Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Реконструкция нежилого здания: порядок, документы, нюансы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для реконструкции нежилых строений на первоначальном этапе следует получить в БТИ копии техплана постройки, которые предоставляются по требованию правообладателя или арендатора объекта капстроительства. После этого в отдел архитектуры соответствующего населённого пункта подаётся техплан строения вместе с заявлением о выдаче проекта реконструкционных работ нежилого здания.
Особенности реконструкции нежилых помещений
К объектам нежилого типа относятся офисы, магазины, другие торговые объекты, рестораны, кафе, другие предприятия общепита и сферы услуг. Перед началом мероприятий особое внимание уделяется особенностям строений, в которых размещены площади. Если такие объекты находятся на первых этажах жилых домов, то все собственники дома согласно имеющихся у них долей обязаны дать разрешение на перепланировку и проведение других изменений.
Кроме этого, нужно обязательно провести соответствующую экспертизу, позволяющую оценить все риски и особенности строения и требования, установленные нормами законодательства для проведения строительно-монтажных работ в домах многоквартирного типа.
Что такое разрешение на реконструкцию нежилого здания?
В Градостроительном кодексе (статье 1, части 14) прописано, что реконструкция — это комплекс работ, направленных на внесение изменений в параметры капстроительства, а именно этажности, показателей объема, качества инженерного и технического обеспечения. Разрешение на реконструкцию — документ, позволяющий выполнить упомянутые работы, а впоследствии без проблем узаконить постройку.
Такие работы часто путают с перепланировкой. Это различные понятия, которые отличаются не только сущностью, но и подходами в оформлении разрешения. В случае с перепланировкой бюрократические процедуры проходят быстрее. В чем различия? Выделим главные моменты:
- Разрешение на перепланировку позволяет получателю производить изменения во внутренней части помещения. К этой категории работ относится удаление перегородок, установка новых стен и прочие мероприятия, которые не подразумевают выхода за существующие объемы недвижимости. Если площадь объекта и меняется, то незначительно.
- Разрешение на реконструкцию позволяет выполнять более серьезную работу, связанную с увеличением площади за счет новых этажей, тамбуров или возведения других пристроек. Возможны ситуации, когда площадь объекта остается неизменной, но меняется его назначение. Например, ранее помещение использовалось для склада, но после реконструкции в нем обустроен офис работников. В таком случае требуется получить разрешение не на перепланировку, а на реконструкцию.
Согласование перепланировки нежилых помещений. Как узаконить переустройство и перепланировку нежилого помещения?
Разберем, как согласовать перепланировку в нежилом помещении. Очевидно, что для подтверждения законности переустройства необходимо провести процедуру согласования проекта предстоящих работ. Хотя изменение в существующую схему расположения инженерных и технических коммуникаций не допускается при отсутствии утвержденного проекта, у собственника объекта существует возможность узаконить проведенное переустройство даже после завершения полного цикла работ.
Что такое перепланировка нежилого помещения определения законодательством строго не установлено – на федеральном уровне соответствующий нормативный акт отсутствует, только некоторые положения Жилищного кодекса можно проецировать на эту сферу. Перепланировка это комплекс работ, по градостроительному кодексу такое понятие не раскрыто. Проще разобрать определение перепланировки на примере конкретных ее случаев и видах объектов недвижимости.
Стоимость проекта перепланировки нежилого помещения зависит от перечня работ, статуса объекта, требований законодательства. Подробнее об этих нюансах вы сможете узнать у наших экспертов.
Оформление проекта перепланировки
Получение технического заключения
Оформление технического плана после перепланировки
Кто может проводить обследование перепланировок
Общий государственный жилищный надзор за перепланировками осуществляет МосЖилИнспекция. Должностными лицами этого органа являются инспекторы, которые вправе выдавать предписания, составлять акты, протоколы. Когда на объект направляется приемочная комиссия, перепланировка уже должна быть фактически завершена.
