Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проверить квартиру перед покупкой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сегодня наиболее распространенным видом обременения является ипотека, уточняют в Росреестре. До полной выплаты кредита имущество находится в залоге у банка, запись об этом вносится в ЕГРН. Таким образом, покупатель ипотечной квартиры, хотя и является ее собственником, не может совершить сделку без согласия банка. Заключать сделки с квартирами, которые находятся в ипотеке, можно при наличии письменного согласия кредитной организации. Новый собственник в этом случае принимает на себя все обязанности по выплате кредита.
Когда кредит выплачен, собственнику необязательно обращаться в Росреестр для снятия обременений, уточняют в ведомстве: основные ипотечные банки сами подают документы о погашении регистрационной записи об ипотеке. В течение трех дней после этого запись об ипотеке в реестре недвижимости будет погашена, а банк сам проинформирует заемщика, что обременение снято. Если по какой-то причине этого не происходит, стоит проверить информацию в ЕГРН, и если там все еще числится обременение, связаться с банком.
Причины ареста недвижимости
Арест на квартиру или дом не дает возможности должнику распоряжаться имуществом – совершать сделки по дарению или продаже третьим лицам.
Среди самых распространенных причин ареста можно выделить следующие:
| Долг перед банком в результате залога | Арест используется, если заемщик взял ипотечный кредит на приобретение недвижимости и перестал его выплачивать. Квартира или дом в данном случае используются в качестве залога. Так банк обеспечивает возврат средств. |
| Долг, не связанный с покупкой недвижимости | Если долг не связан с недвижимостью, банк не может требовать через суд изъятия квартиры или дома. Но у судебных приставов есть возможность наложить арест, если должник не оплачивает задолженность. |
| Передача наследства | Если есть несогласные в распределении наследства, проще наложить арест на любые сделки с недвижимостью. Это дает уверенность, что в процессе дележа наследства имущество не перейдет в собственность не того лица. |
Арест недвижимости может возникать в результате различных причин. Но его может наложить только судебный пристав по решению суда.
В первую очередь можно обратиться на сайт Федеральной службы судебных приставов. Необходимо найти раздел «банк данных судебных приставов». Согласно ФЗ РФ от 02.10.2007 № 229 «Об исполнительном производстве» Федеральная служба судебных приставов создает и ведет банк информации по исполнительным производствам в электронном виде.
Чтобы получить информацию необходимо указать имя, дату рождения и регион проживания. Доступен поиск как по физическим, так и по юридическим лицам.
На этом сайте можно найти всю информацию о долге, включая следующее:
- Сумму долга.
- Дату и номер исполнительного производства.
- Фамилию, имя и отчество судебного пристава, его контактные данные.
При наличии значительного долга можно предположить, что пристав мог наложить арест. Как правило, данная информация содержится в базе данных. Но если сведения еще не были введены в базу, следует обратиться в районный отдел судебных приставов на личный прием или позвонить по указанному номеру телефона.
Проверка предыдущих собственников квартиры.
Для того, чтобы получить Выписку из ЕГРН на квартиру, Вам необходимо указать ее точный адрес или кадастровый номер. Далее, получив сводные данные об объекте – выбрать необходимые документы для заказа. Далее, когда будет обработан Ваш запрос, и Выписка из ЕГРН на квартиру будет готова — Вы сможете ознакомиться полностью со всей полученной информацией об объекте. Пример выписки на квартиру:
Как выглядит Выписка на квартиру с обременениями и без:
Важно отметить, что для разных объектов может быть зарегистрировано разное количество информации. Это не зависит от нашего сервиса, так как выписка из ЕГРН на квартиру содержит всю зарегистрированную информацию в Росреестре, и Ваш запрос обрабатывается исключительно во ФГИС ЕГРН и сотрудниками Росреестра.«Запрос представляется в орган регистрации прав по выбору заявителя: в электронной форме посредством отправки электронного документа с использованием веб-сервисов (далее — представление запроса с использованием веб-сервисов).»
