Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры после дарения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С 2019 года разрешается не платить налог, если после перехода прав собственности прошло менее трех лет. Но только если одаряемый получил квартиру и решил продать недвижимость сразу за ту же сумму, в которую оценили квартиру по кадастровой стоимости. В этом случае налог платить не придется.
Как продать квартиру без уплаты налогов?
Например, отец подарил сыну квартиру, которая стоит 5 млн руб. Но сын через шесть месяцев продает ее за 5 млн руб. Сын может продать недвижимость и не платить налогов, если сумма продажи не будет превышать 5 млн руб. Налог в 13% придется заплатить, если сумма продажи будет свыше 5 млн руб. Например, сын через год продал подаренную квартиру за 6 млн. В этом случае налог начислят на 1 млн руб., — это та сумма, которая считается полученным доходом.
Имеет ли значение кадастровая стоимость при продаже подаренной квартиры?
Да, сумма, с которой рассчитывается НДФЛ, не может быть меньше 70% кадастровой стоимости квартиры, даже если фактически жилье продано по более низкой цене. Например, если по кадастру квартира стоит 3 млн рублей, а продается она за 1,5 млн рублей, размер налога составит 273 тыс. рублей, а не 195 тыс. рублей.
С продажи подаренной квартиры нужно заплатить НДФЛ, только если владеть ею: меньше 3 лет при получении в дар от близких родственников и членов семьи; меньше 3 лет при получении в дар от не близких родственников и не членов семьи года, не имея при этом другого жилья; меньше 5 лет при получении в дар от не близких родственников и не членов семьи года, имея в собственности другое жилье.
Стандартная формула НДФЛ = 13% * цена продажи квартиры.
Если квартира получена в дар от близкого родственника или члена семьи, налог можно уменьшить с помощью налогового вычета в 1 000 000 руб. или вычета НДФЛ, который был оплачен при получении квартиры в дар + с помощью имущественного налогового вычета, если в том же году взамен проданной квартиры было куплено жилье.
До 30 апреля следующего года с момента продажи нужно подать декларацию 3-НДФЛ, а до 15 июля заплатить налог. Иначе налогоплательщику грозят штраф и пени.
Как продать подаренную квартиру: инструкция
Продажа подаренной квартиры ничем не отличается от обычной купли-продажи недвижимости и регулируется главой 30 Гражданского кодекса.
Инструкция по продаже подаренной квартиры:
- Подготовить документы, необходимые для продажи: дарственная, на основании которой, продавец владеет жильем, согласие третьих лиц, если оно требуется по закону и т.п.
- Найти покупателя. Это можно сделать как самому, так при помощи риелторов. При продаже доли в общем имуществе его совладельцы имеют преимущественное право, т.е., продавая свою долю, необходимо предложить ее выкупить другим собственникам квартиры.
- Договориться об условиях продажи — каким образом и в какой срок будут выплачены деньги, когда состоится осмотр квартиры и подписание передаточного акта и т.п.
- Составить предварительный договор, если стороны условились совершить сделку в будущем с указанием точной даты или срока оформления основного договора.
- Составить договор купли-продажи. К нему обязательно прикладывается акт приема-передачи квартиры.
- Заверить сделку в нотариальной конторе по желанию участников или, если это требуется по закону. Например, продажа доли в квартире должна быть удостоверена нотариусом.
- Зарегистрировать переход права собственности на квартиру в Росреестре, после чего покупатель станет полноправным хозяином купленного имущества.
- Уплатить налоги, если продажа квартиры подлежит обложению. Налог в 2019 году составляет 13% от стоимости сделки.
Налоговая ставка и освобождение от её оплаты
Налог при продаже квартиры составляет, как и прежде, 13%. Но правила расчёта изменились, так как этот процент высчитывался со стоимости недвижимости, а сейчас с кадастровой оценки, умноженной на корректировочный коэффициент 0,7.
Такое нововведение действует с начала 2016 года и вызвано оно тем, что очень часто происходит занижение стоимости жилья в соглашении о его продаже. Применение же за основу именно кадастровой стоимости имущества позволит рассчитать налог более правильно.
