Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно снять квартиру: советы профессионалов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Такой вид обмана, как публикация липовых объявлений по заниженной стоимости и сбор денег за контакты собственника, до сих пор существует. Поэтому помните, что любые платежи агенту или агентству производятся только после подписания договора аренды.
Что нужно знать, когда снимаешь квартиру: выводы
✔️ Не «ведитесь» на объявления, в которых стоимость жилья сильно ниже рыночной, а состояние на фото — слишком идеальное. Скорее всего, это уловка.
✔️ Не переводите деньги до того, как заключили договор. За любые платежи наличными просите хозяина дать расписку.
✔️ Договаривайтесь о сделке с собственником, а не с человеком, который представился его знакомым или родственником.
✔️ Требуйте от хозяина оригиналы паспорта, выписки из ЕГРН, а также посмотрите квитанции за коммуналку, в них не должно быть долгов.
✔️ В квартире проверьте все — от обоев и окон до царапин на полу и дверных ручек. Все недостатки внесите в договор.
✔️ Расспросите у собственника, как долго сдается недвижимость, кто и сколько жил в ней до вас. Проверьте, выставлена ли она на продажу.
✔️ Прочитайте договор целиком. В нем должны быть указаны все ваши данные и данные собственника, срок аренды, стоимость и порядок оплаты, размер залога и условия его возвращения, перечислена вся техника и мебель, их состояние, проставлены актуальные даты.
✔️ Не цепляйтесь за один понравившийся объект — вариантов с недостатками много, а здоровые нервы ценнее.
При заключении договора найма обычно составляется опись имущества: мебель, бытовая техника и ее состояние. Причем опись нужна больше даже в интересах нанимателя – посмотреть более внимательно, в каком виде ты получил имущество, чтобы потом не пришлось доплачивать за ремонт.
В среднем и наймодатели, и наниматели – люди адекватные, но от проблем с любой стороны никто не застрахован.
Многие об этом не думают, хотят заключить договор поскорее и вселиться. Все ж таки составить опись имущества в двух экземплярах от руки – это время. А то, что потом окажется, что стиральная машина без заглушки и вы зальете соседей, это ничего. В общем, граждане, будьте бдительны.
И не стоит экономить время. Приехать – и заселиться, скорее всего, не получится. Пару дней на гостиницу все-таки стоит заложить.
Подводим итоги. Максимум информации на предварительной стадии. Отказ от иллюзии, что все произойдет быстро и гладко. Учет дополнительных расходов, в том числе и транспортных в будущем. И, наконец, просто здравый смысл, никакой эйфории.
Средняя цена предложения по районам Петербурга, руб./мес.
| Районы | Комнаты | Студии и однокомнатные | Двухкомнатные | Трехкомнатные |
| Адмиралтейский |
12 712 |
30 391 |
42 775 |
52 636 |
| Василеостровский |
12 534 |
26 410 |
38 728 |
58 231 |
| Выборгский |
10 850 |
21 691 |
28 849 |
33 938 |
| Калининский |
11 071 |
21 178 |
24 811 |
35 095 |
| Кировский |
10 569 |
20 528 |
25 789 |
27 579 |
| Красногвардейский |
10 155 |
20 458 |
24 654 |
32 769 |
| Красносельский |
10 591 |
18 567 |
23 766 |
30 000 |
| Московский |
12 341 |
25 727 |
35 042 |
44 846 |
| Невский |
11 052 |
20 202 |
25 860 |
33 105 |
| Петроградский |
12 093 |
38 000 |
52 767 |
54 125 |
| Приморский |
11 672 |
22 294 |
30 484 |
39 348 |
| Фрунзенский |
10 811 |
21 365 |
25 717 |
33 733 |
| Центральный |
13 324 |
32 292 |
45 246 |
57 462 |
Начинаем поиски квартиры без посредников: друзья, коллеги и соцсети
Обычно поиск квартиры начинают с оповещения знакомых: сарафанное радио всё ещё работает.
Согласно исследованиям британского антрополога Робина Данбара, число стабильных социальных связей каждого человека колеблется от 100 до 230, обычно берут среднее число — 150 более или менее активных контактов. Попросив этих друзей и знакомых узнать, не сдаёт ли кто-нибудь квартиру без посредников, можно увеличить этот охват в десятки раз.
Соцсети, форумы на работе — всё может сработать. Дополнительный плюс: собственники обычно лояльнее относятся к знакомым знакомых, чем к людям с улицы. Есть шанс попросить скидку как «почти своим».
