Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какой налог нужно платить за апартаменты?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В 2023 году в России проведут государственную кадастровую оценку сооружений, объектов незавершенного строительства, зданий и помещений. С этого момента переоценка будет проводиться во всех регионах раз в четыре года, а в городах федерального значения — раз в два года. Данные изменения направлены на то, чтобы сделать практику переоценки единой для всей России, а сведения о кадастровой стоимости актуальными среди всех регионов страны.
Переоценка кадастровой стоимости объектов недвижимости ведет к изменению суммы налога в будущем, поскольку кадастровая стоимость является основой для его расчета, пояснил Вячеслав Климов. «Но результаты этой переоценки россияне увидят в 2024 году, когда будут платить налог на имущество за 2023 год», — отметил он.
Информацию о том, как изменится кадастровая стоимость, можно узнать из выписки из ЕГРН или справки о кадастровой стоимости, которые можно получить в МФЦ или заказать в территориальных управлениях Росреестра.
Налог на подаренную недвижимость
Лицо, получившее в дар объект недвижимости обязано уплатить НДФЛ. Данная обязанность обеспечивается поправками в Налоговый Кодекс, которые вступают в силу с января 2022 года. При этом в качестве налоговой базы берется кадастровая стоимость объекта, которая действовала на момент регистрации права собственности.
Размер налога на дарение равен 13% от кадастровой стоимости “подарка”. При этом законодатель четко устанавливает сроки уплаты налога: до 30 апреля следующего года. Например, гражданин, не являющийся близким родственником дарителя, получил в дар квартиру 1 августа 2022 года. В данной случае он обязан передать декларацию формы 3-НДФЛ в налоговую службу по месту регистрации не позднее 30 апреля 2022 года.
В соответствии с п.4 ст.228 налог на дарение недвижимости должен быть уплачен до 15 июля года, следующего за отчетным периодов (в случае выше приведенного примера — до 15 июля 2022 года).
Следует учесть, что не все одаряемые должны платить налог на недвижимость с физических лиц.
Как рассчитать налог на имущество?
Итоговая сумма, которая должна быть уплачена, формируется на основе ставки и налоговой базы. Первая определяется законом и органами региональной власти, вторая представляет собой цену объекта. Налоговая база умножается на ставку, а в результате получается размер налога.
Российским законодательством было принято решение перейти на кадастровую стоимость, а до 2014 года вычисления производили с учетом инвентаризационной стоимости, в которой учитывались первоначальная цена и износ. Инвентаризационная стоимость не имеет отношения к рыночной цене и определяется Бюро технической инвентаризации. Получить справку о размере этого показателя можно в БТИ.
В 2015 году начали применять кадастровую стоимость – стоимость объекта недвижимости, которая рассчитывается в соответствии со схемой Росреестра. Он же проводит оценку объектов. Данный показатель более приближен к рыночной.
Практически всегда инвентаризационная стоимость ниже, чем кадастровая. По этой причине величина налога возросла, а разница может быть увеличена как в 5, так и в 10 раз.
В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог?
С 2022 года семьи с детьми освобождаются от уплаты налога с продажи недвижимости, в том числе, если жилье они продали в 2021 году и еще не платили налог. Для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:
- Налог могут не платить родители, у которых есть 2 и более детей, не достигших 18 лет (24 лет, если учатся очно);
- Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда было продано жилье, или до 30 апреля следующего года;
- Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше;
- Кадастровая стоимость жилья на продажу не должна быть больше 50 млн рублей.
Что такое апартаменты с точки зрения закона
Понятия «апартаменты» в законе нет — этот термин появился на рынке недавно, и юридическая среда ещё не до конца успела к нему адаптироваться. Девелоперы тоже неохотно объясняют, что это такое, хотя на самом деле всё просто. Объясним.
У каждого участка земли есть своё назначение — например, один отводится для строительства жилых домов, а второй по соседству предназначен для офисов. Функция построек на участке не может противоречить назначению земли: это незаконно, и нарушение этого правила грозит серьёзными штрафами. Если девелопер занимается строительством комплекса на коммерческом участке, то юридически в нём нельзя оборудовать жилые помещения. Здесь и приходят на помощь апартаменты: по документам они нежилые, но по факту — очень даже приспособленные для комфортной жизни.
Земля, на которой строятся апартаменты, может иметь два назначения: для размещения зданий гостиничного типа или для строительства объектов общественно-делового значения. Чтобы узнать, к какому типу относится интересующий вас проект, запросите у застройщика кадастровый паспорт земельного участка или выписку из ЕГРН — в этих документах указывается назначение земли.
Владельцы апартаментов должны уплачивать два налога: на имущество физического лица и НДФЛ. Поговорим про каждый из них подробнее.
