Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как признать квартиру коммунальной». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Собственник изолированного жилого помещения в коммунальной квартире также имеет долю в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме у собственника изолированного жилого помещения в коммунальной квартире пропорциональна размеру принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения и размеру общего имущества коммунальной квартиры в соответствии с его долей в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире.
Выдел доли в натуре имеет место, когда каждый сособственник получает изолированное жилое помещение и право собственности на него. Такое право предоставлено Гражданским кодексом РФ. При этом если собственники не смогли договориться о способе и условиях выдела доли из общего имущества, то участник долевой собственности вправе требовать ее выдела в судебном порядке.
Вместе с тем, располагая обычной квартирой в многоквартирном доме, сделать это практически невозможно. Выдел доли из общего имущества в натуре возможен только при наличии технической возможности переоборудования квартиры и выдела комнаты в отдельное самостоятельное жилое помещение с отдельным входом и подсобными помещениями.
В этой связи только если в жилом помещении (доме) есть изолированные комнаты, которые оборудованы отдельным входом и подсобными помещениями: кухней, санузлом, коридором, то такую квартиру можно разделить на доли и выделить их в натуре. Как вы понимаете, у нас в России подобных квартир не много.
После раздела и оформления отдельного права собственности на конкретную часть жилого помещения (дома) каждый собственник получает право распоряжаться своим имуществом по собственному усмотрению, то есть он может его продать, обменять, подарить.
Только после выдела доли в натуре, оформлении отдельного права собственности и установки приборов учета расхода коммунальных услуг возможно разделение финансово-лицевого счета.
Можно ли стать хозяином коммуналки сегодня? Наш постоянный эксперт, руководитель юридической компании «ТАКО» Руслан Яхудин, прокомментировал, на что нужно ориентироваться, если вы приняли решение о создании в своей квартире коммуналки:
1) Действующее жилищное законодательство не предусматривает норм о выделе изолированных комнат в натуре и о разделе финансово-лицевого счета жилого помещения. Соответственно, если квартира принадлежит на праве общей долевой собственности, то разделение между жильцами финансово-лицевого счета невозможно.
2) Разделение финансово-лицевого счета возможен только в случае выдела доли каждого собственника в жилом помещении (доме) в натуре. Однако для этого необходимо наличие технической возможности передачи каждому из собственников изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений, оборудования отдельного входа.
Таким образом, жилищное законодательство на сегодня построено таким образом, что сделать из обычной квартиры коммуналку практически невозможно. Ведь действующее жилищное законодательство направлено на то, чтобы количество коммунальных квартир если не сокращалось, то хотя бы исключало прямую возможность их создания. То есть если на данный момент ваша квартира не является коммунальной, то сделать ее таковой в полном смысле этого слова не получится.
Федеральный закон Российской Федерации от 29 декабря 2004 г
3. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.
5. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 настоящей статьи, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.
Действия сособственников по преобразованию квартиры в коммунальную
Сособственники проводят серию мероприятий согласно законодательству РФ, после которых квартиру можно считать коммунальной:
- подают в суд исковое заявление;
- делают паспорт кадастровый;
- регистрируют право собственности на свои доли;
- оформляют план разделения комнат.
Действия совладельцев | Полученный результат |
Совместное мирное решение о разделе квартиры. | Каждый сособственник получает отдельную комнату без обращения в судебную инстанцию. Оплату услуг производят согласно полученной доли. |
Решение вопроса в судебном порядке при невозможности договориться самостоятельно. Подача соответствующего заявления. | Выделение долей каждому жильцу квартиры происходит на основании судебного решения. |
Правила при отчуждении доли в коммунальной квартире
Правила предписывают уведомлять соседей при желании продать свою часть квартиры. По закону совладельцы имеют преимущественное право перед другими покупателями. Лицам со стороны можно продать долю после отказа сособственников. На принятие решения совладельцам дается месяц после нотариального уведомления о продаже. После истечения срока доля может быть продана сторонним лицам.
