Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда части земельного участка: понятие и особенности составления договора». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Часть помещения может быть предоставлена в аренду на основании соответствующего договора аренды, который регистрируется в ЕГРН. При этом необходимо выделить эту часть и учесть ее в ЕГРН, причем выдел части помещения оформляется во временное пользование.
Регистрировать право на выделенный объект Росреестр должен самостоятельно
Как было отмечено выше, прежде чем обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации прав, собственникам необходимо провести технический учет в случае преобразования зданий, помещений, с последующей постановкой на кадастровый учет новых объектов. Всем вновь образованным объектам должны быть присвоены новые кадастровые номера. По результатам кадастрового учета происходит индивидуализация объекта недвижимости. Отсутствие кадастрового учета преобразованных объектов является препятствием для государственной регистрации прав на них.
Для оформления выдела части помещения собственнику необходимо будет воспользоваться услугами кадастрового инженера по составлению технического плана помещения, а после этого обратиться в Росреестр для постановки на кадастровый учет каждого вновь образованного обособленного объекта недвижимости (ст. 16, 17, 20—22, 24 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», далее — Закон № 221-ФЗ). Только после этого можно будет зарегистрировать право собственности.
При разделе, выделе доли в натуре или других предусмотренных законом действий с объектами недвижимости записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы ЕГРП, и на них открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами. Все перечисленные действия, как и регистрация права собственности на вновь образованный объект, относятся к обязанностям регистрирующих органов (п. 9 ст. 12 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Закон не возлагает на собственника недвижимого имущества обязанности повторно регистрировать свое право на отдельные части объекта недвижимости, предоставлять заявления о государственной регистрации прекращения права собственности на первоначальный объект недвижимости, регистрации права собственности на оставшуюся часть данного объекта, а также уплачивать государственную пошлину (постановление ФАС Поволжского округа от 14.07.2009 по делу № А65-26458/2008). Однако за получением свидетельства о праве собственности собственник должен будет обратиться сам.
Однако следует учитывать, что выделение отдельных нежилых помещений возможно только в достроенном здании. Выделение в объекте незавершенного строительства нежилых помещений как самостоятельных объектов гражданских прав противоречит действующему законодательству. Это связано с тем, что существование объекта незавершенного строительства подразумевает возможность его дальнейшего изменения и преобразования в здание или сооружение, что может повлечь как изменение имущества, которое может быть отнесено к общему, так и изменение количества и характеристик помещений в таком объекте.
Поэтому до окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию невозможно установить ни число и характеристики помещений в нем, ни доли в общей собственности на общее имущество; до ввода объекта недвижимости в эксплуатацию невозможно нормальное использование инженерного оборудования, а следовательно, и нормальная эксплуатация помещений (Определение ВС РФ от 13.10.2014 по делу № 306-ЭС14-2019, № А65-25514/2013).
Выделенную часть помещения собственник может предоставлять в долгосрочную аренду на общих основаниях, не опасаясь отказа в регистрации такого договора аренды, поскольку после постановки части помещения на кадастровый учет она должным образом индивидуализирована, конкретизирована ее площадь, поэтому никаких препятствий для регистрации договора аренды в этом случае не имеется.
Новое в получении сведений из ЕГРН
|
ВОПРОС/СИТУАЦИЯ |
НОВОЕ/ЧТО ИЗМЕНИЛИ, УТОЧНИЛИ |
| Кто официально предоставляет сведения из ЕГРЮЛ | Теперь закреплено, что сведения из реестра предоставляет Федеральная кадастровая палата (ФКП) Росреестра |
| В какой форме запрашивать сведения | Страховые и кредитные организации обязаны запрашивать сведения из ЕГРН только в электронной форме |
| На какую дату актуальны сведения в выписке из ЕГРН | Сведения о кадастровой стоимости актуальны на дату, указанную в запросе.
Иные сведения — на дату подписания выписки сотрудником Росреестра. До 30.04.2021 было установлено, что сведения актуальны на момент выдачи выписки. |
| Получение сведений ЕГРН через МФЦ | МФЦ должен переслать запрос в течение 1 рабочего дня (а не 2-х, как ранее).
