Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно снять квартиру и не попасть на развод?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Такой вид обмана, как публикация липовых объявлений по заниженной стоимости и сбор денег за контакты собственника, до сих пор существует. Поэтому помните, что любые платежи агенту или агентству производятся только после подписания договора аренды.
Как арендатору избежать обмана риэлтором при съеме квартиры
Основная причина, по которой риэлторы обманывают клиентов при аренде квартиры — халатность и доверчивость самих арендаторов
- не пользоваться услугами информационных агентств и платных доступов к «базам собственников»;
- снимать жилье, по-возможности, у друзей, родственников или знакомых;
- не рассматривать заведомо дешевые варианты;
- пользоваться услугами тех агентств недвижимости и риэлторов, которые проверены вашими знакомыми на практике;
- не платить деньги риэлтору за его услуги перед заключением договора о найме жилья;
- не заключать договор об аренде квартиры по копиям документов о собственности (или их ламинированными аналогами), самостоятельно заказывать выписку из ЕГРН (это можно сделать Онлайн);
- внимательно читать договор риэлтора и найма жилплощади;
- не оплачивать за аренду жилплощади на 2 и более месяцев вперед;
- всегда требуйте расписку от получателя ваших денег, это касается и риэлтора и арендодателя.
Кстати, посредники стали намного изворотливее и просят предоплату за один день проживания, как способ подсадить клиента на «крючок».
Вы узнали, как понять, что риэлтор обманывает вас при аренде жилья, способы мошенничества и как защититься от них.
Обязательно подпишите договор аренды. В нем регламентируются отношения двух сторон, указываются предмет договора, права и обязанности каждой из сторон, а также точный адрес, информация о владельце или о владельцах, сроки договора. Немаловажный пункт договора — это оплата, ее форма, размер и сроки. Плюс все дополнительные расходы, которые могут возникнуть в процессе эксплуатации: кто из двух подписывающих договор сторон за что несет ответственность, например в случае форс-мажора (затопления своей квартиры или соседей).
«Если договора нет, то риски возрастают многократно, поскольку любые устные договоренности мгновенно разбиваются при возникновении каких-либо сложных ситуаций», — предупреждает Мария Жукова.
Продажа квартиры с «нечистой» юридической историей
Это один из самых коварных и опасных для покупателя видов обмана. Если некоторые уже описанные уловки можно при желании и щедрости душевной списать на лукавство, то здесь речь идет о потенциальных серьезных юридических проблемах, которые повлекут за собой проблемы финансовые. Неожиданные жильцы с пропиской, долги владельцев, даже ипотечное обременение – вот те неприятные сюрпризы, которые могут поджидать покупателя.
Риелторы часто заявляют, что проверяют юридическую чистоту каждой квартиры, но на практике нередко подходят к этому вопросу безответственно, и от неприятностей никто не застрахован.
Как бороться с таким обманом? Вы можете проверить некоторые аспекты самостоятельно:
- Попросите у собственника выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Если не хотите обращаться с таким вопросом, можете проверить самостоятельно на сайте Росреестра. Выписку по запросу вам должны предоставить в течение трех рабочих дней (также можно запросить в электронном виде – как правило, выписка приходит быстрее).
- Запросите паспортные данные собственника и проверьте их на сайте МВД, чтобы убедиться, что перед вами не мошенник.
- Проверьте документы, подтверждающие право собственности.
- Запросите у владельца справку о регистрации по форме № 9. Так вы сможете узнать, кто прописан в квартире. Напомним, что некоторые категории граждан защищены законом, и вы не сможете легко их выписать из квартиры. Это правило распространяется, например, на несовершеннолетних детей.
- На основе выписки узнайте кадастровую стоимость недвижимости и наличие обременений (долгов, ипотечного кредита).
- Проверьте основания права собственности у владельца квартиры. Так вы узнаете, как он сам получил квартиру, и, если тут возникнут какие-то сомнения, сможете отказаться от покупки.
- Если владелец квартиры состоит в браке, попросите нотариально заверенное разрешение супруга (супруги) на продажу. Это обязательный документ, если недвижимость приобреталась уже после заключения брака (то есть является совместно нажитым имуществом).
- Если вы общаетесь не с собственником квартиры, просите у того, кто ведет с вами переговоры, нотариально заверенную доверенность, которая подтвердит право на подобную деятельность. Впрочем, зачастую специалисты советуют относиться к сделкам по доверенности с особой осторожностью или вовсе от них отказываться.
