Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 66 Земельного кодекса. Оценка земли». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Необходимость оценки стоимости участка земли и расположенных на нем строений возникает в разных ситуациях. У находящейся в собственности территории есть несколько важных свойств, которым не обладают другие объекты материального владения.
Ценность земли как недвижимого имущества
-
Земля не имеет ресурса износа, к ней неприменимы такие понятия как амортизация или утрата функциональности.
-
Земля не может рассматриваться как воспроизводимый ресурс для собственника — ее невозможно обновить, коренным образом изменить ее качественные характеристики даже при изменении окружающих условий.
-
Земля не может множиться, количество участков можно считать постоянной величиной, а это указывает на устойчивость спроса, что с точки зрения рынка всегда является признаком перспективного удорожания.
-
С практической точки зрения владелец участка распоряжается не только частью поверхности земли, он имеет возможность использовать его свойства, например, расположение или возможность эксплуатации. Даже при разделении на доли земля сохраняет высокую ценность для собственников.
Что это означает для собственника? Как минимум — обладание имуществом, ценность которого в перспективе только растет. А при определенных обстоятельствах знание рыночной оценки становится реальной необходимостью.
Критерии влияющие на стоимость земельного участка
К числу базовых критериев определения стоимости объекта относятся площадь, расположение и удаленность от крупных населенных пунктов, городов. Важным аспектом является категория земель, возможность и экономическая целесообразность ее изменения. Во внимание принимается наличие коммуникаций и стоимость их подключения, особенности ландшафта, характеристики почвы и ее пригодность с точки зрения строительства или использования в качестве сельхозугодий, инфраструктура и близость рекреационных зон.
Стоимость объектов недвижимости постоянно меняется. На оценке земельных участков сказываются макроэкономические факторы, конъюнктура, сложившаяся на локальном рынке. В расчет необходимо принимать и планы по развитию местной инфраструктуры, застройки, изменения границ муниципальных образований и т. д.
Виды оценки стоимости земли
В мировой практике оценки выделяют два вида оценки рыночной стоимости земельных участков: массовую (в основном, для государственных целей) и индивидуальных объектов собственности на земельные участки (индивидуальную оценку). Модели массовой оценки прежде всего ориентированы на воспроизводство рынка вариантов землепользования на значительной по площади географической территории. Для осуществления массовой оценки земли во всех субъектах Российской Федерации необходимы хорошо подготовленные специалисты-оценщики, работающие по методике расчета Государственной кадастровой оценки земель, унифицирующей процедуру рыночной оценки большого числа объектов собственности на определенную дату в разрезе категорий земель.
Массовая оценка стоимости или оценка единичных земельных участков на конкретную дату осуществляется в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», как правило, несколькими оценщиками. Качество выполненной работы определяется путем сопоставления с реальными продажами аналогичных объектов. В переходный период рыночной экономики отдельная оценка рыночной стоимости земли становится особенно необходимой, ввиду того что этот подход к оценке объектов недвижимости позволяет с меньшими затратами времени и средств:
- способствовать нормализации процесса рыночного ценообразования;
- обеспечивать в сжатые сроки возврат бюджетных денежных средств муниципалитетов на выполненное ими благоустройство территорий и общественные улучшения;
- объективно оценивать реальную стоимость ущерба, упущенную выгоду и другие компенсационные платежи в случаях, предусмотренных законодательством;
- определять вовлеченными сторонами договорные цены, включая плату аренды, размер ипотечного кредита и т.д.
Что входит в совокупность действий по государственной кадастровой оценке:
-
принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
-
формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
-
отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости (далее — исполнитель работ) и заключение с ним договора на проведение оценки;
-
определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;
-
утверждение результатов определения кадастровой стоимости;
-
внесение результатов определения кадастровой стоимости в ЕГРН.
II. Методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков
Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).
Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).
Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).
Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее для целей настоящих рекомендаций — земельной ренты) (принцип ожидания).
Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).
Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.
Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).
Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.
При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:
целевое назначение и разрешенное использование;
преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;
ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;
текущее использование земельного участка.
Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.
Условия применения метода:
наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами — аналогами;
определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.
По результатам проведенных оценочных работ, заказчик получает отчет об оценке – документ, подготовленный в соответствии с действующим законодательством, имеющий доказательственное значение.
Отчет содержит следующие разделы:
- Общая информация об оцениваемом объекте.
- Цель оценочных работ.
- Данные о заказчике и исполнителе.
- Стандарты, применяемые для оценки участков с/х назначения.
- Характеристики оцениваемого земельного участка.
- Описание методов, используемых при оценивании, и предоставление проведенных расчетов.
- Описание согласования итогов проведенных оценочных работ.