Подготовленные сведения орган регистрации прав передает в МФЦ в течение 1 рабочего дня с момента их подписания (ранее – 2 раб. дня с момента передачи запроса от МФЦ). |
| Получение акта согласования местоположения границ земельных участков | Копию акта из межевого плана могут получить:
|
| Получение сведений ЕГРН арбитражными управляющими | С 30.04.2021 могут бесплатно получить не только сами арбитражные управляющие, но и те, кому они выдали доверенность.
Сведения можно бесплатно получить:
|
| Запрет продажи выписок из ЕГРН | Никто не вправе передавать третьим лицам за плату выписки из ЕГРН. Запрещены неофициальные сайты и мобильные приложения, с помощью которых можно получать выписки ЕГРН.
Распоряжаться информацией, в которой есть сведения из ЕГРН, можно свободно, если она отвечает следующим требованиям:
|
Новое в госрегистрации и постановке на кадастр по решению суда
С 2021 года закон прямо обязывает органы регистрации прав исполнять судебные решения, которые предписывают провести кадастровый учет. Ранее это только подразумевалось и по этой причине не всегда исполнялось на практике.
К примеру, теперь не нужно подавать вместе с судебным решением межевой, технический планы или акт обследования, если в судебном решении:
- есть основные сведения об объекте, которые нужны для внесения информации в ЕГРН, вкл. координаты характерных точек;
- эти сведения с точки зрения методики верны.
Кроме того, прописан порядок действий и определен круг заявителей в случае вынесения судом решения:
- о сносе или реконструкции самовольной постройки;
- признании объекта недвижимости или зарегистрированного права отсутствующими;
- признании объекта движимым имуществом.
Даны разъяснения по вопросу кадастрового учета части здания в целях регистрации долгосрочного договора аренды. В частности, указано следующее.
Если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в ЕГРН, в частности, блок-секция, подъезд, помещение, в т. ч. в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), то кадастровый учет такой части здания или сооружения совершается одновременно с госрегистрацией договора аренды без соответствующего заявления.
При передаче в аренду части здания или сооружения госрегистрация прекращения права на них и снятия объектов с кадастрового учета не проводится.
При оценке правомерности приостановления кадастрового учета и (или) госрегистрации ограничения прав в случае предоставления в аренду недвижимого имущества существенное значение имеет предмет договора, который может представлять собой как часть здания, так и помещение в нем.
Проверка законности сделки
Перед регистрацией договора Росреестр проверяет не только то, что арендодатель и арендатор заключили договор, но и законность сделки. Вот ситуации, в которых заявителю придется предоставить дополнительные документы:
Договор аренды подписал представитель. Подписать договор аренды может кто угодно: брат предпринимателя или главбух. Главное, чтобы у него была нотариально заверенная доверенность. Росреестр будет проверять доверенность. Если она не действует — откажут в регистрации.
Лучше на всякий случай проверить доверенность на сайте Нотариальной палаты:
Сдается часть помещения. Бывает, что сдают не целое помещение, а часть, например, три комнаты. У этих трех комнат должен быть отдельный кадастровый номер. Если его нет, в Росреестр подают технический план.
ИП Калабушев хочет снять три кабинета в большом офисном здании. Росреестр не может зарегистрировать такой договор: офисное здание целиком в реестре недвижимости есть, а трех кабинетов с отдельным кадастровым номером — нет.
В этом случае арендодатель должен заказать технический план на часть помещения у кадастрового инженера. Такого специалиста можно найти через интернет. Главное — проверить, чтобы он был в официальном реестре кадастровых инженеров.
Инженер возьмет документы на помещение и договор. В договоре часть помещения должна быть описана текстом и показана на плане. Инженер готовит технический план, а Росреестр бесплатно ставит часть помещения на временный кадастровый учет одновременно с регистрацией аренды. Обычно на подготовку технического плана уходит от пяти до пятнадцати дней.
Арендатор сдает недвижимость, которую купил в браке. Если помещение купили в браке, оно считается общей собственностью супругов. Чтобы сдать его в аренду, придется получить согласие супруга. Такой документ оформляет нотариус.
Не надо делать согласие, если по брачному договору недвижимость принадлежит арендодателю. Если арендодатель купил недвижимость до брака, ему нужно указать это в примечании к заявлению на регистрацию договора.
Сделка аренды считается крупной для компании. Если платежи за весь срок аренды больше 25% от cтoимocти имyщecтвa юрлица, сделка считается крупной. Ее должны одобрить участники на общем собрании или заседании совета директоров компании.
