Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка недвижимости в Турции 2022. Нововведения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Итак, приобретение объекта выглядит хорошей инвестицией. Цены на квартиры в Турции ниже, чем в Португалии или Испании, коммунальные услуги – дешевле, процесс оформления – проще. Для покупки потребуется немало времени, но это – сезонное явление (высокий спрос). Достаточно стандартных документов, которые есть у россиянина: заграничного паспорта, а всё остальное оформляется на месте.
Цены турецкой недвижимости
Средняя стоимость жилых и коммерческих объектов:
| Виды недвижимости с ремонтом | Диапазон цен, USD |
|---|---|
| Однокомнатная квартира в регионе Анталия, 50 м2 | 30 000–65 000 |
| Однокомнатная квартира в Бодруме или Мармарисе, 50 м2 | 58 000–65 000 |
| Однокомнатная квартира в Мерсине, 60 м2 | 31 000–40 000 |
| Дом в провинции Анталия, от 200 м2 | От 70 000 |
| Коммерческое помещение в Алании, от 50 м2 | От 80 000 |
Какую недвижимость можно купить иностранцам?
Иностранные граждане имеют право на приобретение жилья не во всех регионах страны. Продажа на приграничных территориях запрещена, то есть на берегу Черного моря поселиться не получится. Приобрести недвижимость в Турции у моря можно в других городах на побережье Эгейского или Средиземного моря. Черноморское побережье и не пользуется особым спросом среди иностранных покупателей, особый интерес для них представляют объекты в столице.
Что касается формы недвижимости, то она может быть как коммерческой, так и жилой. Можно вложить средства и в еще строящееся здание. Поскольку в Турции активно возводятся новострои, таких предложений достаточно. Если же иностранца интересует земельный участок для дальнейшего самостоятельного строительства, то и данная возможность в стране предусмотрена: можно приобрести участок площадью не более 30 Га.
ВНЖ в Турции: новые правила получения икамета
В последние несколько месяцев в интернете очень активно обсуждалась тема усложнений при получении ВНЖ в Турции при покупке недвижимости. И вот, 26 апреля этого года был подписан указ об изменении правил выдачи икамета, а точнее об увеличения суммы инвестиционного входа.
Согласно нововведениям вид на жительство по ТАПУ будет выдаваться при покупке недвижимого имущества на сумму от $75 000. Эти условия касаются 28 турецкий провинций, среди которых: İstanbul, Mersin, Antalya, Sakarya, Ankara, İzmir, Adana, Eskişehir, Kayseri, Samsun, Erzurum, Denizli, Gaziantep, Bursa, Manisa, Tekirdağ, Balıkesir, Mardin, Diyarbakır, Hatay, Konya, Muğla, Kahramanmaraş, Trabzon, Kocaeli, Malatya, Aydın, Ordu, Şanlıurfa, Van. В других провинциях минимальная стоимость составляет $50 000. При этом стоимость теперь определяется оценкой кадастрового управления.
На продление икамета по TAPU приобретенной ранее недвижимости это не распространяется.
В справочной службе по вопросам миграции эти данные подтверждают. Удостоверится в этом можно позвонив по международному номеру +90 312 157 11 22. Если сделка была оформлена до 26 апреля, справка об оценке и минимальный порог не применяются, если после – то она обязательна для подачи пакета документов на ВНЖ.
Покупая недвижимость дешевле 75 тысяч долларов, собственники будут получать туристический ВНЖ.
Оформить икамет по аренде теперь можно максимум на 6 месяцев. Обязательное условие – получение именной банковской карты, на которую нужно положить сумму в размере 39 000 TRY на взрослого и 19 500 TRY на ребенка. Деньги можно хранить в любой валюте. Снимать их со счета нельзя – оплачивать товары и услуги нужно полученной карточкой.
Продлить вид на жительство по аренде можно на 1 год. В этом случае не обязательно открывать счет с большим количеством денег, важно следить, чтобы карта ежемесячно пополнялась на сумму 6 500 TRY на взрослого и 3 250 TRY на ребенка. При прохождении рандеву (собеседование для продления ВНЖ) могут потребоваться чеки и выписки из банка.
Для начала, от вас потребуется только загранпаспорт. Остальные документы оформляются в Турции.
! Если вам понадобиться ВНЖ или планируете получать гражданство по покупке недвижимости, обратитесь для консультации по документам ДО прилета в Турцию и заблаговременно.
В районном отделении Vergi Dairesi оформляется специальный турецкий налоговой номер vergi numarası, это быстро.