МосЖилИнспекция будет выдавать согласование на проект, проводить проверку после завершения работ. Также к обследованиям могут привлекаться:
- специалисты Роспотребнадзора – если возможные нарушения связаны с санитарной, гигиенической, эпидемиологической безопасностью;
- специалисты МЧС (ОГПН) – если проводится проверка по нормам пожарной безопасности;
- специалисты БТИ – участвуют в обследованиях, когда нужно внести изменения в технические паспорта здания.
Комиссия после перепланировки оформит и выдаст акт. Обязательные обследования и осмотры проводит кадастровый инженер, если собственник уже получил акт приемочной комиссии после перепланировки. На этой стадии оформляется технический план с изменениями квартиры. На основании техплана будет проведен кадастровый учет в Росреестре, внесены новые данные в ЕГРН.
Особенности реконструкционных мероприятий помещений в нежилом здании
Планируемый объем строительных работ зависит вида и особенностей эксплуатации объекта, а также от масштаба переоборудования. Переоборудование может затрагивать полностью все здание или его отдельные помещения. Комплексные строительные работы предполагают расширение общей площади строения, увеличение этажности и общее благоустройство объекта.
Реконструкционные мероприятия включают:
- Пристройка дополнительных помещений;
- Видоизменение несущих конструкций;
- Строительство дополнительных этажей;
- Проведение перепланировки;
- Замена наружных ограждений;
- Снос старых межкомнатных перегородок и строительство новых из других материалов.
Различия между перепланировочными и реконструкционными работами
Узаконить переустройство коммерческого объекта недвижимости, если планируется пристройка дополнительных помещений или этажей, сложнее всего. Подобные работы больше похожи на реконструирование ОКС, а не на перепланировку. Чтобы их выполнить, нужно получить градостроительный план земельного участка в Москомархитектуре.
После согласования пакета документов уполномоченными ведомствами, его передают на рассмотрение Мосгосстройнадзора. Только после положительного ответа от этой организации застройщик может приступать к реализации мероприятий. Как получить разрешение на реконструкцию быстро, и без лишних затрат знают представители ГЕОМЕР ГРУПП.
Для того, чтобы не получить отказ на переоборудование нежилого здания или иного объекта недвижимости, нужно также следить за изменениями законодательства в градостроительной сфере. Из-за того, что работы могут повлечь изменения в конструкции капитального строения, представители согласующих организаций тщательно проверяют проектную документацию. Поэтому, прежде чем подавать заявление, нужно проконсультироваться с экспертом.
Ответственность за незаконную реконструкцию
Согласования реконструкции объектов капитального строительства получить необходимо и обязательно, в противном случае предусмотрены штрафные санкции на законодательном уровне. Размер штрафа отличается для физических и юридических лиц, рассчитывается из учета прожиточного минимума. Кроме того, если присутствуют факты повторного нарушения, то сумма наказания увеличивается.
Данные штрафы актуальны, если было зафиксировано проведение строительных работ без уведомления о начале их осуществления. Другие типы нарушений, когда нет соответствующей документации или не выдано разрешение на реконструкцию нежилого дома караются штрафами в большем размере.
В некоторых случаях может быть приостановлена деятельность предприятия до 3 месяцев с наложением штрафов и обязательств по исправлению ситуации.
Для согласования понадобятся копии тех. плана постройки. Документы доступны любому собственнику и выдаются в БТИ по требованию. Полученные бумаги предоставляют в городской отдел архитектуры. При необходимости здесь же можно заказать проектную документацию. Архитектор выезжает по адресу и составляет проект в соответствии с установленными техническими, санитарными, противопожарными нормативными актами.
После утверждения проекта получают одобрение пожарной инспекции, санэпидемстанции и коммунальных служб. Письменное согласие коммунальщиков не требуется в случаях, когда при реконструкции не планируется вмешательство в системы водоснабжения, отопления, электросети, газоснабжения и другие инженерные коммуникации.
