Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «12 советов, как проверить квартиру перед покупкой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Инoгдa cтoимocть квapтиp нa втopичкe дeшeвлe, чeм нa пepвичнoм pынкe, чтo cвязaнo c изнocoм cтpoeния и, в нeкoтopыx cлyчaяx, нeyдoбнoй плaниpoвкoй. Чaщe вceгo цeнa нижe cpeднepынoчнoй в дoмax cтapoгo фoндa. Пpи этoм, пoкyпкa втopичнoй нeдвижимocти coпpяжeнa c pиcкaми: нa pынкe дeйcтвyют мoшeнничecкиe cxeмы, в дoкyмeнтax coбcтвeнникa мoгyт быть oшибки, кoтopыe пoвлeкyт гpaждaнcкиe cпopы пocлe зaвepшeния cдeлки. Бeзoпacнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe мoжнo чepeз aгeнтcтвo, пpи этoм вы cэкoнoмитe вpeмя, пoлyчитe дoпoлнитeльныe гapaнтии и пpeимyщecтвa. Ecли вы peшили дeйcтвoвaть caмocтoятeльнo, чтoбы cлeдyйтe нaшим coвeтaм нe быть oбмaнyтым.
Перевірка юридичної чистоти об’єкта
Перевірка квартири перед придбанням включає аналіз нерухомості на відсутність обтяжень, вивчення власника і виявлення третіх осіб, що мають переважне право на придбання квартири. Нотаріус не буде завіряти угоду, якщо:
- квартира знаходиться під заставою або арештом – відчужувати таке майно заборонено законом;
- порушені права та інтереси дитини – якщо в квартирі проживає неповнолітній, або у нього тут є частка, продаж можливий тільки за надання йому нового житла, і в той же час воно повинно бути не гіршим за попереднє, а частка в ньому – не менша ніж та, яку він мав;
- з’явилися треті особи, які мають права на квартиру і не погоджувалися з її продажем – можливо, когось із мешканців було тимчасово знято з реєстрації;
- будинок знаходиться в аварійному стані – за законом угоди з такою нерухомістю заборонені.
Консультация юриста по покупке квартиры на вторичном рынке в Украине
Если Вы пока сомневаетесь, стоит ли брать квартиру на вторичном или первичном рынке, хотите понимать, как именно будет происходить передача права собственности на квартиру, и как защитить себя в процессе — обращайтесь к нам за консультацией юриста по недвижимости.
Важно! При заказе любого из пакетов по сопровождению покупки квартиры в Украине консультация и предварительная проверка недвижимости будут включены в стоимость услуги.
Если же Вы хотите только проверить квартиру, а сам процесс покупки собираетесь провести самостоятельно — здесь Вы можете увидеть стоимость предварительной проверки недвижимости в Украине.
Совет № 5: Изучите разрешение супруга
Если квартира была приобретена в браке и считается совместно нажитым имуществом, ее нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга. Если владелец недвижимости в разводе, попросите посмотреть решение суда о разделе совместного имущества, уточнил Закирьянов. По его словам, если согласия супруга не будет, сделку могут отменить из-за нарушения интересов третьего лица. Данный документ не потребуется, если квартира получена продавцом по дарственной или по наследству.
Стоит иметь в виду, что если квартира покупалась с использованием материнского капитала, а детям не были выделены доли, то это нарушение закона, объясняет аналитик «Авито-Недвижимости». При отсутствии информации о маткапитале в договоре можно попросить продавца взять справку о размере оставшейся суммы из Пенсионного фонда, подчеркнул он.
Совет № 8: Проверьте справки ПНД и НД
Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что он не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете в указанных учреждениях. Эта информация нужна, чтобы исключить риск оспаривания сделки на основании, что в момент ее совершения продавец не был способен осознавать свои действия.
