Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое переуступка прав собственности на квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Процедура оформления переуступки происходит следующим образом: между дольщиком и покупателем заключается соответствующий договор со ссылкой на ДДУ, в документе указываются характеристики объекта недвижимости, стоимость, а также фиксируется факт выполнения дольщиком своих финансовых обязательств перед застройщиком.
Процедура заключения договора цессии
«Девелопер должен передать покупателю подтверждающие оплату документы. Если квартира куплена в ипотеку, требуется представить справку об отсутствии обременений», — подчеркивает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.
Если ДДУ не оплачен в полном объеме, оформление переуступки возможно только при получении согласия от застройщика. В этом случае также потребуется включить в договор переуступки положение о переходе долга к новому дольщику, добавляет Надежда Коркка. Затем происходит подписание документации (в том числе передаточного акта), и договор направляется на регистрацию в Росреестр. После этого покупатель рассчитывается с продавцом. Вместе с правами требования новый дольщик получает от прежнего оригинал ДДУ.
В чем суть переуступки?
Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).
Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.
Где могут возникнуть «подводные камни»?
Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:
- продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
- если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
- нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.
Проанализировав судебную практику, можно сделать вывод: если человек подает заявление в суд на застройщика по причине пропуска сроков, то дело решается в пользу истца, поскольку в договоре цессии прописываются сроки передачи дома в эксплуатацию. Ведь физическое лицо со своей стороны выполняет обязанности, уплатило стоимость права требования.
Можно привести пример из судебной практики, произошедший в 2017 году. Гражданка Е. заключила договор цессии с застройщиком в 2015. Строительная компания должна была закончить строительство и сдать дом в эксплуатацию в 2016 году, но обязанности не выполнила, и дом поступил в эксплуатацию в 2017 году.
Гражданка просила взыскать с застройщика денежные средства за невыполнение обязательств, моральный ущерб. Иск судом удовлетворен частично. Моральный ущерб женщине не возместили.
Подводные камни и пути обхода закона
Подводные камни договора долевого строительства жилья в основном касаются уловок застройщика, которые позволяют ему обходить некоторые жесткие требования. При изучении договора нужно обратить внимание на следующие моменты:
- Цена договора вносится только после регистрации в ЕГРН, поэтому условие о предоплате до подачи договора долевого участия в Росреестр – ничтожно. Если застройщик сам занимается регистрацией, то этот момент нужно проверить особенно тщательно.
- Земля под МКД может находиться на праве собственности, аренды и бессрочного пользования. Если застройщик не может подтвердить статус земли, сделку лучше не заключать. Это касается также любой строительной документации.
- Подписывать договор от застройщика может только директор (гендиректор). Если подписывает менеджер, обязательно просите подлинную доверенность от директора, в противном случае – не подписывайте договор.
- Срок в договоре должен быть указан точно. Формулировка «в разумный срок» не отвечает интересам дольщика, т.к. позволяет постоянно сдвигать сроки завершения стройки.
Ключевой момент – подписываемое соглашение должно называться именно «Договор долевого участия в строительстве». Если застройщик предлагает подписать другую бумагу, например, предварительный договор купли-продажи или вексель, выдавая его за ДДУ – сделку однозначно нельзя заключать. Только ДДУ гарантирует дольщикам широкий перечень гарантий, о которых было сказано выше. Иные документы не защитят участников в случае банкротства или долгостроя.
Переуступка прав: что такое, особенности заключения договора
Таблица: «Бест-Новострой»
В текущем объеме предложения новостроек в Старой Москве (841 корпус всех классов в ЖК с квартирами и апартаментами) исключительно по договорам уступки, по данным «Бест-Новостроя», реализация ведется только в 12 корпусах.
Еще в восьми корпусах застройщики предлагают как ДДУ, так и уступку по ДДУ со старой формой расчетов без эскроу. Львиная доля корпусов (530 шт.
) реализуется по ДДУ — с эскроу и без, что не исключает и дальнейшей перепродажи таких квартир по договорам уступки права первоначальными дольщиками. Доля корпусов с эскроу сейчас занимает почти 32% от общего числа корпусов в продаже.
