Назначение и виды помещений в доме

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Назначение и виды помещений в доме». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

И всё же существуют акты, в которых косвенно затрагиваются виды нежилых помещений. Среди таких источников можно выделить письмо «О классификации помещений зданий гражданского назначения» Министерства жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 09.03.1977 № 15-1-103. В соответствии с этим актом можно выделить следующие градации нежилых помещений.

Классификация нежилых помещений по целевому назначению. На каком основании выделяют типы (виды) нежилых помещений по целевому и функциональному назначению

На основе анализа судебной практики и системного анализа норм законодательства (см., например, Постановление АС Волго-Вятского округа от 17.03.2015 по делу № А28-6381/2014, п. 1 ст. 27 закона «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» от 22.07.2008 № 123-ФЗ и т. д.) можно сделать следующие выводы:

1. Под целевым назначением нежилого помещения обычно понимается вид деятельности, для ведения которой будет использовано данное помещение. По данному признаку помещения можно классифицировать, например, так:
   • торговые;
   • производственные;
   • складские;
   • коммунально-бытовые;
   • объекты общепита;
   • офисные;
   • медицинские;
   • образовательные;
   • спортивные;
   • свободного назначения и т. д.
2. Под функциональным назначением понимается наличие у помещения технических характеристик и конструктивных особенностей, позволяющих использовать его как самостоятельный объект. Классификация помещений может быть такой:
   • основные;
   • вспомогательные;
   • обслуживающие;
   • коммуникационные;
   • технические.

Помещение как объект аренды

В связи с тем, что Гражданский кодекс РФ (далее — ГК РФ) не содержит отдельных норм об аренде помещений, к данному виду сделок применяются некоторые положения § 4 гл. 34 ГК РФ об аренде зданий и сооружений. Эта практика, безусловно, логична, так как помещение — это часть тех же зданий или сооружений, имеющая конструктивные границы (ст. 2 закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 № 384-ФЗ).
При заключении любого договора должен быть согласован его предмет (ст. 432 ГК РФ) как существенное условие. По смыслу ст. 650 ГК РФ предметом договора аренды нежилого помещения является передаваемое по нему имущество. Следовательно, в тексте необходимо четко идентифицировать последнее.

Для того чтобы четко определить объект, следует воспользоваться сведениями из Единого государственного реестра недвижимости, которые представляются в виде выписки. И уже на этой стадии мы первый раз определяем целевое назначение помещения с помощью дифференциации объектов на жилые, т. е. пригодные для постоянного проживания людей, и нежилые, т. е. не предназначенные для непрерывного нахождения в них граждан (подп. 10 п. 5 ст. 8 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Так как темой нашей статьи являются нежилые помещения, далее мы будем разбираться с вопросом деления по целевому назначению только этой категории объектов.

Разновидности конструктивной пожарной опасности

Она выявляется степенью участия определенных строительных элементов, в ходе развития возгорания и создания пожароопасных факторов. Данный параметр напрямую связан с категориями пожароопасности главных несущих, заградительных элементов, например, лестничные марши. Различают 4 категории:

• С0 – элементы конструкции изготовлены из негорючих материалов (непожароопасные)
• С1 – при строительстве были применены трудногорючие материалы
• С2 – объекты жилого назначения, степень огнестойкости от 2 до 4
• С3 – основная часть конструкций (исключение составляют стены, преграды, перегородки и т.д.) к которым не выдвигаются противопожарные требования

Также различают категории пожароопасности строительных конструкций: К0 — непожароопасные, К1 — малопожароопасные, К2 — умереннопожароопасные К3 — пожароопасные.

Классификация офисной недвижимости

Стандарты и
требования к офисным помещениям формируют компании – пользователи недвижимости.
Крупным компаниям и корпорациям, таким как Microsoft, IBM, Boeing
и прочим нужны стандарты, позволяющие принимать решения о покупке или аренде
помещений в условиях сложных и долгих согласований внутри организационных
структур компаний.

На основе этих
требований, формируется классификация офисной недвижимости. При этом стоит
отметить, что единой классификации, признанной во всем мире, на данный момент
не существует.

Это связано с
большими различиями в градостроительных нормах и законодательстве, архитектуре,
плотности застройки различных стран и городов.