Пpoвepить квapтиpy чepeз caйт Pocpeecтpa
Чepeз caйт cлyжбы гocpeгиcтpaции пpoвepяют, чтo нa квapтиpe нeт apecтa, нeдвижимocть нe нaxoдитcя в зaлoгe или в ипoтeкe.
Пo aдpecy или кaдacтpoвoмy нoмepy нa caйтe Pocpeecтpa дaют выпиcки из EГPН. Пpoвepить кaдacтpoвый нoмep oбъeктa нeдвижимocти пo aдpecy мoжнo oнлaйн нa тoм жe caйтe.
Пo выпиcкe из EГPН oб ocнoвныx xapaктepиcтикax квapтиpы, пpoвepяют:
1. Apecты. Пpoвepкa квapтиpы нa apecт пpи пoкyпкe втopички пpoвoдитcя пepeд пoкyпкoй. Coбcтвeнник нe имeeт пpaвa пpoдaвaть квapтиpy пoд apecтoм.
2. Oбpeмeнeния. Квapтиpy пpoвepяют нa oбpeмeнeниe, нaпpимep ипoтeкoй или peнтoй. Жильe в ипoтeкe пpoдaют тoлькo c coглacия бaнкa. Нoвый влaдeлeц дoлжeн выплaтить ocтaтoк кpeдитa бaнкy.
3. Bcex влaдeльцeв квapтиpы, в тoм чиcлe нecoвepшeннoлeтниx coбcтвeнникoв. Ecли oдин из coбcтвeнникoв жилья нecoвepшeннoлeтний, тoгдa пpoдaть нeдвижимocть мoжнo тoлькo c paзpeшeния opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa.
4. Ocнoвaния, нa кoтopыx пpoдaвцy дocтaлacь квapтиpa.
Нaпpимep, ecли пpoдaвeц квapтиpы нeдaвнo пoлyчил ee в нacлeдcтвo, ecть pиcк, чтo пoявятcя нacлeдники, кoтopыe oтcyдят нeдвижимocть. Poдcтвeнник мoжeт ocпopить cвoe пpaвo нa квapтиpy в тeчeниe дecяти лeт пocлe тoгo, кaк yзнaeт o cвoeм пpaвe нa нacлeдcтвo.
5. Eщe в cпpaвкe пpoпиcывaют тexничecкиe xapaктepиcтики квapтиpы: плoщaдь, нaзнaчeниe пoмeщeния, тoчный aдpec.
10 лeт
poдcтвeнники мoгyт
ocпopить cвoe пpaвo нa
квapтиpy
Пoкyпaйтe нeдвижимocть бeз pиcкa
«Этaжи» вoзвpaщaют вcю cyммy cдeлки, ecли дoм или квapтиpy ocпopили бывшиe влaдeльцы или poдcтвeнники
Нa caйтe Pocpeecтpa выдaют eщe oднy выпиcкy — o пepexoдe пpaв нa квapтиpy.
Cпpaвкa o пepexoдe пpaв нa нeдвижимocть нyжнa, чтoбы yбeдитьcя, чтo пpoдaвeц нe yтaил инфopмaцию o coвлaдeльцax, пpeжниx coбcтвeнникax жилья и cpoкoв влaдeния квapтиpoй.
Cpoк дeйcтвия выпиcoк из EГPН нe oгpaничeн, нo бaнки и нoтapиycы тpeбyют, чтoбы cпpaвкe нa мoмeнт зaключeния cдeлки былo нe бoльшe мecяцa.
cтoит выпиcкa из
EГPН
Разрешительная документация
Первым делом вас должна интересовать разрешительная документация, которая позволяет застройщику возводить здание в определенном месте. Ее вы можете получить в офисе компании. «Прозрачные» застройщики выкладывают подобные документы на своем официальном сайте. Кстати, у добросовестного застройщика должен быть полноценный сайт, который рассказывает о деятельности компании, а также можно посмотреть портфолио уже готовых объектов.
Разрешительная документация включает в себя проектную декларацию и само разрешение на строительство, выданное государственными органами. Там же могут быть прописаны технические условия на будущие коммуникации, которые являются еще одним подтверждением «прозрачности», выбранной вами компании.