ООО «Калейдоскоп» сдает часть помещения ООО «Терпсихора». Всё имущество «Терпсихоры» стоит 750 000 ₽.
Срок аренды — 24 месяца, ежемесячный платеж — десять тысяч ₽.
Всего «Терпсихора» заплатит 240 000 ₽.
240 000 ₽ — это 32% от стоимости всего имущества компании.
Значит, для аренды офиса участники «Терпсихоры» должны провести общее собрание или совет директоров, принять решение и описать его в протоколе. Вот тогда снимать помещение можно.
Если крупную сделку не одобрит совет директоров или заседание участников, любой участник ООО сможет обратиться в суд, чтобы договор аренды признали недействительным.
Помещение в залоге. Если арендодатель купил помещение в ипотеку или взял кредит под залог этого помещения, необходимо получить письменное согласие банка на сделку.
Что делать после регистрации
После регистрации Росреестр возвращает заявителю договор, на котором есть запись с номером и датой регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. С этого момента стороны должны сообщать в Росреестр, если захотят разорвать сделку раньше срока или изменить условия.
Чтобы изменить условия договора или расторгнуть его, арендатор и арендодатель оформляют дополнительное соглашение и регистрируют его в Росреестре. Пошлина в этом случае меньше: для ИП — 350 рублей, для юрлица — 1000 рублей.
Когда срок аренды истечет, арендатору нужно зарегистрировать прекращение договора — на языке Росреестра «погасить запись об обременении». Для этого подают заявление, документ, который подтверждает прекращение договора аренды, и акт приема-передачи, по которому арендатор передал помещение арендодателю.
Около недели
Все договоры аренды, заключенные на срок более года, подлежат государственной регистрации.
В Едином государственном реестре недвижимости помещение, сдаваемое в аренду, может быть представлено полностью, как целое помещение, а может быть частью помещения или частью здания. Это зависит от зарегистрированных прав на объект недвижимости:
- если свидетельство о государственной регистрации права выдано на помещение:
- если помещение сдается в аренду целиком, то для регистрации договора аренды нужна выписка из ЕГРН на это помещение;
- если же помещение сдается в аренду частично, в выписке нужно показать именно арендуемую часть;
- если свидетельство о государственной регистрации права выдано на все здание, то арендуемые помещения должны быть показаны в выписке на здание как части здания.
То есть, если в аренду сдается часть здания или часть помещения, то перед регистрацией договора аренды следует внести изменения в реестр недвижимости.
Аренда части помещения
18.05.2010
Необходимость взять в аренду часть помещения может возникнуть у компаний, работающих в различных сферах бизнеса.
В первую же очередь эти вопросы затрагивают, безусловно, банки и компании, оказывающие услуги по совершению электронных платежей через терминалы оплаты.
У них чаще всего возникает необходимость в аренде небольших по площади частей помещений в местах скопления большого количества людей (торговые и офисных центры, аэропорты, вокзалы, ночные клубы и т.п.) для целей размещения банкоматов или терминалов оплаты.
Долгое время вопрос признания части помещения в качестве возможного предмета гражданско-правовых договоров, в частности, договора аренды, оставался открытым.
Противники признания части помещения возможным предметом договора аренды ссылались на то, что ее невозможно идентифицировать, и определить в отношении какой именно части заключен договор, поскольку передаваемые в аренду площади выражаются в квадратных метрах и располагаются внутри помещений большей площади.
При этом если бы часть помещения была изолирована и обособлена (стенами, перегородками и т.д.), то речь бы шла уже об аренде самостоятельного помещения, а не его части.
В то же время, гражданское законодательство допускает отнесение к объектам недвижимого имущества и иные объекты, прямо не предусмотренные Гражданским кодексом.
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», начиная с самой первой редакции, признавал возможность регистрации договоров аренды части помещений.
Да и большинство правоведов также признавали возможность отнесения части помещения к объектам гражданских прав, при условии их надлежащей индивидуализации.
Соответственно, вопрос в большей степени стоит не в возможности частей помещений выступать предметом договора аренды в целом, а в возможности и способах индивидуализации частей помещений.
До мая 2008 г.
распространенной практикой было закрашивание цветом на поэтажном плане помещений и/или части помещений, передаваемых в аренду, а также указание в договоре аренды общей площади передаваемой в аренду части помещения.