Размер ставки налога на апартаменты как на имущество
Размер налога на апартаменты зависит от кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Кадастровая стоимость это стоимость апартамента приближенная к рыночной (должна быть приближена), определяется в ходе государственной кадастровой оценки. Если кадастровая стоимость не установлена, то применяется инвентаризационная стоимость при исчислении налога на имущества физических лиц.
Владелец апартамента не вправе самостоятельно устанавливать кадастровую стоимость своего имущества, но вправе ее оспорить.
Минимальная ставка налога на апартаменты составляет 0,5 %, но только при одновременном соблюдении нескольких условий:
- апартаменты не расположены в административно-деловом или торговом центре;
- Здание не предназначено для открытия офисов или торговых помещений (согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости или документами технического учета);
- кадастровая стоимость не должна быть выше 300 миллионов рублей;
Апартаменты, не соответствующие этим условиям облагаются по ставке 2%.
Рекомендации. Как избежать неприятностей с ЕНП
В начале 2023 года в налоговых органах по каждому налогоплательщику сформируется сальдо единого налогового счета по состоянию на 31.12.2022 г. на основании имеющихся у налоговых органов сведений о суммах задолженности по налогам или переплате (излишне перечисленных денежных средств). Эту сумму желательно проверить и убедиться, что она правильная. Для этого до конца года лучше сформировать справку о состоянии расчетов:
Личный кабинет налогоплательщика → Жизненные ситуации → Запросить справку и другие документы → Запрос справки о состоянии расчетов
Также желательно проверить, чтобы все камеральные проверки были окончены, суммы налогов уплачены или возвращены до конца года в зависимости от конкретной ситуации. В противном случае разбираться придется дольше и сделать это будет сложнее.
Иногда без заказа справки о состоянии расчетов понять ситуацию по долгу или переплате просто невозможно. В личном кабинете информация или отсутствует или недостоверна. Хочется верить, что внедрение ЕНП положит конец встречающейся на протяжении многих лет проблеме, а также облегчит уплату налогов.
НДФЛ с продажи недвижимости нерезидентом
НДФЛ начисляется на доход от продажи квартиры физлицом – нерезидентом РФ в соответствии со следующими статьями НК РФ:
- 209 – устанавливается тип облагаемого НДФЛ дохода налогового нерезидента (от источников в России);
- 217 – устанавливаются виды доходов нерезидента, не подлежащие налогообложению;
- 217.1 – приводятся налоговые льготы, положенные нерезиденту;
- 224 – прописываются ставки налога с продажи квартиры нерезидентом РФ.
НДФЛ начисляется на всю сумму, полученную налоговым нерезидентом при продаже квартиры. Налогооблагаемая база устанавливается по одному из двух законных оснований (ст. 214.10 НК РФ):
- По сумме договора – когда доход, полученный нерезидентом при продаже недвижимости, равен или больше кадастровой стоимости реализуемого жилья.
- По кадастровой стоимости, помноженной на 0,7, – если доход от реализации жилья меньше кадастровой стоимости жилого помещения или у инспекции ФНС нет сведений о цене сделки.
Налоги на апартаменты
Говоря о налогообложении на апартаменты в первую очередь мы имеем в виду традиционный налог на имущество, который платит каждый собственник недвижимости. Размер этого налога напрямую зависит о того, каким типом апартаментов вы обладаете.
Существует два типа апартаментов, которые, в свою очередь, также делятся на два подтипа:
-
Первый тип – объект недвижимости, который уже существует, все права на него оформлены. Это здания, в которых прежде располагались производственные помещения, заводы, фабрики, офисные или торговые помещения.
Именно с таких зданий и началась история апартаментов в России. Этот тип делится на офисно-административные и производственно-складские.Говоря о налогах на эти объекты, обозначим, что данные здания по налоговой базе проходят как прочие объекты. Как в этом случае рассчитать налог?
С точки зрения налогообложения налог на производственные помещения рассчитывается по ставке 0,5%. В то время как для офисных помещений налог составит 2%.
-
Второй тип – новое строительство. Это могут быть комплексы гостиничного типа, где в разрешительной документации изначально прописано, что на данном участке будет производиться строительство комплексов с апартаментами гостиничного типа.
Ставка на такой объект будет 0,5%. Второй подтип – апартаменты, располагающиеся на территории торговых комплексов.Так как торговая и офисная площадь облагается самым большим налогом, то ставка по налогу на апартаменты, расположенные в таких комплексах составит максимальные 2%.
Апартаменты – что это?