С чего начать поиски квартиры?
Прежде всего, надо определиться, какое жилье необходимо, и сколько реально можете за него заплатить. На какие моменты стоит обратить внимание:
- Район. Искать жилье надо в удобном месте ─ вряд ли кому-то захочется добираться на работу по два часа. Правда, в спальных районах квартиры будут в 1,5-2 раза дешевле, чем в центре. Сразу надо изучать привязку потенциального места проживания к метро и другому транспорту: «5 минут до автобуса» может означать, что интервал движения у него ─ 2 часа, а «шаговая доступность» предполагает, что до остановки надо шагать около часа. По картам в интернете можно реально оценить новый ежедневный маршрут.
- Размер квартиры. Чем больше комнат и размер жилплощади, тем она дороже, поэтому надо трезво оценить необходимый размер своего жизненное пространства. В огромных трехкомнатных апартаментах одному неуютно, а пятерым в одной комнате тесновато.
- Ремонт. Неплохо, если квартира после ремонта ─ это избавление от шатающегося унитаза и текущих кранов, оторванных обоев и нерабочих розеток. Да и жить в нормальной квартире приятнее.
- Мебель и бытовая техника. Обычно съемное жилье уже укомплектовано всем необходимым. Это удобно тем, кто не обзавелся пока собственным диваном и холодильником, в противном случае придется решать вопрос с хозяйской мебелью. Заселяться с рюкзаком в пустую квартиру также затратно ─ чтобы сделать ее уютной и пригодной для жилья, придется раскошелиться.
Как заключить договор на краткосрочную аренду
Де-юре, договор на сдачу квартиры посуточно ничем не отличается от документа на долгосрочную аренду.
Такие договора называются «договорами найма жилого помещения». Тот, кто сдает жилье — наймодатель. Арендатор — наниматель. В документе нужно указать:
- Паспортные данные арендатора. Даже если проживать планирует несколько человек, договор заключается с одним из них — он будет отвечать, если с жильем что-то случится.
- Сколько человек будет жить и штраф за нарушение этого пункта — помогает, когда жилье снимает один человек, а оказывается, что ночует сразу большая компания.
- Количество дней, сумма за весь срок найма.
- Состояние квартиры — можно указать, что в жилье нет повреждений.
- Алгоритм и время выезда. Например, предлагать жильцам оставить ключи у консьержа или в специальном почтовом ящике.
Нелегальная сдача квартиры грозит большим штрафов. Придется заплатить:
- Неучтенные налоги — это 13% с физического лица. Причем задолженность считается за последние 3 года деятельности. Так как конкретную сумму установить не получится, решение о размере будет принимать суд.
- 5% неучтенного дохода за отсутствие декларации.
- 40% неучтенного дохода за сокрытие налогов.
- 500-2000 рублей за факт незаконной предпринимательской деятельности.
Пожаловаться на незаконный бизнес могут соседи, управляющая компания, недовольные жильцы или пользователи сервиса бронирования. Проще вести бизнес законно.
«В чистом виде мошенничество»: история девушки
Удобное расположение, дизайнерский ремонт, сорок «квадратов» и всего за 7 тысяч рублей в месяц. Вам придётся постараться, чтобы найти за эту же цену хотя бы приличную КГТ, и, скорее всего, ничего у вас не выйдет. По крайней мере – не в центре Кемерова. А здесь целая «однушка» на улице Сибиряков-Гвардейцев. Одним словом, надо брать, рассудила наша собеседница.
Квартира оказалось свободной, ответившая на звонок девушка представилась риэлтором и скинула ещё два отличных варианта: на проспектах Ленина и Октябрьском. Оба в центре, с хорошим ремонтом и по заниженной цене. Дело оставалось за малым – согласовать просмотр с собственниками. Проблемой это не стало – собственники готовы, нужно лишь оплатить 5300 рублей за услуги агентства. Заключить договор в офисе, правда, нельзя, так как пандемия, сами понимаете. Вместо этого агент скинул текст соглашения прямо в WhatsApp. Волноваться, по словам риэлтора, не о чем, все условия прописаны в договоре, а информация о квартирах и фотографии достоверны. Они же размещены не абы где, а на серьёзном сайте, курируемом серьёзным банком.