Суды исходили из того, что поэтажный план с обозначением на нем сдаваемого в аренду помещения, приложенный к договору, позволял установить волю сторон относительно того, какая часть помещения передается в аренду.
В связи с принятием Федерального закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 г. (далее – «Закон о кадастре») порядок индивидуализации частей помещений изменился.
Теперь судебная практика исходит из того, что описание частей помещений в договоре аренды должно производится с учетом данных кадастрового учета.
Ссылка в договоре лишь на очерченные определенным цветом в целях идентификации части помещений на поэтажном плане здания без описания этих частей и фиксации этих частей помещений уполномоченным органом не может считаться определением предмета договора аренды.
Иными словами, в случае если в аренду передаются части помещений без внесения сведений о таких частях в государственный кадастр недвижимости и надлежащего описания в договоре непосредственно части помещения (ее местоположения, размера, площади, номера части помещения, передаваемого в аренду, и точного описания ее местоположения в помещении), суды зачастую признают предмет договора несогласованным, а сам договор незаключенным.
Как известно, к договору аренды недвижимого имущества должен прикладываться кадастровый паспорт соответствующего объекта.
Несмотря на то, что законодательством допускается сдача в аренду части помещения, среди утвержденных форм кадастровых паспортов соответствующая форма применительно к части помещения на сегодняшний день отсутствует.
Соответственно, встает закономерный вопрос, какой документ будет подтверждать кадастровый учет части помещения и содержать ее основные характеристики.
Как указывалось выше, части помещения подлежат кадастровому учету в государственном кадастре объектов недвижимости. По итогам учета орган, осуществляющий кадастровый учет, обязан выдать кадастровую выписку об объекте недвижимости, содержащую сведения о части такого объекта недвижимости, на которую распространяется ограничения (обременения) вещных прав (п.2. ст.
23 Закона о кадастре). Форма такой выписки на сегодняшний день также не утверждена. Можно предположить, что органы государственного кадастра в таком случае будут выдавать кадастровые паспорта на все помещения с указанием учтенной части помещения.
При этом согласно Закону о кадастре отражение сведений о части помещения, подлежащей кадастровому учету, предусмотрено и на техническом плане.
Не ясным остается вопрос, может ли идентификация части помещения в договоре аренды, производится иным образом, в случае если договор является краткосрочным и, соответственно, не подлежащим государственной регистрации.
Полагаем, целесообразно толковать положение о необходимости получения кадастрового паспорта расширительно и применять ко всем договорам аренды части помещения, так как именно в процессе кадастрового и технического учета объект получает характеристики, позволяющие выделить его из других объектов недвижимого имущества.
Подытожив, можно прийти к выводу, что аренда частей помещений возможна.
Понятие объекта недвижимости
Ст. 1 ФЗ №218 утверждено понятие объекта недвижимости – это земельные участки, сооружения, здания, машино-места, объекты незавершенного строительства, помещения, единые недвижимые комплексы, и иные объекты, общим признаком которых является прочная связь с землей (их перемещение невозможно без ущерба их назначению), а также наличие характеристик, позволяющих определить объекты в качестве индивидуально-определенной вещи.
Каждый объект, подпадающий под указанные характеристики подлежит кадастровому учету и регистрации в ЕГРН. В свою очередь Единый государственный реестр прав содержит всю информацию о недвижимости на территории Российской Федерации, которая разделена в нем на разделы.
Разделы ЕГРН следующие: реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости); реестр прав и ограничений (обременений); реестр информации о границах особых зон (реестр границ); реестровые дела; кадастровые карты; книги учета документов.
К чему эта информация? К тому, что часть помещения или часть здания, в том понимании, в котором она сейчас утверждена ФЗ №218, это не какой-либо объект, а скорее – информация об объекте, зарегистрированная в ЕГРН. Еще часть помещения (здания) – это объект вещных прав, который можно, к примеру, сдать в аренду, но продать его нельзя. Почему – рассмотрим ниже. Ст. 8 ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» в числе сведений об объекте недвижимости указано – информация о части объекта недвижимости (п. 22). Ст. 14 ФЗ №218 установлено, что государственный кадастровый учет и регистрация прав производится одновременно, в случае образования или прекращения существования части помещения (здания), к которой применяются регистрируемые ограничения (обременения), если такие ограничения (обременения) подлежат госрегистрации.