Что такое обременение?
Обременять жилую площадь, означает накладывать ограничения на права владельца по распоряжению собственным имуществом —у него они лишь частичные. Юридические обстоятельства, препятствующие полноправному распоряжению квартирой (домом), возникают в результате:
- Покупки жилой площади за счет ипотечного кредитования (ипотека), где приобретаемое жилье служит залогом возврата ссуды. До полного погашения задолженности перед кредитной организацией, собственник жилья не может проводить юридических операций с залоговым имуществом без согласия с кредитором;
- Предоставления квартиры в залог при оформлении потребительского займа в банке. Возврат кредита или переоформление вида залога восстанавливает право собственника по распоряжению имуществом;
- Сдачи жилья в аренду по договору. Данное юридическое обстоятельство в материалах на эту тему почему-то не рассматривается. Но в соответствии с Гражданским кодексом РФ, смена собственника не является основанием для расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617). Это означает, что арендатор не имеет прав на квартиру, кроме права в ней жить, но выселить его досрочно может только суд при наличии веских оснований;
- Передачи жилого фонда собственнику на возмездной или безвозмездной основе на условиях регулярных выплат одному или нескольким гражданам, как правило, пожизненно (рента). Приобретение такого имущества ведет к переходу рентных обязательств новому собственнику;
- Наложения ареста во исполнение решения суда, в результате чего собственник имущества лишается права распоряжаться им до выполнения финансовых обязательств перед третьими лицами или окончания судебного разбирательства по поводу раздела этой недвижимости (споры);
- Передачи собственником прав на доверительное управление имуществом другому лицу, в результате чего он может делать любые юридические действия с недвижимостью (сдавать в аренду, платить по коммунальным счетам и т.д.) кроме ее продажи. В то же время, до окончания срока действия договора доверительного управления собственник так же не может продать квартиру или дом;
- Отнесения дома (квартиры) к историческим или культурным памятникам.
Приведенные выше обременения относятся к явным и в обязательном порядке, в соответствии с п. 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ, подлежат внесению в Росреестр. Однако есть обременения и неявного вида:
- неучтенные наследники;
- прописанные в квартире не родные (усыновленные) несовершеннолетние и т.д.
Как производится арест недвижимого имущества
Основанием для ареста недвижимого имущества является нормативный документ — решение суда. Без него никто не вправе ограничить ваше право распоряжения объектом. Если должник игнорирует уведомления и не выполняет обязательства по погашению долга, начинается процедура ареста. Она состоит из следующих этапов:
- Увеличение суммы задолженности на 7 %;
- Выяснение через госструктуры, какими объектами недвижимости владеет должник и что может быть арестовано;
- Оформление списка материальных ценностей, которые могут быть изъяты;
- Предъявление должнику постановления об изъятии объекта;
- Осмотр жилплощади и проверка полномочий собственника;
- Регистрация понятых;
- Составление списка изымаемых объектов;
- Объяснение должнику последствий нарушения ограничения;
- Составление акта осмотра и согласование его с участниками процесса;
- Подпись Акта.
Возможные претенденты на право собственности
Любые граждане, которые когда-либо были прописаны в квартире и имевшие право собственности потенциально могут стать претендентами на право собственности. Поэтому таких граждан нужно проверить особо тщательно.
В этом вам также может помочь расширенная выписка из домовой книги, где должно быть указано, когда, кто, куда и по какой причине был выписан из квартиры. Если жилец умер, то должен быть указан номер свидетельства о смерти, а также её дата и время. Если человек уехал на длительный срок в командировку, попал в места лишения свободы или на место прохождения военной службы, должно быть указано когда это произошло, а также адрес, по которому гражданин командировался, номер решения суда или место прохождения военной службы, в зависимости от причины отбытия. Обратите внимание, что во всех трёх случаях жилец должен был вернуться и его были обязаны снова прописать по месту жительства.
Особое внимание обратите на людей, которые отбыли до начала приватизации. При проверке жильцов следует быть очень внимательным, чтобы не пропустить ни одного человека. Замечу, что речь идёт не о владельцах жилья, а о людях, имеющих право на пользование жильём (проживание), то есть прописанные по данному адресу.