Почти в 34% корпусов квартиры реализуются по другим формам договоров — бронирования, купли-продажи или предварительному ДКП. В сегменте апартаментов также встречается договор купли будущей недвижимой вещи.
При такой оптовой продаже застройщик может предоставить юрлицу скидку. Подобный механизм выгоден для девелопера, так как застройщик может сразу избавиться от десятков квартир. Выгоду находит и компания-покупатель: обычно такие фирмы придерживают купленные лоты, чтобы впоследствии продать их частным лицам по более высокой стоимости.
Переуступка может оказаться востребованной, если покупатель хочет квартиру с не самыми распространенными характеристиками и такие лоты уже закончились у девелопера. К примеру, в ЖК может быть всего два-три предложения четырехкомнатных квартир Стандарт-класса. Подобные квартиры могут заранее выкупить инвесторы, чтобы затем перепродать их обычным покупателям по более высокой цене.
Обычно при переуступке цена будет выше, так как растет строительная готовность объекта — в особенности если квартиру купили на начальной стадии готовности, а по переуступке продают ближе к моменту ввода дома.
В цену переуступки может быть включена и комиссия застройщика (если она подразумевается за оформление переуступки) — особенно в том случае, если по переуступке предлагается объект с особыми характеристиками, которых у застройщика в продаже не осталось.
Преимущества и недостатки покупки квартиры у дольщика
Преимущества заключения сделки:
— можно получить хорошую скидку в случае, если дольщик хочет срочно продать объект;
— по уступке чаще всего можно купить квартиру дешевле, чем аналогичный объект от застройщика;
— если перепродать квартиру, купленную по договору уступки, можно получить больше денег, чем заплатили при заключении сделки. Чем больше степень готовности дома, тем больше стоит недвижимость.
Недостатки покупки квартиры по уступке:
— при заключении сделки нельзя купить объект — можно получить только право его требования;
— девелопера могут признать банктором. В результате этого строительство может затянуться. В некоторых случаях стройку могут заморозить и принять решение выплате средств из фонда долевого строительства;
— застройщик может нарушить сроки строительства. Покупатель в таком случае получит квартиру позже оговоренного срока;
— если не знать о непогашенных обязательствах дольщика, придется выплачивать его долги;
— если попасть на мошенников или на схему двойной продажи, можно лишиться и денег и права требования квартиры.
Основные риски в такой сделке — это возможность признания ее недействительной, споры между супругами и банкротство девелопера.
Сделка может быть признана недействительной
Если это произойдет, покупатель теряет право требовать объект недвижимости. Продавец, в свою очередь, должен вернуть покупателю его деньги.
Признание сделки недействительной может произойти в таких ситуациях:
— договор уступки заключен раньше периода, указанного в ДДУ;
— девелопер не дал своего согласия на заключение сделки;
— девелопера не уведомили о подписании договора уступки.
Банкротство девелопера
Девелопер может обанкротиться, в результате чего стройка останавливается. Сейчас закон защищает дольщиков. Для этого в 2017 году был создан специальный фонд долевого строительства. Формируется он за счет взносов от компаний, которые подписывают с будущим дольщиком ДДУ. Сумма взноса — 1,2% от цены каждого заключенного договора. С 2022 года фонд называется «Фонд развития территорий».
Средства фонда могут потратить для продолжения замороженной стройки. Но строительство будет длиться дольше. Кроме этого, по решению фонда дом могут не достраивать — в таких случаях дольщику возвращают деньги. Но за счет средств фонда нельзя вернуть проценты по ипотечному кредиту, если его брали для покупки квартиры на стадии строительства. Для этого нужно обращаться в суд.
Еще нужно учитывать, что при определении суммы возможной компенсации среднюю цену квадратного метра по данным Росстата умножают на площадь квартиры. Но при расчете нельзя использовать площадь, превышающую 120 квадратов.
Средства фонда по действующим нормам не могут быть использованы с целью:
— погашения убытков, которые понес человек, имеющий право требовать квартиру;
— погашения компенсации за моральный вред;
— перечисления неустойки по договору;
— возврата денег за квартиру, право требования которой было приобретено не у дольщика, а у юридических лиц.