Актуальная
классификация применительно к российском рынку недвижимости была разработана в
2018 году компаниями «большой четверки», работающими в сфере коммерческой
недвижимости: Knight Frank, Colliers International, Maris, JLL.

Эта классификация
разделяет офисную недвижимость на три класса: А, В и С.

Различия капитального и временного строения

Объект капитального строительства — это любое строящееся здание, строение или сооружение, функциональные, технологические и конструкционные особенности которого не являются временными, а также объект незавершенного строительства или проходящий процесс ремонта или модернизации.

Признаки капитальных и некапитальных сооружений:

1. Капитальная постройка имеет постоянную привязку к фундаменту, в то время как временная зачастую им не обладает.
2. Привязка к определенному и регламентированному земельному участку.
3. Для эксплуатации капитальной постройки в полном объеме необходим пакет правоустанавливающих и разрешительных документов, в то время как на временные строения не требуется выдачи разрешения.
4. Согласно Градостроительному кодексу РФ объекты капстроительства должны относиться к 1, 2 или 3 категории, минимальный срок их эксплуатации составляет 25 лет. Временные строения не могут эксплуатироваться дольше 25 лет.
5. Объект капстроительства должен в обязательном порядке ставиться на кадастровый учет, должны регистрироваться также права собственности в Росреестре, в связи с чем объект не может быть снесен. Также становится невозможен перенос объекта на другой земельный участок.

Расчет категории – комплекс вычислительных мероприятий, позволяющих выявить категорию опасности, на основании анализа хранимых, используемых, перерабатываемых сред, технологической операции и установки. Чтобы выполнить расчет, необходимо сперва собрать информацию (включая план) о рассматриваемом объекте. После, выполнить замеры стен, высоту потолков в тех зонах, которые представляют особую опасность в ходе возгорания. Далее установить температурный режим, и какой материал использован в качестве полового покрытия. Выявить присутствие специального оборудования, предназначенного для пожаротушения, вентиляционные выходы. Цель вычисления – создание соответствующих требований относительно рассматриваемой области, направленных на снижение рисков возникновения возгорания, и грамотное обеспечение защиты людей, ценностей, в случае его появления.

Особенности расчета класса

Класс функциональной пожарной опасности здания определяется на основании множества параметров. Руководствоваться следует основными двумя документами — 123 Ф3, от 22.07.2008 и 117 Ф3 от 10.07.2012. Чтобы присвоить зданию степень пожароопасности, важно учесть каких помещений определенного взрывоопасного уровня присутствует больше. Обязательно устанавливается общий объем горючих сред, которые можно вместить на объекте. Как проводятся расчеты? Для выявления пригодного расчетного способа, выбирается тот, где возможен самый высокий уровень опасности. Берется во внимание и вероятность выхода из строя одного из оборудования. Все элементы агрегата располагаются в помещении, в течении всего времени отключения, наблюдается утечка из питающих систему трубопроводов. Далее происходит испарение разлитого состава. Помимо этого, учитывается свободное пространство исследуемого объекта. После этого приступают к расчету избыточного давления. Для выявления категории используют специальную формулу. Некоторые виды категорий устанавливают на основании конкретной группы атомов горючих сред, присутствующих в здании. Для выявления категории пожароопасности для объектов жилого назначения расчет не нужен. Исходя из класса, определяется число выходов, входов, вариант пожарной сигнализации и прочие моменты, которые влияют на безопасное нахождение в сооружении.

Разделение на вспомогательные и основные

Нежилые помещения могут в зависимости от возможности самостоятельного использования подразделяются на основные и вспомогательные:

• Основные помещения предусмотрены для осуществления основных целей и задач здания, в которых происходят процессы функционального назначения.
• Вспомогательное помещение по своему функциональному назначению обслуживает одно, несколько помещений или все здание и не может самостоятельно использоваться лицами, не являющимися владельцами здания или помещений в данном здании. Под данной категорией подразумевают объекты, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения здания.

  Предназначение вспомогательных площадей – обслуживание основных пространств.

Разновидности классификаций

1. По этажности. При ее установлении в количество этажей входят: надземные, технический, мансарда, цокольный (при условии, что верх конструкции расположен выше средней планировочной метки земли не меньше чем на 2 метра).

