Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продаю квартиру по переуступке, покупаю другую. Какой налог платить?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для расчёта НДФЛ учитываются доходы, полученные за отчётный период. В 2023 году в налоговую службу подаются сведения о доходах за 2022. При этом в налогооблагаемую базу входит сумма за минусом положенных вычетов — в случае с продажей квартиры, это разница между суммой покупки и суммой продажи (прибыль от продажи уступки).
Повышенная ставка в 15% распространяется только на сумму доходов, превышающую пять миллионов рублей. Получается, на каждые 100 000 сверх лимита придётся дополнительно заплатить 2000 рублей. Даже если вы продали квартиру за 10 миллионов, а купили за 8 с годовой зарплатой в 2 миллиона, ваш НДФЛ всё равно составит 13%.
Поэтому, как бы вас ни пугали слухами о повышенном налоге в 15% за продажу квартиры по переуступке прав требования — не ведитесь. Надеемся, наша статья помогла вам разобраться в этом непростом вопросе.
Жанна Колесникова, руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»:
— Необходимо проверить оплату продавцов стоимости квартиры в полном объеме. Дело в том, что уступка прав на квартиру может производиться после уплаты дольщиком всей цены квартиры по ДДУ. В таком случае согласия застройщика на уступку не требуется. Если цена квартиры оплачена неполностью, к вам одновременно с правами на получение квартиры перейдет обязанность погасить оставшийся долг. И в таком случае согласие застройщика на заключение договора уступки необходимо.
Для проверки оплаты цены квартиры по ДДУ лучше всего попросить предоставить вам справку от застройщика, в которой он подтверждает, что денежные средства по ДДУ внесены в полном объеме.
Помимо подписания договора уступки прав по ДДУ, прежний дольщик обязан отдать вам оригинал ДДУ. Исключение — только в ситуации, когда один ДДУ заключен в отношении нескольких объектов (квартир или нежилых помещений), а к вам по договору уступки переходят права на одну или несколько из них, но не на все. В такой ситуации просите передать вам копию ДДУ, заверенную прежним дольщиком и застройщиком.
Договор уступки прав по ДДУ подлежит государственной регистрации в ЕГРН. Для его регистрации стороны договора (прежний и новый дольщик) через МФЦ подают заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), к заявлениям прикладывают сам договор уступки — по одному для каждой стороны и один для регистрирующего органа. Кроме того, при подаче заявлений необходимо оплатить государственную пошлину за регистрацию договора в размере 350 руб.
Чем может быть опасна переуступка: риски
Основным подводным камнем, на который необходимо обратить внимание, является тот факт, что передаются не только права, но и обязанности по договорам участия в долевом строительстве. «Если предыдущий участник (цедент) оплатил не всю сумму по договору, то выплачивать его долги придется новому участнику (цессионарию). Поэтому необходимо запрашивать платежные документы, подтверждающие фактическую оплату цены договора участия, а также справку от застройщика о произведенных взаиморасчетах и об отсутствии задолженности по оплате», — порекомендовала генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.
Если цессия заключается между физическим лицами, то закон допускает оплату цены уступки до государственной регистрации договора, пояснила Кузнецова. Это, по ее словам, создает возможность продать права несколько раз — поэтому желательно для взаиморасчетов использовать банковскую ячейку.
Основным фактором риска при покупке квартиры по переуступке права можно назвать надежность застройщика, считают в «Национальной Недвижимости». «Вы должны быть уверены, что дом будет сдан в сроки, указанные в договоре долевого участия, — заявил Дмитрий Пантелеймонов. — Также нужно проверить факт исполнения продавцом/инвестором обязательств по оплате перед застройщиком или предыдущим собственником. Как правило, это подтверждается актом о выполнении финансовых обязательств, который подписывают застройщик и инвестор. Если звеньев в цепочке сделки больше, то по каждому из них нужно проверить исполнение обязательств по оплате».