Если лицу, купившему право требования, вернули за счет средств фонда не всю сумму, оставшиеся деньги возвращают после включения в реестр кредиторов. Если требования признают обоснованными, деньги могут вернуть, но в порядке очередности требования.
Споры с супругой или супругом
Если ДДУ подписан в браке, супруг или супруга дольщика должны дать согласие на сделку, заверенную у нотариуса. Если такой документ не предоставить в Росреестр, договор уступки не зарегистрируют. Сделка также может быть признана недействительной в случае, если дольщик после подписания ДДУ развелся и при уступке права требования не уведомил супруга или супругу.
ДДУ оформлялся с использованием маткапитала
Если для покупки объекта в возводимой новостройке у девелопера использован материнский капитал, после введения дома в эксплуатацию в квартире должна быть выделена доля ребенку. В таких сделках нужно получать согласие органа опеки. Также согласие нужно получить и в случае, если в ДДУ среди лиц, имеющих право требовать квартиру, указан несовершеннолетний. При отсутствии согласия сделку можно оспорить.
Как производится оплата по договору уступки в долевом строительстве
Согласно Федеральному законодательству договор по уступке права требования может быть заключен только после внесения оплаты в полном объеме либо долг официально переведен на нового участника долевого строительства. В случае полной оплаты требований переход права к другому лицу происходит без согласия на то застройщика (за исключением случаев, предусмотренных договором). В случаях, если оплата требований произведена не в полном объеме, у нового участника долевого строительства возникает право требования только в том объеме, в котором была внесена оплата первого участника, при этом новый участник одновременно принимает на себя обязательства по выплате оставшейся суммы долга согласно договору долевого участия. В этом же случае при заключении сделки по уступке права требования потребуется получить письменное согласие застройщика. Оплата по договору уступки в долевом строительстве покупателем продавцу чаще всего производится в момент подписания договора до его регистрации в Росреестре.
Особенности заключения договора уступки права требования с подрядчиком
Ситуация, когда квартира приобретена инвестором (физическим лицом) непосредственно у застройщика, а затем уступается новому покупателю, — самый простой случай уступки права требования. Возможен вариант, когда первым инвестором является не физическое лицо, а подрядчик или поставщик материалов.
Если первоначальным инвестором является подрядчик, обычно между ним и застройщиком существует договор подряда с последующим поэтапным зачетом стоимости выполненных работ в счет оплаты приобретаемых объектов. По мере выполнения этих работ по двум этим договорам — договору долевого участия и договору подряда — производится зачет. В этом случае покупатель должен проверить указанные договоры, документы о выполнении работ, соглашения о зачете, справку от застройщика, подтверждающую, что зачет произошел и контрагенты не имеют друг к другу взаимных претензий.
Возможна еще более сложная ситуация, когда между подрядчиком и застройщиком существует договор поставки или подряда, но договор участия в долевом строительстве при этом заключается не с подрядчиком, а с застройщиком. Оплата производится не в адрес застройщика, а в адрес поставщика или подрядчика. В таком случае между застройщиком, подрядчиком и инвестором, которому уступаются права требования на квартиру, заключается трехстороннее соглашение или выдается письмо с просьбой об исполнении обязательств в пользу третьего лица, в котором застройщик просит произвести оплату не в свой адрес, а в адрес подрядчика.
Особенности продажи квартиры по переуступке
Продажа квартиры по переуступке является безопасной сделкой на первичном рынке недвижимости. Если сравнивать с ДДУ, то продажа чаще всего совершается уже на финишном этапе застройки. Это минимизирует риск вложения средств в недостроенный объект. Цена квадратного метра ниже рыночной, или стоимости, установленной после сдачи комплекса в эксплуатацию.
Договор цессии, как и договор ДДУ, должен обязательно пройти регистрацию в Росреестре. Если регистрация не выполнена, то сделка не считается законной и претендовать на недвижимость цессионарий не может. Кроме того, застройщик обязательно должен разрешить переуступку прав, иначе сделка не состоится.