Сайты по поиску недвижимости
Многие думают, что на сайтах объявлений размещают предложения только риелторы. Это не так — собственники тоже публикуют свои квартиры на таких ресурсах. Только на Яндекс.Недвижимости 16,5% квартир сдаются без комиссии или с минимальной комиссией.
Как искать квартиры без посредников на Яндекс Недвижимости
- На главной странице сайта заполните все поля и нажмите на кнопку «Показать».
- В выпадающем блоке внизу выберите «От собственника»
Сколько времени уйдет на поиск комнаты в Санкт-Петербурге
Я переехал в Санкт-Петербург в октябре вместе со своей девушкой. На первое время нас пустила к себе подруга, которая переехала немного раньше. Так что мы знали, что у нас есть несколько недель на поиск жилья.
Сначала мы не торопились — жили как туристы, особенно и не пытались искать себе комнату. Так, лениво просматривали объявления, и обсуждали их.
Подруга жила на окраине города, в хорошем спальном районе. Однако мы сразу решили, что нам такой вариант не подходит. Всё-таки мы переезжали в Петербург, а не в его самую отдаленную часть. Поэтому рассматривали жилье поближе к центру.
Спустя еще несколько недель пребывания в городе. Нам стало понятно, что пора искать жильё по-настоящему. Тогда и начались наши приключения.
Что нужно учитывать при поиске квартиры в аренду
Главное, что я понял в первые дни поиска квартиры — вас вечно будут пытаться обмануть. Условия, которые вы принимаете, никого не волнуют. А риэлтор всегда будет предлагать вам варианты чуть дороже, чем вы готовы «потянуть».
Все частные арендодатели будут «втюхивать» вам квартиры и комнаты, которые не соответствуют вашим ожиданиям. Но это не значит, что вы должны соглашаться на всё подряд.
Спустя пару недель поиска я все-таки сумел найти комнату в коммуналке, которая меня во всем устроила. И цена, и соседи, и географическое расположение, и площадь жилья. Расположение дома было даже лучшим. Чем то, на которое я рассчитывал.
Спустя почти год жизни в этой квартире я понял, что сделал правильные выводы из первых неудач. Нужно упорно искать то, что вам подходит. А соглашаться на уступки можно только тогда, когда вы сильно ограничены во времени поиска.
Нужен ли риэлтор при поиске квартиры в аренду
Про риэлторов принято говорить всякие гадости, и часто такие отзывы реально заслуженные. Однако я могу сравнить Санкт-Петербург и Владивосток и сказать, что между ними есть огромная разница.
Например, во Владивостоке намного выше стоимость услуг. Как правило, риэлтор за свои услуги берет не менее 90% от месячной стоимости жилья. А в Петербурге за ту же самую работу, риэлторы берут примерно в два раза меньше.
Также во Владивостоке почти отсутствует возможность снять жильё без агентства, поскольку они вычищают рынок под себя. Появляется частник, сдающий жилье — риэлторы тут же забрасывают его звонками. В Петербурге же, снять жилье и самому можно.
Как подготовиться к осмотру квартиры?
-
Спросите, является ли ваш собеседник собственником. Если у квартиры несколько собственников, нужно получить согласие от всех в виде подписи на договоре, либо нотариальной доверенности на имя того, с кем вы заключаете договор.
-
Уточните актуальность условий: стоимость аренды, наличие комиссии и сумму залога, срок сдачи жилья. Также стоит выяснить, есть ли в квартире вся необходимая бытовая техника и мебель.
-
Попросите заранее прислать проект договора найма, а на встречу принести документы на квартиру, подтверждающие право собственности (выписка ЕГРН или свидетельство о праве собственности и паспорт).
Как платить за наем квартиры?
Существуют два способа платы за наем или аренду жилья — наличными и по безналичному расчету. Если вы используете первый вариант, всегда берите с хозяина квартиры расписку. Нежелательно передавать деньги через его друзей и родственников — это не будет считаться оплатой, даже если они напишут расписку. Банковский перевод или перевод средств с карты на карту безопаснее и не требует дополнительных подтверждений.
Наибольшей популярностью на рынке аренды пользуются однокомнатные квартиры (по данным отдела исследований и аналитики ГК «БН», на них сейчас приходится больше половины всех запросов, поступающих от потенциальных нанимателей жилья). Причем наиболее ликвидные объекты расположены в недавно построенных домах (не старше десяти лет), находящихся в пешей доступности от станций метро. Одно из обязательных условий в данном случае – наличие в квартире косметического ремонта, а также минимально необходимого набора мебели и бытовой техники. Если все описанные выше критерии соблюдены, среднерыночная арендная ставка на такие квартиры держится на уровне 18-20 тыс. руб. в месяц.