Т.о. часть помещения или часть здания не следует рассматривать как отдельный объект недвижимости. В соответствии с действующим законодательством, образование частей объекта недвижимости возможно только в связи с тем, что на них распространяются какие-либо ограничения. Этими ограничениями могут быть к примеру – аренда, сервитут. Если часть помещения является отдельным объектом, то она также становится помещением. То же касается части здания – зарегистрированная его часть — это помещение, а вот часть арендованная – это именно часть здания в соответствии с формулировками ФЗ №218.
Мнение кадастрового инженера. Перепланировка помещения не препятствует регистрации договора аренды. Как это возможно? В портфолио ]Смарт Вэй[/anchor] сотни изготовленных технических планов с перепланировкой, позвоните нам, мы сможем помочь.
Приостановка кадастрового учета, отказ в кадастровом учете части помещения
Как мы уже говорили выше, при постановке на учет части помещения для аренды, строгих требований по закону нет, однако органы Росреестра нередко подменяют понятия и могут необоснованно приостановить кадастровый учет или вовсе отказать в нем.
Законом №218 предусмотрены основания отказа в кадастровом учете и все они относятся к случаям, когда при выданной приостановке органа регистрации, заинтересованное лицо не устранило его замечания. Иных оснований в законе нет. Т.е. в отличие от ранее действовавших нормативных актов, с 1 января 2020 года заявителю не могут выдать отказ в кадастровом учете или регистрации прав сразу после подачи документов – органы Росреестра обязаны сначала предоставить приостановку и возможность исправить эти документы.
Для исправления предусмотрен срок – не более 3 месяцев. Он может быть продлен по определенным основаниям.
В 2020 году приостановление регистрации по решению Росреестра является одним из инструментов регистрирующего органа замедлить процедуру регистрации и держать поданные документы регламентированные для приостановки три месяца не рассматривая их. Все чаще наша организация получает от Росреестра уведомления, что согласно ФЗ №218 установлен срок рассмотрения документов при из первичной подаче – 10 рабочих дней. При получении приостановки и попытках ее устранить заявителям не направляют никаких уведомлений от органа регистрации – регистраторы даже не открывают подаваемые дополнительные документы до истечения трехмесячного срока. Действительно, 218 ФЗ содержит пробел, которым пользуются сейчас сотрудники Росреестра, чтобы избежать исполнения своих законных обязанностей. Мы запросили разъяснения Минэкономразвития на эту тему – ответ был аналогичен нашему выводу. Однако, было сказано, что в 2020 году вступят в силу поправки ФЗ №218, которыми, в том числе, будет регламентирован срок проверки дополнительных документов после приостановки и ответа на них.
Принятие нового ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» и вступление его в силу многое изменило в сфере кадастрового учета и регистрации прав, в том числе для арендаторов и арендодателей помещений. Произошли некоторые улучшения – меньше срок регистрации, одновременные регистрационные действия с недвижимостью… но стремление регистраторов избегать установленных обязанностей приводит к нарушению прав заявителей. Систематизация сведений об объектах произведена зачастую некорректно – в ЕГРН содержится огромное количество ошибок и нарушений, которые орган регистрации по «доброй воле» не исправляет и такие вопросы решаются в суде. Все чаще мы сталкиваемся с тем, что в ЕГРН зарегистрированы объекты так, как было положено ранее, до принятия ФЗ №218, но регистраторы требуют приведения в соответствия таких объектов с новым законом, что также является незаконным. В приостановках часто пишут различные требования, как — неправильно заполненный технический план, отсутствие координат здания, отсутствие скана договора и т.д.
Регистрация права собственности и кадастровый учет аренды недвижимости
По правилам Федерального закона № 218-ФЗ, кадастровый учет и регистрация могут проводиться в рамках единой процедуры. Преимущества такого правила очевидны – существенно сокращаются общие сроки регистрации, упрощается алгоритм действий сторон. Результатом учета и регистрации будут являться следующие последствия:
- объект, ранее не проходивший учет, получит кадастровый номер, а сведения о нем будут включены в ЕГРН;
- часть помещения или здания получит временный кадастровый номер с отражением его в ЕГРН;
- договор будет зарегистрирован, а на весь срок его действия в ЕГРН будет зарегистрировано обременение прав собственника.
По итогам объединенной процедуры, заявитель получит зарегистрированный экземпляр договора и выписку ЕГРН. Если для кадастрового учета предоставлялся технический план, этот документ утратит силу с момента переноса его сведений в ЕГРН.