Применение коэффициента обосновано тем, что кадастровая цена обычно значительно выше рыночной. Кстати, несмотря на это, сумма, подлежащая уплате, при этом выше, чем раньше, причём иногда существенно. И такое налогообложение выгодно государству, так как происходит пополнение бюджета.
Как посчитать размер налога?
Пример расчёта. Кадастровая стоимость квартиры составляет 12 миллионов рублей. Рыночная цена при этом роли не играет, так как она налоговой базой не является.
Налоговая ставка в 13% будет высчитываться с размера дохода в 8 400 000 (12 миллионов * 0,7). Таким образом, сумма к уплате составит 1 092 000 рублей.
Чтобы правильно рассчитать налог, необходимо поинтересоваться в Росреестре о кадастровой стоимости квартиры, умножить эту цифру на коэффициент и применить к полученному результату налоговую ставку.
К счастью, не всегда нужно платить столь большой налог.
Рекомендуем ознакомиться:
- если она досталась по договору дарения от близкого родственника более трёх лет назад до того, как была заключена сделка купли-продажи;
- если недвижимость была подарена другим лицом больше чем за 5 лет до решения её продать.
Продажа подаренного жилого помещения
Если гражданин желает осуществить продажу переданного ему в дар жилья, налоговое законодательство обязует одаряемого заплатить определённый НДФЛ в размере 13%, если с момента дарения ещё не прошло трёх полных лет.
Уплата данного налога при продаже подаренной квартиры взимается со всех граждан (даже с тех, кто состоит с дарителем в родственных отношениях, и поэтому был освобождён от уплаты НДФЛ во время получения дара).
Следует отметить, что налоговая выплата обязательна лишь в тех случаях, когда стоимость продаваемого жилого помещения превышает один миллион рублей. В прочих ситуациях сделка по купле-продаже подаренной квартиры не подлежит налогообложению.
15/06/2016 — UPD: Обращаем ваше внимание, что с июля 2016 года ЕГРП прекращает выдачу свидетельств о праве собственности на имущество (в том числе дубликатов). Вместо этого госслужба оформляет соответствующую выписку, являющуюся правоподтверждаю щим документом. В остальном изменения не коснулись регистрационной процедуры и размеров госпошлин.
Оставшиеся на руках у владельцев прежние свидетельства продолжают сохранять свою юридическую силу.
Налог с продажи дома с земельным участком
В Российской Федерации все лица, получающие доход, обязаны отчитываться за него перед государственными органами и уплачивать соответствующие налоги. Выручка за продажу недвижимости не является исключением.
По общему правилу, сумма денежных средств, полученных продавцом при заключении им договора купли-продажи, облагается налогом.
Каждый гражданин, передавший свое недвижимое имущество иному лицу на возмездных основаниях, обязан сообщить об этом в налоговые органы и подать декларацию, уплатив необходимые платежи.
Неисполнение данной обязанности может повлечь за собой административное наказание.
Однако данная обязанность распространяется не на все объекты недвижимости и их владельцев. Условия, при которых продавец обязан и не обязан сообщать налоговым органам о полученной прибыли, раскрыты ниже.
Какие вычеты могут применяться при налогообложении?
Для лиц, продавших участок земли с недвижимостью ранее, чем наступил льготный период, позволяющий распоряжаться им без уплаты налогов, существуют 2 способа снизить налоговый гнет. Данными механизмами являются налоговые вычеты.
Они бывают:
Механизм использования вычета:
Сумма, вырученная за продажу – 1 миллион рублей = Налогооблагаемая база , т. е. сумма на которую насчитывается налог. Именно на ее основе рассчитывают сумму налога, равную 13% от налогооблагаемой базы.
Однако использовать его можно только в случае, если недвижимость была приобретена по договору купли-продажи, и он сохранился до момента ее перепродажи.
В отношении полученного в порядке дарения нынешнему продавцу либо в порядке оформления наследственного права на имущество умершего лица, не может быть использована данная система налогового вычета.
Механизм использования вычета:
Сумма, вырученная за продажу – сумма стоимости объекта на момент покупки нынешним продавцом = Налогооблагаемая база , т. е. сумма на которую насчитывается налог. Именно на ее основе рассчитывают сумму налога, равную 13% от налогооблагаемой базы.
Безусловно, второй способ уменьшения размера налогооблагаемой базы, с помощью вычета «доходы минус расходы», является более выгодным. Однако он применяется лишь к строго ограниченному перечню объектов.