На завершающем этапе собственник должен получить акт выполненных работ и разрешение жилищной комиссии. Документ выдается только после осмотра реконструированного объекта и при отсутствии нарушений технических и строительных норм. Последней инстанцией будут органы местного самоуправления. Сюда направляют всю собранную документацию и ждут решения.
Собственник должен быть готов к денежным расходам. В основном, они связаны с оплатой государственных пошлин, услуг специалистов, составляющих проектную документацию и занимающихся оформлением технического паспорта в БТИ.
Реконструкция промышленной недвижимости – это строительные работы, которые затрагивают:
- изменение внешнего архитектурного облика объекта;
- изменение его параметров (например, высотности, этажности, площади и так далее);
- надстройка;
- перестройка строения;
- замена;
- восстановление его несущих конструкций.
В состав этих работ могут входить:
- изменение строительных материалов, используемых при возведении внешних фасадов;
- ликвидация, изменение либо перемещение оконных и дверных проемов, балконов, лоджий, тамбуров;
- остекление и меры по улучшению эксплуатационных качеств объекта промышленной недвижимости (установка систем кондиционирования, спутниковых антенн и так далее).
Также важно знать, что же такое промышленная недвижимость, и не путать ее с коммерческой. Промышленная недвижимость – это объекты тяжелой, легкой, пищевой промышленности и объекты специализации широкого спектра. В целом, это заводы, фабрики, производственные помещения. Это не является коммерческой недвижимостью, которая представляет собой офисные здания и помещения, магазины и так далее. Хоть и та, и та категории предназначены для бизнеса, они различаются принципиально. О том, какие объекты относятся к промышленной недвижимости, о требованиях к ним и классификации по назначению, а также о том, какие бывают классы по категории опасности, мы рассказывали в отдельном материале.
Такие же принципиальные различия имеют реконструктивные работы от всех прочих. Нельзя путать реконструкцию с перепланировкой, переоборудованием, капитальным ремонтом и строительством. Крупная ошибка – путать реконструкцию со строительством. Это принципиально разные процессы, так как строительство – это возведение объекта с нуля, реконструкция же – изменение, либо восстановление облика уже существующего объекта.
Все эти виды распоряжения объектом промышленной недвижимости нужно различать, так как согласование этих работ имеет множественные различия. Впрочем, как и проведение этих работ. При этом, строительство и реконструкцию можно сравнить в том ключе, что и для тех, и для других работ потребуется разрешение на строительство. В необходимости получения разрешения эти два процесса можно назвать равнозначными. О том, какие документы понадобятся для разрешения на строительство промышленного объекта и ввода в эксплуатацию, мы подробно рассказывали тут.
При планировании реконструкции важно понимать, что перестройка жилого помещения в коммерческое потребует изменения вида разрешённого использования. Нужно помнить, что не всегда эту процедуру легло пройти, но использование вразрез с ВРИ грозит внушительными штрафами владельцу участка — от 10 тысяч рублей. Для каждого земельного участка существует перечень разрешённых и условно-разрешённых видов использования. Изменения могут быть только в пределах этого списка. Если владелец не уверен, входит ли планируемый ВРИ в список допустимых, это можно проверить на общедоступных ресурсах — сайте Росреестра. Или же собственник может узнать ВРИ, заказав актуальную выписку из ЕГРН.
Изменение вида разрешённого использования земельного участка происходит в Росреестре. Для проведения этой процедуры подаётся заявление, составленное на основании Правил застройки и землепользования, принятых в населённом пункте. Необходимо помнить, что ВРИ, относящиеся к условно-разрешённым, могут быть выбраны только в согласовании с местной администрацией. После одобрения изменения вида разрешённого использования на необходимый владелец вправе планировать реконструкцию и быть уверенным, что не столкнётся с трудностями при регистрации, оформлении и дальнейшем использовании строения и земельного участка.