Общее представление о проверке квартиры и владельца
Обращаться к опытным специалистам для проверки «чистоты» объекта недвижимости, на первый взгляд, удобно и практично. Как правило, такие услуги предоставляют риелторы и юристы. Но на практике порой оказывается, что не каждое лицо, готовое выполнить данную работу, в действительности имеет необходимый уровень компетентности. Тем более что заинтересованность у данных специалистов косвенная, так как денежными средствами или имуществом они сами не рискуют.
В то же время, при наличии определённого количества времени и сил, осуществить проверку самостоятельно совершенно не сложно. Главное в данной ситуации – это знание того, где и какие документы запрашивать, для чего и что в них сверять.
Стандартный перечень документов, необходимых для проверки:
- Выписка из ЕГРП о том, имеются ли на объекте недвижимости какие-либо обременения.
- Выписка из ЕГРП с данными о текущих владельцах квартиры, и на каком основании был осуществлён переход имущественного права.
- Выписка из домовой книги с информацией о зарегистрированных лицах по адресу продаваемой квартиры на текущий момент.
- Расширенная выписка из домовой книги, в которой указаны сведенья обо всех лицах, которые ранее проживали.
- Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, состоит ли на учёте продавец объекта недвижимости.
- Свидетельство права собственности и документы, подтверждающие основание перехода объекта имущества к нынешнему владельцу.
- Техпаспорт, выданный БТИ с детальным планом квартиры.
Важно! Для проверки юридической чистоты квартиры необходимо изучить данные не только по объекту недвижимости, но также владельца, ныне и ранее проживающих лиц. Это особенно важно, если осуществляется покупка жилища из старого фонда или когда у квартиры часто менялись собственники.
Также нужно помнить, что наличие указанных документов ещё не обеспечивает чистоту квартиры. Необходимо детально сверить совместимость указанных данных, а также обратить внимание на даты выдачи справок, если продавец заранее подготовил все необходимые документы. Хотя подобное происходит достаточно редко, так как часть запросов осуществляется на платной основе. И, как правило, данную статью расходов берёт на себя покупатель.
Риски покупки залогового жилья
Если человек приобретает квартиру, которая находится в залоге, то для него это будет рискованной покупкой, так как велика вероятность, что в будущем банк, у которого в залоге находится недвижимость, может конфисковать ее и продать на торгах.
Какими особенностями отличается покупка квартиры с обременением? Смотрите тут.
Даже при обращении в суд существует возможность, что дело не будет выиграно, поэтому покупателю придется возвращать свои деньги у продавца.
Если вы все же решили купить квартиру с обременением, то посмотрите советы юриста в этом видео:
Если бывший владелец жилья откажется добровольно возвращать стоимость квартиры, то придется обращаться в суд, причем даже приставы нередко не могут принудительными способами взыскать деньги.
В полученной выписке из ЕГРН найдите документы, на основании которых регистрировалось право (договоры), и проверьте давность регистрации прав. Посмотрите сами правоустанавливающие документы. Наиболее пристальное внимание нужно уделить квартирам, полученным в наследство, а также приватизированному жилью.
Еще один важный раздел выписки — ограничения и обременения. Чаще всего это залоги (ипотека), а также аресты и запреты регистрационных действий. Учтите, что для продажи заложенной квартиры потребуется письменное согласие залогодержателя — банка или другой организации, которой принадлежит закладная. Наличие запретов или арестов станет поводом для приостановки регистрации.
Чтобы не терять время впустую, обязательно требуйте от продавца снятия арестов и запретов регистрационных действий еще до подачи документов на сделку.
Аресты и запреты могут выставляться судом в качестве обеспечительной меры или судебными приставами в рамках исполнительного производства.
- Судебные аресты. Для их снятия обязательно придется обращаться в суд — собственник может подать ходатайство об отмене обеспечительных мер в рамках того же процесса, в котором они были установлены. Продавцу нужно будет получить в суде заверенную судом копию определения об отмене обеспечительных мер. Это определение нужно сдать регистратору в составе пакета документов по сделке.