Пoпpocить зapaнee зaкpыть дoлг
Нeкoтopыe пpoдaвцы идyт нaвcтpeчy пoкyпaтeлям, y кoтopыx нe xвaтaeт дeнeг — и пpeдocтaвляют paccpoчкy плaтeжa. К coжaлeнию, нe вce зaeмщики чecтныe и дoбpocoвecтныe люди.
Чтoбы нe плaтить, мoшeнники вceми пpaвдaми пытaютcя yгoвopить пpoдaвцa cooбщить Pocpeecтpy o тoм, чтo pacчeт пpoизвeдeн пoлнocтью. Дaжe ecли нa caмoм дeлe дoлг ничyть нe yмeньшилcя. Oбмaнщик вceгдa нaйдeт, чeм oбocнoвaть cвoю пpocьбy: xoчeт cдeлaть пepeплaниpoвкy, пepeвecти квapтиpy в нeжилoй фoнд или oбъeдинить c coceднeй квapтиpoй — чтo yгoднo, для чeгo нyжнo cнять oбpeмeнeниe.
Чтoбы дoкaзaть чиcтoтy нaмepeний, мoшeнник мoжeт oфopмить дoвepeннocть нa pacпopяжeниe cвoим имyщecтвoм, зaключить дoгoвop зaймa или нaпиcaть pacпиcкy.
Нe вepьтe. Oтoзвaть дoвepeннocть мoжнo в тoт жe дeнь. 3aлoгoвoe имyщecтвo лeгкo пepeoфopмить нa дpyгoгo чeлoвeкa. B peзyльтaтe взыcкaть дoлг бyдeт oчeнь тpyднo — тaк чтo вмecтo тoгo, чтoбы идти нaвcтpeчy, пpeдлoжитe пoкyпaтeлю взять кpeдит в бaнкe.
Как выбрать риэлторское агентство?
Чтобы не рисковать деньгами, при выборе риэлтора нужно обращать внимание на такие нюансы:
- Наличие регистрации в ЕГРЮЛ доверять свое имущество и денежные средства риэлторам, работающим неофициально опасно;
- Отзывы клиентов — в поисках квалифицированного агента может помочь «сарафанное радио». Нужно поинтересоваться у знакомых, которые недавно покупали или продавали квартиру, довольны ли они услугами риэлтора;
- Репутация — найти подходящее агентство недвижимости можно с помощью отзывов на различных форумах;
- Риэлтор числится в Федеральной службе судебных приставов в списке должников;
- Предоставление допуслуг — как правило, в агентство недвижимости сотрудничает с юристами, нотариусами. Клиенту не нужно самостоятельно искать этих специалистов.
Как же сдать квартиру и не остаться без нее?
Прежде всего, по словам Бродельщиковой, нужно проверять арендаторов: их паспорта и другие удостоверяющие личность документы, спрашивать место работы или учебы. В идеале — попросить показать трудовой договор или договор об оказании образовательных услуг. Чтобы удостовериться, что потенциальные квартиранты имеют постоянный и достойный доход, попросите у них справку о доходах. Даже если арендаторы не мошенники, это все равно пригодится для понимания того, насколько они платежеспособны.
«Очень важно составить договор в письменной форме и прописать там полные сведения об арендаторе и арендодателе (паспортные данные, ИНН). К договору аренды нужно приложить составленный акт приема-передачи жилья в аренду», — подсказывает эксперт.
Время от времени стоит наведываться в квартиру, чтобы проверить ее состояние и удостовериться, что там проживают именно ваши арендаторы. Не надо бояться побеспокоить людей. В конце концов, это ваше жилье, а о встрече можно договориться предварительно. «Также не забывайте расспрашивать о квартире и о жильцах у соседей. Если квартиру систематически посещают незнакомые люди, это должно насторожить», — говорит Бродельщикова.
Кроме того, пару раз в месяц просматривайте сайты недвижимости. Этот способ поможет быстро узнать о коварных планах квартирантов-мошенников.
В свою очередь, ведущий эксперт агентства недвижимости Сергей Тихонов Century 21 Vesta советует поставить «маячок» в Росреестр на возможные противоправные действия в отношении квартиры. «Так, при попытке любых регистрационных действий в отношении объекта вы сразу узнаете об этом. Порядок постановки такого „маячка“ можно узнать по телефону Росреестра или при обращении в МФЦ», — объясняет он.