Требования к наиболее ликвидным комнатам похожие. Одно из главных условий – коммунальная квартира должна быть малонаселенной, с небольшим числом комнат (не более трех). Сама комната должна быть в хорошем состоянии, как и места общего пользования, в ней должна быть мебель и бытовая техника. Нанимателям также важно состояние дома и его близость к станциям метро. «Наибольшим спросом сейчас пользуются комнаты в Центральном, Адмиралтейском, Петроградском районах Петербурга и на Васильевском острове», – уточняет менеджер отдела аренды агентства «Александр-Недвижимость» Жанна Лозенко. Арендная ставка на объекты, отвечающие всем перечисленным выше требованиям, сегодня держится на уровне 10-12 тыс. руб. в месяц.
В целом, по данным отдела исследований и аналитики ГК «БН», в ноябре среднерыночная арендная ставка комнат в Петербурге держалась на уровне 9 тыс. руб. в месяц. Однокомнатные квартиры в ноябре сдавали за 20 тыс. руб. в месяц, двухкомнатные – за 27 тыс. руб., трехкомнатные – за 36 тыс. руб. Однако это – среднерыночные цены. В сегменте жилья эконом-класса ставки ниже.
«В настоящее время стоимость аренды в эконом-классе составляет 16-17 тыс. руб. в месяц за «однушку», «двушка» уходит за 17-19 тыс. руб. в месяц, «трешка» – за 22-25 тыс. руб. в месяц. Безусловно, есть и более дешевые объекты, но это сказывается на их качестве и условиях проживания», – уточняет заместитель директора агентства «Бекар» Ирина Бузина.
Где, что, за сколько?
В Петербурге есть несколько ценовых и территориальных зон, арендные ставки в которых ниже среднерыночных. Они расположены в окраинных районах Петербурга, таких как Красносельский, Колпинский, Красногвардейский, Петродворцовый, Кировский, Пушкинский. Немного такого предложения есть даже в Курортном районе, Адмиралтейском и Центральном районах Петербурга.
«Квартиры и комнаты, которые сдаются в аренду по ставкам ниже рыночных, имеются в юго-западной части Красносельского района Петербурга, а также на юге – в Красном Селе. В Красногвардейском районе низкие цены на съемное жилье держатся в Полюстрово и на Пискаревке, а также в районе Ржевка-Пороховые. В Приморском районе можно недорого арендовать жилье поблизости от Юнтоловского заказника, в Невском районе – в Уткиной Заводи и районе станций метро «Пролетарская» и “Обухово”», – описывает ситуацию менеджер отдела аренды компании «Адвекс – Санкт-Петербург» Марина Филиппова.
Дешевые квартиры и комнаты отличаются несколькими характеристиками. На низкую цену жилья влияет его удаленность от метро, тип дома, этажность, качество ремонта в квартире, а также наличие и состояние мебели и бытовой техники. Ставка аренды будет существенно ниже, если квартира сдается на короткий срок – до шести месяцев, если хозяину требуется предоплата за несколько месяцев вперед либо если в квартире есть какой-либо дефект: отсутствует ремонт, нет ванны или горячей воды и т. д.
«В основном перечисленные выше объекты арендуют люди с достатком ниже среднего (приезжие, студенты, гастарбайтеры), – рассказывает руководитель отдела аренды агентства недвижимости «Юрист» Роман Письменный. – Как правило, таких нанимателей волнует общая транспортная доступность, а не только близость дома к станции метро. И в первую очередь эти люди ориентируются на стоимость аренды, а не на наличие и качество ремонта, бытовой техники и мебели в квартире».
Недорогие варианты комнат наиболее часто встречаются в домах старого фонда (не прошедших капитальный ремонт) в центре города. К примеру, таких объектов много в западной части Адмиралтейского района. Дешево можно снять комнату и в общежитии на окраине Петербурга. Также недорогие комнаты встречаются в старых панельных домах (хрущевки, брежневки, корабли и т. д.) в перечисленных выше районах города.