• малая этажность — высота зданий до 2 этажей;
• средняя этажность — от 3 до 5 этажей;
• увеличенная этажность — от 6 до 9 этажей;
• многоэтажные — от 10 до 25 этажей;
• высотки — от 26 этажей и выше.

2. По материалу, из которого изготовлены стены:

• камень (кирпич или натуральный камень);
• бетон (ненатуральный камень, блоки из бетона);
• железобетон;
• металл;
• дерево.

3. Классификация зданий и сооружений по способу возведения:

• из малоразмерных составляющих которые перемещаются на строительной площадке с применением мелкогабаритной техники или вручную);
• из крупноразмерных составляющих (для установки этих элементов используют массивные подъемные краны и машины);
• монолитные (заблаговременно изготовленный бетонный раствор помещается в форму прямо на строительной площадке, где и происходит его отвердевание).

4. По долговечности:

• I — период эксплуатации больше 100 лет;
• II — от 50 до 100 лет;
• III — от 50 до 20 лет;
• IV — до 20 лет (временные здания).

5. По капитальности:

• 1-й класс — строения, способные удовлетворить повышенные требования. Основные здания в городе с предположительным периодом эксплуатации больше 70 лет (вокзалы, музеи, театры, дворцы культуры). Сюда же можно отнести уникальные постройки государственного значения со сроком службы более 100 лет (храм Христа Спасителя, и т. д.).
• 2-й класс — строения, способные удовлетворить средние требования. Массовое строительство, которое составляет основу застройки города, с предположительным периодом эксплуатации не меньше 50 лет (административные здания, гостиницы, многоэтажные жилые дома).
• 3-й класс — строения, способные удовлетворить средние и пониженные требования (облегченные здания пониженной капитальности с предположительным периодом эксплуатации от 25 до 50 лет).
• 4-й класс — здания с минимальными требованиями.

В зависимости от класса здания подбираются и строительные материалы. Для сооружений высокого класса применяют прочные, проверенные временем огнеупорные перекрытия и материалы, которые способны обеспечить исправное и длительное использование без частых ремонтных работ.

Аренда и продажа: некоторые нюансы

Как известно, от любого коммерческого помещения должен поступать доход. Стабильной и постоянной прибылью считается поступление средств от аренды. Как правило, сдача осуществляется на длительный период. При осуществлении сделки купли-продажи помещения необходимо тщательно изучить документацию по выводу площади из жилого в нежилой фонд. В случае если сооружение представляет собой старинный особняк, дополнительно следует ознакомиться с заключениями экспертов по вопросу возможности его обустройства. Несомненно, кроме прочего, необходимо удостовериться в юридической чистоте правоустанавливающих бумаг.

Обзор помещений свободного назначения, пожалуй, следует начать с того, что это понятие, а также используемая аббревиатура с аналогичным значением (ПСН) являются не юридическим термином, в строгом смысле этого слова, а, скорее, разговорным оборотом. Фразу «площадь свободного назначения» часто можно встретить в рекламных объявлениях, которые подают как собственники, так и потенциальные арендаторы.

Особенности данной классификации и ее применение на практике

В свою очередь, объекты класса Ф5 подразделяются на дополнительные группы по пожарной и взрывоопасности. Это влияет на размещение помещений, в которых находится больше 50 людей, или они расположены в цокольных этажах либо подвалах.Также эвакуационные выходы не могут вести в помещения или части класса Ф5, которые относятся к категории А, Б.

Если есть части с разными по функциональной пожарной опасности и разделенные противопожарными преградами, то в них должны присутствовать два отдельных эвакуационных выхода из каждого. Для помещений, относящихся к классу Ф1.1 , в которых в один момент может пребывать свыше 10 человек, и Ф5 категорий А, Б с наибольшими сменами в 5 и 25 человек соответственно предусматривают не менее двух эвакуационных выходов. Аналогичные требования к двухуровневым квартирам, высота второго уровня у которых превышает 18 м (класс Ф1.1). Примечательно, что тогда эвакуационные выходы должны быть со всех уровней. В остальных случаях и классах объектах необходимо учитывать этажность зданий, высоту, количество квартир и отдельных помещений.