Если решено сдать свою часть в наем, то согласия других жильцов не требуется. Также регистрация на выделенной части площади еще одного жильца происходит без уведомления соседей. А вот ремонт на территории мест общего пользования требует уведомления и согласования с остальными совладельцами.
Ошибкой жильцов считается тот факт, когда не все сособственники знают правила и требования разделения квартиры на доли. Эти знания необходимо всем разъяснить, чтобы оформление каждой части происходило без задержек и казусов.
Вопрос №1. Участвуют ли квартиры, переоформленные как коммунальные с выделением долей в программах по расселению?
Такие квартиры не участвуют в программах, в отличие от настоящих коммунальных.
Самое основное правило для желающих сделать квартиру коммунальной – как можно больше договориться с сособственниками мирным путем. В этом случае процесс пройдет быстрее. Особое внимание следует уделять при желании продать свою долю. Здесь нужно учитывать разные нюансы:
отсутствие соседа или его смерть;
случай, когда совладелец проживает в другом городе;
отказывается принять уведомление о продаже или игнорирует его.
Каждый из этих случаев требует помощи нотариуса. Поэтому при возникновении подобных ситуаций не стоит затягивать, сразу обращайтесь в нотариальную контору.
Быстров А. Г., инспектор по вопросам гражданского и семейного права, г. Воронеж.
Когда может понадобиться раздел лицевого счета
Раздел лицевого счета может потребоваться, если жилое помещение находится в долевой собственности или пользовании нескольких лиц и между ними возникли разногласия по объему участия каждого в общих расходах при оплате услуг, говорит основатель и СЕО консалтинговой группы vvCube Вадим Ткаченко. При этом разделить лицевой счет можно как в квартире, которая находится в частной собственности, так и в жилье по социальному найму.
Несмотря на то что Жилищный кодекс не предполагает заключения соглашения о распределении расходов на оплату ЖКХ в жилье социального найма, такое соглашение может быть заключено. Например, в Москве, если члены семьи не сумели прийти к согласию по оплате жилья по соцнайму, это определит суд. Важно помнить, что в таком жилье ответственность по оплате несет не только тот, с кем заключен договор найма, но и члены его семьи, проживающие с ним, добавляет эксперт.
Общая долевая собственность
Это собственность нескольких лиц на одно и то же имущество, и при этом доля каждого из собственников определена. Так, собственники долей могут быть и связаны родственными отношениями между собой, и быть вообще посторонними людьми. Следовательно, доли каждого собственника в квартире определены или же признаются равными (например, супругов или наследников). Но все мы привыкли, что если коммуналка, то обязательно должна у каждого быть собственная комната, как в советские времена.
Сегодня же положение таково, что владение «долей в квартире» нельзя приравнять к владению отдельной комнатой. Долю в квартире нельзя в прямом смысле увидеть, отчертить ее границы или сказать, что ей соответствует конкретная часть квартиры — угол, полкоридора и т.д.. Доля в квартире может выражаться только лишь в виде дроби (например, ½).
Как сделать квартиру коммунальной
Для того, чтобы признать квартиру коммунальной необходимо:
- подать исковое заявление в суд;
- сделать кадастровый паспорт;
- зарегистрировать права собственности;
- сделать план разделения комнат.
Заявление подается в районный суд, по месту нахождения жилплощади.
Пошаговая инструкция переоформления квартиры из муниципальной в общественную:
- Шаг 1. После озвучивания судебного решения, владельцы обращаются в отделение БТИ. Там оформляется кадастровый паспорт и обозначаются границы каждой комнаты. Площадь общего пользования разделу не подлежит;
- Шаг 2. Оформляются права собственности на каждую комнату. Заявитель берет кадастровый паспорт, план разделения и подает их в ФУГРЦ. Он пишет заявление и уплачивает госпошлину. Размер пошлины: для физического лица — 2000 рублей, для юридического — 22 тыс. рублей;
- Шаг 3. Граждане обращаются в ЖЭУ для разделения лицевого счета;
- Шаг 4. Установка счетчиков электроэнергии в каждой комнате.