«Также стоит обратить внимание на то, каким образом инвестор исполнял свои обязательства по оплате: путем оплаты денежными средствами, взаимозачетом за выполненные работы, векселем или как-то иначе, — посоветовал Пантелеймонов. — Если вы приобретаете квартиру у юридического лица, запросите документы, подтверждающие полномочия подписанта на совершение данной сделки. Иногда в уставе организации у генерального директора нет полномочий на отчуждение собственности. В случае со ЗПИФ такие риски минимальны, поскольку всем сделкам предварительно требуется согласие специального депозитария или инвестиционного комитета».
Отдельный фактор — вопрос цены. «Покупая квартиру по уступке права требования, вы получаете право требования на ту сумму, которая указана в первом договоре долевого участия. Она, как правило, значительно меньше той, которую вы оплачиваете инвестору. То есть в случае задержки сдачи дома в эксплуатацию и возникновения судебных споров с застройщиком базовой ценой для расчета всех пеней и штрафов в вашу пользу будет цена договора между застройщиком и первым собственником», — рассказали в «Национальной Недвижимости».
В чем суть переуступки?
Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).
Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.
Где могут возникнуть «подводные камни»?
Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:
- продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
- если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
- нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.
НДС у организации — первоначального дольщика (цедента) Облагается ли НДС аванс под уступку?
Когда возникает аванс? Согласно п. 2 ст. 11 Федерального закона N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Нередко встречается ситуация, когда при уступке указанных прав деньги в их полную или частичную оплату поступают от покупателя прав продавцу еще до государственной регистрации договора уступки прав, то есть до момента его исполнения, когда права могут считаться уступленными, переданными. Особенно часто это бывает, когда организация заключает ДДУ на несколько квартир с тем, чтобы в дальнейшем передать права требования на них своим работникам на относительно льготных условиях.
Средства, поступившие от приобретателя прав до государственной регистрации договора уступки прав, считаются для продавца прав авансом, соответственно, встает вопрос о порядке расчетов по НДС.
Бесспорным в этом вопросе можно считать, пожалуй, лишь порядок исчисления налоговой базы при передаче имущественных прав участниками долевого строительства на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места — согласно п. 3 ст. 155 НК РФ она определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав. Остальные моменты требуют обсуждения.
С точки зрения соотношения общих и специальных норм. В общем случае при поступлении продавцу частичной или полной предоплаты налоговая база определяется два раза: на день получения предоплаты и на день отгрузки (п. 1 ст. 167 НК РФ). При этом под днем отгрузки (передачи) товаров (услуг) понимается дата составления первого по времени первичного документа, оформленного на их покупателя (заказчика) (согласованное с Минфином Письмо ФНС России от 28.02.2006 N ММ-6-03/202@) .
От перемены дольщиков НДС… меняется
Представим теперь ситуации, когда в середине строительства физическое лицо уступает права по ДДУ юридическому лицу, а некое юридическое лицо — уступает права физическому лицу. Меняет ли это ретроспективно налоговый статус ранее полученных застройщиком авансовых платежей в счет оказания дольщикам услуг, которые в первом случае не облагались, а во втором — облагались НДС? К сожалению, в п. 8 ст. 149 НК РФ сказано только, как вести себя налогоплательщику в момент отгрузки при установлении или отмене освобождения от обложения НДС какой-либо операции, а как поступать в отношении уже полученных авансов — не установлено. Поэтому приходится обращаться к разъяснениям регулирующих органов (для ситуации установления освобождения от обложения НДС услуг застройщика см. Письма Минфина России от 31.08.2010 N 03-07-10/11, от 11.05.2011 N 03-07-10/08, для ситуации отмены освобождения (например, на год при реализации лома черных металлов) разъяснений не найдено).
По мнению автора, перерасчет НДС за прошедшие периоды ни в одном из вариантов застройщиком не производится, так как уступка свидетельствует о появлении «нового обстоятельства», а не о выявлении ошибки (искажения), о которых говорится в п. 1 ст. 54 НК РФ .
О важности различения ошибки (искажения), с одной стороны и новых обстоятельств — с другой, см. Постановление Президиума ВАС РФ от 17.01.2012 N 10077/11, Письмо Минфина России от 23.01.2014 N 03-03-10/2274, доведенное до налоговых органов Письмом ФНС России от 12.02.2014 N ГД-4-3/2216@.