Также законодатель допускает при использовании первого и второго вида вычетов в качестве дополнительного использовать суммы, потраченные на ремонт недвижимости. В связи с этим при организации ремонта необходимо сохранять все коммерческие документы, подтверждающие факт покупки строительных материалов или выполнения услуг по его ремонту.
Особый порядок расчета вычета применяется в случае, если недвижимое имущество принадлежит сразу нескольким дольщикам.
Если каждый из владельцев продает имущество в пользу одного лица, тогда сумма вычета делится на количество долей.
Пример:
4 дольщика продают дом одному лицу, каждый из дольщиков имеет право на вычет, равный:
- 250 тысяч , если применяется единый вычет;
- ¼ от стоимости доли при ее покупке, если применяется вычет «доходы минус расходы».
- Если каждый из владельцев продает имущество в пользу разных лиц, тогда сумма вычета применяется к каждому из них в полном объеме.
Пример:
4 дольщика продают дом 4-м покупателям, каждый из дольщиков имеет право на вычет, равный:
- 1 миллион рублей, если применяется единый вычет;
- Стоимость доли при её покупке, если применяется вычет «доходы минус расходы».
Особенности оформления и сроки подачи декларации
Декларация подается в формате 3-НДФЛ. С точки зрения закона не имеет значения, является ли объектом недвижимости вся квартира или ее часть.
При заполнении документа необходимо указать:
- Ф.И.О. продавца квартиры;
- основные сведения, касающиеся его паспорта (номер, серия, дата и место получения, каким учреждением выдан);
- адрес места регистрации;
- номер свидетельства ИНН;
- данные о зарплате и удержанных налоговых платежах за последний год;
- размеры налоговых вычетов, предоставленных в течение данного периода на получение образования или прохождение лечения, а также вычеты на детей и имущественные возвраты;
- номер телефона.
Платить налог с квартиры, подаренной родственником (близким) не нужно, если с момента оформления дарственной прошло 3 года. Для остальных случаев этот срок равен 5 годам. Такие правила установлены с 2016 г., для подаренных ранее квартир минимальный срок владения был равен 3 годам в общем случае, а подаренное близким родственником жилье налогом не облагалось. При продаже единственной жилплощади (в том числе полученной по договору дарения) после 01.01.2020 минимальный срок владения – 3 года
До 2016 г. сумма налогового платежа исчислялась исходя из размера дохода по договору купли-продажи, а после принятия изменений в НК – из величины кадастровой стоимости жилплощади. Хозяин продаваемого жилья имеет право на налоговый вычет в размере 1000000 руб (это сумма, которая не учитывается при определении величины налогового платежа). По действующим правилам сумма налогооблагаемой базы умножается на коэффициент 0.7 и от получившегося значения считается налог в размере 13%.
Можно ли продать дарственную квартиру и через сколько?
Подаренную квартиру продать можно, если право на нее зафиксировано в ЕГРН (до 2017 года этот реестр именовался ЕГРП).
Распространено мнение, что после дарения продажа квартиры возможна не сразу. Где-то говорится о необходимости владеть подаренной недвижимостью 3 года, где-то — 5 лет. Это не соответствует действительности.
Сразу после внесения регистрационной записи о переходе права на квартиру в реестр одаряемый становится полноправным собственником жилья. С этого момента он волен распоряжаться квартирой по своему усмотрению, например передарить ее, отдать в залог или продать.
Поэтому правильный ответ на вопрос «Через сколько можно продать квартиру после дарения?» таков: сразу же, как только одаряемый получит на руки выписку из ЕГРН (ныне они выдаются в качестве замены свидетельств о регистрации права).
Получать согласие прежнего хозяина квартиры на сделку не требуется. И у того по общему правилу нет никаких правовых оснований запрещать сделку или же требовать признания ее недействительной.
Имеется судебная практика, подтверждающая правомерность включения в дарственную с пожизненным проживанием дарителя условия о необходимости получения письменного согласия дарителя на все сделки с квартирой. В таком случае без его согласия не обойтись (апел. опр. ВС Республики Карелия от 25.10.2016 по делу № 33-3820/2016).
Сроки владения жильем важны только для уплаты налога с его продажи, о чем будет рассказано ниже.