«Если говорить об одно- и двухкомнатных квартирах, то в большинстве случаев самые недорогие из них расположены в хрущевках, в сильно удаленных от метро районах, где отсутствует необходимая социальная, транспортная и иная инфраструктура, – отмечает председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов. – Безусловно, такие квартиры предлагаются без свежего ремонта (то есть, обстановка там не менялась последние несколько десятков лет). В целом можно сказать, что подобные дома уже морально устарели».
Что такое долгосрочная сдача жилья и когда стоит к этому прибегать?
Долгосрочная аренда квартир – это передача жилья во временное пользование или владение на срок от одного до пяти лет.
Подойдет данный вариант тем, кто твердо определился с намерениями и планирует сдавать недвижимость более года. Главное его преимущество – нет необходимости постоянно заниматься квартирой, искать новых жильцов. Договор заключается один раз, а после в течение нескольких лет арендодатель просто получает регулярные выплаты.
Удобно прибегать к долгосрочной аренде и тогда, когда владельца полностью устраивают квартиросъемщики. Например, если люди прожили уже некоторое время и не нарушали правила съема:
- вовремя вносили оплату;
- бережно относились к имуществу;
- не тревожили соседей и т.д.
В таком случае не будет потребности подписывать новое соглашение каждый год.
Подводные камни при заключении договора
В договоре аренды квартиры на 11 месяцев должно указываться:
- ФИО арендатора и арендодателя, их паспортные данные и адрес регистрации.
- Сколько комнат в квартире, предоставляемой на аренду.
- Адрес арендуемого помещения.
- Количество людей, прописанных в нем.
- Серия и номер свидетельства о праве собственности и дата его выдачи.
- Число, с которого договор вступает в силу (оно может отличаться от даты заключения договора).
- ФИО людей, кто будет проживать в квартире вместе с арендатором (в том случае, если жилье снимает семья, студенты или сотрудники).
- Сроки действия договора. В данном случае – 11 месяцев.
- Правила посещения собственником квартиры во время ее сдачи в аренду.
- Финансовые расчеты собственника и квартиросъемщика – стоимость аренды в месяц, порядок и даты выплат, залоговые суммы, задатки и так далее.
- Штрафы за несоблюдение условий соглашения.
- Форс-мажорные обстоятельства, при которых арендатор может съехать с квартиры, не нарушая условия договора.
- Правила пользования жилым помещением, предоставляемым в наем.
- Права и обязанности арендатора и арендодателя.
- Полная опись имущества.
- Показания счетчиков за свет, воду и газ (при их наличии) на момент заезда.
- Количество комплектов ключей, которые арендодатель передает арендатору.
- Акт возврата имущества при расторжении договора.
- Соглашение о продлении срока действия договора по обоюдному желанию собственника и квартиранта.
Как арендовать квартиру правильно?
Чтобы максимально защитить себя от возможного мошенничества, арендовать помещение необходимо правильно. В обязательном порядке нужно проверить наличие у собственника право на сдачу жилья в наем. Затем необходимо ознакомиться с документами на квартиру. Необходимо самому узнать, где можно будет найти собственника в случае непредвиденных обстоятельств. В обязательном порядке рекомендуется записать его телефон.
Если в квартире отсутствует интернет, и гражданин хочет подключить его, в обязательном порядке нужно обговорить условия, в соответствии с которыми будет осуществляться действие.
Осматривая квартиру, необходимо уделить внимание состоянию сантехники и электропроводки. Нужно удостовериться, что пробки при включении приборов не выбивает. Дополнительно стоит убедиться в отсутствии насекомых в квартире. Если человек обнаружил какие-либо неполадки, но жилье ему нравится, необходимо сразу уточнить, за чей счет будет осуществляться устранение имеющихся неисправностей. Гражданин не должен бояться задавать вопросы и спрашивать интересующую информацию. Это позволит снять квартиру безопасно и избежать большинства подводных камней.
Если нужно сэкономить: аренда жилья в спальных районах Санкт-Петербурга
Если нужно снять квартиру на длительный срок или бюджет на аренду жилья ограничен, рекомендуем присмотреться к спальным районам города. Многие из них расположены относительно рядом с центром, поэтому поездки на общественном транспорте до достопримечательностей обойдутся сравнительно недорого и не займут много времени.
К спальным районам Питера относятся Выборгский, Фрунзенский, Приморский, Калининский, Кировский и Красносельский. Но лучшим выбором для гостей Северной столицы станет Московский район. Несмотря на то, что он считается спальным районом, здесь много красивых зданий, а центр города и аэропорт находятся всего в 20 минутах езды на общественном транспорте.