Был «физик», стал «юрик». При уступке прав физическим лицом юридическому с той части аванса, в счет которой услуги застройщика еще не оказаны, и с получаемой им впоследствии предоплаты услуг начисляется НДС, в обязательном порядке предъявляемый новому кредитору — юридическому лицу (п. 1 ст. 168 НК РФ). При определении налоговой ставки надо руководствоваться п. 17 Постановления Пленума ВАС РФ N 33 , согласно которому если в договоре нет прямого указания на то, что установленная в нем цена не включает в себя сумму налога и иное не следует из обстоятельств, предшествующих заключению договора, или прочих условий договора, судам надлежит исходить из того, что предъявляемая покупателю продавцом сумма налога выделяется последним из указанной в договоре цены, для чего определяется расчетным методом (п. 4 ст. 164 НК РФ).
Постановление Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 N 33 «О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость».
В рассматриваемой ситуации из обстоятельств, предшествующих уступке, как раз совершенно ясно, что стоимость услуг застройщика, включенная в цену ДДУ, не включала в себя НДС. Поэтому если будет заключено дополнительное соглашение с дольщиком — юридическим лицом о доплате НДС к сумме не отработанного застройщиком аванса и об увеличении на сумму НДС последующих долевых взносов, то с сумм предоплаты НДС будет исчисляться застройщиком по расчетной ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ). Если же такое соглашение застройщику не удастся заключить, то с этих же сумм придется начислять НДС по ставке 18%. В любом случае в момент оказания услуг застройщиком сумма НДС, начисленная с предоплаты, будет принята к вычету, поэтому речь идет лишь о размере временно отвлекаемых застройщиком средств.
Был «юрик», стал «физик». При уступке прав по ДДУ юридическим лицом физическому лицу НДС, исчисленный с той части предоплаты услуг застройщика, в счет которой они еще не оказаны, налоговый орган вряд ли позволит принять к вычету в момент их оказания без изменения договора и возврата суммы НДС физлицу, поскольку, скорее всего, он будет руководствоваться по аналогии Письмом Минфина России от 31.08.2010 N 03-07-10/11. Не удастся отнести этот НДС и в расходы, учитываемые при исчислении базы по налогу на прибыль, поскольку согласно п. 1 ст. 168 НК РФ он является «предъявленным» дольщику — юридическому лицу (п. 19 ст. 270 НК РФ). Но с момента уступки прав дольщика физическому лицу НДС, уплаченный с аванса в счет оказания услуг застройщика, полученного от дольщика — юридического лица, становится излишне уплаченным и может быть зачтен застройщиком в счет будущих платежей в бюджет или возвращен застройщику в порядке, установленном ст. 78 НК РФ.
Налоговый вычет при долевом строительстве квартиры
рублей. Если квартира куплена в браке, она будет совместным имуществом.
Право получить возмещение возникает у обоих супругов в равной степени. Процентное соотношение получения вычета устанавливается между супругами в долях в индивидуальном порядке и принимается к исполнению налоговыми органами на основе письменного заявления. Налоговый кодекс РФ четко регламентирует, у кого и при каких обстоятельствах возникает право получить налоговый вычет по ДДУ: Лица, имеющие гражданство России.
Сумма с покупки недвижимости возвращается только гражданам России, которые платят налоги. Лица, не использовавшие указанное право раньше.
Получить подобную льготу можно только один раз в жизни на сумму не больше, чем 260 000 рублей.
Гражданское законодательство предусматривает совершение сделки по продаже имущественного права. Оформление уступки производится только в период между регистрацией договора долевого участия и подписанием акта по приёму объекта в эксплуатацию.
Переуступка прав означает смену кредитора. Это не возбраняется законом, если только в ДДУ не прописан запрет на изменение. Договором уступки прав пользовались некоторые инвесторы, чтобы не платить НДФЛ. Согласно поправкам к законодательству, перекупщик жилья должен заплатить налог с продажи квартиры, если он покупает по цене ДДУ, а продаёт с более высокой стоимостью.