Сам по себе факт нахождения продавца на учете в НД и/или ПНД не является однозначным поводом для отказа от сделки. «В таком случае следует учитывать все обстоятельства сделки. Важно выяснить, приобретает ли он взамен другое жилье, получает ли доплату в случае неравноценности продаваемого и приобретаемого жилья и т. п. В некоторых случаях практикуется прохождение продавцом медицинского освидетельствования у специалиста в день сделки, чтобы врач мог оценить состояние продавца с точки зрения его сделкоспособности», — отметила Краснова.
Квартира в новостройке
Покупка квартиры всегда связана с определенными рисками. Но ситуация ухудшается, когда нужно приобрести жилье в новостройке. Как правило, на момент покупки дом ещё не достроен. И квартиры, как таковой, не существует, что добавляет новые риски.
Ситуации могут быть следующими:
- Долгострой.
- Строительство не завершается, например, по причине банкротства застройщика.
- Застройщик расторгает договор с дольщиком по выдуманной причине (обманывает его).
- Владелец жилплощади продает ее дважды разным людям.
- По завершении строительства получилась некачественная квартира в плохо построенном доме.
- Простои по оформлению собственности по вине застройщика.
Чтобы избежать возможных рисков, необходимо грамотно проверить застройщика. В таком случае шанс потерять деньги и возможную жилплощадь заметно снижается.
Виды мошенничества с недвижимостью
Мошеннические действия с недвижимостью, как правило, направлены получение авансового платежа или завладение квартиры обманным способом. При использовании первой схемы аферисты дают объявление о продаже квартиры, предлагая очень выгодную стоимость.
Тем, кто заинтересовался таким предложением, предлагается внести авансовый платеж. Это позволит забронировать квартиру и продавец не будет её предлагать другим покупателям. Каждого человека должно насторожить такое предложение, если:
- продавец не внушает доверия;
- стоимость квартиры существенно отличается от рыночной;
- размер авансового платежа значительный;
- продавец не стремиться заключать договора.
При использовании второй схемы мошенники сначала завладевают чужой квартирой, используя различные методы. Это может быть незаконное получение доверенности и подписание договора дарения обманным способом.
Чаще всего для воплощения таких действий аферисты выбирают одиноких людей и пенсионеров. Покупателя должно насторожить:
- наличие доверенности, оформленной не на родственника;
- невозможность переговорить с собственником квартиры;
- «свежая» сделка купли-продажи.
По части инвестирования в строительство, аферисты уже разработали несколько надежных схем, на которые продолжают попадаться доверчивые граждане.
-
Фиктивная стройка
Часто девелоперские компании заманивают клиентов, инсценируя строительство. Будущим вкладчикам показывают вырытый котлован, огражденную территорию и работников, якобы подготавливающих площадь к началу строительства. Остается только поспешить внести первый взнос и получить квартиру на порядок дешевле. -
Одна квартира на несколько владельцев
Еще один способ, который часто случается на практике – перепродажа квартир. Одна квартира может в итоге – при введении дома в эксплуатацию и выдачи документов на право собственности – обрести сразу несколько хозяев. В итоге, доказать, кто был первым в списке потенциальных владельцев крайне сложно. Да и, если это все-таки удастся сделать, вам вряд ли вдастся получить назад свои деньги. Бывают случаи, когда риэлторы намеренно не рассчитываются с владельцами дома, у которых они приобретают квартиры. -
Скидки на квартиры
Когда посреди строительства девелоперская компания сталкивается с нехваткой средств на его продолжение, перед тем, как бесследно раствориться в воздухе, она успевает сколотить себе состояние, наживаясь на обманутых вкладчиках. Компания заявляет о продаже квартир с невероятными скидками. При этом, каркас дома может быть уже достроен, большая часть работы проделана. Это и на радость покупателям и на руку компании. Вскоре после того, как вкладчики дополнительно инвестируют строительство, фирма либо заявляет о банкротстве, либо просто исчезает. -
Продажа чужой квартиры
Аферисты часто предлагают покупателю купить или арендовать недвижимость, не имея на нее никаких прав. Риэлторская компания может потребовать документы на право собственности квартиры у хозяев, желающих, к примеру, с ее помощью сдать квартиру. Сами хозяева нередко сами не знают о том, что квартира без их ведома выставлена на продажу. Получив – якобы для проверки – дубликаты правоустанавливающих документов, паспортов владельцев (иногда используются данные утерянных паспортов) и подыскав покупателя, мошенники заключают с последним договор о продаже. -
Продажа квартиры, которой нет
Покупая квартиру, вы можете даже не подозревать того, что ее и в помине не существует. В таком случае, при строительстве дома, аферисты могут либо оформлять договор на квартиры в доме, к строительству которого не имеют никакого отношения, либо заключают договор, который в итоге оказывается несоответствующим утвержденной документации. И в том, и в другом случае, вы останетесь ни с чем.