Тогда могут по-другому классифицировать объект с точки зрения функциональной пожарной опасности здания, а иногда требуется согласование изменений с контролирующими органами.

Этот параметр влияет на выбор оснащения и отделки эвакуационных выходов, длину и высоту различных участков эвакуационных путей, оснащение осветительными приборами лестничных клеток, количество и обустройство выходов на кровлю. От него зависит комплектация и масштабность системы противопожарной защиты. Интересно, что при различных классах нескольких частей объекта, возможно присвоение более высокого класса для всего здания.

Зачастую применение данной классификации усложняется ее несовершенством и отсутствием четких критериев. Например, популярные сторожки и подобные бытовые сооружения зачастую относят к классу Ф4, в дальнейшем определяют другие характеристики и выбирают подходящий подкласс. Тогда в них необходимо устанавливать системы пожарной сигнализации. Оптимальный вариант – отнести сторожки и будки к классу Ф3.

Классификация по типам разрешенного использования

Нежилое помещение может быть использовано под любую деятельность. Если принять во внимание все виды разрешенного использования, то все помещения делят на следующие типы:

• Офисное.
  Оно используется для создания офиса организации, а размещаться может в ТРК, ТЦ и БЦ. Также оно может иметь место в большом административном здании. Офисное помещение имеет характерные капитальные стены, которые отгораживают его от других пространств. Обязательным считается наличие коммуникаций прямо в здании (вода, санузел, слив).
• Торговая площадь.
  Может применяться для торговли, а размещаться в ТРК или в жилом здании. Не всегда имеет капитальные стены, но наличие базовых коммуникаций неподалёку от такой площади обязательно. Они могут быть рассчитаны на небольшое число торговых площадок.
• Универсальное помещение.
  Оно подходит для разных видов деятельности (офис, кабинет по предоставлению медицинских услуг, спортивный клуб, солярий, кабинет мастера маникюра, рабочее место мастера по шугарингу). Помещение обособленное, у него есть отдельный вход и капитальные стены, которые отгораживают от других помещений. Также оно должно иметь свои коммуникации, а находиться может в торговом центре или жилом объекте.
• Склад.
  Он может иметь место в административном здании или в спортивном комплекте. Ему характерны капитальные стены, которые отгораживают от других помещений. Наличие отдельного входа и базовых коммуникаций при этом не обязательно, ведь его зачастую используют для хранения продукции или техники.

Как выбрать производственное помещение

Чем больше запросов, тем сложнее найти помещение, которое будет отвечать на все требования. Конечно, только время и опыт может пойти на пользу, но, если у вас немного ресурсов для ожидания, лучше разобрать предложенный вариант по всем критериям.

• Цена – основной показатель в выборе. Слишком завышенная требует больших затрат, небольшая – наоборот, вызывает подозрение и недоверие. Но не забывайте: то, что вы вложите в аренду, потом скажется на эффективности бизнеса и работоспособности;
• Местоположение – выгодным вариантом станет аренда помещения на окраине города. Только обязательно с проездными путями для транспорта, площадок для выгрузки и погрузки товара. Помните о клиентах. Необходимо продумать удобные способы, чтобы забрать приобретенное;
• Не менее важной частью выбора является техническое оснащение арендованного помещения – к проверке стоит подойти внимательно: электропроводка, водоотведение и газ; наличие крепежных элементов, дверей и перегородок; системы безопасности и разрешение на их использование;
• Стоит обратить внимание на договор. Поговорите с арендодателем о пунктах, которые входят в стоимость. Попросите документы собственности на помещение и обговорите расходы, которые дозволено совершать организации. Чтобы договор вступил в силу, необходимо договориться о форме и размере оплаты, зафиксировать свои действия соглашением. Так у вас будет гарантия, если вдруг появятся “случайные” изменения в арендной плате.

Будьте бдительны, изучите арендодателя, вы должны полностью ему доверять. Между вами должно быть взаимопонимание. Если что-то смущает, то лучше продолжить поиски дальше. Весь алгоритм выбора начинается с личного контакта. Можно сразу заметить: мошенники перед вами или серьезные, надежные люди.

Похожие записи:

• Ставка налога на земли сельхозназначения в 2021 году
• Бабушке не дают видеться с внуками
• Подробно о педагогическом стаже для льготного выхода на пенсию