Если к моменту сделки акт по приёму недвижимости был подписан, документ носит название «договор купли-продажи».
Юридические действия с недвижимостью имеют свои особенности для физических лиц. Необходимо иметь понятие о льготах, которые предоставляет законодательство, и правильно ими воспользоваться. Следовательно, заплатить налоги в меньшем размере.
Договор уступки прав по договору долевого участия в строительстве жилья (договор цессии)
5. Точная характеристика указанной квартиры (адрес, площади, кадастровый номер) будет установлена [наименование организации, осуществляющей техническую инвентаризацию объектов недвижимости] в техническом паспорте на квартиру после ввода дома в эксплуатацию и указана в передаточном акте, который оформляется между Цессионарием и [краткое наименование общества].
и гр. РФ [Ф. И. О.], [число, месяц, год] года рождения, паспорт серия [вписать нужное] N [вписать нужное], выдан [наименование органа, выдавшего паспорт] [число, месяц, год], код подразделения [вписать нужное], не состоящий в браке, зарегистрированный по месту жительства по адресу: [вписать нужное], именуемый в дальнейшем «Цессионарий», с другой стороны заключили настоящий договор о нижеследующем:
Какие существуют риски для покупателя?
При заключении договора цессии необходимо соблюдать некоторые меры предосторожности со стороны покупателя и в обязательном порядке проверить информацию по застройщику и дольщику. Перечислим основные моменты, относящиеся к рискам:
- некачественно проведенные строительные работы;
- перенос даты завершения стройки и сдачи дома;
- возможная «заморозка» и судебные разбирательства;
- имеющиеся долги перед застройщиком у дольщика переходят покупателю по соглашению цессии;
- вероятность объявления нового претендента на жилье;
- сделку могут признать недействительной, если строительной компанией будут нарушены условия Застройщика.
Почему цена квартиры по переуступке выше чем первоначальная?
Первоначальная цена может быть ниже поскольку квартира по ДДУ была приобретена на более раннем этапе строительства. Также стоимость может отличаться, если квартира была приобретена компанией, которая занимается перепродажей и купила несколько квартир по оптовой цене.
Одна из главных особенностей сделки проявляется в том, что порядок оформления договора будет зависеть от того, полностью или частично выплатил продавец средств за недвижимость.
В случае, если он в полном объеме внес сумму, указанную в ДДУ, то не потребуется письменного согласия строительной компании на передачу прав и обязанностей другому лицу.
Что касается извещения застройщика о заключении договора переуступки, то в соответствии с ФЗ № 214 от 2004 года, это делать не требуется.
Однако большинство строительных компаний подразумевает это пункт в соглашении. Поэтому перед началом процедуры необходимо направить уведомление в письменной форме, при этом рекомендуется сохранить доказательства отправления.
Если же первоначальный покупатель не внес всю сумму за объект, то в договоре переуступки у второго покупателя появляется обязательство перед застройщиком – выплачивать средства в установленные сроки.
Важно, что в такой ситуации появляется необходимость получения соглашения на проведение процедуры от застройщика.
Оно обычно является платным (несколько процентов от стоимости квартиры) и должно оформляться в письменном виде.
Возможные риски сделки по переуступке
По закону, дольщик, уступающий свои права, не отвечает за срыв сроков строительства, получение новым участником некачественного жилья и другие нарушения застройщика, даже если он был осведомлен о проблемах. Все претензии после подписания договора цессии можно предъявлять только застройщику. Однако есть возможность оставить часть рисков по неисполнению обязательств застройщиком за прежним участником. Для этого в условия договора по переуступке включается пункт о поручительстве продавца за те или иные нарушения со стороны застройщика. Однако в юридической практике договоры на таких условиях заключаются в единичных случаях.
Проблемы с неоплаченной задолженностью и просрочкой платежей могут также быть и у прежнего дольщика, а это дает право застройщику через определенное время аннулировать договор в одностороннем порядке. Поэтому это также необходимо проверить, получив у застройщика акт сверки платежей, где указаны все выплаты, произведенные участником, а также его долги по оплате.