Осуществление оценочных работ и формирование отчета требует высокой квалификации специалистов-оценщиков: необходимо учитывать все факторы, влияющие на цену земельного участка и провести расчеты по каждому виду стоимости (рыночная, ликвидационная и т.д.), исходя из целей оценки. Поэтому, заказывая оценку земельных участков сельскохозяйственного назначения, оптимальным вариантом станет обращение к специалистам компании «Межрегиональный Центр Независимой Оценки» (МЦНО).
Порядок оценки земельного участка
1. В доходном подходе. Методика оценки земельных участков с использованием данного подхода предполагает оценку стоимости объекта недвижимости исходя из перспектив потенциального извлечения дохода.
В этом случае при проведении оценки земельного участка необходимо:
- рассчитать размер планируемых доходов от ренты (для земель коммерческого назначения) и других возможных выгод (арендная плата, прибыль от застройки, увеличение цены при перепродаже и т. п.);
- учесть доходности при владении землей и прибыли от дальнейшей продажи;
- вычислить коэффициент доходности (капитализации) объекта.
2. В сравнительном подходе. Данный подход зачастую применяется для оценки сельских и городских земель, используемых для жилых селений, садоводческих, огороднических и дачных коопераций. При этом порядок оценки земельного участка формируется на упорядочивании и сравнении сведений о ценах продажи подобных объектов.
Определение и анализ цен продаж сопоставляемых объектов происходит в несколько этапов:
- выявляются недавние сделки в конкретном сегменте рынка;
- проверяется достоверность информации о продажах и соответствие рыночного сегмента;
- оцениваемый объект сравнивается с реализованными и вносятся соответствующие корректировки оценки земельных участков с учетом ключевых отличий между ними. При этом во внимание берутся условия сделки, дата продажи, местоположение и уровень конкуренции, существенные физические характеристики;
- анализируются цены схожих объектов, и выводится конечная рыночная стоимость земли.
3. В затратном подходе. Данный подход заключается в определении целесообразности приобретения земли (с готовой инфраструктурой, зданиями и/ или сооружениями) в сравнении с покупкой и возведением аналогичных по целевому назначению сооружений на подобном участке.
При этом экспертная оценка земельного участка происходит в следующей последовательности:
- предварительное определение рыночной стоимости улучшений (строения и сооружения) на земельном участке на основании исследования рынка и сравнительных продаж;
- расчет затрат на строительство аналогичных зданий, сооружений и инфраструктуры, которые состоят из прямых и косвенных затрат, а также предпринимательской прибыли;
- вычисление физического, функционального и внешнего износа объектов, расположенных на оцениваемом участке;
- определение разницы между восстановительной стоимостью и значением износа для вычисления остаточной стоимости улучшений;
- получение рыночной стоимости в итоге вычитания из стоимости объекта (земли и строений) улучшений (расходов на возведение необходимых строений), которые были рассчитаны ранее.
Сложность данного подхода заключается в необходимости учета:
- временных факторов;
- инфляционных явлений;
- приведения значения всех расходов на дату оценки.
Ситуации, в которых может потребоваться проведение оценки земельного участка
Определение стоимости земельного участка может потребоваться при различных действиях с имеющейся во владении землей. Как правило, оценку производят при передаче прав собственности, а также получении денежных средств в качестве инвестиции или под залог земельного участка. Чаще всего, оценку земельных участков выполняют в следующих случаях:
- Перед заключением сделки по продаже или приобретению земельного участка.
- В процессе наследования участка – если возникают споры по разделу наследуемого имущества.
- В процессе любых других имущественных споров – при разводе супругов, в время банкротства предприятия и так далее.
- При получении кредитных средств под залог имеющегося земельного участка.
- Для привлечения инвестиций, а также перед инвестированием в развитие земельного участка.
Кадастровая оценка земель — это прикладной экономический анализ спроса и предложения ЗУ для определенного функционального использования и прогнозирование наиболее точной стоимости предложения участков на рынке.
Все виды оценки, в том числе и кадастровая, направлены на установление денежного выражения стоимости объекта (земли). Кадастровая оценка отличается от других тем, что она является основным показателем при налогообложении и проводится массовым методом. В результате проведения кадастровой оценки проводится разбивка территорий на зоны, определение стоимости земель по базовым и зональным показателям, кад. стоимость отдельного ЗУ исходя из его индивидуальных особенностей и рыночная, которая будет наиболее вероятной для продажи в условиях конкурентного рынка.
Порядок проведения такой оценки земельного участка определен российским законодательством и имеет цель определения стоимости земель различного назначения. Далее вы видите текст закона ЗК РФ, 10 главы, 66 статьи.
Анализ наибольшей эффективности
При оценке ЗУ должен определиться самый оптимальный вариант его использования. Для этого изучается ряд факторов. Изучаются все варианты предполагаемого использования, при котором учитываются такие показатели, как:
- Расположение. Оно является наиболее влиятельным фактором и учитывает транспортную доступность, близлежащие объекты и перспективность.