Оформление прав собственности осуществляется в течение 30 дней. По истечении срока, владельцам выдается свидетельство на права пользования своей долей на территории общей жилплощади. После получения свидетельства дольщики вправе распоряжаться ее по своему усмотрению.
Договориться о разделе квартиры можно и без суда, если дольщики ладят между собой. Они распределяют комнаты и оплачивают счета поровну.
Для того, чтобы сделать квартиру коммунальной через суд, в первую очередь нужно подать исковое заявление. К иску прилагаются необходимые документы. Суд назначает слушание, на котором решается правомерность деления жилплощади. Деление должно быть осуществлено без потерь для каждого каждого хозяина.
Для того, чтобы суд признал квартиру коммунальной, нужно предоставить все необходимые документы, соблюдая порядок действий.
Список документов для суда:
- исковое заявление;
- квитанция об уплате госпошлины;
- свидетельство о правах собственности;
- кадастровый паспорт;
- план разделения жилплощади;
- личные данные всех владельцев;
- нотариально-заверенный отказ от комнаты.
Если собственники с первого раза предоставят правильно — собранный список документов, то суд признает квартиру коммунальной.
Признать квартиру коммунальной без согласия всех собственников в суде невозможно. Гражданин, решивший превратить муниципальную квартиру в коммунальную, должен получить письменное согласие каждого собственника. Согласие несовершеннолетнего собственника выдается в органах опеки и попечительства.
Без согласия соседей собственник имеет право:
- сдавать свою комнату;
- регистрировать посторонних граждан.
Если один из собственников хочет осуществить ремонтные работы на кухне, в ванне, коридоре и туалете, он обязан спросить разрешение у других собственников. Пользоваться общими местами собственники имеют право в равных долях. Законодательством не установлен фиксированный порядок. Возникшие споры и недопонимания решаются в судебном порядке.
Перед продажей своей комнаты собственник, в первую очередь, должен предложить ее соседям по той же цене, что и третьим лицам. В случае отказа, он осуществляет продажу посторонним лицам.
Муниципальное жилье — это недвижимое имущество, сдающееся в пользование по договору аренды. Арендатор не может…
Российское законодательство особо бережно относится к защите прав детей. По этой причине, развестись супругам, у…
Институт брака в современном мире неразрывно связан с практикой разводов пар. Удручающая статистика, свидетельствующая о…
Приватизировать квартиру через суд допускает в ситуациях, когда стандартный порядок действий не может быть осуществлен.…
Проживание нескольких человек на одной территории ставит вопрос о ее делении. Не всегда процесс проходит…
Подавая заявление в арбитражную судебную инстанцию, необходимо не только написать иск, но и выполнить ряд…
Согласно действующему законодательству сделать приватизированную квартиру коммунальной не предоставляется возможным. Об этом свидетельствуют положения Жилищного Кодекса РФ. Но есть вариант, позволяющий максимально разделить права собственности. Это техническое разделение квартиры на основании ст. 34 СК РФ, ст. 244 ГК РФ и ст. 256 ГК РФ. Под эти положения не подпадают муниципальные жилые помещения, которые предоставлены гражданам по договору найма во временное пользование.
Также возможен раздел квартиры с выделением каждому собственнику изолированной комнаты (ст.16 ЖК РФ). В дальнейшем возможно улучшение жилищных условий на основании программы расселения коммунальных квартир.
Сособственники проводят серию мероприятий согласно законодательству РФ, после которых квартиру можно считать коммунальной:
- подают в суд исковое заявление;
- делают паспорт кадастровый;
- регистрируют право собственности на свои доли;
- оформляют план разделения комнат.