Предварительная договоренность
Покупатели квартир часто сталкиваются с дилеммой заключения с застройщиком предварительного договора, или договора резервирования. Он заключается на ранней стадии проекта, то есть до того, как жилые помещения будут построены и введены в эксплуатацию. Согласно действующим правилам, для заключения договора требуется составление нотариального акта. Договор оформляется до подписания девелоперского договора. Типовой предварительный договор купли-продажи квартиры подписывается, когда:
- продавец и покупатель обязуются в будущем заключить договор купли-продажи (окончательный договор);
- покупатель выплачивает первоначальный взнос или аванс во время или после заключения предварительного соглашения (остальные деньги передаются продавцу после заключения окончательного контракта);
- помещение уже существует в физическом и юридическом смысле (построено или имеет свой земельный и ипотечный регистр).
Подписание договора означает, что обе стороны гарантируют выполнение своих обязательств: покупатель — купить выбранную квартиру, продавец — предоставить выбранное жилье для покупки. Договор содержит такую информацию:
- цена объекта и его местонахождение;
- сроки внесения авансового платежа;
- даты уплаты последующих взносов;
- дата передачи помещения в собственность покупателя;
- сроки урегулирования возможных несоответствий проекту (например, когда площадь квартиры оказывается несколько иной, чем в плане);
- условия получения помещения;
- последствия отказа от заключенного договора.
Оплата предварительного договора делится между застройщиком и покупателем. Одна из самых популярных форм расчетов сегодня — это рассрочка. Покупатель платит, например, 10% цены в качестве первоначального взноса после подписания договора, а оставшуюся часть — после завершения каждого этапа строительства или сдачи объекта в эксплуатацию.
Как проверить квартиру перед покупкой с помощью юристов?
Чтобы не появлялось вопросов, какие документы нужно проверить при покупке квартиры в Украине в 2023 году, отсутствовала необходимость изучать законодательство Украины в сфере жилищных и имущественных прав, решением ситуации является квалифицированная помощь юриста. Она избавит от необходимости узнавать, что нужно проверить при покупке квартиры, а также затрачивать личное время и прикладывать немало усилий для сбора нужной информации.
Услуги юристов ЮК «Интаер» – это безусловное качество выполненной работы, уверенность в том, что впоследствии не сформируются проблемы, а вложение средств будет безопасным. Специалисты имеют опыт того, как проверить квартиру перед покупкой, поэтому любой нюанс или предумышленный обман не останутся незамеченными.
Если появились любые вопросы, или есть необходимость узнать особенности сотрудничества, можно обратиться за бесплатными консультациями к нашим специалистам. На сайте есть удобный формат «Вопрос-Ответ», где просто получить совет в сложившейся ситуации, ознакомиться с краткими, но содержательными объяснениями.
Воспользуйтесь возможностью, чтобы знать, как проверить квартиру перед покупкой с помощью специалистов, а также получить важные сведения быстро и по доступной стоимости.