- Ситуация на рынке.
- Разумность финансовых вложений;
- Физические характеристики и перспектива проведения работ по улучшению;
- Физическая осуществимость проекта;
- Технологическая обоснованность;
- Соответствие использования и назначения;
- Расчет максимальной доходности с учетом рисков.
Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством
Они
зависят от общего состояния мировой
экономики, экономической ситуации в
стране, регионе или на местном уровне.
К числу факторов, которые оказывают
влияние на стоимость земли со стороны
спроса, относятся уровень занятости;
величина заработной платы и доходов;
платежеспособность; наличие источников
финансирования;
ставка процента;
издержки, связанные с оформлением
сделок. К факторам предложения, оказывающим
влияние на стоимость земли, можно отнести
площадь имеющейся на продажу земли;
затраты на освоение или производство
строительных работ; затраты, связанные
с обеспечением финансирования; и налоги.
Все эти факторы, особенно те, что связаны
с предложением, могут в значительной
степени колебаться в зависимости от
местоположения конкретного земельного
участка.
Все
эти факторы могут влиять на спрос как
положительно, так и отрицательно.
Политика предоставления разного рода
льгот способствует эффективному
землепользованию и стимулирует освоение
земельных участков. На уровне государства
экономическая, фискальная и кредитно-денежная
политика могут либо стимулировать, либо
подавлять экономическое развитие в
целом и спрос на землю, в частности.
Администрации провинций и местного
уровня часто проводят программы
стимулирования или ограничения освоения
земли через такие механизмы, как
налогообложение, зонирование, контроль
землепользования и ставок арендной
платы. На спрос также влияет качество
услуг, предоставляемых местной
администрацией, например дорог, школ,
общественного транспорта, состояния
противопожарной службы и т.д.
В
целом стоимость земли в пригородной
зоне растёт быстрее, чем в
центральной, деловой части города.
Развитие транспортной сети и новые
возможности доступа, наряду с сопутствующей
миграцией населения, подняли потенциальный
уровень дохода, который можно получить
от владения землей в пригородной зоне.
Еще в большей степени спрос стимулируется
сопутствую-щим ростом региональной
занятости и строительством торговых
центров. Доход, получаемый от владения
землей в центральной, деловой части
города, тоже растет, но медленнее.
Конечным результатом являются, во-первых,
возросшая интенсивность использования
земельной собственности как в центральной
части города, так и в пригородной зоне
и, во-вторых, меньшая разница в ценах
участков земли в пригороде и в центре
города.
Правительство
разными путями может оказывать влияние
на элементы, составляющие модель
стоимости земли. Потенциальный доход
зависит от фискальной политики, дорожного
строительства, коммунальных услуг,
разного рода регуляторов землепользования.
Налоговая и фискальная политика, равно
как и строительные нормы и правила,
влияют на затраты, связанные с возведением
зданий и сооружений.
Самостоятельная оценка
Не в каждом случае продавцу требуется проведение официальной процедуры оценки своего земельного надела. Поэтому, в случае необходимости, продавец может провести эту процедуру своими силами. Как оценить земельный участок самостоятельно?
Нужно взять несколько источников частных объявлений, берите наиболее популярные, к ним больше доверия, а значит всегда в наличии большое количество актуальных предложений. Произведите выборку аналогичных предложений, для получения более объективной картины потребуется 15-20 предложений.
Оптимальный вариант, если это будут участки, расположенные в одном с вами районе. Но нужно понимать, что не бывает двух одинаковых земельных участков, похожих друг на друга как близнецы, это добавляет трудностей.
Для проведения анализа выделите несколько критериев, по которым вы хотите оценить участок: наличие воды, построек, их состояние, благоустройство и пр. Ставьте оценку по каждому критерию по пятибалльной шкале. В завершении суммируйте баллы, соотнесите их с представленными ценами.
Если в тексте нет цены – звоните, спрашивайте. Но учтите, озвученная цена – то, на что рассчитывает продавец, по факту она наверняка будет ниже, поэтому сразу «скидывайте» 8-12% от полученной средней цены за аналогичные участки.
Основные направления оценки земельных участков
Конкретный вид оценки земельных участков зависит от целей инициатора экспертизы. Он определяется в зависимости от того, как собственник предполагает распоряжаться своим имуществом. Например, для последующей продажи осуществляется выявление рыночной цены участка, для получения кредита – определение залоговой цены. К самым популярным видам оценки земельных участков относятся:
- Определение рыночной стоимости земельного участка
- Установление арендной стоимости земельного участка
- Установление залоговой стоимости земельного участка
- Определение инвестиционной стоимости земельного участка