- Аресты приставов. Снять наложенный приставами арест или запрет регистрационных действий иногда можно, просто обратившись к приставам. Однако если приставы откажутся снимать аресты, их действия придется обжаловать начальнику отдела приставов или в судебном порядке. Постановление приставов об отмене арестов или запретов регистрационных действий также нужно будет предоставить в общем пакете документов по сделке.
№ 1 – смотрим онлайн на сайте Росреестра
Проверить, находится ли квартира под арестом или в залоге, можно на сайте Росреестра, который ведет ЕГРН. Имеются случаи, когда информация на данном сайте не соответствует реальности, причиной чего может быть нечастое обновление сайта или неправильно выгруженные изменения. Данные на сайт вводятся не полностью, к примеру, может отсутствовать информация о том, у какого банка в залоге находится квартира.
Воспользоваться сайтом Росреестра нужно по следующей последовательности:
- перейти на страницу Справочная информация по объектам недвижимости в онлайн режиме;
- ввести адрес жилого помещения или номер, врученный кадастром, ввести капчу и нажать на поле для оформления запроса.
Если выбранная квартира находится в Москве или в Санкт-Петербурге, искать ее следует в выпадающем списке под названием Субъект, в блоке Адрес. В случае, когда нужны другие города и населенные пункты, то в списке, где указаны субъекты, следует выбрать область, республику, округ, затем в списке Район выбрать требуемый город или район. Когда интересующее жилое помещение расположено в поселке или деревне, искать нужно в списке Населенный пункт.
Далее следует выбрать тип улицы, ввести название улицы, номер дома и полный адрес (номер корпуса, квартиры) и нажать на адрес квартиры. Если адрес не отображен, значит, сведения о квартире в ЕГРН отсутствуют.
Затем нужно нажать на раздел Права и ограничения. В случае нахождения квартиры в залоге или наличии других обременений/ограничений, это будет отображаться в справке в подразделе Ограничения. Если подраздел Ограничения пустой, это указывает, что на квартиру не наложено какое-либо обременение.
Сервис для заказа выписки из ЕГРН (Ктотам.про)
Сервис Ктотам.про является надежным ресурсом, где можно очень быстро получить нужную информацию об интересующей квартире. Оплата за выписки на сайтах Росреестра и Сервиса Ктотам.про одинаковая (около 250 рублей). Однако данный сервис имеет ряд преимуществ:
- информация предоставляется в среднем через 1 час. С Росреестра выписка приходит спустя 47 часов;
- сервис предоставляет выписку в читабельной форме, и открыть документ можно как на компьютере, так и на мобильном телефоне, без установления дополнительных приложений. Для расшифровки выписки из Росреестра следует пользоваться специальным сервисом для открытия выписок;
- в сервисе Ктотам.про полей для заполнения меньше, не требуется введение паспортных данных.
Что может стать основанием
Арест на жилую недвижимость производится только по предписанию, выданному одной из судебных или государственных инстанций. Основанием для применения такой меры является имеющаяся задолженность владельца квартиры. При наложении санкций на недвижимость не имеет никакого значения, кому именно задолжал хозяин жилья. Это могут быть:
- государственный орган. Обычно при образовании задолженности за коммунальные услуги или невнесении налоговых платежей выдаётся судебное предписание об аресте квартиры;
- кредитное учреждение. Банк может через суд арестовать недвижимость за просрочку платежей по различным кредитным обязательствам;
- физическое лицо. При нанесении существенного ущерба владельцу соседней квартиры или при накоплении огромного алиментного долга на детей суд вправе наложить ограничение на квартиру. Для проведения такой процедуры должно быть подано исковое заявление или ходатайство об ограничении действий с недвижимостью должника от лица, которому требуется вернуть сумму.
На практике реально изымается и реализуется за долги жилая недвижимость только при образовании задолженности по ипотечному кредитованию.
Если собственником жилья, кроме должника, является его супруга, все равно производится арест всей квартиры в целом. Доля жены может быть выведена из-под ограничения после определения и выделения этой доли юридическим путём.