Получение разрешения на реконструкцию нежилого здания в 2021 году
Получение разрешения на реконструкцию – это обязательная процедура, без которой невозможно проводить работы. В противном случае на собственника будут наложены санкции. Однако полученное разрешение открывает перед владельцем широкие возможности. Он может легально:
- увеличивать или уменьшать количество этажей;
- обустроить или убрать антресольный этаж;
- превратить чердачное помещение в мансарду;
- возвести пристройку к нежилому зданию;
- провести усиление конструкций;
- установить новую систему коммуникаций.
Эти и другие изменения будут признаны законом, если проводить их после получения разрешения.
- Шаг 1. Обращение в БТИ. Закажите технический план нежилого здания. Эта информация считается открытой, поэтому сотрудники БТИ обязаны представить её собственнику сооружения.
- Шаг 2. Обращение в архитектурное бюро. Закажите план реконструкции в организации, которая имеет соответствующие допуски СРО. Проект должен быть выполнен с соблюдений требований ГОСТ, СНиП и СанПин.
- Шаг 3. Обращение в городскую архитектуру. Компетентные органы должны утвердить проект реконструкции. Помимо этого, архитектурная документация проходит согласование в пожарной инспекции и других инстанциях. Список органов в каждом случае индивидуален. Например, если затрагиваются инженерные коммуникации, согласовать проект должны коммунальные службы.
- Шаг 4. Обращение в жилищную комиссию. Инстанция также должна одобрить проект, поскольку они несут ответственность за акт проведённых работ.
- Шаг 5. Обращение в администрацию. Пакет документов визируется у главы.
- Шаг 6. Обращение в органы самоуправления. После представления заявления, согласованного проекта и полного пакета документации органы самоуправления выдадут разрешение на строительство. Эта бумага позволяет проводить реконструкцию здания.
Обратите внимание! Разрешение необходимо получить в местных органах самоуправления по месту расположения сооружения, в котором планируется провести работы по реконструкции. Об этом сказано в части 5 ст.51 Градостроительного кодекса РФ.
Окончательное решение по поводу выдачи разрешения принимают местные органы самоуправления. Туда собственник обращается после того, как соберёт и согласует всю документацию.
Пакет документов, который представляется в органы самоуправления, должен включать:
- удостоверение личности (паспорт) собственника нежилой недвижимости;
- заявление, адресованное местным органам самоуправления;
- документ, который подтвердит право собственности на здание;
- топографический план земельного участка;
- согласованный проект реконструкции;
- заключение о техническом обследовании здания.
Сбор полного пакета документов – это весьма нелёгкая задача, способная отнять уйму времени. Но в современном мире проблема решается. Доверить сбор документов можно представителю. Он обратится во все необходимые инстанции и найдёт требуемые бумаги.
Как получить разрешение на реконструкцию нежилого здания?
Законодательство предусматривает определённые сроки выдачи разрешений. В данном случае он составляет 7 рабочих дней. Срок может быть увеличен для ряда объектов недвижимости. Однако 7 дней – это время, в течение которого местные органы самоуправления рассматривают документы. Естественно, подготовить разрешение с нуля за неделю не получится.
При расчёте времени, которое потребуется для получения разрешения на реконструкцию, следует учесть сроки:
- выполнения инженерных изысканий и подготовки документации. Тут сложно говорить о каких-либо конкретных промежутках. Всё зависит от параметров объекта;
- экспертизы проекта реконструкции. Обычно процедура занимает до 3 месяцев. Чем качественнее и грамотнее будет проект, тем быстрее пройдёт экспертиза. Поэтому, если вы торопитесь, обращайтесь в компетентные архитектурные бюро. Тогда не придётся тратить время на устранение десятков замечаний;
- получения градостроительного плана участка. Это займёт от 2 до 3 недель. Без плана не получится подать документы в органы самоуправления;
- дополнительных согласований. Может потребоваться согласовать проект в коммунальных службах и других инстанциях. Это увеличит общие сроки.