Действия совладельцев | Полученный результат |
Совместное мирное решение о разделе квартиры. | Каждый сособственник получает отдельную комнату без обращения в судебную инстанцию. Оплату услуг производят согласно полученной доли. |
Решение вопроса в судебном порядке при невозможности договориться самостоятельно. Подача соответствующего заявления. | Выделение долей каждому жильцу квартиры происходит на основании судебного решения. |
Еще один вариант сделать квартиру коммунальной – решить вопрос через суд. В этом случае понадобится собрать необходимые документы и подать исковое заявление. После подачи будет назначена дата судебного слушания. На нем будет решен вопрос правомерности деления квартирной площади с учетом интересов каждого совладельца. Чтобы решение суда отвечало запросу истцов, необходимо соблюдать порядок действий и предоставить для заседания нужные бумаги.
При этом важно не упустить ни одного документа из списка и тогда суд признает вашу квартиру коммунальной.
После получения судебного решения наступает этап преобразования квартиры в коммунальную на уровне других организаций. Эта процедура требует проведения определенных действий со стороны сособственников.
Какие законы о жилье и недвижимости вступают в силу с 1 января 2021 года
Чтобы поучаствовать в программе и получить расселение на законных началах, нужно соответствовать двум критериям:
- Жить в коммунальной квартире (быть собственником или арендатором по договору социального найма);
- Нуждаться в улучшении условий жизни;
В зависимости от того где вы проживаете, условия предоставления статуса нуждающегося могут отличатся.
- Владелец недвижимости, наниматель жилплощади, или член семьи владельца или ответственного нанимателя должен проживать в городе не меньше 10 лет;
- В частной собственности или в качестве социального найма не имеется больше другой недвижимости;
- Есть статус ветерана ВОВ;
- Категория граждан, которая относится к многодетной семье, живет в помещении, где по нормативным требованиям есть несоответствия по количеству квадратуры на одного человека;
- На территории жилплощади нарушены требования по обеспечению безопасного проживания и условия санитарных норм. Жилье в аварийном состоянии.
Условия программы и варианты жилья, которые предоставляют отличаются, в зависимости от того, в каком регионе вы проживаете.
Разновидности жилья:
- Квартира в новостройке. Предлагается квартира в строящемся доме (не меньше 70%);
- Жилье аналогичного типа. Встречается сейчас крайне редко, так как в населенных пунктах нашего государства почти не осталось коммуналок, которые удовлетворяют жилищным условиям;
- Отдельное жилье. Не являющиеся друг другу родственниками жители коммуналки должны получить квартиру, отдельно на каждую семью;
- Выкуп остальных комнат в коммуналке по льготной стоимости.
Когда вы придете в администрацию, по предварительному приглашению, вам следует взять с собой следующие документы:
- Паспорт российского гражданина и заполненное заявление;
- Документы, которые подтверждают, что вы владелец или арендатор жилья;
- Справка, о том, что ранее вы получил статус гражданина, которому необходимо улучшить условия проживания;
- Документы, на основании которых вы получаете право первоочередности.
Как сделать квартиру коммунальной
Можно ли сделать отдельную квартиру коммунальной, если в этом возникла необходимость, и какие шаги следует предпринять в первую очередь. Согласно закону признается коммунальной квартира государственного или муниципального жилищного фонда, в тех случаях, когда по договорам социального найма или аренды заселена несколькими нанимателями, не являющимися членами одной семьи. Могут признаваться коммунальными и квартиры, отдельные комнаты которых уже приватизированы, но при этом хотя бы одна из комнат продолжает оставаться в муниципальной собственности. Именно такие квартиры могут попасть под программу расселения коммуналок.
Собственник комнаты может продать, подарить или передать во временное пользование по договору аренды свое жилье третьим лицам. Для аренды приватизированной комнаты согласия собственников остальных комнат в квартире не требуется. При продаже порядок несколько иной, и сособственники имеют преимущественное право покупки отчуждаемой недвижимости. Именно им нужно предложить свою долю в квартире, прежде чем предлагать ее другим, при этом цена должна быть не выше той, за которую планируется продажа третьим лицам. Также владельцу комнаты принадлежат на праве общей долевой собственности помещения общего пользования, такие как: кухня, ванная, туалет и коридор.