Срок учета и регистрации составит 10 календарных дней (при обращении в Росреестре) и 12 дней (при подаче заявления в МФЦ). Повторное обращение для кадастрового учета потребуется только при изменениях в параметрах объекта недвижимости, либо при повторной сдаче в аренду части помещения или здания.
Отличие обычного договора аренды недвижимости от долгосрочного
В Гражданском Кодексе России закреплен норматив, что любая юридическая операция с недвижимостью подлежит государственной регистрации в базе ЕГРН. Относительно аренды должны выполняться следующие условия:
- Если временное пользование объектом превышает год, договор нужно поставить на учет. Иначе сделка считается неправомерной;
- При аренде имущества на кратковременный срок ( не дольше 12 месяцев) стороны могут не регистрировать технический план помещения в Росреестре;
- Краткосрочный договор, который продлевается, не нужно фиксировать в базе ЕГРН.
Гражданские договора содержат обязательные условия. Они указываются в тексте бланка. При отсутствии этой информации сделка признается незавершенной. Для контракта аренды таким условием является предмет договора — определенный объект недвижимости и его основные параметры.
Предмет договора определяется с помощью следующих данных:
- Описание документов, подтверждающих право собственности на объект;
- Тип недвижимости;
- Размер и форма объекта;
- Местоположение имущества (согласно кадастровой информации).
Кадастровый учет при выдаче паспорта кадастра
Важно! Все кадастровые паспорта, которые были выданы ранее, не утрачивают свою силу. При этом наиболее актуальными данными будут являться сведения из выписки ЕГРН, это гарантия государства при ее выдаче обо всех характеристиках объекта недвижимости.
Образец документа
Технический планКадастровый паспорт на нежилое помещение нужен для того, чтобы зафиксировать главные параметры и характеристики недвижимости, чтобы внести информацию в реестр ЕГРН. Каким образом будет происходить постановка нежилого помещения на учет, и как будет оформляться кадастровый паспорт, зависит от некоторых параметров и назначения здания:
Процедура оформления аренды
Независимо от способа индивидуализации оформление аренды части земельного участка происходит с помощью заключения договора. Он представляет собой письменный документ, на основании которого арендодатель должен предоставить арендатору свою землю (или ее часть) на безвозмездной основе во временное владение и пользование (или во временное пользование).
Договор должен содержать следующие существенные положения:
- Предмет — подробное описание части участка с данными о его площади, местонахождении, кадастровом номере (при его наличии).
- Цена — размер арендной платы за пользование недвижимостью, а также порядок и график внесения платежей.
- Срок действия — период на который заключено соглашение (иначе сделка будет признана бессрочной).
- Сведения о сторонах, их правах, обязанностях, ответственности.
При этом порядок заключения договора аренды зависит от его срока:
- Краткосрочный документ (до года) составляется в простой письменной форме и подписывается каждой из сторон.
- Долгосрочный (более года) требует последующей регистрации в Росреестре.
Кадастровый учет части помещения
Часть помещения, как единицы учета, не является самостоятельным, имущественным объектом. Следовательно, по общему принципу оно не подлежит учету в качестве индивидуализированного объекта. Тем не менее, в ряде случаев часть помещения может выступать предметом арендных отношений, что будет зафиксировано в договоре.
В Федеральном законе № 218-ФЗ содержатся исключения, при которых допускается учет в отношении части помещения. Эта ситуация изложена в п. 4 ч. 3 ст. 14 и п. 3 ч. 5 ст. 14 ФЗ-218:
- учет и регистрационные действия в отношении такого специфичного объекта допускается вследствие образования или физического прекращения существования части помещения, если на нее распространяются ограничения (обременения) прав самого помещения;
- только учет в аналогичных ситуациях, если ограничения (обременения) не требуют регистрационных действий и не затрагивают сведения ЕГРН.
Одновременно с учетом и регистрацией части помещения проводится регистрация самого обременения или ограничения. Временный характер существующего обременения влияет на итог учета части помещения – ему присваивается временный кадастровый номер сроков не более пяти лет. Это позволит зарегистрировать в установленном порядке документ по сделки с самим помещением (например, аренду).
Для учета части помещения заявителю необходимо представить не только технический план, но и документ по сделке (договор), правоустанавливающие документы на объект недвижимости, а также учредительные документы на юр.лицо (если оно выступает сторон сделки).