Что делать, если даритель уклоняется от регистрации?
Возможны две ситуации:
- Договор не исполнен, то есть квартира фактически не передана одаряемому. Шансы на принудительную регистрацию низки. Суды считают, что в этом случае отсутствует воля дарителя на совершение сделки (см. апел. опр. Ростовского облсуда от 04.12.2017 по делу № 33-18967/2017).
- Договор исполнен, то есть квартира передана одаряемому. Возможна подача иска о принудительной регистрации на основании п. 7 ст. 15 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее — закон № 218, см. апел. опр. Архангельского облсуда от 18.06.2018 по делу № 33-3912/2018).
Порядок регистрации перехода права в Росреестре
До сдачи документов в Росреестр рекомендуется уплатить госпошлину за регистрацию перехода права. Согласно подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ она составляет 2000 руб. Если на стороне покупателя выступает несколько лиц, она уплачивается каждым из них.
Хотя платить пошлину заранее необязательно. Если этого не сделать, покупателю при подаче документов выдадут уникальный идентификатор платежа, с помощью которого в течение 5 дней нужно будет уплатить необходимую сумму.
Существует несколько способов подачи документов в регистрирующий орган:
- непосредственно в Росреестр;
- в многофункциональный центр;
- почтовым отправлением.
В Росреестр и МФЦ документы сдать можно как лично, так и через представителя.
Допускается подавать документы в электронной форме, однако это возможно только в случае, когда они подписаны при помощи электронной подписи.
Сроки регистрации зависят от того, куда подавались документы:
- в Росреестр — 7 дней;
- МФЦ — 9 дней.
Нужно ли платить налог с подаренной квартиры
Статья акутальна на: Январь 2020 г.
Единственный вид налога, который взыскивается, – налог на доходы физических лиц. При получении квартиры в дар от близкого родственника налога не возникнет, однако если она подарена не близким родственником, то для одаряемого налог составит 13%.
При дальнейшей продаже квартиры стоит помнить, что во избежание налога необходимо владеть этой квартирой больше трех лет (если квартиру подарил близкий родственник) и больше пяти лет (если неблизкий).
В случае, если квартиру нужно продать до истечения предельного срока владения, то применяется обычный расчет – из той стоимости, которая зафиксирована в договоре купли-продажи, вычитается 1 млн рублей (сумма налогового вычета), и с разницы выплачивается 13%.
Продажа квартиры до 3 лет после дарения
Если новый владелец дарственной решит продать квартиру ранее, чем через 3 года после фактической регистрации недвижимости в ЗАГСе, он должен будет заплатить налог независимо от вышеупомянутых пунктов, которые связаны с дарственной при подписании сделки купли-продажи. Другими словами, на такую продажу не будут распространяться какие-либо временные ограничения, которые могли бы повлиять на налог.
Следует иметь в виду, что лица, имеющие право на другие налоговые льготы (например, инвалиды или пенсионеры), должны будут уплатить соответствующий налог при покупке квартиры. В то же время, если в качестве дарителя выступает третье лицо, а получатель продает свое дарение до истечения пятилетнего срока — ему придется заплатить двойной налог на дарение при продаже квартиры.
С 2016 года в правила расчета продажной стоимости имущества был внесен ряд существенных изменений. Не имеет значения, как имущество было приобретено владельцем. Это можно объяснить тем, что многие недобросовестные граждане сознательно занижали общую реальную стоимость квартиры на этапе составления договора купли-продажи, чтобы уменьшить сумму налога, подлежащего уплате.
Условия продажи подаренной квартиры
Российское законодательство не ограничивает право человека на продажу подаренного жилья. Сразу после получения свидетельства о собственности он имеет право реализовать недвижимость. Дарение означает полную передачу прав на имущество от одного человека к другому, поэтому разрешение дарителя на продажу не требуется.
Бывают случаи, когда близкому родственнику дарят долю в квартире или доме. Между дарителем и одариваемым лицом возникает право общей долевой собственности. Если человек захочет продать часть недвижимости, он обязан соблюдать преимущественное право покупки. Это означает, что гражданин в первую очередь должен предложить свою долю второму собственнику. После письменного отказа от покупки, квартиру можно продавать любому лицу.