Несмотря на то, что коммуналки являются пережитком советского времени, многие люди проявляют интерес в создании новых квартир такого типа. В большинстве случаев такое происходит после развода, когда люди не имеют возможности приобрести отдельную квартиру, а за счет участия в программах по расселению хотят улучшить жилищные условия. Государством, однако, такие идеи не поддерживаются. Жилищный кодекс РФ не позволяет сделать коммунальной ни приватизированную, ни даже муниципальную квартиру. Также не предусмотрено и разделение лицевых счетов на оплату. В стремлении избавиться от коммуналок государство с бывшими членами семьи нанимателя отдельные договоры найма не заключает.
Но отсутствие в законодательстве необходимых норм, на практике не мешает появляться новым коммунальным квартирам. В коммуналки превращаются приватизированные квартиры во время раздела имущества при разводе, или при получении наследства.
И в том и в другом случае собственники недвижимости могут определить порядок пользования жилыми помещениями и впоследствии заключить соглашение у нотариуса. После этого каждый из собственников сможет продать свою долю в квартире другим жильцам или же третьим лицам. Важно при этом, что доля продается с правом пользования изолированным помещением или комнатой. Данный факт обязательно фиксируется в договоре купли-продажи. Такие сделки, когда человек желает продать комнату, полученную при разделе имущества, не редкость для вторичного рынка. Государство, правда, и в этом случае не считает квартиру коммунальной, хотя она таковой и является. Квартиры подобного типа не попадают в программы по расселению, а ее жильцы платят за услуги по единому счету.
Таким образом, улучшить жилищные условия за счет фактического превращения квартиры в коммуналку не получится, а потому, возможно, и не имеет смысла. Зато стоит помнить другую важную деталь: продавая объект недвижимости целиком, продавцы получаю больше, чем, если бы продавали по комнатам. Так, например, в случае, когда в двухкомнатной квартире бывшие супруги владеют каждый 1/2 долей, при продаже квартиры целиком и разделе денег согласно долям, они получат на 20-30% больше.
Переоформление в судебном порядке
Если нет возможности мирно согласовать переоформление доли в отдельную комнату, подают иск в суд. Перед подачей заявления следует объективно оценить возможность обособления собственности согласно долевому распределению, заказав проведение независимой экспертизы.
Иск подают в городской или районный суд лично или по почте, заверив передаваемые документы.
В процессе выдела доли в судебном порядке предстоит пройти следующие этапы:
- Досудебное урегулирование. Собственникам квартиры передают письменное предложение добровольно заключить мировое соглашение.
- Подготовка пакета документов. Перечень включает иск и подтверждающую документацию.
- Составление заявления.
- Подача иска и участие в судебных разбирательствах.
- Получение судебного решения.
- Переоформление права на комнату после вступления в силу решения.
Определение по закону: что такое коммунальная квартира
Квартира коммунального типа представляет собой один из объектов недвижимости, имеющий несколько собственников, в том числе из проживающих лиц. В коммунальной квартире имеется кухня, санузел и прихожая — все эти помещения общие для всех жильцов.
Стороны распоряжаются имуществом в соответствии со статьей 30 Жилищного кодекса РФ. Предусмотрены правила проживания, особенности сдачи помещений в аренду.
Для проживания лиц без регистрации требуется заключение специального соглашения. Процедура бесплатная, но требует соблюдения определенных норм.
Гости без регистрации могут проживать в коммунальных квартирах не более 3-х дней. При несоблюдении этого срока соседи вправе обратиться с жалобой в контролирующие органы. В коммунальной квартире все жильцы наделены равнозначными правами.
Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) закрепил пользование общим долевым имуществом. Порядок пользования имуществом, находящимся в совместной и долевой собственности определяется также Семейным кодексом Российской Федерации (СК РФ).
Раздел квартиры возможен как по соглашению сособственников, заверенному нотариусом, так и в судебном порядке (чаще всего применяется при разводе). Соглашение между совладельцами жилого помещения является наиболее простым вариантом. В нем можно предусмотреть раздел имущества не только в равных долях, но и в других размерах. Если у сторон не получается договориться между собой, они имеют право на обращение в суд для разрешения ситуации.