Далее мы можем помочь открыть счет в турецком банке. При выборе финучреждения учитываем ваши потребности и перспективы дальнейшего использования счета. По новым правила, средства на покупку должны быть обменены на лиры, с получением специального документа об обмене с целью покупки недвижимости.
С вашего счета можно будет оплачивать коммунальные услуги и ежемесячный коммунальный платеж айдат, налоги.
Открыть счет в банке в Турции можно без вида на жительство.
Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Турции
Дополнительные расходы на покупку недвижимости в Турции будут ниже, чем в большинстве стран Европы. В большинстве случаев они не превысят 5% от рыночной цены объекта.
- Налог на покупку недвижимости – покупатель должен заплатить налог на регистрацию права собственности – 3% от стоимости объекта, которую укажет продавец, как правило, эта стоимость ниже рыночной.
- Государственные пошлины при оформлении ТАПУ – за выдачу свидетельства о собственности взимается кадастровый сбор. Также придется оплатить услуги государственного переводчика, присутствие которого при сделках с иностранцев обязательно. Всего на эти расходы уйдет около €300.
- Экспертная оценка недвижимости – с 04/03/2019 обязательным документом при подаче на переоформление прав собственности стал акт экспертной оценки недвижимости. Занимает около 2 – 3 рабочих дней, стоимость примерно – 200 евро
- Нотариальная доверенность – в случае если сделка (или какие-то ее части) проводится дистанционно, необходима нотариальная доверенность на представителя покупателя в Турции. Ее оформление стоит €100 – 150.
- Услуги риэлтора – наша компания как на первичном, так и на вторичном рынках получает вознаграждения от продавца, поэтому дополнительных затрат для покупателя за услуги риэлтора не будет.
- Получение Искан (только для новостроек)
- Оформление индивидуального технического паспорта на недвижимость (Ferdi Iskan) будет стоить €300 – 1000 в зависимости от характеристик объекта.
- Обязательное страхование – все собственники недвижимости в Турции должны оформить страховку от землетрясений и стихийных бедствий – DASK. Без нее невозможно заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг. Стоимость полиса – €15 –150 в зависимости от характеристик объекта и желаемого покрытия.
- Оформление абонементов на коммунальные услуги – подключение коммунальных услуг к новой квартире будет стоить €200 – 300. Переоформление договоров на другого собственника обойдется на 30 – 50% дешевле.
В среднем, расходы на оформление квартиры 1+1 в Алании, стоимость 50 – 60 тыс евро составляют 1200 – 1500 евро.
Как купить недвижимость в Турции
Покупка турецкой недвижимости проходит в пять этапов. Инвестор:
- Выбирает объект.
- Заключает предварительный договор с продавцом и вносит предоплату.
- Получает турецкий налоговый номер.
- Заключает основной договор купли-продажи и уплачивает оставшуюся стоимость недвижимости.
- Регистрирует право собственности на объект в земельном кадастре страны.
Выбор объекта. Чтобы инвестор смог принять участие в программе гражданства Турции, ему нужно купить объект, который еще не использовали для получения турецкого паспорта.
Предварительный договор. Инвестор заключает предварительный договор купли-продажи и вносит задаток от 1000 до 5000 $. В договоре прописывают данные об участниках сделки и объекте недвижимости, цену, сроки и условия оплаты, обязанности сторон.
По условиям программы гражданства продавец должен быть турецким физическим или юридическим лицом.
Открытие банковского счета. Для регистрации недвижимости и открытия банковского счета инвестор без ВНЖ в Турции должен встать на налоговый учет и получить местный ИНН.
Заявление на получение ИНН подают в районное отделение налоговой, процедура занимает несколько минут. Чтобы получить ИНН, инвестору не нужно приезжать в Турцию — встать на налоговый учет можно по доверенности.
Основной договор. Инвестор заключает основной договор купли-продажи и переводит деньги на счет продавца. Недвижимость по программе гражданства оплачивают в долларах США.
Регистрация недвижимости. В Турции действует титульная система оформления прав на недвижимость, то есть государство в лице земельного кадастра оформляет документы и вносит запись о собственности в государственный реестр.
Инвестор подает документы в земельный кадастр и получает ТАПУ — акт регистрации. Это аналог упраздненного в России свидетельства о праве собственности. Также инвестор должен получить сертификат пригодности и оценку недвижимости, которые подтверждают соответствие объекта условиям программы гражданства.
Документы на недвижимость, которые необходимы для получения гражданства Турции:
- акт регистрации недвижимости в земельном кадастре — ТАПУ;
- сертификат пригодности от Министерства окружающей среды и городского развития;
- отчет об оценке недвижимости от компании с лицензиями Агентства банковского регулирования и надзора (BDDK) и Совета по рынкам капитала (SPK).