Понятие АПАРТАМЕНТЫ не определено четко в законе. По этим термином понимают нежилые помещения, в которых живут как в квартирах. Нежилые они потому, что дом был построен на территории, где нельзя было строить жилье, либо не получилось соблюсти все требования для жилых помещений, например, достаточная освещенность, создать требуемый подземный паркинг.
В Петербурге первые апартаменты появились в ТОП проекте «Пятый элемент». Дом был построен в парке на месте ресторана – никак не в жилой зоне. Но покупателей не смущал статус апартаментов, для них это было не единственное жилье и прописка не важна.
Сегодня элитные апартаменты представлены следующими комплексами: «Голландия», «Монферран», «Дом Балле», «Императорский яхтъ-клуб», «Резиденция на Каменном», Del Arte, «Крестовский, 12», Royal Park.
В Москве предложение апартаментов огромно. В Петербурге в последние годы также появилось множество проектов в среднем ценовом сегменте со сдачей их в аренду управляющей компанией.
Наиболее яркий представитель этq группы – Docklands. Самые интенсивные продажи мы видим в Valo
Кто должен будет платить налог?
Налог будет касаться тех туристов, которые хотят остановиться (переночевать) в отеле, мотеле, дачном поселке, пансионате, апарт-отеле, термальном объекте, гостевом доме, горном доме, а также в таких единицах, как палатки, палаточные автомобили, караваны, дома на колесах, бунгало.
Все другие услуги, предлагаемые в объекте размещения, проданные вместе с услугой ночлега в объекте размещения, облагаются налогом на проживание. Например, питание, питье, деятельность, развлекательные услуги и использование бассейна, спортивных, термальных и аналогичных зон, предлагаемых в объекте размещения, облагаются налогом на проживание. В этом контексте все услуги, которые продаются «пакетами» под названиями «постель и завтрак», «полупансион», «полный пансион», «все включено», «ультра все включено» и т. п. , будет облагаться налогом. Например, даже если услуга завтрака, включенная в вариант проживания «+ завтрак в общежитии», указана отдельно в счете за проживание или счет за эту услугу выставлен отдельно, поскольку она продается вместе с услугой ночлега, услуга, предлагаемая на месте, будет облагаться налогом на проживание. Однако в зонах СПА и бассейнов на территории термального отеля, если ежедневное обслуживание предоставляется тем, кто не проживает в отеле, эта услуга не будет облагаться налогом на проживание.
Как рассчитывается налог на одно-, двух- и трехэтажный дом?
Итоговая сумма к оплате полностью зависит от налоговой базы. Для частного дома это будет стоимость объекта. Именно цена жилища, которую установил государственный кадастровый орган, определяет конечный размер налога. Никакие другие параметры (высота, этажность, наличие мансарды и пр.) на него не влияют.
Тем не менее конкретный расчёт будет зависеть от региона, в котором расположен дом. Речь идёт не только о конкретной ставке. Алгоритм вычисления определяется системой подсчётов, применяемой в конкретном субъекте РФ — на основе кадастровой или инвентаризационной стоимости.
К 2021 году все регионы страны должны перейти на кадастровую систему подсчёта налога. Тем не менее на данный момент 11 субъектов РФ продолжают рассчитывать имущественную пошлину на базе инвентаризационной стоимости.
Размер налога для квартир и апартаментов в МФК «Фили Град»
| Площадь, кв. м | Сумма налога на квартиру, руб. | Сумма налога на апартаменты, руб. | Разница между налогом на квартиру и апартаменты, руб. в год | |
| 1-комн. | 48 | 5 067 | 14 970 | 9 903 |
| 2-комн. | 69,2 | 8 904 | 21 582 | 12 678 |
| 3-комн. | 78 | 10 497 | 24 327 | 13 830 |
Налог на жилое имущество в Москве
Но, как мы уже говорили выше, эти ставки являются лишь ориентиром для местных властей. Поэтому муниципалитеты устанавливают свои правила игры, правда, по закону местные ставки не должны более чем в 3 раза превышать установленные Налоговым кодексом страны значения.
Таким образом, в Москве действуют сегодня следующие ставки. Если стоимость квартиры по кадастру составляет менее 10 млн рублей, то собственнику жилья придется платить по наименьшей ставке в размере 0,1%.
Следующая категория жилой недвижимости предусматривает диапазон стоимости объекта по кадастру в размере 10-20 млн рублей. Если квартира попадает в эту группу, то нужно рассчитывать на ставку в размере 0,15%.
Для квартир стоимостью 20-50 млн рублей предусмотрены ставки на уровне 0,2%, для жилья ценой в 50-300 млн рублей ставки составят 0,3%.
Любые объекты недвижимости, у которых цена кадастра превышает 300 млн рублей, облагаются по ставке 2%.