Обязательным условием подписания переуступки прав на квартиру является наличие договора ДДУ. Наличие официального документа – основание для предъявления прав на собственность. Активная реализация квартир в новостройках может быть вызвана продлением сроков сдачи дома или предбанкротное состоянии. Чтобы предотвратить подобные ситуации нужно тщательно изучить проектную декларацию, состояние выполнения работ на площадке, перспективу скорого завершения объекта. Меры предосторожности для покупателя помогут избежать возможных рисков.
Порядок покупки жилплощади
- Подготовка документов. Конкретный пакет будет зависеть от формы сделки, частных условий. Как правило, требуются:
- Письменно оформленное разрешение компании-застройщика на оформление переуступки.
- Документы, подтверждающие внесение денег покупателем.
- Акт взаимозачёта требований.
- Согласие супруга на заключение сделки.
- Акт передачи документов от продавца к покупателю.
- Составление договора уступки. Заверять его нотариально необходимо только тогда, когда у нотариуса заверялся основной договор. Договор должен содержать:
- персональные данные сторон (ФИО, данные паспорта, прописка);
- сведения об объекте недвижимости (характеристики, адрес);
- сведения о договоре, дающем право требования;
- права и обязанности сторон;
- порядок расчетов.
- Передача денег. Предпочтительно использовать банковскую ячейку, как при любой операции с недвижимостью.
- Регистрация сделки в случае использования ДДУ.
- Оплата налога на прибыль продавцом.
Порядок покупки жилплощади
- Подготовка документов. Конкретный пакет будет зависеть от формы сделки, частных условий. Как правило, требуются:
- Письменно оформленное разрешение компании-застройщика на оформление переуступки.
- Документы, подтверждающие внесение денег покупателем.
- Акт взаимозачёта требований.
- Согласие супруга на заключение сделки.
- Акт передачи документов от продавца к покупателю.
- Составление договора уступки. Заверять его нотариально необходимо только тогда, когда у нотариуса заверялся основной договор. Договор должен содержать:
- персональные данные сторон (ФИО, данные паспорта, прописка);
- сведения об объекте недвижимости (характеристики, адрес);
- сведения о договоре, дающем право требования;
- права и обязанности сторон;
- порядок расчетов.
- Передача денег. Предпочтительно использовать банковскую ячейку, как при любой операции с недвижимостью.
- Регистрация сделки в случае использования ДДУ.
- Оплата налога на прибыль продавцом.
Как избежать обмана при составлении договора
При сделках, связанных с недвижимостью, всегда отмечался высокий показатель мошенничества. Так, чтобы не стать жертвой обмана важно перед составлением договора проверить следующие документы продавца и строительной компании:
- Разрешение застройщика на возведение жилого объекта. Также стоит проверить соответствие действительности всех сведений, которые отмечены в предоставленной бумаге.
- Подтвержденная выписка из Единого государственного реестра недвижимости. Данная бумага является достоверным источником информации об объектах недвижимости. Заказать ее можно в МФЦ.
- Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц. Данный документ предоставляется не позднее 5 дней с момента подачи запроса. Информация открыта, поэтому любое физическое лицо может подать прошение и оценить надежность строительной компании.
- Первоначальный договор долевого участия, заключенный продавцом и все соответствующие приложения к нему.
- Квитанции подтверждающие произведение платежей в соответствующем размере. Важно сравнить предоставленные данные о платежах с печатью застройщика, если деньги вносились через кассу.
Ознакомление со всеми перечисленными документами исключит возможность обмана. Оформлять сделку стоит только в случае, если все документы полностью соответствуют нормам.
Налог на переуступку прав по ДДУ в строительстве
Переуступка прав требования – это возмездная сделка, а значит, возникает денежная выгода, которая признается доходом и облагается налогом. После совершения сделки продавец обязан выплатить налог в размере 13 % от полученной суммы прибыли.
Налоговой базой для расчета платежа будет разница между ценой договора ДДУ и стоимостью уступки права. Налог будет считаться именно от этой суммы.
По итогам года, в который была совершена сделка, гражданин обязан предоставить в налоговые органы заполненную декларацию по форме 3-НДФЛ. Чтобы сократить сумму выплаты можно единовременно со сдачей отчетности написать заявление на получение налогового вычета.
Если сумма, полученная по уступке, совпадает с суммой по ДДУ, то доходной части у физического лица не возникает. В этом случае платить налог не нужно.