Особенности покупки и важные нюансы сделки
Граждане РФ, впрочем, как и многих других стран мира, имеют право становиться полноправными владельцами объектов недвижимости в Турции без ограничений. Собственником может стать как физическое лицо (иностранец), так и юридическое (зарегистрированное на территории страны).
Существует ряд важных ограничений по объектам (актуальны на начало 2019 года):
-
Иностранные покупатели не имеют права приобретать земельные участки площадью свыше 30 гектаров.
-
Есть ряд территорий, на которых запрещена продажа недвижимости иностранцам по причине важных для безопасности страны моментов (например, в городах на побережье Чёрного Моря, хоть эти места и не пользуются спросом).
Иных территориальных ограничений нет как по месту расположения, так и по типу и площади объекта. Покупать можно как готовые, так и строящиеся варианты.
Перспективные и уже «избитые» направления Турции для покупки недвижимости
— Еще один регион Турции, который стремительно набирает популярность, — Алания. Основные преимущества и недостатки в этой местности мало чем будут отличаться от большей части страны: красивейшие пляжи, теплый, но переменчивый климат, хорошее качество продуктов, плохое качество воды, отсутствие центрального отопления. Однако этот регион очень активно развивается, и именно поэтому эту местность сейчас еще можно назвать перспективной с точки зрения инвестиций. Здесь активно строятся новые жилые комплексы, приходят новые сети отелей, размещаются торговые точки известных брендов. Именно в Аланию любят приезжать туристы из стран СНГ, немцы и англичане.
Очередной излюбленный регион для туристов из Европы — Кемер. Это очень зеленый город прямо на побережье, который по популярности приближается к Анталии. Стоимость «квадрата» на жилье здесь также быстро растет, поэтому найти по-настоящему выгодные объекты сложно. Можно рассмотреть вариант покупки квартиры на первичном рынке (сразу напрямую от застройщика на стадии строительства), но к выбору новостройки нужно подойти с максимальной скрупулезностью.
Про квартиры в новостройках слышали, пожалуй, все, поэтому я вам покажу вариант новостройки, которая стала популярной в Турции только в последнее время — это виллы «под ключ». В таком варианте застройщики строят поселок из нескольких (десятков) коттеджей/вилл, и продают на стадии полной готовности.
— Неопытный инвестор вряд ли будет рассматривать Стамбул в качестве города, где можно выгодно купить недвижимость. И это очень опрометчиво, потому что именно в Стамбуле на рынке аренды квартиры разлетаются быстрее, чем горячие пирожки. Дело в том, что здесь размещаются почти 50 (!) университетов, и студенты приезжают учиться со всего мира. Существенный недостаток — довольно высокий порог входа, потому что квартиры здесь стоят довольно дорого и не такой жаркий климат.
— На восточном побережье Эгейского моря на юго-западе Турции расположился еще один курортный город — Дидим. Это не самый популярный курортный город этой солнечной страны, но это только на данный момент. В прошлом году министр культуры и туризма Турции подчеркивал, что правительство подготовило два пилотных проекта по развитию туризма в этом регионе, и они уже начали работать. Что это значит для инвестора? Это значит, что здесь нужно покупать недвижимость именно сейчас (а еще лучше, вчера), если вы рассматриваете вариант долгосрочных инвестиций.
Более простые и понятные (и такие же быстрорастущие) города для инвестиций — Измир и Мерсин. В Мерсине, помимо всего прочего, есть один существенный нюанс — строительство атомной станции. С одной стороны, это плюс, потому что в этом городе увеличится количество рабочих мест, с другой — минус, потому что это существенно повлияет на туристический поток в этот регион.
В Измире не такое теплое море, как в Анталии, однако здесь сделана ставка именно на оздоровлении. Сегодня это растущий город, где ведется масштабное строительство самых различных проектов. Например, главную улицу Измира местное правительство планирует превратить в Манхеттен (что бы это ни значило). Председатель торгово-промышленной палаты города говорил, что в год планируется строительство около 30,000 новых квартир. А значит, в ближайшие несколько лет рынок недвижимости Измира будет существенно расширяться: ввиду дороговизны земельных участков в Анталии или Алании, взоры международных строительных компаний будут обращены именно на Измир.
Популярные регионы среди покупателей
Покупка жилого помещения привлекательна как для пенсионера, так и для молодого поколения. Недвижимость Турции прекрасно подходит для отдыха в зимнее время, ведь погода здесь значительно теплее, чем в России. Многие люди будут покупать жилье, чтобы больше времени проводить в теплых краях.