Покупка жилья в новостройке — каковы главные минусы
Деньги вложены, а жить пока невозможно. Инвестирование обычно начинается на этапе «котлована», обещанные сроки ввода в эксплуатацию дома часто затягиваются,есть вероятность,что объект недвижимости станет одним из долгостроев. Поэтому, до того как купить квартиру в новых домах Киева или любого другого населенного пункта Украины, обязательно наведите справки о Застройщике: как давно работает на строительном рынке, какие объекты уже построены и сданы ли в срок, качество строительства. Кроме того, проверьте документы по интересующему Вас объекту: лицензии, разрешения на строительство и т.д. Еще один минус — практически все квартиры в новостройках сдаются без отделки. Ремонт потребует дополнительных вложений средств, времени и нервов. На год-два Вам обеспечен постоянный шум за стеной, ведь ремонт делают все. В новостройках не избежать звука дрели или молотка по вечерам, строительной пыли и мусора.
Покупка недвижимости у застройщика, как объект инвестиций, в последние годы была очень выгодной, благодаря постоянному росту цен. Покупали на начальном этапе строительства,затем перепродавали дороже по переуступке. Чаще вкладывались средства в недорогие однокомнатные, двухкомнатные квартиры в новостройках и офисы небольшой площади. В последний год,из-за экономического кризиса и остановки строительства многих объектов, этот вид инвестиций в новостройки стал рисковым. Надеемся, что представленная на портале информация поможет Вам выбрать и выгодно приобрести квартиру, офис или паркинг.
Если у нас есть вопросы или нужна помощь юриста по недвижимости — заполните форму заявки и наши специалисты постараются максимально квалифицированно и быстро подойти к решению Ваших проблем. Наш опыт позволяет решать даже самые сложные задачи.
Финансирование строительства
Ограничения также предусмотрены по высотности и плотности территории, на которой строится участок. В случае, если девелопер пренебрегает ими, возводя дом на 20 этажей при разрешенных 10-ти, то дом не будет введен в эксплуатацию, как произошло с известным «Домом-монстром» на Подоле в Киеве.
Проблема заключается в том, говорит Анатолий Топал, что генеральный план Киева, где эти ограничения указаны, не обновился после 2020 года – «поэтому до 2024 года рынок работает без генерального плана», ввиду чего проверить территориальные ограничения затруднительно.
Однако правовые риски, связанные с теми или иными разрешительными документами, уходят на второй план по сравнению с рисками финансирования объекта недвижимости, уверен глава АПУН Топал.
Справку на недвижимость можно получить в «Діє» в несколько кликов
Застройщик может финансировать объект за счет собственных средств, заемных, а также финансируя стройку за счет продажи квартир. Лучше всего, когда ЖК финансируется хотя бы частично за счет собственных средств. Как указывает Топал, вряд ли застройщик предоставит правдивую информацию об этом, однако косвенно проверить ее можно исходя из количества возводимых объектов.
«Если вы покупаете квартиру в первом, втором или третьем корпусе, а еще планируется построить 15-20, то за счет продаж квартир в последних застройщик практически точно построит первые. Но если это единственная стройка, а больше застройщику негде брать дополнительное финансирование, то это риск«, – пояснил Топал.
Порядок составления и оформления договоров
Проявить инициативу по оформлению договорных связей может любая сторона. Общий порядок заключения договоров регулируется ст. 638–650 ГК Украины. В соответствии с законодательством, договор считается заключенным, если сторонами было достигнуто соглашение по всем его позициям. После окончания срока действия договоры, заключенные с резидентами, хранятся в течение 3 лет, с нерезидентами — не менее 10 лет.
Заключение правового документа, которым является договор, начинается с предложения — направления оферты. Она описывает основные условия, которые будут согласованы в дальнейшем в договоре. Чтобы предложение считалась офертой, она должна соответствовать следующим требованиям:
- Содержать все существенные условия заключения будущего договора. Из них сторона, получившая предложение, должна четко понять, о чем именно идет речь. Если условия не изложены, то это не является офертой, а лишь вызовом на оферту. Он, соответственно, ни к чему не обязывает.