В целом не рассчитывайте пройти все согласования и получить разрешение быстрее, чем через полгода. И это минимальный срок. Если ваше здание относится к архитектурному наследию или является памятником, ждать придётся ещё дольше.
В ряде случаев для проведения реконструкции не обязательно получать разрешение. К ним относятся ситуации, когда работы планируются:
- на объектах, которые не относятся к капитальным строениям;
- проводить без изменения конструктивных и других элементов, которые могут повлиять на безопасность и надёжность здания (подробнее об этом можно почитать в градостроительных регламентах).
Выполнение капитального ремонта также не требует получения разрешения на реконструкцию.
Прежде чем тратиться на сложную дорогостоящую реконструкцию и собирать документы для оформления разрешения, выясните, нужен ли документ в вашей ситуации. Часто владельцы путают реконструкционные работы с перепланировкой. Во время реконструкции меняются границы строения. Здание может быть надстроено, увеличено или уменьшено, дополнено тамбурами, этажами, пристройками. Что касается перепланировок, данный вид строительных работ касается только преобразований внутренней части объекта и не предполагает серьезных изменений площади.
Важно знать! Разрешение на реконструкцию не дает права на перепланировку. И наоборот, получение одобрения на перепланировочные работы к реконструкции не имеет отношения.
После получения официального разрешения собственник вправе выполнять следующие виды строительных и монтажных работ:
- сокращать или увеличивать количество этажей;
- ремонтировать фасад;
- пристраивать к объекту дополнительные строения;
- обустраивать чердак и мансарду;
- усиливать опорные конструкции;
- устанавливать и менять расположение коммуникаций;
- переделывать постройку под коммерческую недвижимость.
Окончательный вариант обновленного объекта необходимо зарегистрировать в Росреестре. Если этого не сделать, собственника могут привлечь к административной ответственности и лишить права распоряжаться недвижимым имуществом в полном объеме.
Чтобы получить разрешение, собственник должен собрать и предоставить в соответствующие органы правильно оформленные документы. В необходимый набор входят:
- паспорт РФ;
- правоустанавливающие документы;
- поэтажный план здания;
- заявления в инстанции;
- подробный проект реконструкции;
- топографический план участка, на котором расположен объект недвижимости;
- заключение о техническом состоянии;
- письменное разрешение других собственников, если помещение располагается в многоквартирном доме.
Законодательные акты часто меняются и дополняются. Перечень документов желательно уточнить.
Отличие перепланировки и реконструкции
Часто эти два понятия путают, поэтому, прежде чем разбираться в том, что такое реконструкция следует понять отличие от перепланировки помещения. Общее в них только одно – самовольное проведение таких манипуляций чревато административной ответственностью. В процессе реконструкции обязательно сохраняются несущие конструкции, но может увеличиваться площадь за счет достройки и надстройки, так и уменьшаться. Что касается перепланировки, то при ней фактическая площадь сохраняется, зато внутри могут произойти определенные изменения. В результате них допускается корректировка целевого использования помещений. В том числе перевод их с жилищного фонда в нежилой.
Важно! Перепланировка может быть частью реконструкции. Но для проведения и одной, и второй манипуляции нужны специальные разрешения, соответствующие нормам Градостроительного Кодекса.
Для получения разрешения выполняются последовательные действия:
- первоначально делается копия техплана, который первоначально надо получить в БТИ;
- документация передается в отдел архитектуры администрации региона;
- заказывается проект будущей работы, формируемый с учетом технических и санитарных стандартов;
- проект утверждается в уполномоченных учреждениях, к которым относится администрация, СЭС и пожарная инспекция;
- далее надо получить разрешение от Жилищной инспекции, которая дополнительно должна после реализации плана оформить акт выполненных работ;
- полученные разрешения визируются у главы администрации региона, после чего подписывается согласие на процесс.
Важно! Может быть получен отказ на проведение реконструкции по разным причинам.