Анталия находится среди популярных и крупных курортов солнечного государства. Древний красивейший регион предлагает для покупателей роскошный выбор. Здесь каждый сможет недорого купить жилье или найти эксклюзивный вариант от 1 тыс. долларов и выше за квадратный метр.
Прекрасным регионом для жизни является Алания. Спокойный, уютный город, где даже зимой температура не опускается ниже 12 градусов. Каждый найдет для себя здесь недвижимость: Турция предлагает развитую инфраструктуру, чистый воздух, прекрасные виды.
Стамбул – один из лучших регионов для инвестиций. Здесь можно найти выгодный вариант для гражданина России. Белек считается дорогим и изысканным курортом в государстве. Для любителей роскошных вилл с террасой, бассейном, прекрасными видами этот город идеально подойдет.
Огромный выбор домиков у моря предлагает Турция: недвижимость можно найти у побережной зоны в городах Кемер, Фетхие, Анкара.
Горные пейзажи, просторные виллы в Мармарисе привлекают покупателей. В этом регионе предлагают построить жилье, а также найти интереснейшие предложения на первой линии с выходом к морю, чего нет в других городах страны. Единственный минус – цена, ведь большая площадь роскошных коттеджей требует немалых вложений и ухода за территорией.
Плюсы и минусы покупки недвижимости в Турции
Покупка недвижимости в Турции – это хорошая инвестиция, в ближайшее время цены и спрос точно будут расти. Важно, что с приобретением жилья, автоматически решаются все вопросы с видом на жительство, а если вы приобрели недвижимость стоимостью от 250 000 евро, то вы даже можете претендовать на турецкое гражданство.
Также ежегодный налог на недвижимость относительно невысокий и составляет 0,2% от кадастровой стоимости, которая, к слову, обычно ниже, чем коммерческая.
Из минусов мы бы хотели отметить, что Турция – страна небогатая и бизнес здесь в основном завязан на туристах. Но если у вас есть удаленный доход в России или вы покупаете недвижимость для ее дальнейшего коммерческого использования, то этот минус автоматически превращается в плюс.
Как искать недвижимость в Турции?
Для того чтобы найти подходящую квартиру или дом, лучше, конечно попутешествовать. Походить по турецким улицам, изучить местность. Но есть и другой способ.
Ознакомиться с рынком недвижимости в интернете. Узнать о местных законах и ценах на сегодняшний день.Просмотреть какой спрос недвижимости на популярных курортах?
Вот несколько интернет-ресурсов, по которым можно ознакомиться с
турецкой недвижимостью. Сразу скажем, что комментариев по этим агентствам и
плохих, и хороших, хватает. Поэтому читать нужно все.
- Агентство недвижимости RestProperty (Турция, Аланья)
- Компания «Синан групп» (Турция, Мерсин)
- Компания «Синан Иншаат» (Турция, Мерсин)
Многие компании организовывают туры для ознакомления с недвижимостью.
Когда вы уже определились с городом, в котором хотели бы проживать, то с таким туром хорошо внимательно рассмотреть все объекты.
Данный тур не означает, что вам нужно сразу что-то купить. Нет, это ознакомительная поездка. Но если, вы решитесь на покупку, то компания полностью возместит расходы за поездку.
Дополнительные расходы при покупке жилья в Турции
Дополнительные расходы, в большинстве случаев, не
превышают пять – семь процентов от рыночной цены.
- При покупке жилья, необходимо еще оплатить налог на регистрацию права собственности – это четыре процента от стоимости по кадастру.
- Оплата услуг государственного переводчика при сделке с иностранцами. Его присутствие при оформлении ТАПУ – обязательно. Это обойдется в 300 евро
- Если оформлением всех документов занимается доверенное лицо, то на него нужна нотариально заверенная доверенность. Стоимость которой 100 – 150 евро
- Риелторы в Турции работают за комиссию от застройщика. Это значит, что покупателю ничего не нужно доплачивать. Но в большинстве случаев, при удачной сделке, иностранцы платят три процента от стоимости объекта. Ведь всеми бумагами и хождениями по инстанциям занимается агент недвижимости
- Необходимым условием является оформление страховки от землетрясений и стихийных бедствий. В противном случае заключить договоры с коммунальными службами не удастся. Полис стоит от 15 до 150 евро, все зависит от желаемого покрытия
- Чтобы подключить коммунальные услуги, нужно заплатить еще 200 – 300 евро. А так же переоформить договор на нового собственника. Не новый заключить договор, а переоформить, что выходит на 30 % дешевле