- Оферта должна быть адресована конкретному лицу. Таковой не считаются разнообразные прайс-листы, объявления, рекламные буклеты и др. Они могут рассматриваться только как предложение неопределенному кругу лиц сделать оферту.
Для правильного заключения договора только оферты недостаточно. Необходимо получить акцепт — согласие, то есть принятие предложения другой стороной. Акцептантом может выступать только лицо, которому была адресована оферта. Если согласие на оформление договора дает другое лицо, то он снова выступает с офертой по отношению к бывшему оференту, который, в свою очередь, может стать акцептантом при условии согласия на предложенные условия. Новой офертой также считаются внесенные коррективы.
Договор считается заключенным, если положительный ответ был предоставлен в течение срока, указанного при отправке оферты. Если временные рамки не устанавливаться, то сделка вступает в силу сразу после предоставления согласия или в течение оптимального времени, необходимого для ответа. Ответ, данный с опозданием, тоже считается новой офертой. Подтверждением желания заключить договор можно считать любое действие стороны, получившей предложение, согласно условиям договора (оказание услуг, отгрузка товаров, уплата соответствующей суммы денег).
Если требования по договору не регулируются на законодательном уровне, то он может быть заключен в любой форме. Сделки, оформленные в электронном виде, также считаются действительными. Это касается и документов, которыми обменялись стороны с помощью телетайпной, почтовой или других способов связи. Данный вопрос в настоящее время волнует многих, поскольку различные сферы жизни и бизнеса перешли в Сеть.
На что еще обратить внимание?
- Обязательно нужно проверить наличие у застройщика всей необходимой документации и разрешений: отсутствие хотя бы одной «бумажки» может существенно затянуть строительство или сдачу дома в эксплуатацию. В первую очередь необходимо удостовериться, что у компании есть разрешение на строительство и оформлены права на соответствующий земельный участок. Также нелишним будет изучить учредительные документы, финансовую и аудиторскую отчетность застройщика, ознакомиться с технико-экономическим обоснованием строительного проекта.
- Не последнюю роль играет также и репутация застройщика. Но вот к источникам информации о нем стоит подходить аккуратно: в интернете слишком много возможностей не только донести правду, но и очернить конкурента. А вот статистика может многое подсказать: если все прошлые объекты застройщика сдавались с опозданием или были проблематичными, разве есть гарантия того, что в этот раз будет по-другому?
- Обратите внимание и на то, совершались ли переуступки по договору: наличие промежуточных звеньев в цепи между застройщиком и конечным покупателем лишает сделку прозрачности. Чем больше было совершено уступок прав, тем более проблематичным может быть объект и тем выше шанс, что кто-то в этой цепочке не исполнил до конца свои обязательства.
- Непременным условием при передаче денег за квартиру должна быть выдача продавцом документа-подтверждения о том, что оплата была произведена. В этом качестве может выступать чек кассового аппарата или приходно-кассовый ордер. Если оплата была совершена по безналичному расчету, подтверждением является платежное поручение. Отсутствие правильно оформленного подтверждения передачи денег приведет к тому, что доказать факт оплаты будет затруднительно даже через суд. Ну и конечно, стоит избегать всяческих завуалированных и непонятных для вас платежных схем: вексельных, по договорам оказания услуг и т.д.
«Осторожно мошенники» или 19 способов остаться без денег и без квартиры
На рынке недвижимости «крутятся» большие суммы денег, ведь дом или квартира – не килограмм яблок, а дорогостоящая покупка, привлекающая тех, кто знает, как поживиться на чужой доверчивости или неосведомленности.
Перечислим 19 способов лишиться своих денег, и так и не купить жилье:
- Расчет с продавцом до момента регистрации сделки купли-продажи.
