся в муниципальной собственности, решение о переводе земель должно приниматься на муниципальном уровне, находящимися там органами самоуправления.
Статья 10. Особенности перевода земель особо охраняемых территорий и объектов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию, а также перевода земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли особо охраняемых территорий и объектов
1. Перевод земель особо охраняемых территорий и объектов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию осуществляется при наличии положительных заключений государственной экологической экспертизы и иных установленных федеральными законами экспертиз в соответствии с законодательством Российской Федерации об охране окружающей среды в случае, если их использование по целевому назначению ввиду утраты ими особого природоохранного, научного, историко-культурного, эстетического, рекреационного, оздоровительного и иного особо ценного значения невозможно.
2. Перевод земель другой категории или земельных участков в составе таких земель в земли особо охраняемых территорий и объектов (за исключением земель населенных пунктов) допускается в случае:
1) создания особо охраняемых территорий;
2) создания туристско-рекреационных особых экономических зон;
3) в иных установленных Земельным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами случаях.
3. Установление или изменение границ туристско-рекреационной особой экономической зоны, а также включение земельных участков в границы туристско-рекреационной особой экономической зоны либо исключение земельных участков из границ туристско-рекреационной особой экономической зоны является переводом земель особо охраняемых территорий и объектов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли особо охраняемых территорий и объектов.
4. Сведения о кадастровых номерах земельных участков, включенных в границы туристско-рекреационной особой экономической зоны или исключенных из границ туристско-рекреационной особой экономической зоны, направляются в порядке, предусмотренном статьей 5 настоящего Федерального закона, органом управления особой экономической зоной в орган, осуществляющий деятельность по ведению государственного земельного кадастра, для внесения соответствующих изменений в документы государственного земельного кадастра.
Как изменить категорию земель: инструкция
Сейчас особенно актуален вопрос о переводе земель из одной категории в другую в связи со сменой вида использования и назначения при продаже или оформлении в собственность. Например, участки, отведенные еще в советское время под промышленные комплексы, становятся территориями городов, сельскохозяйственные угодья признают ООПТ и многие другие случаи. Все действия по постановке на учет должны осуществляться в установленном порядке.
Изменение целевого назначения земельного участка и перевод его из одного фонда в другой – процедура длительная, сложная, зачастую дорогостоящая. Поэтому, прежде чем затевать этот непростой процесс всегда нужно оценить свои силы, а также степень необходимости такого шага. Необходимо понимать, что могут потребоваться дополнительные процедуры, например, судебная геодезическая экспертиза.
Каждый земельный участок, прошедший кадастровый учет, имеет уникальный код, которым зашифрованы его категория и целевое назначение. Существует специальный справочник, оформленный в виде таблицы, где каждая категория и подкатегория обозначена соответствующим цифровым кодом:
- Так, земли сельхозназначения имеют код 003001000000. Для того, чтобы выделить внутри этой категории отдельные виды, вместо двух последний нулей ставится номер подкатегории.
- Пашни, сенокосы, сады и прочие сельхозугодия имеют код 003001000010.
- Земли поселений скрываются за обозначением 003002000000. А участки, выделяемые под жилищное строительство гражданам (ИЖС) зашифрованы как 003002000050.
- А вот такой код как 003002000100 обозначает прочие земельные участки, не отнесенные явно к одной из своих категорий.
- Используются коды, в частности, при налогообложении. Для земель разных категорий предусмотрен разный размер земельного налога.
- Зная к какой категории относится участок, можно определить его код, равно как и наоборот.
Чтобы отнесен каждый конкретный участок, можно воспользоваться Публичной кадастровой картой или заказать в Росреестре кадастровую выписку на интересующий земельный участок.