Выдел доли из общего имущества одного из собственников не прекращает прав на общее имущество других сособственников. Но при этом у гражданина, выделившего долю прекращается право на общее имущество.
Если все соседи по коммуналке пришли к единогласному решению об установке счетчика, то провести монтажные работы может любое лицо, имеющее представление об устройстве водопровода. При этом в законе четко прописано, что монтаж водомеров производится за счет пользователя воды и его силами. То есть поставить прибор можно любым удобным способом:
- Пригласить мастера из ЖЭКа, написав заявление;
- Заключить договор с компанией-подрядчиком и дождаться мастера-установщика (кстати, в этом случае специалисты часто имеют разрешение и на пломбировку водомера);
- Воспользоваться услугами частного специалиста;
- Или установить водомер своими руками.
В любом из случаев последней стадией ввода прибора в эксплуатацию должно стать появление пломбы на нём.
Общедомовые счетчики электроэнергии — законность установки
Согласно части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме выбирают один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
Согласно п. 89 Постановления Правительства РФ от 31.08.2006 N 530 (ред. от 31.12.2010) «Об утверждении основных положений функционирования розничных рынков электрической энергии» исполнитель коммунальных услуг (управляющая компания) на основании договора энергоснабжения (договора купли-продажи (поставки) электрической энергии) и в соответствии с настоящим документом приобретает электрическую энергию у гарантирующего поставщика (энергосбытовой организации) для целей оказания собственникам и нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме и собственникам жилых домов коммунальной услуги электроснабжения, использования на общедомовые нужды (освещение и иное обслуживание с использованием электрической энергии межквартирных лестничных площадок, лестниц, лифтов и иного общего имущества в многоквартирном доме), а также для компенсации потерь электроэнергии во внутридомовых электрических сетях. При этом количество приобретаемой исполнителем коммунальных услуг у гарантирующего поставщика (энергосбытовой организации) электрической энергии определяется на границе балансовой принадлежности электрических сетей сетевой организации и внутридомовых электрических сетей.
Штрафные санкции в случае неоплаты за воду
Если случается, что нерадивые соседи по коммуналке отказываются платить за воду, то в этом случае отключения от коммуникации опасаться не стоит. Поскольку водоканал не имеет права отключить водоснабжение всем жильцам коммунальной квартиры из-за одного должника.
Порядок монтажа водяного счетчика в квартире
Отключение от ресурса можно производить только в том случае, если должник имеет свою ветвь коммуникации. К примеру, счетчики на электроэнергию установлены в каждой комнате муниципальной квартиры. В этом случае есть возможность отрезать от света только комнату должника.
При этом решить вопрос можно путем простого непредоставления показаний счетчика в бухгалтерию ДЭЗ. В этом случае расчет за потребленную воду будет проводиться по нормативам.
Важно: при распределении сумм расчета за потребленную воду по закону количество проживающих в квартире еще оспорить можно. А вот уже количество бытовой техники, работающей с применением воды, и частоту её использования доказать никак невозможно.
Где разрешается курить
Действующее законодательство предусматривает ограничение курения сигарет в общественном месте. Иначе говоря, по умолчанию это разрешается делать только в собственной комнате. Такие действия категорически запрещаются проводить на территории общественного пользования.
Если соседи оказались курильщиками, разрешается курить в отдельных помещениях, которые они согласовали между собой. На этой площади должны обязательно соблюдаться правила пожарной безопасности.
Заметим, что действующие нормативы, касающиеся коммунальной квартиры, нигде не говорят о курении. Однако если курильщик создает дискомфортные условия проживания соседям, у них остается право потребовать прекратить табакокурение.
Если сосед игнорирует эти просьбы, жильцы могут попросить помощи у участкового по месту жительства. Конечно, такой вариант лучше использовать только в самом крайнем случае. Юристы советуют решить вопрос мирным путем без привлечения силовых структур.