Полезные рекомендации
Что еще необходимо знать при съеме или сдаче жилья в аренду:
- Во время поиска жилья желательно промониторить средние цены по региону. Это позволит сразу увидеть объявления с намеренно заниженными ценами, автор которых, вероятнее всего, недобросовестный арендатор или мошенник.
- Не стоит сразу снимать первое попавшееся жилье. Желательно посмотреть несколько вариантов.
- При осмотре квартиры рекомендуется познакомиться с соседями. Вероятно, они смогут рассказать, как часто из квартиры выезжают люди, и является ли вообще арендатор владельцем недвижимости.
- При выезде жильцов из квартиры собственнику рекомендуется в их присутствии проверить наличие имущества. Это позволит избежать кражи ценных вещей.
Как правильно сдать комнату или квартиру с помощью агента?
Чтобы сдача жилья при помощи риэлтора прошла успешно, нужно понимать, как происходит эта процедура. Она обязательна должна включать в себя следующие последовательные шаги:
- В первую очередь нужно найти подходящего посредника, то есть агентство недвижимости.
- Обратиться в выбранную организацию, получить подробную консультацию, а также заключить соответствующий договор.
Справка. Следует быть готовым к тому, что агент захочет осмотреть жилплощадь или попросил выслать фотографии квартиры.
- Далее агентство приступит к поиску квартиросъемщика. Как только появится подходящий вариант, собственник квартиры будет поставлен об этом в известность.
- Завершающим этапом является заключение договора найма (если речь идет о физических лицах) между арендодателем и арендатором и составление акта приема-передачи имущества.
И напоследок — об осторожности
Анна Зорина:
Есть уловка, которой уже много лет, но люди на нее постоянно попадаются. В особенности иногородние. Создаются объявления об аренде с нереально заниженными ценами. Человек звонит по такому объявлению, ему отвечает «хозяин жилья» и приглашает приехать по адресу. Когда будущий арендатор приезжает на место, то там обнаруживается не квартира, а офис информационного агентства. Работники предлагают еще раз позвонить «собственнику», который скажет: «Да, такая квартира сдается. Нужно внести бронь в агентство. Вечером я вам ее покажу, и сможете сразу заселиться».
Этим человека сознательно вводят в заблуждение. Клиент подписывает договор, не вчитываясь в него. А там четко прописано, что оплата идет не за квартиру или ее бронирование, а только лишь за предоставление информации. В итоге в назначенное время по «забронированному» адресу никто не приезжает, а телефон «собственника» уже не отвечает.
Жертва такой схемы, обращаясь в офис информационного агентства, пишет претензию на возврат денежных средств. Однако в 99% случаев никто ничего не возвращает — ведь все условия договора были выполнены.
Я постоянно своим клиентам объясняю, что сначала квартира — собственник — документы, и только потом отдаются деньги, оформляется аренда. Никогда не вносите предоплаты и сравнивайте цены с аналогами. Чрезвычайно лояльные условия должны настораживать. А попадая в какой-то офис, где вам говорят «давайте деньги», сразу отказывайтесь от такого варианта, ведь тогда свои кровные вы уже не увидите.
Нужно ли делать опись имущества перед сдачей квартиры?
Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок). Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.
Советовать какие-то конкретные сайты или группы в соцсетях по аренде жилья мы вам не будем – во-первых, не хотим делать им рекламу, а, во-вторых, их так много, что вы наверняка найдёте свой идеал, если постараетесь. Известность в интернете и количество пользователей и подписчиков тут уже сами по себе служат гарантом надёжности. Сложно найти не агрегатор предложений, сложно среди разнообразия этих предложений найти самое лучшее. Чтобы это сделать, посоветуем вам ещё до начала поиска записать свои желания и возможности и постараться сильно от них не отходить – а то велик риск на час залипнуть на фотографиях квартиры, которая вам не по карману. Это, впрочем, всё равно лучше, чем квартира без фото вообще – что же в ней такого страшного? Да, кстати, если фотографии жилья наоборот чересчур привлекательные, тоже не спешите радоваться. Пробейте их через “Гугл Картинки” – возможно, арендодатели просто привлекают к себе внимание. Им сейчас важнее всего, чтобы вы позвонили – а оправдания себе они придумают потом.