- Покупка по доверенности. Этот документ часто подделывают, поэтому без его тщательной проверки не стоит проводить сделку.
- Ошибки в оформлении расписки, приходно-кассового ордера или чека, отсутствие этих документов.
- Опасное место для передачи денег – машина, жилье продавца. У вас попросту украдут деньги.
- Оформление недвижимости в залог по договору дарения или купли-продажи.
- Неправильная форма договора купли-продажи, нет регистрации в Росреестре.
- Покупка без проверки документов продавца.
- Покупка у недееспособных лиц. Если продавец скрыл от вас, что владельцы – недееспособные лица, вы рискуете потерять недвижимость и деньги.
- Сделка с несовершеннолетними владельцами.
- Расчет за квартиру не тем способом, который прописан в договоре.
- Приобретение жилплощади, на которую возникло право приватизации без проверки ущемления прав третьих лиц.
- Подлог договора о купле/продаже.
- Фальшивые подписи в договоре.
- Внесение большого задатка.
- Заключение договора с указанием заниженной цены сделки.
- При покупке жилья с дорогим ремонтом возможна доплата денег за дорогую обстановку.
- Приобретение квартиры с неузаконенной перепланировкой.
- Приобретение жилплощади, с которой не выписались бывшие жильцы.
- Приобретение недвижимости без согласия на продажу супруги/супруга продавца.
Будьте бдительны и тщательно проверяйте документы на понравившееся вам жилье, чтобы не оказаться в одной из перечисленных ситуаций.
Шаг 2. Изучаем объявление: на что обратить внимание
Кроме требований к квартире относительно площади, этажа, отделки и пр., есть еще несколько неочевидных моментов, на которые стоит обратить внимание.
| Внешний вид квартиры по фото | |
| Это хорошо | Это плохо |
|
|
Как правильно покупать квартиру: оцениваем настоящую стоимость недвижимости – что влияет на оценку?
Стоимость жилья выдвигает продавец еще на этапе подачи заявления. Но и покупатель, если хочет правильно покупать квартиру по реальной цене, должен примерно ориентироваться в ценовой категории.
Базовый способ определить цену для покупателя – изучить цены на аналогичное жилье по размещению, метражу, состоянию. Это будет ваша средняя ориентировочная оценка, чтобы не переплатить. При этом покупатель должен понимать, как и какие факторы влияют на цену.
- Район и размещение – престижность, инфраструктура:
Плюс к стоимости: транспортные остановки, магазины, парки, школы, садики.
Снижает стоимость: наличие промышленных предприятий, вредных заводов, заправок, шумных мест.
- Тип/материал дома:
Плюс к стоимости: кирпичные дома и новостройки, наличие балкона, подвала; хорошая звуко- и теплоизоляция; возможность достройки/перепланировки.
Снижает стоимость: панельные дома.
- Этаж:
Плюс к стоимости: всегда в приоритетах средние этажи.
Снижает стоимость: отсутствие или неисправность лифта; минус 5%, если первый, крайний этаж или угловая квартира в торце (из-за сырости/безопасности/плохой крыши).
- Состояние ремонта:
Плюс к стоимости: индивидуальное отопление, утепление наружных стен, современная сантехника и стеклопакеты. По статистике, ищут квартиру уже с ремонтом или без необходимости больших вложений плюс 10-15% к цене.
Снижает стоимость: отсутствие вышеперечисленных пунктов.
- Вид из окна, придомовая территория:
Плюс к стоимости: консьерж, охрана, отремонтированный подъезд, озеленение, детская и спортивная площадка, красивый пейзаж, культурные памятки (не имеется в виду нарисованный соседом на гараже уличный арт).
Снижает стоимость: 2-5 %, если непривлекательный подъезд, узкий двор без парковки, свалка напротив дома и т.д.; минус 5-10% если окна выходят на шумную улицу.